Pretenţii

R O M Â N I A

TRIBUNALUL ARGEŞ*

SECŢIA CIVILĂ

DECIZIE Nr. 2840/2015

Şedinţa publică de la 01 Octombrie 2015

Obiectul cauzei:pretenţii

INSTANŢA

Asupra apelului civil de faţă,

Constată că prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 15.10.2013, reclamanta S.C. I.  S.R.L. a solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce va pronunţa, în contradictoriu cu pârâta S.C. F. E.R. S.R.L., să dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 160.644 lei, compusă din: suma de 80.322 lei cu titlul de daune contractuale în echivalentul comisionului pe care l-ar fi încasat reclamanta, 4% plus TVA din preţul de vânzare a imobilului şi suma de 80.322 lei cu titlul de penalităţi de întârziere stabilite conform contractului, 1% din suma datorată, pe zi de întârziere fără a putea depăşi suma datorată, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii reclamanta arată că în data de 22.12.2011 societatea pârâtă S.C. F. E.R. S.R.L. a încheiat cu reclamanta S.C. I.  S.R.L., contractul de intermediere imobiliară exclusivă nr. 1210/22.12.2011 în vederea valorificării prin vânzare sau în vederea închirierii bunurilor imobile proprietatea acesteia, compuse din teren în suprafaţă de 814 mp şi construcţii cu amprentă la sol în suprafaţă de 504 mp şi respectiv 36 mp situate în Piteşti, (...) ş, având nr. cadastral (…), înscrise în Cartea Funciară nr. (…) a oraşului Piteşti, în exclusivitate prin intermediul societăţii reclamante (art.2.2.). Reclamanta a mai arătat că pentru prezenta cauză prezintă importanţă în primul rând înţelesul exclusivităţii oferite societăţii reclamante; părţile au explicat care sunt obligaţiile care definesc această noţiune ca urmare a acordului de voinţă liber exprimat, în conţinutul art.5.2. din contract. Pe întreaga perioadă contractuală exclusivitatea oferită societăţii reclamante presupune ca:

1.Beneficiarul să nu încheie contracte similare cu alţi intermediari;

2.Beneficiarul să nu întreprindă acţiuni independente, individuale în sensul valorificării bunurilor ori închirierii acestora şi încălcării în acest mod a exclusivităţii conferite reclamantei pe întreaga perioadă de valabilitate a contractului;

3.Beneficiarul să informeze toate persoanele interesate care l-ar contacta, despre obligaţiile sale asumate în temeiul prezentului contract.

Durata de valabilitate a drepturilor şi obligaţiilor contractuale a fost stabilită până la data de 31.12.2012 (art.3.1.)

Reclamanta a arătat că  pârâta îi datorează comisionul, potrivit dispoziţiilor art.6.4. din contract,  deoarece clientul trebuie să plătească comisionul chiar şi în cazul vânzării bunului către o persoană fizică sau juridică care a ajuns direct la beneficiar, în perioada de acţiune a contractului. Nerespectarea acestei obligaţii atrage sancţiunea plăţii unei penalităţi de 1% pentru fiecare zi de întârziere, valoarea acestora neputând depăşi suma datorată.

Din punct de vedere faptic, reclamanta a arătat că pârâta a nesocotit aceste dispoziţii, deoarece în 10.12.2012 a înstrăinat imobilele ce făceau obiectul contractului de intermediere către cumpărătoarea SC M.D M.B. 2003 SRL. Reclamanta în calitate de agenţie a prezentat un client în 16.10.2012 pârâtei, oferta făcută fiind consemnată în înscrisurile de la dosar şi însuşită prin semnătură de reprezentantul pârâtei. Relevă reclamanta că urmarea directă este aceea că devin incidente dispoziţiile art.6.4. astfel că pârâta datorează plata comisionului şi a penalităţilor de întârziere.

