2.Cerere în evacuare. Greşita identificare a imobilului din punct de vedere al înscrierilor de carte funciară. Consecinţe

Pârâtul a cărui evacuare din locuinţa pe care o ocupă fără titlu poate opune reclamantului, care invocă un titlu asupra locuinţei, neconcordanţele privind înscrierea în cartea funciară a respectivului imobil (în opinie majoritară)

Câtă vreme reclamantul deţine un titlu valabil asupra imobilului, greşita înscriere în cartea funciară nu poate fi opusă de pârât în cadrul unei cereri în evacuare (în opinia separată).

Prin acţiunea civilă înregistrată la Judecătoria Oraviţa la 21.09.2010 sub nr.1098/273/2010, reclamanţii C.V. şi C.R.-G. i-au chemat în judecată pe pârâţii P.G.A. şi F.O. şi au solicitat evacuarea lor din imobilul situat în Oraviţa, […], nr. 2, ap. 4înscris în CF nr. 214/I/II/III […].

În motivare, au arătat că sunt proprietarii acestui apartament, iar pârâţii, în baza unei tranzacţii pe care au încheiat-o cu ei, au avut dreptul să locuiască în imobil în calitate de chiriaşi până în anul 2007. În 2007 tranzacţia a expirat; au purtat mai multe litigii cu privire la imobil, care a rămas în proprietatea reclamanţilor, iar pârâţii îl ocupă în continuare fără nici un titlu, refuzând să îl părăsească.

În drept, au invocat art. 480 C. civ.

Pârâţii au formulat cerere reconvenţională şi au solicitat obligarea reclamanţilor la plata sumelor de 7.166.396 lei (ROL), reprezentând preţul achiziţionării apartamentului, 9.000 DM, reprezentând suma împrumutată pentru care au girat cu apartamentul şi 12.100 lei (RON), reprezentând investiţiile efectuate la apartament în perioada 2007-2010, sume actualizate cu rata inflaţiei, plus dobânda legală. Ulterior au precizat cuantumul total al pretenţiilor la 62.000 lei (RON).

De asemenea, au solicitat un drept de retenţie asupra apartamentului până la achitarea acestei sume.

În motivarea cererii, pârâţii au arătat că reclamanta dă dovadă de rea-credinţă şi prin această acţiune vrea să se sustragă de la plata sumei de 9.000 DM şi 7.166.396 lei, cu care a fost împrumutată de către defuncta G.E. în 1997 şi la plata căreia a fost obligată prin sentinţa civilă nr. 1621/1999 a Judecătoriei Oraviţa.

Prin sentinţa civilă nr. 217/18.03.2011, pronunţată în dosarul nr.1098/273/2010, Judecătoria Oraviţa a admis acţiunea civilă formulată de reclamanta C.R.-G. împotriva pârâţilor şi a dispus evacuarea pârâţilor din imobil; a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamantul C.V.; a respins ca nedovedită cererea reconvenţională formulată de pârâţi.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că la data de 04.02.1997 reclamanţii au încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu SC URBIS SA Oraviţa, prin care au cumpărat imobilul compus din locuinţa identificată administrativ în Oraviţa, […] nr. 4, compusă din 2 camere, o boxă şi o magazie.

Începând cu anul 2007, pârâţii, deşi nu au deţinut niciun titlu locativ, locuiesc în spaţiul proprietatea reclamanţilor.

Conform art. 480 Codul civil din 1864,  „proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege”, iar potrivit art. 481 Codul civil din 1864, „nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauza de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire”.

În prezent reclamanta C.R.-G. este proprietara imobilului.

Cât priveşte acţiunea formulată de reclamantul C.V., întrucât acesta nu este proprietar al imobilului în litigiu, el nu poate formula o acţiune pentru evacuarea pârâţilor.

În ceea ce priveşte acţiunea reconvenţională precizată, prin care  s-a solicitat obligarea reclamanţilor la plata sumei de 62.000 lei, cu titlul de despăgubiri, aceste pretenţii nu sunt dovedite prin probatoriul administrat în cauză.

Împotriva sentinţei civile nr. 217/18.03.2011 a Judecătoriei Oraviţa au declarat apel pârâţii, apel respins prin decizia civilă nr. 8/31.01.2012, pronunţată de Tribunalul Caraş-Severin în dosarul nr. 1098/273/2010.

Tribunalul a reţinut că primul motiv de apel al pârâţilor vizează lipsa de rol activ al  instanţei de fond, care nu ar fi administrat în cauză probele necesare în vederea dovedirii temeiniciei cererii reconvenţionale.

Pârâţii reclamanţi reconvenţional au beneficiat la instanţa de fond de apărare calificată, iar pentru cererea reconvenţională formulată în cauză, aceştia au înţeles a administra în probatoriu xerocopia sentinţei civile nr. 1621/11/1999, rezervându-şi dreptul de a se folosi şi de alte  probe.

