Daune interese. antecontract

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta la data de 03.03.2014 sub numar de dosar 6602/212/2014, reclamantul  R.M.a chemat în judecata pe pârâtul B.I., solicitând instantei ca prin hotarârea pe care o va pronunta sa dispuna  obligarea pârâtului la plata sumei de 16200 lei reprezentând contravaloarea prejudiciului suferit ca urmare a neexecutarii corespunzatoare a antecontractului de vânzare cumparare, a dobânzii legale, cu cheltuieli de judecata.

În motivarea în fapt, reclamantul a aratat ca la data de 17.11.2009 a încheiat cu pârâtul antecontractul de vânzare cumparare pentru suprafa?a de 6,83 ha formata din parcela A160/8, în suprafa?a de 2,3 ha, parcela A1254/20 în suprafa?a de 2 ha, parcela A15/6 în suprafa?a de 2,53 ha, iar în baza acestui antecontract pârâtul a primit suma de 24000 lei care reprezenta pre?ul integral al terenului. Reclamantul a mai aratat ca par?ile au convenit ca în cazul în care vânzatorul refuza sa perfecteze contractul de vânzare cumparare, acesta din urma va restitui catre promitentul cumparator de doua ori pre?ul primit. A mai precizat ca cu privire la parcelele A 15/6 ?i A1254/20 s-a încheiat contract de vânzare cumparare, însa  parcela A160/8  a fost vânduta unei alte persoane juridice.

Reclamantul a mai învederat ca pârâtul a recunoscut ca a vândut suprafa?a de teren ?i i-a promis restituirea sumei de bani aferenta, însa fara niciun rezultat.

Analizând materialul probator existent la dosarul cauzei, instanta constata urmatoarele:

Între  reclamantul R.M., în calitate de promitent cumparator ?i pârâtul B.I., în calitate de promitent vânzator, s-a  încheiat  antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 627/17.11.2009 de  BNP prin care pârâtul s-a obligat ca vânda terenul arabil extravilan situat în raza teritoriala a comunei Istria, jud. Constan?a, în suprafa?a totala de 6,83 ha format din parcele A16/8 în suprafa?a de 2, 3 ha, parcela A1254/20 în suprafa?a de 2 ha, parcela A15/6 în suprafa?a de 2,53 ha, iar reclamantul a fost de acord sa cumpere acest teren în schimbul sumei de 24000 care reprezinta pre?ul integral de vânzare. Conform antecontractului, pârâtul a primit suma de 24000 lei la momentul  autentificarii antecontractului, iar în caz de refuz de perfectare a actului autentic de vânzare cumparare de catre promitentul vânzator, par?ile au convenit ca promitentul vânzator sa restituie de doua ori pre?ul primit. Termenul pentru încheierea contractului de vânzare cumparare nu a fost prevazut în antecontract.

Prin contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. 722/21.06.2011 de BNP, pârâtul a vândut reclamantului terenul arabil situat în parcela A15/6a ?i terenul arabil situat în parcela A1254/20 în schimbul pre?ului de 16.000 lei

Potrivit art. 6 alin. 2 din Legea nr. 287/2009, actele si faptele juridice încheiate, ori, dupa caz, savârsite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevazute de legea în vigoare la data încheierii sau, dupa caz, a savârsirii ori producerii lor. De asemenea, potrivit art. 102  din legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a legii nr. 287/2009 contractul este supus dispozi?iilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce prive?te încheierea, interpretarea, efectele, executarea ?i încetarea sa.

Prin urmare, întrucât antecontractul de vânzare-cumparare a fost încheiat la data de 17.11.2009, anterior datei de 30.10.2011, dispozitiile legale aplicabile prezentei spete sunt cele ale Codului civil de la 1864.

Având în vedere prevederile art. 969 C.civ. din 1864 si art. 970 C.civ. din 1864 conform carora conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante, iar orice persoana trebuie sa-si execute obligatiile pe care le-a contractat, si când, fara justificare nu îsi îndeplineste aceasta îndatorire, este raspunzatoare de prejudiciul cauzat celeilalte parti si este obligata sa repare acest prejudiciu, în conditiile legii , instanta apreciaza ca, în cauza, sunt pe deplin îndeplinite conditiile raspunderii civile contractuale în ceea ce îl priveste pe pârât, respectiv existenta unei fapte ilicite a pârâtului, raportul de cauzalitate între fapta ilicita si prejudiciu, precum si vinovatia celui care savârseste fapta ilicita.