Potrivit dispoziţiilor art.6.2. din Contract, cuantumul comisionului datorat societăţii reclamante era de 4% la care se adaugă TVA din preţul de vânzare a bunului imobil. Aplicând acest procent de 4% sumei reprezentate de preţul vânzării, 1.619.390 lei şi adăugând TVA (24%) se obţine un cuantum al comisionului de 80.322 lei (1.619.390 x 4% x 1,24 = 80.322).

Din data de 10.12.2012 pârâta datorează  în mod distinct de suma de 80.322 lei şi câte 1% pe zi de întârziere. Contravaloarea penalităţilor de întârziere determinate contractual pentru 100 de zile de întârziere înseamnă 100% din suma datorată adică încă 80.322 lei, calculul acestor penalităţi, oprindu-se la 100 zile de întârziere, deşi în momentul actual s-au depăşit 300 de zile de întârziere, deoarece potrivit art.7.1. din contract, cuantumul penalităţilor nu poate depăşi suma de plată.

În drept cererea este întemeiată pe dispoziţiile art.1270 (1) Cod civil, art.1535 (1 teza 1) Cod civil, art. 1523 Cod civil, art. 1350 Cod civil.

S-au anexat, în copie conformă cu originalul: Contract de intermediere imobiliară exclusivă nr. 1210/22.12.2011; Anexa nr. 1 la contract; tabelul cu clienţii care au vizionat bunul imobil prin Agenţie; Anexa nr.2 la contract; Contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4020/10.12.2012 ; extrase privind operaţiunile de publicitate efectuate; dovada notificării realizate în condiţiile art. 1522 NCPC; dovada iniţierii procedurii medierii; dovada achitării taxei de timbru; împuternicire avocaţială; chitanţa de plată a onorariului de avocat.

Pârâta a formulat şi depus la data de 11.06.2014 întâmpinare solicitând respingerea acţiunii şi obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea întâmpinării pârâta a arătat următoarele:

Referitor la comision, contractul de intermediere care face obiectul litigiului a fost încheiat sub efectul dispoziţiilor noului Cod civil(Legea nr.287/2009).

Pârâta arată că reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia de intermediere pentru a pretinde din partea sa plata comisionului în cauză fiind incidente dispoziţiile art. 2097 alin.(1) C.civ., dispoziţii care nu pot fi înfrânte printr-o interpretare excesive a clauzei prevazute de art.6.4 din contractul de intermediere. Or, în cauză este evident că interpretarea acestei clauze nu poate fi decât în sensul că terţul cumpărător ar fi ajuns „direct la beneficiar”, nu independent, fără vreo implicare a agenţiei reclamante, ci tocmai în urma demersurilor acesteia.

În alegaţia sa, arată pârâta, reclamanta susţine exact contrariul, pretinzând să obţină câştiguri materiale chiar dacă nu ea a găsit cumpărătorul cu care pârâta a contractat, înţelegând să pretindă comisionul pentru servicii pe care nu le-a prestat în realitate, lucru ce apare de neeaceptat. Dacă s-ar accepta sensul dat de reclamantă respectivei clauze contractuale, atunci această clauză ar trebui oricum considerată nulă prin raportare la norma imperativă cuprinsă la art. 2097 (1) C.civ. de la care se abate, cu consecinţa reglementată de art. 1255(2) din C.civ.

În sensul normelor legale precizate, arată pârâta, în niciun caz nu se poate aprecia că voinţa concordantă a părţilor a fost aceea de a-i plăti reclamantei servicii neprestate, adică a se obliga la plata comisionului indiferent dacă reclamanta s-a implicat sau nu în găsirea cumpărătorului imobilului ofertat de pârâtă şi indiferent de momentul vânzării.

O asemenea interpretare ar devia nu numai de la dispoziţiile imperative ale art.2097(1) C.civ. dar şi de la caracterul sinalagmatic şi oneros al contractului litigios, în care fiecare dintre părţi a urmărit o contraprestaţie şi un folos practic de la cealaltă: respectiv, pârâta – găsirea de către agenţie a unui cumpărător, reclamanta – câştigarea comisionului aferent acestei operaţiuni.

