Hotarare care tine loc de act autentic

Prin decizia civilă nr. 608/13.09.2013, tribunalul a respins recursul declarat de recurenta-reclamantă KBRI, ca nefondat.

Pentru a pronunţa această hotărâre, tribunalul a reţinut că prin acţiunea înregistrată sub nr.670/292/2013 din 11.02.2013 pe rolul Judecătoriei Roşiorii de Vede, reclamanta KBRI a chemat în judecată pe pârâtul DG, solicitând ca instanţa să pronunţate o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de teren extravilan de 0,2700 ha situată în comuna D, judeţul Teleorman.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că, la data de 11.01.2013, între părţi s-a încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare” prin care pârâtul i-a vândut suprafaţa totală de teren situată în extravilanul comunei D, la preţul de 810 lei, pe care l-a achitat în întregime la data încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare, urmând ca părţile să se prezinte la notar în termen de o lună  în vederea perfectării actelor în formă autentică.

A mai arătat că, deşi,  l-a contactat în mai multe rânduri pe pârât pentru încheierea actelor în formă autentică, acesta  nu a întocmit formalităţile pentru cartea funciară şi cadastru. 

Reclamata a mai menţionat că pârâtul este proprietarul terenului vândut în baza titlului de proprietate nr. 3212786/20.12.2012 emis pe numele DN, decedat la data de 03.01.2003, având ca moştenitor pe pârât în calitate de fiu.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1669 Cod Civil.

În probaţiune reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu, si martori.

În dovedirea acţiunii, reclamanta a depus în copie  la dosar următoarele înscrisuri : înscrisul sub semnătură privată denumit promisiune de vânzare-cumpărare fila 4, Titlul de Proprietate nr. 3212786/20.12.2012, certificat de deces DN, copie CI pârât, sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale nr. 905 din 15.03.2013, certificat de naştere DG, extras din registrul de deces DP, adresa nr. 251 din 21.05.2013 eliberată de Camera Notarilor Publici Teleorman.

 În cauză, din oficiu, instanţa conform disp. art. 32 din Legea nr.146/1997 a solicitat O.C.P.I. Teleorman – BCPI Alexandria să comunice extras de carte funciară sau certificat de sarcini pentru suprafeţele de teren menţionate în titlul de proprietate anexat şi care au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, eliberându-se extrasul de carte funciară pentru informare  nr. 5526/22.02.2013.

De asemenea, la dosar s-a mai depus şi certificat de atestare fiscală cu nr. 1801 emis la data de 15.03.2013 de Primăria Comunei D, judeţul Teleorman.

Pârâtul nu a depus întâmpinare şi nici nu s-a prezentat personal în instanţă pentru a-şi formula apărări.

Instanţa a administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar si a audiat martorul IG, declaraţia fiind consemnată şi ataşată la dosar.

Prin sentinţa civilă nr. 1772 din 31 mai 2013 pronunţată de Judecătoria Roşiorii de Vede s-a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată.

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că  reclamanta  a încheiat cu pârâtul un antecontract de vânzare-cumpărare sub forma unui înscris sub semnătură privată, prin care s-a obligat să cumpere, iar pârâtul s-a obligat să vândă cu preţul de 810 lei, suprafaţa de teren de 0,2700 ha situată în comuna D, judeţul Teleorman.

Pârâtul şi-a asumat obligaţia de întocmire ulterioară a formalităţilor în vederea transmiterii către reclamantă a proprietăţii bunului, şi  în termen de o lună de zile, să se prezinte la notar pentru întocmirea contractului de vânzare-cumpărare formă autentică.

Din antecontractul depus la dosar şi depoziţia martorului audiat în cauză, a mai reţinut faptul că reclamanta a plătit pârâtului integral preţul convenit pentru transferul proprietăţii chiar din momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, şi de la aceeaşi dată reclamanta a intrat în posesia imobilului, însă, pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţia pe care şi-a asumat-o prin antecontract in sensul ca nu a întocmit cartea funciară şi nu s-a prezentat la notar pentru  încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, deşi reclamanta i-a solicitat în mod expres acest lucru.

