Contract de vânzare -cumpărare. Acţiune în constatarea nulităţii absolute. Buna credinţă. Drept de accesiune imobiliară

Contract de vânzare -cumpărare. Acţiune în constatarea nulităţii absolute. Buna credinţă. Drept de accesiune imobiliară

În contextul în care la data încheierii contractului de vânzare – cumpărare contestat compărătorii fuseseră înştiinţaţi că imobilul în litigiu i-a fost restituit vânzătorului în temeiul Legii nr. 10/2001 , iar în temeiul art. 492 Cod civil, vânzătorul, care este proprietarul terenului, se prezumă a fi şi proprietarul construcţiilor edificate pe acesta, nu se poate reţine reaua- credinţă a părţilor la încheierea contractului şi în consecinţă nu operează sancţiunea nulităţii absolute .

Prin sentinţa civilă nr. 4989 pronunţată la data de 14 octombrie 2003 de Judecătoria Târgu Mureş a fost respinsă  acţiunea civilă formulată de reclamanta Universitatea de Medicină şi Farmacie Târgu Mureş în contradictoriu cu pârâţii M. I. şi M. A, G. K. Ş. şi Primăria comunei Ernei, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanta şi a solicitat schimbarea în tot a sentinţei atacate şi, în consecinţă admiterea acţiunii civile aşa cum a fost formulată.

Curtea de Apel Târgu Mureş a admis prin Decizia nr. 310/A din 05.05.2004 apelul, a schimbat în tot sentinţa atacată şi, în consecinţă a admis acţiunea civilă, în parte; a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1172/06 noiembrie 2002 la Borul Notarului Public O. Ş. în ceea ce priveşte construcţiile grajd pentru porci şi şopron şi a dispus radierea din C.F. 1770/N Ernei a dreptului de proprietate a pârâţilor asupra acestor construcţii.

Recursul declarat de pârâţii  M. I. şi M. A. a fost înregistrat la Curtea de Apel Târgu Mureş, însă aceasta şi-a declinat competenţa în favoarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie prin Decizia nr. 773/R/18 octombrie 2005, însă, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a stabilit prin Decizia nr. 4407 din 05 mai 2006 competenţa de soluţionare a recursului în favoarea Curţii de Apel Târgu Mureş.

În motivarea recursului, pârâţii au susţinut că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 Cod procedură civilă şi a pronunţat o soluţie care este lipsită de temei legal. Astfel, din actele dosarului rezultă că pârâtului G. K. Ş. i s-a restituit în natură terenul în suprafaţă de 1,40 ha prin Dispoziţia nr. 65 din 26 iunie 2001, că în baza memoriului tehnic şi-a înscris dreptul de proprietate asupra terenului şi asupra edificatelor în cartea funciară, iar ulterior recurenţii au cumpărat integral imobilul, teren şi construcţii. În aceste condiţii pârâtul G. K. Ş.  este prezumat până la proba contrară, în baza art. 429 Cod civil, că este proprietarul construcţiilor ridicate pe acest teren, evidenţiate în C.F.

Pe de altă parte, reclamanta nu a făcut dovada dreptului de proprietate asupra construcţiilor, deoarece în baza art. 28 din Legea nr. 18/1991 mijloacele fixe care au aparţinut fostelor C.A.P. – uri, se puteau vinde doar prin licitaţie publică ori, în speţă,o astfel de licitaţie nu s-a organizat.

De asemenea, în mod corect instanţa a constatat că dispoziţiile art.166 din Legea nr. 84/1995 nu sunt incidente în speţă, deoarece nu s-a dovedit că imobilul în litigiu ar fi fost cuprins în baza materială a instituţiilor de învăţământ superior de stat.

Verificând decizia atacată, prin prisma motivelor invocate, Curtea a  constatat că recursul este fondat având în vedere următoarele considerente:

În fapt, imobilul teren şi construcţii înscris în C.F. 1522 Ernei a aparţinut soţiei lui G.K.I. născută S. A. , însă a fost trecut în proprietatea Statului. Construcţiile au fost demolate iar în locul  lor s-au ridicat grajduri, şoproane şi magazii de către fostul C.A.P. Ernei.