De asemenea, scopul, obiectul şi natura contractului de intermediere în funcţie de care trebuie făcută şi interpretarea lui , sunt cele explicit reglementate de art. 2096(1) C.civ., potrivit cu care agenţia reclamantă s-a obligat faţă de client să îl pună în legătură cu un terţ, în vederea încheierii unui contract, aceasta fiind şi condiţia esenţială pentru primirea remuneraţiei.

În cauză, se relevă de pârâtă, că nu poate fi angajată răspunderea sa contractuală prin raportare la dispoziţiile art. 1350(2) C.civ. Pe lângă faptul că nu a beneficiat de găsirea unui cumpărător de către reclamantă cu care să-şi fi finalizat tranzacţia, refuzul pârâtei de a plăti comisionul pretins de reclamantă nu este fără justificare, ci este argumentat inclusiv de faptul neîndeplinirii întocmai a propriilor obligaţii asumate de reclamantă, această excepţie de neexecutare a contractului fiind consecinţa principiului interdependenţei obligaţiilor reciproce ale părţilor în contractele sinalagmatice, reglementat ca atare de art.1556(1) C.civ.

Astfel, deşi contractul s-a încheiat la data de 22.11.2011(cu valabilitate până la 31.12.2012), reclamanta a procedat la publicarea pe site-ul propriu a informaţiilor de prezentare a imobilului proprietatea pârâtei, sub formă de text şi fotografii, abia la 18.07.2012, 04.10.2012 şi respectiv 08.10.2012, operaţiune pentru care a primit preţul de 140 lei, plus TVA, anume convenit la art.6.1. din contract. Tot astfel, anunţul de vânzare a fost publicat în presa de către reclamantă abia la 05.10.2012 şi, respectiv 26.11.2012.

În toate aceste anunţuri coordonatele de contact aparţin agenţiei reclamante şi nu pârâtei, iar reclamanta nu probează în niciun fel că a fost contactată de terţul cumpărător S.C. M.D. M.B. 2003 S.R.L., cu care  s-a încheiat tranzacţia ori că aceasta a vizionat imobilul cu concursul reclamantei ori în urma demersurilor sale publicitare anterioare încheierii acestei tranzacţii. De altfel, în intervalul de valabilitate a contractului, abia după 10 luni reclamanta a supus vizionării imobilului unui singur client – D. I. S.R.L., prin (...) .

Pârâta solicită respingerea capătului de cerere cu privire la plata penalităţilor de întârziere, motivat, pe de o parte pentru motivele expuse cu privire la debitul principal (comision), iar pe de altă parte, pentru faptul că, potrivit disp. art.6.3. din contract plăţile urmau să se facă în numerar la sediul agenţiei, în baza facturii emise de reclamantă, iar reclamanta nu a emis o astfel de factură.

În drept întâmpinarea este întemeiată pe dispoziţiile art. 205 şi urm. C.pr.civ., art. 1255(2), art. 1266(1)-(2), art. 1268(1), art.1269(1), art. 1350(2), art. 1522, art. 1523, art. 1556(1), art.2096(1), art.2097(1) din Codul civil.

Prin sentinţa civilă nr. 11052/19.11.2014 a Judecătoriei Piteşti a fost respinsă acţiunea ca nefondată şi s-a dispus obligarea reclamantei la plata sumei de 2000 lei cheltuieli de judecată.

În adoptarea soluţiei s-au reţinut următoarele:

La data de 22.12.2011 între reclamanta S.C. I.  S.R.L., în calitate de Agenţie şi pârâta S.C. F. E.R. S.R.L., în calitate de Beneficiar, s-a încheiat contractul de intermediere imobiliară exclusivă (vânzător/proprietar) nr. 1210 (f.10-11) în vederea intermedierii valorificării prin vânzare sau în vederea intermedierii închirierii bunurilor imobile proprietatea acesteia.