Cu toate acestea, pe întreg parcursul judecării cauzei în primă instanţă, nu au mai solicitat încuviinţarea vreunei probe în dovedirea cererii reconvenţionale.

Potrivit art. 129 alin. (1) C. pr. civ., părţile au îndatorirea de a-şi proba pretenţiile  şi apărările, alin. (51) al aceluiaşi articol stipulând că părţile nu pot invoca în căile de atac  omisiunea  instanţei de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus  şi administrat în condiţiile legii.

Împotriva deciziei a declarat recurs pârâta P.G.-A.

În motivarea recursului, pârâta a arătat că instanţa de apel a refuzat să administreze probele pe care le-a solicitat şi a reţinut în mod eronat că reclamanta este proprietara apartamentului, dispunând evacuarea din imobil şi respingând ca nedovedită cererea reconvenţională.

Din cartea funciară în care este înscris imobilul rezultă că asupra acestuia sunt proprietari tabulari alte persoane decât reclamanţii.

În drept, a invocat art. 304 pct. 8, şi 9 C. pr. civ.

La solicitarea instanţei de a se depune la dosar cartea funciară în care este înscris apartamentul în litigiu, probatoriul a fost completat cu înscrisuri, respectiv CF nr. 214 […], CF nr. 214/I, II, III […], CF nr. 214/IV […], contractul de închiriere nr. 533/10.11.1983/16.01.1997, fişa suprafeţei locative şi decizia civilă nr. 1330/10.06.2004, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara în dosarul nr. 2959/C/2004.

Examinând hotărârea atacată în raport cu motivele invocate, precum şi din oficiu conform art. 306 alin. (2) C. pr. civ., faţă de actele şi lucrările dosarului, Curtea a reţinut că prin acţiune s-a solicitat evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Oraviţa, […] nr. 2, ap. 4, înscris în CF nr. 214/I/II/III.

Curtea a constatat că din probele de la dosar rezultă că, într-adevăr, între părţi a existat o înţelegere, consfinţită şi printr-o tranzacţie de care s-a luat act printr-o hotărâre judecătorească, tranzacţie referitoare la un apartament nr. 4 situat administrativ în Oraviţa, […], nr. 2, cu privire la care s-a purtat şi un alt litigiu între aceleaşi părţi, dar cu calităţi procesuale inverse, pentru prestaţie tabulară, acţiunea reclamanţilor P.G.-A. şi F.O. din acest din urmă dosar fiind respinsă.

Pe de altă parte însă, în dosarul de faţă, prima instanţă a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul înscris în CF nr. 214/I/II/III […], însă în această carte funciară, sunt înscrise apartamentele cu nr.1, 2 şi 3 […], proprietarul acestora fiind Statul Român.

De asemenea, din decizia civilă nr.1330/10.06.2004 a Curţii de Apel Timişoara, dată în dosarul nr. 2959/C/2004 rezultă că apartamentele nr.2 şi 3 din CF nr. 214 […] i-au fost restituite în baza Legii nr.10/2001 numitei K.B., iar pentru apartamentul nr. 1 s-a constatat dreptul acesteia la despăgubiri.

Prin urmare, instanţele anterioare au dispus evacuarea pârâţilor dintr-un alt imobil decât cel care face obiectul litigiului şi care nici nu se află în proprietatea reclamanţilor.

Apartamentul nr. 4 […], este înscris sub nr. top 253/1/b/IV în CF nr. 214/IV Oraviţa Montană, carte funciară depusă de asemenea la dosar tot în recurs.

Nici acest apartament nu se află în proprietatea reclamanţilor, conform evidenţelor de carte funciară, ci este proprietatea numitei K.B. din anul 2000 prin moştenire.

Reclamanta, în dovedirea dreptului său de proprietate asupra imobilului din care solicită evacuarea pârâţilor, a depus la dosar contractul de vânzare-cumpărare nr. 1171/112/04.02.1997, prin care a cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 locuinţa (construcţia) situată în Oraviţa, […] nr. 2, ap. 4 şi dispoziţia nr. 112/23.09.1997 a Consiliului Local Oraviţa, prin care i s-a transmis în folosinţă pe durata existenţei construcţiei terenul în suprafaţă de 69,34 mp, identificat cu nr. top 253/1/a/4 în CF nr. 214 […].

Comparând aceste două înscrisuri cu CF nr. 214/IV, nr. top 253/1/b/IV, se poate constata că atât nr. top, cât şi descrierea imobilului sunt diferite.

Astfel, în dispoziţia de atribuire în folosinţa reclamantei a terenului apare ca aferent apartamentului nr.4 nr. top 253/1/a/4, iar în CF nr. 214/IV Oraviţa Montană nr.top aferent apartamentului nr.4 este 253/1/b/IV.