În anul 1991 I.M.F. Târgu Mureş, actual a U.M.F. Târgu Mureş a cumpărat un grajd pentru porci şi în acest sens s-a emis o factură la 30.05.1991, fără însă ca acest drept să fie înscris în cartea funciară, de altfel nici măcar imobilele construite de C.A.P. nu au fost evidenţiate în cartea funciară şi, astfel, în evidenţe apar vechile construcţii.

La solicitarea pârâtului G.K.S. şi, în temeiul Legii nr.10/2001, Primăria comunei Ernei a dispus restituirea imobilului teren în suprafaţă de 1,40 ha înscris în C.F. 1522 cu nr. top 137/2/1, 138/1/2/2/2/1.

În temeiul unui memoriu tehnic se evidenţiază în favoarea pârâtului G.K.S. şi construcţiile edificate pe acest teren şi prin contractul de vânzare-cumpărare nr.1172 din 06 noiembrie 2002 vinde întregul imobil teren şi construcţii pârâţilor M. I. şi M. A.

Trebuie precizat că anterior cumpărării pârâtul M. I. a închiriat aceste construcţii de la reclamantă pentru care a achitat chiria până în luna aprilie, mai 2002.

Curtea a constatat  că obiectul cauzei dedusă judecăţii îl reprezintă cererea de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare iar în cadrul acesta, instanţa nu este chemată a compara titlurile părţilor.

În esenţă, reclamanta a susţinut că atâta vreme cât vânzătorul dar şi cumpărătorul ştiau că edificatele nu sunt proprietatea cumpărătorului, operaţiunea are un caracter speculativ, deci o cauză ilicită, ceea ce atrage nulitatea absolută ce poate fi invocată şi de o terţă persoană.

Probele administrate în cauză au dovedit că pârâţii M. I. şi M. A. au fost de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare - cumpărare. Astfel, în adresa nr. 2187/01.08.2002 ( fila 67 din dosarul de fond), Primăria comunei Ernei aducea la cunoştinţa domnului M. I. că imobilul a fost restituit în temeiul Legii nr. 10/2001, moştenitorului legal al fostului proprietar şi că I.M.F. Târgu Mureş nu a făcut dovada dreptului său de proprietate asupra imobilului.

Nu s-a  putut  susţine reaua credinţă a pârâţilor cumpărători, doar prin simplul fapt că aceştia aveau anterior un contract de închiriere cu reclamanta şi că au refuzat să plătească chiria înaintea încheierii contractului de vânzare-cumpărare. În mod logic, soţii M. au refuzat să mai plătească chiria reclamantei, atunci când au aflat că adevăratul proprietar al imobilului este pârâtul G.K.S. şi nu reclamanta, pârât cu care apoi a şi încheiat contractul.

În altă ordine de idei, pârâtul G. K. Ş. se prezumă a fi proprietarul construcţiilor edificate pe terenul proprietatea sa, conform art. 492 Cod civil, dobândind prin accesiune dreptul de proprietate asupra acestor construcţii.

Curtea a  reamintit  că, nu a fost investită pentru a compara titlurile părţilor şi nici în a stabili drepturile, ce eventual i s-ar cuveni reclamantei, în temeiul art. 494 Cod civil.

Raportat la obiectul cauzei, Curtea a reţinut că nu s-a dovedit caracterul speculativ, cauza ilicită a contractului şi, în conformitate cu art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, constată că instanţa de apel a pronunţat o decizie cu aplicarea greşită a legii.

Constatând deja că există unul din motivele de recurs invocate, Curtea nu l-a analizat şi pe cel de-al doilea, respectiv cel prevăzut de art. 304 pct.8  Cod procedură civilă.

În conformitate cu art. 312 alin.1 Cod procedură civilă, Curtea a admis recursul pârâţilor şi a modificat decizia civilă atacată, în sensul respingerii apelului.

În conformitate cu art.274 Cod procedură civilă, Curtea a obligat intimata U.M.F. Târgu Mureş la plata cheltuielilor de judecată suportate de recurenta M. A., în cuantum de 1100 lei.

Domenii speta

Spete similare