Suprafaţa de teren menţionată în antecontractul de vânzare-cumpărare este înscrisă în titlul de proprietate nr. 3212786/20.12.2012 – fila 3 emis de către Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Teleorman pe numele de DN.

Din certificatul de deces de la fila 5 din dosar, instanţa a reţinut că la data de 03.01.2003 a decedat numitul DN, titularul dreptului de proprietate asupra terenurilor individualizate în titlul de proprietate nr. 3212786/20.12.2012 emis de către Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Teleorman.

Din adresa nr. 251 din 20.05.2013 emisă de Camera Notarilor Publici Teleorman instanţa a constatat că până în prezent nu s-a dezbătut succesiunea defunctului DN.

Din sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale nr. 905 din 15.03.2013 instanţa a reţinut că succesibilii prezumtivi ai defunctului DN, sunt DG în calitate de fiu, DP în calitate de soţie, DM în calitate de nepoată.

Din extrasul de carte funciară pentru informare  nr. 5526/22.02.2013 eliberat de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Teleorman reiese că pentru suprafaţa menţionată proprietatea lui DN nu s-au găsit înscrise sarcini.

Conform art.1244 NCC, dispoziţii aplicabile la data intervenirii convenţiei, „În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”.

În cauză instanţa a constatat că, nefiind respectată forma prevăzută imperativ de lege pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate asupra terenului, între părţi a intervenit o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.

Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un contract prin care părţile se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, un contract de vânzare cumpărare.

 Astfel, această promisiunea bilaterală  de vânzare cumpărare este un contract care dă naştere unor drepturi de creanţă şi obligaţii reciproce în favoarea beneficiarilor promisiunii, proprietarul bunului având obligaţia de a se prezenta în vederea autentificării actului juridic încheiat. Fiind un contract  trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate prevăzute de art. art.1179 C. civil: consimţământul valabil exprimat al părţilor, capacitate deplină de exerciţiu, obiect determinat şi cauză licită.

Dacă promitentul vânzător nu-şi respectă obligaţia asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea ca, în situaţia în care bunul se mai află în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, să solicite, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natura pagubelor, să se pronunţe în baza art. 1516 şi 1528 N.C.civ., precum şi al art.1669 Noul cod civil, o hotărâre  judecătorească care să ţină loc de contract.

Din interpretarea acestor dispoziţii, instanţa a reţinut că pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care sa tina loc de contract de vânzare-cumpărare, în condiţiile art. 1669, art. 1516-1528 Noul C.civil, în primul rând trebuie să existe încheiată între părţi o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, care, ca orice contract trebuie să îndeplinească toate condiţiile de valabilitate impuse de art. 1179 Cod civil cu privire la capacitatea de a contracta, consimţământul părţilor, un obiect determinat si licit si o cauză licită si morală.

Cu privire la actul juridic încheiate între părţi, instanţa a constatat că acesta are natura unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamantei a dreptului de proprietate asupra imobilelor ce fac obiectul prezentei cauze, actul juridic respectiv dând însă naştere in sarcina părţilor unei obligaţii de a face, constând în obligaţia de a transmite în viitor proprietatea, prin încheierea contractului promis în forma autentică necesară pentru validitatea transmiterii proprietăţii, oricare dintre părţi putând cere încheierea contractului.

Astfel, instanţa, având in vedere dispoziţiile art. 1180,1204, 1229 si1239 alin 1 Cod Civil, a constatat că  promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare îndeplineşte toate condiţiile de valabilitate impuse de art. 1179 Cod civil  cu privire la capacitate, consimţământ, obiect si cauză. 

Având în vedere ca antecontractul de vânzare-cumpărare nu este un act translativ de proprietate, dreptul de proprietate urmând a fi transferat numai în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma ceruta de lege, la încheierea unui astfel de act promitentul vânzător nu este obligatoriu sa fie proprietarul bunului pe care îl promite spre vânzare, bunul fiind necesar sa existe în patrimoniul acestuia si acesta fiind obligatoriu sa fie proprietar numai la momentul încheierii actului în forma ceruta de lege, respectiv forma autentica.