Astfel, fapta ilicita a pârâtului consta în nerespectarea unor obligatii contractuale si anume aceea  de a nu înstraina terenul arabil extravilan situat în raza teritoriala a comunei Istria, jud. Constan?a, parcela  A160/8 catre ter?a persoana, aducând prin aceasta atingere unui drept subiectiv patrimonial al reclamantului.  Prin încheierea nr. 44887/21.07.2010 reclamantul a luat la cuno?tin?a de faptul ca pentru parcela A160/8 exista alocat numar cadastral nr. 724 în cartea funciara nr. 10317 ?i figureaza ca proprietar SC F& SRL, iar prin încheierea contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. 722/21.06.2011 de BN cu  privire doar  la parcelele A15/6a ?i A1254/20, reclamantul a recunoscut implicit  existen?a unei neexecutari par?iala a antecontractului din partea acestuia cu privire la înstrainarea parcelei  A160/8 catre  o ter?a persoana.

Cu privire la condi?ia existen?ei unui prejudiciu, instan?a apreciaza ca par?ile au convenit în antecontractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. 627/17.11.2009 clauza potrivit careia promitentul vânzator va plati de doua ori pre?ul primit în cazul în care  acesta nu î?i respecta obliga?iile contractuale, respectiv de a nu înstraina terenul catre o ter?a persoana ?i de a nu refuza perfectarea contractului de vânzare cumparare. Clauza convenita constituie arvuna (o garan?ie pentru încheierea contractului de vânzare-cumparare) în sensul dispozi?iilor art. 1298 C.civ. 1864 „Daca vinderea nu s-a executat prin culpa unei din partile contractante, aceasta va pierde arvuna data sau o va întoarce îndoita, având-o primita (…)” ?i este asimilata unei clauze penale care are natura reparatorie, reprezentând o compensare a prejudiciului suferit de creditor prin neexecutarea obligatiei, o evaluare conventionala anticipata a daunelor-interese datorate de debitor, menita sa acopere paguba suferita de creditor. Stipularea unei astfel de clauze în contract scuteste pe creditorul care beneficiaza de aceasta clauza de a face dovada prejudiciului suferit prin neexecutarea obligatiei principale sau a cuantumului acestui prejudiciu, acestuia revenindu-i doar sarcina probei neexecutarii culpabile a obligatiei.

Prejudiciul patrimonial este concretizat în suma de 16200 lei dupa cum solicita ?i reclamantul întrucât este o neexecutare par?iala a contractului ?i nu se impune restituire în totalitate a dublului sumei de 24000 lei, ci doar dublul sumei propor?ionale cu neexecutarea par?iala a obliga?iei. Astfel, întrucât pre?ul antecontractului s-a raportat la suprafa?a totala a terenurilor de 6,83 ha, iar terenul care a facut obiectul neexecutarii este în suprafa?a de 2, 30 ha, suma aferenta  suprafe?ei de 2,30 ha este de 8079 lei ?i astfel dublul pre?ului primit pentru neexecutarea obliga?iei contractuale  de a nu înstraina terenul în suprafa?a de 2.30 ha  de catre pârât este de 16200 lei.

Referitor la  vinovatia pârâtului, instanta constata ca art. 1082 c.civ. de la 1864 prevede si o prezumtie de vina în sarcina pârâtului prin simplul fapt al neexecutarii unei obligatii contractuale, prezumtie relativa, care, însa, în cauza, nu a fost rasturnata de catre pârât.  Înscrisurile administrate la dosar sus?in faptele pe care se bazeaza prezum?ia de culpa a pârâtului.

Pârâtul, desi  avea sarcina de a dovedi  ca  si-a executat propriile obligatii sau ca nu ?i-a putut executa propriile obliga?ii din împrejurari independente de voin?a sa nu a depus niciun înscris si nu a administrat nicio proba din care sa rezulte aceste  aspecte, fapt care va avea ca si efect ramânerea în fiinta a prezumtiei relative de culpa în neîndeplinirea obligatiei de vânzare asumate prin antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 627/17.11.2009 de BNP.

Fa?a de considerentele avute în vedere instan?a va admite cererea formulata de catre reclamant ?i va obliga pârâtul sa achite suma de 16200 lei cu titlu de daune interese pentru executarea necorespunzatoare a dispozi?iilor contractuale.

Sub aspectul dobânzii legale solicitate, instan?a apreciaza ca în materie contractuala dobânda legala nu se poate cumula cu clauza penala, dat fiind ca ambele îndeplinesc aceeasi functie de cuantificare predeterminata a prejudiciului cauzat prin neexecutarea la timp a obliga?iilor contractuale, evaluarea fiind conventionala în cazul clauzei penale si legala, în cazul dobânzii legale. În cazul altor obligatii decât cele având ca obiect plata unei sume de bani, executarea cu întârziere da întotdeauna dreptul la daune-interese egale cu dobânda legala, calculata de la data la care debitorul este în întârziere asupra echivalentului în bani al obligatiei, cu exceptia cazului în care s-a stipulat o clauza penala. Rezulta ca, în cazul stipularii unei clauze penale, este datorata suma prevazuta în clauza, nu si dobânda legala.

Domenii speta

Spete similare