Comercial:Contract de vânzare cumpărare. Nerespectarea pactului comisoriu potrivit căruia, în caz de neplată a diferenţei de preţ , se sancţionează cu rezoluţiunea actului şi pierderea avansului plătit

Prin cererea înregistrată la această instanţă sub nr. X/X/2009 reclamanta SC C. Buzău SA a chemat în judecată pe pârâta SC C.F.I. SRL Bucureşti solicitând ca pe cale de ordonanţă preşedinţială să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. X/2008 şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, constatându-se că societatea pârâtă a pierdut suma plătită cu titlu de avans, cu cheltuieli de judecată.

În fapt, reclamanta a învederat că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. X /2008 a înstrăinat pârâtei şapte imobile situate în localitatea X, judeţul Y, la preţul de 900.000 euro cu tva inclus, plătibil în lei la cursul BNR din ziua plăţii, din care s-a achitat un avans de 184.250 lei conform ordinului de plată nr. 1/5.03.2008, urmând ca diferenţa de 850.000 euro să fie plătită cel târziu la data de 5.03.2008, termen prelungit la 5.06.2009 conform actului adiţional la contract.

Având în vedere faptul că pârâta nu şi-a indeplinit obligaţia de plată a preţului la termenul de scadenţă, solicită a se face aplicarea pactului comisoriu de gradul IV instituit la capitolul „ clauze speciale” din contract , potrivit căruia în caz de neplată a diferenţei de preţ până la termenul stabilit, vânzătoarea îşi rezervă dreptul rezoluţionării vânzării, iar cumpărătoarea este considerată de drept în întârziere şi pierde avansul plătit, părţile revenind în situaţia anterioară încheierii actului.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 1020, 1021, 1361, 1365-1369 şi art.1079 alin.2 pct. 2  din Codul civil.

În sprijinul cererii reclamanta a depus la dosar contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.X/2008 (filele 9-10), adresa nr. Y/2008 emisă de pârâtă (fila 11 ), actul adiţional la contract (fila 12), convocarea la conciliere (filele 6-7) şi adresa nr. Z/2009 emisă de pârâtă  (fila 8 dosar).

La primul termen de judecată din 5.08.2009 pârâta a depus la dosar o cerere prin care a solicitat respingerea acţiunii ca inadmisibilă, invocând neîntrunirea cerinţelor prevăzute la art.581 din Codul de procedură civilă, dar şi evitarea plăţii taxelor de timbru legale raportat la valoarea obiectului contractului (fila 15).

La acelaşi termen de judecată, reclamanta  depus o notă de precizări prin care şi-a modificat temeiul în drept al acţiunii în sensul că renunţă la invocarea prevederilor art.581 din Codul de procedură civilă, înţelegând să solicite trecerea judecării cauzei pe dreptul comun conform art.109 din acelaşi cod (fila 14 ).

În sprijinul susţinerilor făcute, reclamanta a depus la dosar ordinul de plată cu care a achitat taxa judiciară legală de timbru în sumă 35. 434 lei, ataşând totodată timbru judiciar în sumă de 5 lei (fila 13).

Făcând aplicarea principiului disponibilităţii şi a prevederilor  art. 132 alin.1 din Codul de procedură civilă, instanţa a dispus prin încheierea din 5.08.2009 trecerea judecării cauzei pe dreptul comun ( fila 18 dosar).

La termenul de judecată din 20.08.2009, pârâta a depus la dosar un memoriu cu caracter de întâmpinare, prin care a susţinut că diligenţele întreprinse în vederea unei finanţări externe în valoare de 10.100.000 euro pentru a-i servi inclusiv pentru plata preţului contractului nu s-au materializat încă în sensul creditării efective, motiv pentru care a solicitat acordarea unui termen după 15.09.2009( fila 24).

În sprijinul susţinerilor făcute, pârâta a depus  la dosar contractul de finanţare externă nr.Z/2007, cu acte adiţionale ulterioare (filele 25-33, 39-45).

La acelaşi termen de judecată s-a încuviinţat cererea formulată de reclamantă în sensul administrării probei cu interogatoriul societăţii pârâte , răspunsurile acesteia fiind consemnate la fila 65 dosar.

Atât cu prilejul dezbaterii cauzei pe fond cât şi prin notele de concluzii scrise depuse la dosar, pârâta a solicitat în temeiul art. 155 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 571/2003 ca reclamanta să emită factura finală pentru întreaga valoare a bunurilor livrate şi să procedeze totodată la regularizarea avansului deja achitat, spre a fi informată banca finanţatoare externă în vederea perfectării creditării şi prin consecinţă pentru efectuarea plăţii datorate.