Potrivit art.2.1. din contract Agenţia avea acordul Beneficiarului de a publica pe site-ul propriu informaţii text şi fotografii despre imobilul Beneficiarului, compus din teren intravilan, curţi-construcţii, în suprafaţă de 814 m.p.+C1= 505 m.p.(S+P+E1+M) + C2+36 m.p., situat în Piteşti, (…), având nr. cadastral (…), înscrise în Cartea Funciară nr. (…) a oraşului Piteşti.

Potrivit Anexei nr.1 la contractul de intermediere imobiliară exclusivă (vânzător/proprietar) nr. 1210/22.12.2011(f.12), ce face parte din contract, planul de marcheting al agenţiei cuprindea o complexitate de operaţiuni privind pregătirea vânzării/închirierii, publicitatea vânzării/închirierii, negocierea vânzării/închirierii, insoţire, aceste operaţiuni fiind descrise în detaliu în anexă. În Anexa nr.2 la acelaşi contract este descrisă proprietatea beneficiarului care urma să fie vândută/închiriată urmare a intermedierii Agenţiei.(f.14-15).

Contractul încheiat de părţi a intrat în vigoare de la data semnării sale şi a avut valabilitate până la 31.12.2012.

Preţul contractului a fost de 140 lei, la care se adaugă TVA şi reprezintă tariful de listare a Bunului imobil pe site-ul Agenţiei(art.6.1)

În plus, în cazul în care agenţia va găsi cumpărător/chiriaş pentru bunul imobil, beneficiarul se obliga la plata unui comision de 4 (patru)%, plus TVA.(art.6.2.). Comisionul urma să se achite integral la data semnării contractului final de vânzare-cumpărare în faţa notarului public, sau, în cazul închirierii, la data semnării contractului de închiriere.

Potrivit dispoziţiilor art.6.4. din contract s-a prevăzut obligaţia în sarcina clientului să achite Agenţiei comisionul stabilit în sarcina beneficiarului în cazul vânzării/cumpărării către persoane fizice sau juridice care au ajuns direct la beneficiar pe perioada de acţiune a contractului de intermediere. Potrivit dispoziţiilor art.7.1. "Nerespectarea obligaţiei de plată atrage sancţiunea plăţii unei penalităţi de l(unu)% din suma datorată pentru fiecare zi de întârziere, valoarea penalităţilor neputând depăşi suma datorată1''

Prima instanţă a reţinut că având în vedere data la care a fost încheiat între părţi contractul de intermediere imobiliară nr.1210 – 22.12.2011, acestuia sunt astfel aplicabile dispoziţiile din Noul Cod civil privind contractul de intermediere cuprinse la art.2096 – art.2.102. Contractul de intermediere este reglementat expres în noul Cod civil(Legea nr.287/2009)  prin articolele 2.096-2.102, devenind astfel un contract numit.

Contractul de intermediere este definit ca fiind „contractul prin care intermediarul se obligă faţă de client să îl pună în legătură cu un terţ, în vederea încheierii unui contract”(art.2096 C.civ.).

În terminologia folosită de NCC, părţile contractului de intermediere sunt intermediarul şi clientul. Intermediarul este partea care se obligă să găsească un cocontractant pentru clientul său pentru încheierea unui contract, iar clientul este partea beneficiară a activităţii prestate de către intermediar.

Obiectul contractului de intermediere este reprezentat de operaţiunea juridică de intermediere. Sub aspectul naturii obligaţionale a activităţii de intermediere, obligaţia asumată de către intermediar este aceea de a pune în legătură cealaltă parte din contractul de intermediere, clientul, cu un terţ în vederea încheierii unui contract. NCC nu desemnează vreo categorie specială de contracte ce pot fi încheiate în urma activităţii de intermediere, rezultând o libertate absolută cu privire la desemnarea contractelor ce pot fi intermediate.

Judecătorul fondului a făcut aplicarea dispoziţiilor imperative  prevăzute în art. 2.097 din NCC, potrivit cărora  intermediarul are dreptul la remuneraţie din partea clientului numai în cazul în care contractul intermediat se încheie ca urmare a intermedierii sale.

