Accesiune. Dreptul de opţiune al proprietarului. Momentul pana la care poate fi exercitat.

Accesiune. Dreptul de opţiune al proprietarului. Momentul pana la care poate fi exercitat.

Constructorul de bună credinţă are dreptul la despăgubire din partea proprietarului terenului, fie în sensul achitării preţului materialelor şi a preţului muncii, fie a sporului de valoare.

Dreptul de opţiune se naşte în momentul manifestării dreptului de  pretinde terenul şi plantaţia drept  potestativ şi nesusceptibil de abuz al proprietarului . Alegerea uneia dintre variantele de despăgubire îi aparţine acestuia.

Însă dacă, după finalizarea procesului privind proprietatea terenului pe care s-a realizat plantaţia proprietarul nu-l urmăreşte pe constructor într-un sens sau altul, acesta poate solicita instanţei să fie despăgubit într-una dintre variantele expuse de lege, în versiunea indicată de el, conform art. 112 pct. 5 din C.p.c.

Inacţiunea proprietarului pârât de a indica in concreto care anume variantă de despăgubire o solicită, semnifică o achiesare tacită la cea indicată de constructorul reclamant prin cererea de despăgubire.

Exercitarea dreptului de opţiune a proprietarului cu privire la felul despăgubirii se poate realiza, aşadar, până la momentul închiderii dezbaterilor în cererea prin care a fost chemat în judecată de constructor.

Prin cererea, înregistrată pe rolul Judecătoriei Rm. Vâlcea, reclamantul MM a chemat în judecată pe pârâtul SN pentru ca prin hotărârea care se va pronunţa, să fie obligat la plata sumei de 500 lei- despăgubiri şi să se instituie un drept de retenţie asupra terenului în suprafaţă de 5259 mp, până la data restituirii integrale a debitului.

În fapt, reclamantul a arătat că a achiziţionat, prin chitanţă de mână de la PE  două bucăţi de teren, printre care şi un teren de 3600 m.p. încheierea, în formă autentică, a contractului de vânzare-cumpărare urma să se realizeze după ce promitenta vânzătoare dobândea titlu de proprietate în baza Legii 18/1991, dar organele în drept i-au refuzat cererea şi i s-a emis titlu pe această suprafaţă pârâtului.

Pârâtul a câştigat irevocabil acţiunea în revendicare intentată împotriva reclamantului, conform sentinţei civile nr. 6117/2004 a Judecătoriei Rm. Vâlcea.

În perioada scursă de la intrarea în posesie asupra terenului, în baza antecontractului, şi până la eliberarea acestuia, reclamantul afirmă că a realizat o serie de îmbunătăţiri constând în fertilizarea terenului, ameliorarea stării materiale a acestuia, plantarea de pomi fructiferi şi alte lucrări de îmbunătăţiri funciare.

Consideră că pârâtul urmează să-l despăgubească, potrivit art. 494 din C.civ.

Pârâtul a formulat întâmpinare (fila 18), prin care a solicitat respingerea cererii reclamantului.

Pârâtul a pretins ca reclamantul să-şi precizeze cererea în raport cu fiecare îmbunătăţire pe care pretinde că a făcut-o, întrucât pârâtul susţine că nu a făcut niciuna.

În drept, a invocat art. 115-118 din C.p.c.

Ulterior stabilirii situaţiei de fapt cu privire la valoarea plantaţiei, instanţa a reţinut că, potrivit art. 494 alin. 3 din C.civ., dacă proprietarul voieşte a păstra pentru dânsul acele plantaţii şi clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor şi preţul muncii, fără ca să se ia în consideraţie sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantaţii şi construcţii. Cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.

Statuând asupra situaţiei constructorului de bună credinţă, teza finală a textului legal citat dă dreptul proprietarului de a opta între despăgubirea terţului cu preţul materialelor şi a preţului muncii, pe de-o parte  sau cu sporul de valoare, pe de altă parte.

Fără îndoială, alegerea îi aparţine proprietarului. Per a contrario, constructorul are un drept de creanţă asupra acestuia. Creanţa sa se naşte din momentul manifestării dreptului potestativ, nesusceptibil de abuz, al proprietarului, la accesiune. În cauză, creanţa s-a născut în anul 2004, atunci fiind neîndoielnică intenţia proprietarului terenului de a deveni şi proprietarul plantaţiei.

Cu privire la cuantumul creanţei, se pune problema până când durează incertitudinea generată de dreptul de opţiune a proprietarului. O ofertă a acestuia într-un sens (preţul muncii şi al materialelor) sau în altul (sporul de valoare) ar fi tranşat problema în discuţie.

Dar, în cauză, urmărit în realizarea creanţei, solicitându-i-se ab initio chiar prima variantă, proprietarul terenului –pârât asistat de avocat - nu a opus dreptul său de opţiune pentru a doua variantă. Nu a făcut-o până la închiderea dezbaterilor. S-a rezumat la a depune concluzii scrise reluând critici de altă natură care oricum nu vor fi luate în considerare de instanţă pentru simplul motiv că au fost depuse după închiderea dezbaterilor, când procesul civil a intrat în faza deliberării, fază în care nu se mai pot primi astfel de cereri.

Această atitudine a pârâtului este apreciată de instanţă drept o achiesare tacită în sensul primei variante de despăgubire, ca natură nu şi cuantum, astfel cum a fost ea solicitată. Reclamantul –creditor –constructor de bună credinţă - nu-l poate obliga pe pârât la manifestarea dreptului de opţiune, dar îi poate opune una dintre variante, pe care pârâtul este liber să o conteste, oferind-o pe cealaltă, şi aceasta numai în timpul judecăţii pe fond a cererii sale şi până în momentul în care o cerere poate fi primită: închiderea dezbaterilor în primă instanţă.

Aşa fiind, instanţa consideră că, în cauză, se impune, în temeiul art. 494 alin. 3 din C.civ, realizarea creanţei reclamantului în varianta solicitată de acesta şi necontestată, sub aspectul dreptului de opţiune, de către pârât şi anume prin obligarea pârâtului la a suporta contravaloarea materialelor şi a preţului muncii.

În consecinţă, în temeiul art. 494 alin. 3 din C.civ., pârâtul va fi obligat către reclamant la plata sumei de 6422,95 lei reprezentând contravaloarea materialelor şi a preţului muncii, în contul păstrării plantaţiei.

Judecătoria Rm. Vâlcea, Secţia civilă, s.c. nr. 1902/2009

Domenii speta

Spete similare