În situaţia în care reclamanta va emite factura finală, solicită acordarea unui termen de graţie pentru a efectua plata, iar în caz contrar solicită respingerea acţiunii ca inadmisibilă ( filele 67-68, 76-78, 96-98 dosar ).

Atât cu prilejul dezbaterii cauzei pe fond cât şi prin notele de concluzii scrise depuse la dosar, reclamanta a stăruit în admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată, invocând prevederile art. 1021 din Codul Civil coroborate cu pactul comisoriu stipulat în contract, dispoziţiile art. 134/1 , art. 141 alin. 2 litera f) din Codul fiscal , art. 69 alin 2 din Normele de aplicare a Codului fiscal şi pct. 15 din Ordinul 3512/2008 privind documentele financiar contabile (filele 70-73, 105-106).

În sprijinul susţinerilor făcute pe fondul dezbaterii cauzei, ambele părţi au depus la dosar înscrisuri noi, şi anume: o adresă emisă de finanţatorul extern (filele 103-104) şi o factura fiscală proforma/2008 ( fila 107).

Prin sentinţa nr. X/2009 pronunţată de Tribunalul Buzău s-a admis acţiunea ca întemeiată, dispunându-se rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare  pentru neplata diferenţei de preţ de 850 000 euro la termenul stabilit şi repunerea părţilor în proces în situaţia anterioară actului, constatându-se că societatea pârâtă a pierdut suma de 50 000 euro plătită cu titlu de avans din preţ.

Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut în fapt şi în drept :

Conform contractului de vânzare –cumpărare autentificat sub nr. X/2008, reclamanta a înstrăinat pârâtei şapte imobile: terenuri şi construcţii situate în localitatea X, judeţul Y înscrise la cartea funciară, cumpărătoarea intrând în stăpânirea de drept şi de fapt a acestora la data încheierii actului.

Părţile contractante au stabilit preţul vânzării la 900.000 euro cu tva inclus plătibil în lei la cursul BNR din ziua plăţii, din care s-a achitat drept avans suma de 50.000 euro în baza ordinului de plată nr. 1 din 05.03.2008.

Referitor la diferenţa de preţ: echivalentul sumei de 850.000 euro plătibil în lei la cursul BNR din ziua plăţii, părţile au hotărât să fie achitat la termenul de scadenţă din 05.03.2009.

La capitolul „clauze speciale” al contractului, s-a instituit un pact comisoriu de gradul IV potrivit căruia în caz de neplată a diferenţei de preţ până la data de 05.03.2009 vânzătoarea îşi rezervă dreptul rezoluţionării vânzării, iar cumpărătoarea este considerată de drept în întârziere şi pierde avansul plătit, părţile revenind în situaţia anterioară încheierii actului.

Urmare cererii formulate de pârâtă cu adresa nr. X/2008 părţile au încheiat actul adiţional autentificat sub nr. Y/2008, la contractul de vânzare cumpărare, prin care s-a prelungit termenul de scadenţă pentru efectuarea plăţii diferenţei de preţ la data de 05.06.2009.

Şi cum pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului astfel cum a fost asumată prin actul adiţional la contract, reclamanta se consideră îndreptăţită în promovarea acţiunii pendinte astăzi judecăţii.

Referitor la obligaţia asumată, pârâta a recunoscut în mod constant pe parcursul procesului că datorează reclamantei diferenţa de preţ de 850.000 euro în condiţiile stabilite prin contractul încheiat, stăruind însă în emiterea de către reclamantă a facturii fiscale pentru întreaga valoare a bunurilor livrate si efectuarea regularizării avansului, în vederea perfectării contractului de finanţare externă .

Instanţa a apreciat în raport de prevederile legale incidente cauzei, dar şi de cele contractuale că, emiterea în condiţiile expuse, a facturii fiscale de către reclamantă pentru diferenţa de preţ a bunurilor livrate pârâtei nu este obligatorie.

În acest sens s-a avut în vedere :

Potrivit dispoziţiilor art. 155 din Codul fiscal, persoana impozabilă care efectuează o livrare de bunuri sau o prestare de servicii, alta decât o livrare/prestare fără drept de deducere a taxei, conform art. 141 alin. 1 şi 2, trebuie să emită o factură către fiecare beneficiar, cel târziu până în cea de-a 15-a zi a lunii următoare celei în care ia naştere faptul generator al taxei, cu excepţia cazului în care factura a fost emisă.