Prin contractul de intermediere încheiat între părţi s-a prevăzut că principala obligaţie a reclamantei, în calitate de intermediar/Agenţie, constă în punerea în legătură a pârâtei, în calitate de beneficiar/client, cu un terţ, în vederea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare a unui imobil.

Pe de altă parte principala obligaţie a pârâtei, în calitate de client/beneficiar, prevăzută la art.6.2., consta în plata unui comision de 4% din preţul de vânzare a imobilului, această obligaţie fiind afectată de o condiţia suspensivă a încheierii contractului intermediat prin ca urmare a intermedierii sale de către Intermediar –Agenţie, dispoziţiile art.2097 din NCC ocrotind un interes particular (cel al clientului), iar nerespectarea acestor prevederi este sancţionată cu nulitatea relativă.

Pârâta, în calitate de client/beneficiar a invocat, prin întâmpinare, deci pe cale de excepţie, nulitatea relativă a clauzei cuprinse în art.6.4. contractul de intermediere încheiat între părţi, potrivit cu care ”Clientul se obligă în mod specific să achite AGENTIEI comisionul stabilit inclusiv în cazul vânzării/închirierii către persoane fizice sau juridice care au ajuns direct la BENEFICIAR pe perioada de acţiune a prezentului contract”.

Prima instanţă a constatat că la data de 10.12.2012 s-a încheiat contractul autentificat sub nr. (…) (f.97-100) în baza căruia pârâta S.C. F. E.R. S.R.L., în calitate de vânzător, a vândut către S.C. „M.D. M.B. 2003 S.R.L, imobilul ce urma să fie vândut în baza contractului de intermediere, compus din teren intravilan, curţi-construcţii, în suprafaţă de 814 m.p.+C1= 505 m.p.(S+P+E1+M) + C2+36 m.p., situat în Piteşti, (…), având nr. cadastral (…), înscrise în Cartea Funciară nr. (…) a oraşului Piteşti. S-a reţinut că  indiscutabil imobilul a fost vândut fără ca reclamanta să intermedieze vânzarea, terţul cumpărător contactând direct pe pârâta vânzătoare, reclamanta recunoscând prin cererea de chemare în judecată drept temei al pretenţiilor sale dispoziţiile art. art.6.4. contractul de intermediere încheiat între părţi.

Având în vedere că prin clauza cuprinsă la art.6.4. din contractul de intermediere au fost încălcate dispoziţiile imperative cuprinse în art.2097 NCC instanţa a constatat nulă clauza cuprinsă la art.6.4. din contractul de intermediere,  astfel că această clauză  a fost lipsită de efecte juridice,  iar pretenţiile reclamantei au fost apreciate nefondate atât în ceea ce priveşte debitul principal, cât şi penalităţile care îşi au izvorul din acesta.

În baza art.453 alin.(1) C.pr.civ. reclamanta a fost obligată să plătească pârâtei 2.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Împotriva sentinţei civile de mai sus a declarat apel  reclamanta care a susţinut următoarele:

Prima instanţă a încălcat dreptul la un proces echitabil, reglementat de dispoziţiile art.6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, în conţinutul acestei noţiuni intrând şi posibilitatea ca părţile să formuleze apărări , într-o cauză dedusă judecăţii, potrivit scopului procesual pe care îl urmăresc. Totodată instanţele au obligaţia de a supune analizei apărările exhibate de părţi şi de a le valida sau înlătura, motivat.

Prima instanţă nu a înţeles pe deplin pretenţiile reclamantei, conducând la soluţia greşită de respingere a acţiunii, printr-o argumentare succintă de câteva fraze. În acest sens, apelanta a arătat că între ea şi pârâtă au existat două convenţii, una de intermediere şi una de exclusivitate, iar suma pretinsă  a reprezentat daune contractuale şi nu obligarea părţii adverse la plata unui comision aferent operaţiunii de intermediere a vânzării. Reclamanta nu putea pretinde contravaloarea unei prestaţii pe care nu a executat-o.