În al doilea rând, tot din art. 1669 Cod Civil, instanţa a reţinut că pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, pe lângă condiţiile de validitate privitoare la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, trebuie să fie întrunite si pentru contractul de vânzare-cumpărare promis toate condiţiile impuse de art. 1179 Cod Civil, mai puţin condiţia consimţământului părţii care refuză încheierea contractului promis, consimţământ care urmează a fi suplinit de instanţă prin pronunţarea hotărârii.

Cu privire la contractul de vânzare-cumpărare promis, instanţa constată că sunt întrunite aceste condiţii având în vedere că părţile se bucură de prezumţia existentei capacităţii de a contracta, obiectul contractului este valabil, sunt îndeplinite si condiţiile impuse de art.1229 C. civil, iar cauza contractului este valabilă prin raportare la dispoziţiile art. 1239 alin 1 Cod Civil.

În al treilea rând însă, pentru ca instanţa să poată pronunţa în baza art.1669 C.civ. o hotărâre care sa tina loc de contract de vânzare-cumpărare, alături de îndeplinirea condiţiilor enumerate mai sus si de întrunirea condiţiilor existentei unui antecontract valabil încheiat prin raportare la de art.1179 C.civ., s-a apreciat că  este necesar a fi îndeplinite şi alte condiţii specifice contractului de vânzare-cumpărare reglementat la 1650 si următoarele Cod Civil, printre care si aceea ca la data pronunţării hotărârii care sa tina loc de contract de vânzare-cumpărare in forma autentică, promitentul-vânzător sa aibă calitatea de proprietar al imobilului înstrăinat.

1. Referitor la acest ultim aspect – calitatea de proprietar -, instanţa a  constatat că în cauză nu există dovada că pârâtul  are calitatea de proprietar asupra terenului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, calitate care trebuie sa fie verificata în mod obligatoriu si care trebuie sa existe la momentul la care instanţa pronunţă o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.

Sub acest aspect, instanţa a reţinut că titlul de proprietate aflat la dosarul cauzei este eliberat pe numele DN, şi la dosar  există dovada că succesiunea de pe urma acestuia nu a fost dezbătută.

Sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale depusă la dosarul cauzei pentru defunct, s-a considerat că  nu are valoare, în concepţia instanţei, de act care să constate si sa dovedească pentru pârât  calitatea de moştenitor faţă de defunct si a calităţii sale de proprietar asupra bunurilor ce ar face parte din masa succesorala, aceste aspecte nefiind constatate in mod legal in urma procedurii fireşti stabilite de lege pentru dezbaterea succesorală..

Instanţa a mai considerat, că legătura de rudenie dintre pârât şi defunct, şi faptul existenţei pentru acesta a unei aparente vocaţii generale legale la succesiunea defunctului, nu pot fi echivalate în nici un caz cu calitatea de moştenitor legal acceptant al succesiunii, calitate ce implică verificarea mai multor condiţii în cadrul unei proceduri distincte prevăzută de lege.

De asemenea, a mai motivat că nu ar putea fi primită acţiunea formulată cu justificarea că prin semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare pârâtul ar fi acceptat succesiunea defunctului, acesta fiind un act de acceptare tacită a succesiunii.

A mai argumentat instanţa, că  nu ar putea admite acţiunea pentru pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic în situaţia în care nu s-a dovedit calitatea de proprietar a pârâtului ,nici pe motiv ca părţile cunosc acest aspect si ca îşi asumă riscurile sau pe motiv ca ar fi vorba de o vânzare a lucrului altuia care ar avea remedii ulterioare, cum ar fi teoria deja consacrată în materia înstrăinării bunurilor aflate în indiviziune, conform căreia soarta înstrăinării bunului indiviz depinde de rezultatul partajului, înstrăinarea devenind retroactiv valabilă dacă bunul înstrăinat cade în lotul copartajantului care a dispus de bun.