Locuinţa cumpărată de reclamanta C.R.-G. este compusă, conform menţiunilor din  contractul de vânzare-cumpărare şi din dispoziţia Consiliului Local Oraviţa, din două camere, o boxă şi o magazie, cu teren aferent în suprafaţă de 69,34 mp.

Apartamentul nr. IV înscris în CF nr.214/IV […] apare cu următoarea descriere: „magazin, magazie de marfă, părţi comune indivize, acces la magazie şi pivniţă”; suprafaţa ocupată de acest apartament este de 126 mp, iar proprietara este, aşa cum s-a constatat deja din evidenţa cărţii funciare, numita K.B.

Nici prima instanţă şi nici instanţa de apel nu au sesizat şi nu au clarificat aceste neconcordanţe cu privire la imobilul din care se solicită evacuarea pârâţilor; mai mult, au dispus evacuarea dintr-un alt imobil decât cel în litigiu, respectiv din cel înscris în CF nr. 214/I,II,III, care nu este proprietatea reclamanţilor şi nici nu este ocupat de pârâţi.

Pentru clarificarea acestor aspecte se impune prelungirea probatoriului cu martori şi eventual cu o expertiză de identificare topografică a imobilului în litigiu, în cazul în care nu se depune la dosar cartea funciară în care este înscris imobilul în litigiu şi, de asemenea, se va pune în discuţie şi probatoriul pentru cererea reconvenţională a pârâţilor.

Faţă de aceste considerente, Curtea a admis recursul declarat de pârâta P.G.A. împotriva deciziei civile a casat decizia recurată şi a trimis cauza spre rejudecare la Tribunalul Caraş-Severin.

Aceasta fiind opinia majoritară, opinia separată a fost în sensul respingerii recursului, cu următoarea motivare:

Pe calea cererii de chemare în judecată, reclamanţii au solicitat evacuarea pârâţilor din apartamentul nr.4 situat în Oraviţa, […] nr.2, invocând, pe de o parte, calitatea lor de proprietari ai apartamentului, titlul reprezentându-l contractul de vânzare-cumpărare nr.1171/115/1997 încheiat cu SC Urbis SA Oraviţa şi, pe de altă parte, lipsa vreunui titlu locativ în baza căruia pârâţii să ocupe apartamentul.

În primă instanţă, pârâta-recurentă nu a invocat că ar deţine vreun titlu asupra locuinţei şi nici nu a contestat faptul ocupării acesteia; dimpotrivă, pe cale reconvenţională, a solicitat recunoaşterea unui drept de retenţie asupra apartamentului, invocând (şi) investiţiile aici efectuate.

Nici pe calea apelului declarat împotriva hotărârii primei instanţe pârâţii nu au contestat faptul că ocupă apartamentul din care se solicită evacuarea.

Doar pe calea recursului pârâta a invocat că proprietari tabulari ai apartamentului sunt alte persoane şi nu reclamanţii  şi că în regim de carte funciară dreptul de proprietate se dobândeşte doar prin înscrierea în cartea funciară.

Dincolo de împrejurarea că, potrivit dispoziţiilor art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 în forma în vigoare la data sesizării instanţei de către reclamanţi, înscrierile de carte funciară se fac pentru opozabilitate şi nu au caracter constitutiv, susţinerile recurentei vizând existenţa unui alt proprietar tabular asupra locuinţei, terţ faţă de prezenta pricină, nu este de natură a atrage modificarea sau casarea deciziei recurate.

Astfel, conform celor mai sus-arătate, pârâta-recurentă a recunoscut ocuparea apartamentului din care reclamanţii au solicitat evacuarea şi nu a invocat nevalabilitatea titlului (contractul de vânzare-cumpărare) invocat în susţinerea cererii.

Or, faptul că o altă persoană apare ca fiind proprietar tabular al apartamentului şi nu reclamanta care deţine un titlu necontestat (chiar neintabulat fiind) nu poate fi opus de recurentă acesteia din urmă, având în vedere atât recunoaşterea ocupării spaţiului descris în contractul de vânzare-cumpărare încheiat pe numele reclamantei, cât şi lipsa de relevanţă a neintabulării acestui titlu în cartea funciară, conform celor mai sus arătate.

De menţionat este şi faptul că între părţi s-au mai derulat anterior două litigii în care pârâta nu a contestat nici valabilitatea titlului reclamantei şi nici faptul ocupării apartamentului – obiect al contractului de vânzare-cumpărare.

Reclamanta a investit instanţa cu o cerere în evacuare şi nu în revendicare astfel că, având în vedere că titlul său nu a fost desfiinţat, că pârâta ocupă apartamentul cumpărat de reclamantă în lipsa vreunui titlu şi că inadvertenţele de carte funciară invocate s-ar putea constitui în eventuale piedici la punerea în executare a hotărârii în evacuare şi nu în motiv de modificare sau casare a deciziei recurate, s-a apreciat că se impune respingerea recursului pârâtei.

Domenii speta

Spete similare