Temeiul legal al pretenţiilor sale este reprezentat de dispoziţiile art.6 .4 din contract, iar aplicarea  dispoziţiilor art.2097 Cod civil de către judecătorul fondului, este eronată. Obligaţia de plată rezidă din faptul că pârâta  s-a obligat să achite agenţiei comisionul stabilit, inclusiv în cazul vânzării bunului către o persoană fizică/juridică care a ajuns direct la pârâtă, în perioada de acţiune a contractului. Beneficiarul nu este o persoană fizică neinstruită, ci o societate comercială care trebuia să cunoască ce are voie să facă din punct de vedere al exclusivităţii oferite prin semnarea contractului.

Apelul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 466 Cod procedură civilă.

Prin întâmpinare pârâta a solicitat respingerea apelului, arătând în principal că în opinia sa litigiile cu profesionişti se judecă de Tribunalul Specializat Argeş, iar în subsidiar că pretenţiile reclamantei sunt nefondate. S-a argumentat prin faptul că apelanta nu şi-a îndeplinit pe deplin obligaţiile contractuale, pentru că demersurile de a găsi un cumpărător s-au realizat foarte târziu după încheierea contractului şi că aceasta nu a intermediat vânzarea pentru a i se plăti comisionul aşa cum pretinde.

Întâmpinarea a fost întemeiată pe dispoziţiile art.205 şi 471 C.pr.civilă.

Examinând sentinţa prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor art. 476 şi următoarele Cod procedură civilă, tribunalul apreciază că apelul este nefondat pentru următoarele argumente:

Prima critică prin care se invocă încălcarea art.6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului nu este fondată.

Textul de lege vizează posibilitatea oricărei persoane de a se judeca în mod echitabil, în mod public şi într-un termen rezonabil, în faţa unei instanţe independente şi imparţiale, instituită de lege, care să hotărască fie asupra încălcării drepturilor şi obligaţiilor sale cu caracter civil,  fie asupra temeiniciei oricărei acuzaţii în materie penală îndreptată împotriva sa.

Dispoziţiile  au fost ratificate de statul român şi preluate prin art.6 din Legea nr.134/2010 privind Codul de procedură civilă. În speţă, s-a dat posibilitatea reclamantei apelante să fie asistată de un apărător ales, să formuleze în mod neîngrădit orice apărare, care ulterior a fost supusă controlului judiciar, iar cauza a fost soluţionată într-un termen rezonabil.

Reclamanta nu a fost împiedicată să formuleze apărări conform cu scopul urmărit în demersul său judiciar, iar hotărârea este argumentată de prima instanţă, cu respectarea dispoziţiilor art.22 C.pr.civilă. Motivarea sentinţei nu înseamnă să se răspundă efectiv fiecărei susţineri a părţii , existând posibilitatea de a fi grupate apărările şi de a se răspunde în sinteză acestora. În plus, motivarea poate fi complinită şi în calea de atac a apelului, ce are caracter devolutiv, neputând să se reţină în speţă că prima instanţă nu ar fi analizat pretenţiile reclamantei, de aşa natură încât să nu poată fi exercitat controlul judiciar, iar partea să fie privată de un grad de jurisdicţie.

Prima instanţă a respins acţiunea, reţinând corect starea de fapt existentă între părţi, respectiv că acestea au încheiat un contract de intermediere a unei vânzări  pentru un imobil, cu caracter de exclusivitate şi a apreciat că intr-adevar, remuneraţia intermediarului ( reclamanta, agenţie imobiliară) nu poate fi acordată dacă vânzarea nu s-a încheiat ca urmare a acţiunii acestuia. S-au avut în vedere  dispoziţiile art.2097 Cod civil, reţinându-se lipsită de efecte juridice clauza prevăzută de art.6.4 prin care pârâta, în calitate de beneficiar se obliga să achite agenţiei comisionul şi în cazul în care vânzătorul către care a înstrăinat a ajuns direct la ea, în perioada de acţiune a contractului.