La art. 69 alin.2 din Normele de aplicare a Codului fiscal se dispune în sensul că persoana impozabilă care efectuează o livrare de bunuri sau o prestare de servicii scutită fără drept de deducere a taxei conform art. 141 alin.1 şi 2 din Codul fiscal nu are obligaţia întocmirii unei facturi.

Operaţiunea de vânzare – cumpărare ce face obiectul contractului autentificat sub nr. 971/25.04.2008 se încadrează în dispoziţiile art. 141 alin.2 lit.f) din Codul fiscal, respectiv „livrarea de către orice persoană a unei construcţii, a unei părţi a acesteia şi a terenului pe care este construită, precum şi a oricărui alt teren”.

În acelaşi sens sunt şi prevederile punctului 15 din Ordinul nr. 3512/2008 privind documente financiar contabile, potrivit cărora : „Factura se întocmeşte şi se utilizează în conformitate cu prevederile Codul fiscal. Pentru livrările de bunuri sau prestările de servicii pentru care persoanele impozabile sunt scutite fără drept de deducere a taxei pe valoarea adăugată şi nu sunt obligate să întocmească facturi, în conformitate cu prevederile Codului fiscal şi ale normelor metodologice de aplicare a acestora, operatiunile economice se înregistrează în baza contractelor între părţi şi a documentelor financiar – contabile sau bancare care să ateste aceste operaţiuni : aviz de însoţire a mărfii, chitanţă, dispoziţie de plată/încasare, extras de cont bancar, notă de contabilitate, etc. , după caz”.

În condiţiile în care, în cauza dedusă judecăţii, analiza vizează un transfer al dreptului de proprietate asupra unor bunuri imobile, devin incidente dispoziţiile art. 134? din Codul fiscal care cuprind la alineatul 1 regula generală aplicabilă oricărei livrări de bunuri şi prestări de servicii, iar la alineatul 3 prevederea specială şi derogatorie aplicabilă livrărilor de bunuri imobile potrivit căreia „pentru livrările de bunuri imobile, faptul generator intervine la data la care sunt îndeplinite formalităţile legale pentru transferul titlului de proprietate de la vânzător la cumpărător”.

Or, în înţelesul Codului fiscal, în cazul unei vânzări cu plata dreptului în rate sau la termen, dreptul de proprietate este considerat transferat definitiv de la vânzător la cumpărător la momentul achitării integrale a preţului şi radierii privilegiului vânzătorului.

Se apreciază că factura nu constituie document de transfer al proprietăţii pentru bunurile imobile : teren şi construcţii, şi în raport de dispoziţiile art. 2 alin.1 al Titlului X din Legea nr. 247/2005.

Conform normelor legale invocate, terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Codul fiscal şi Codul de procedură fiscală nu reglementează tranzacţiile comerciale dintre părţile contractante, ci obligaţiile fiscale : impozite şi taxe datorate bugetului de stat de contribuabili în urma tranzacţiilor comerciale.

Prin urmare, în condiţiile  în care în Codul fiscal, dar nici în alt act normativ nu există vreun text care să condiţioneze executarea unei obligaţii de plată asumate contractual de existenţa unei facturi fiscale, în aplicarea art. 586 coroborate cu prevederile art. 1114 din Codul  civil pârâta avea posibilitatea să se libereze de obligaţia de plată a preţului prin procedura ofertei reale urmată de consemnaţiune.

În contextul expus, instanţa reţine că în cauză devin aplicabile dispoziţiile art. 1021 din Codul civil, precum şi prevederile contractuale instituite la capitolul „clauze speciale” , privind rezoluţiunea vânzării în temeiul art. 1365 – 1369 din Codul civil, considerarea de drept în întârziere a pârâtei conform art. 1079 alin.2 pct.2 din Codul civil şi revenirea părţilor în situaţia anterioară încheierii actului, cu pierderea avansului plătit.

De altfel, la fila 107 dosar, reclamanta a ataşat o factură proforma /2008 pentru valoarea totală a contractului, fără tva , a cărei emitere oricum nu era obligatorie în raport de prevederile legale şi contractuale incidente cauzei.

Pentru considerentele expuse, instanţa a admis acţiunea ca întemeiată şi a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, pentru  neplata diferenţei de preţ , precum şi repunerea părţilor în proces în situaţia  anterioară actului, constatând că pârâta a  pierdut avansul achitat.

1

Domenii speta

Spete similare