De asemenea, instanţa a considerat ca teoria validării retroactive a vânzării  lucrului altuia în funcţie de rezultatul partajului,  creată de jurisprudenţă nu mai este de actualitate şi pentru faptul că  Noul Cod Civil prin reglementarea art. 1683 alin. 5 a pus capăt controverselor legate de sancţiunile ce intervin in astfel de cazuri (nulitate relativă/absolută, rezoluţiune, vânzare afectată de condiţie rezolutorie), si a stabilit ca atunci când un coproprietar a vândut bunul proprietate comună şi ulterior nu asigură transmiterea proprietăţii întregului bun către cumpă¬rător, acesta din urmă poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea preţului proporţional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi ştiut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs, reclamanta, care a formulat critici pentru nelegalitate şi netemeinicie, prin care a solicitat modificarea hotărârii, în sensul admiterii acţiunii formulate.

A motivat că sentinţa este nelegală, deoarece dispoziţiile art. 1669 din Codul civil permit pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În dezvoltarea acestui motiv de recurs, a mai arătat că deşi instanţa a reţinut că între părţi a fost încheiată o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, nu a ţinut seama că înscrisurile depuse (titlul de proprietate, anexa nr. 24, actele de stare civilă), demonstrează capacitatea intimaţilor de a veni la moştenirea autorului său, prin încheierea antecontractului fiind acceptată tacit succesiunea tatălui lor MN.

Recurenta a mai susţinut că a dovedit că intimaţii vânzători sunt singurele persoane care au vocaţie de a veni la succesiune, că aceştia au acceptat tacit succesiunea, ea neavând posibilitatea  de a-i obliga să obţină certificat de moştenitor împotriva voinţei lor.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.

Intimaţii nu au depus întâmpinare .

În recurs, nu s-au depus înscrisuri noi.

Verificând legalitatea şi temeinicia hotărârii atacate în raport de criticile formulate şi având în vedere dispoziţiile legale aplicabile, Tribunalul, va respinge ca nefondat recursul declarat, pentru considerentele care vor succede.

Întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat de părţi la data de  11.01.2013, instanţa de fond, în mod corect a reţinut că, acestuia îi sunt aplicabile dispoziţiile art. 1699, 1244 şi 1179 din Noul Cod Civil, însă, în aplicarea acestor texte legale a analizat numai îndeplinirea cerinţelor de fond, fără a observa că dispoziţiile menţionate conţin şi o cerinţă privind forma promisiunii bilaterale.

Astfel, conform art. 1699 alin 1 C Civ  „Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.”

Condiţiile de validitate sunt prevăzute de art. 1179 care prevede:  „Condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract sunt: capacitatea de a contracta; consimţământul părţilor; un obiect determinat şi licit; o cauză licită şi morală.

Alin. 1 al aceluiaşi articol prevede că,, În măsura în care legea prevede o anumită  formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancţiunea prevăzută de dispoziţiile legale aplicabile”.

Potrivit art. 1244” În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.”

Din analiza acestor dispoziţii, rezultă că,  în situaţia în care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, potrivit art. 1669 din Codul civil,  promisiunea trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate prevăzute de art. 1179, inclusiv aceea privind forma autentică prevăzută de alin 2, pentru actele vizând terenuri.

În lipsa unei prevederi exprese în cuprinsul art.1699 care să trimită numai la condiţiile prevăzute la alin 1 al art. 1179, norma de trimitere vizează întregul articol, inclusiv alin. 2, ce impune condiţia formei autentice.

Nu se poate reţine deci, că art. 1669 ar avea în vedere numai alin 1 al art.  1179, deoarece acolo unde legea nu distinge, nici interpretul nu poate să distingă, astfel că art. 1669 are în vedere art. 1179 în întregul său.

Cum în cauză promisiunea nu a fost  încheiată în formă autentică, lipsa acestei cerinţe era suficientă pentru respingerea acţiunii şi făcea inutilă analiza cerinţelor de fond prevăzute la alin 1 al art. 1179 din Codul civil.

Ca urmare, în baza  art. 312 alin.1 C. proc. civ., recursul a fost respins şi s-a menţinut hotărârea instanţei de fond, pentru considerentele expuse în prezenta sentinţă.

Domenii speta

Spete similare