Hotărâre care săţină loc de act de vânzare cumpărare, nerespectarea formei autentice a antecontractului

Prin acţiunea înregistrată pe rolul instanţei cu nr. (.../...), reclamanta (...) a chemat în judecată pe pârâta (...), solicitând să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea unei suprafeţe de 1947 mp. teren situat în (...),conform raportului de expertiză (...), urmând ca hotărârea judecătorească să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

În motivare, se arată că prin înscrisul sub semnătură privată încheiat între părţi la (...), reclamanta a dobândit imobilul contra sumei de 1000 lei, plătită în aceeaşi zi. Deşi şi-a luat angajamentul că în termen de o lună de zile de la încheierea chitanţei să întocmească documentaţia cadastrală şi să se prezinte la notar pentru încheierea actului autentic, pârâta, proprietară a terenului conform sentinţei civile (...) a (...), notificată în acest sens, nu şi-a îndeplinit obligaţia.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1166 şi următoarele din noul cod de procedură civilă.

Au fost anexate, în copie, chitanţa, hotărârea judecătorească şi raportul de expertiză invocate şi alte înscrisuri.

Pârâta, legal citată, nu a formulat întâmpinare.

În dovedirea acţiunii, reclamanta a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu, audierea unor martori şi expertiză topografică, cereri încuviinţate în parte de instanţă, care a apreciat legale, concludente şi utile numai probele cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei şi expertiză topografică.

Expertiza dispusă a fost efectuată de expert (...).

Analizând actele şi lucrările dosarului, a reţinut :

La (...) între (...) şi (...) s-a încheiat o convenţie, consemnată într-un înscris sub semnatură privată, intitulat “chitanţă”, prin cate pârâta declară că vinde reclamantei terenul în suprafaţă de 1947 mp., lot 3, situat în (...), pentru suma de 1000 lei, primită la aceeaşi dată. Pârâta s-a angajat ca în termen de o lună de la încheierea chitanţei să încheie contractul în formă autentică.

Forma actului şi clauzele acestuia duc la concluzia că între părţi s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, a cărui neexecutare, din partea pârâtei, a cauzat solicitarea de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti, care să ţină loc de contract.

Potrivit art. 1669 cod civil (normă aplicabilă, având în vedere data încheierii antecontractului) când una dintre părţi care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Legiuitorul făcând o aplicaţie particulară a prevederilor art. 1279 cod civil, are în vedere toate condiţiile de validitate a contractului propriu-zis, la încheierea căruia s-au obligat părţile, prin antecontract.

Una dintre condiţiile de validitate a contractului de vânzare-cumpărare a unui teren este forma autentică, având în vedere dispoziţiile art. 1676 raportat la art. 1244 cod civil.

Prin urmare, aşa cum s-a arătat recent şi în doctrină (Regimul juridic actual al circulaţiei terenurilor proprietate privată, dr. Eugen Chelaru, rev.Dreptul nr. 4/2013, pg.47) în temeiul art. 1669 alin. 1 cod civil pot fi pronunţate hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare numai dacă promisiunea de vânzare însăşi a fost încheiată în formă autentică.

Deşi o promisiune bilaterală de vânzare a unui teren încheiată în forma înscrisului sub semnătură privată, cum este cea încheiată între părţile prezentei cauze, nu este nulă, pentru că nici o dispoziţie legală nu impune forma autentică pentru încheierea acesteia, ad validitatem, nu ar putea fi executată silit prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

Beneficiarul unei astfel de promisiuni, cum este reclamanta, nerespectată de debitorul său, pârâta, nu ar putea obţine decât daune interese, în temeiul art. 1279 alin. 2 cod civil.

Domenii speta

Spete similare