Tribunalul constată că într-adevăr prin convenţia cu dublă natură juridică, reclamanta s-a obligat  să distribuie descrierea proprietăţii în reţeaua de intermediari, să înregistreze oferta în baza de date şi să facă toate eforturile pentru publicitatea acesteia, având ca finalitate găsirea unui client potrivit care să cumpere imobilul pârâtei; să transmită toate informaţiile şi ofertele persoanelor care şi-au exprimat intenţia de a cumpăra bunul, către pârâtă.

Vânzarea imobilului s-a realizat în 10.12.2012 către un cumpărător ce a ajuns direct la pârâtă şi nu prin intermediul agenţiei reclamante.

Reclamanta cere de fapt prin acţiunea de faţă obligarea pârâtei la o sumă de bani derivând din nerespectarea obligaţiilor contractuale, de a nu încheia tranzacţii cu persoane ce au ajuns direct la pârâtă, în calitate de beneficiar, adică daune interese în sumă egală cu contravaloarea comisionului, clauza – art.6.4 având caracter de clauză penală ( art.1530 şi 1538 c.civ).

Este adevărat însă că în contractul semnat de părţi se stipulează expres că pârâta se obligă să plătească agenţiei comisionul, prin dispoziţiile art. 6.4, iar prima instanţă a observat că acesta, prin definiţie, se referă la contractul de intermediere şi că astfel devin incidente dispoziţiile art.2097 Cod civil potrivit cu care remuneraţia din partea clientului se plăteşte doar în cazul în care contractul a fost intermediat de agenţie.

Pe de altă parte, trebuie observat că reclamanta care solicită îndeplinirea exactă a obligaţiei de către pârâtă, nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii întocmai aşa cum şi le-a asumat prin contract, fiind invocată ca apărare şi excepţia de neexecutare a contractului ( art.1555 – 1556 Cod civil).

Prin excepţia de neexecutare se înţelege acel remediu contractual, mijloc juridic preventiv – defensiv la care poate recurge partenerul contractual, în cazul unui contract sinalagmatic şi care constă în dreptul acestuia de a refuza executarea propriilor obligaţii, atâta vreme cât cealaltă parte nu şi le execută pe ale sale. Excepţia are la bază principiul reciprocităţii şi interdependenţei obligaţiilor ce rezultă din contract, condiţia principală fiind aceea ca obligaţiile să izvorască din acelaşi act valabil pentru ambele părţi.

În acest sens tribunalul constată că, deşi convenţia a avut loc în 22.12.2011, cu valabilitate până în 31.12.2012, apelanta reclamantă a procedat la publicarea pe site a informaţiilor de prezentare a imobilului , abia în datele de 18.07.2012, respectiv 4.10.2012 şi 8.10.2012, iar în presă în 5.10.2012 şi 26.11.2012, ceea ce înseamnă la aproximativ 7 luni, respectiv 10-11 luni după asumarea obligaţiei.

În intervalul de valabilitate a contractului, reclamanta a supus vizionării imobilul unui singur potenţial client – D. I. SRL prin (...) abia după 10 luni ( f.13 dosar fond). În plus reclamanta a modificat în anunţurile publice preţul de ofertare stabilit, fără acordul pârâtei menţionând în acestea că preţul nou al ofertei, este cu titlu de exemplu 550.000 Euro + TVA, 650.000 Euro + TVA (f.20 -27 dosar fond), deşi  preţul de ofertare menţionat expres în convenţie este de 980.000 Euro + TVA.

Toate acestea au determinat ca în final înstrăinarea să se realizeze de către pârâtă direct către un terţ cumpărător, fără intervenţia agenţiei imobiliare, în ultima lună de acţiune a contractului dintre părţi, sens în care este  contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. (…).

În consecinţă, tribunalul reţine neîndeplinirea obligaţiilor contractuale de către reclamantă, de natură a paraliza pretenţiile acesteia, potrivit art.1555 – 1556 Cod civil.

Pentru toate cele ce preced, apreciind că soluţia de respingere a acţiunii este legală şi temeinică, tribunalul în baza art.480 C.pr.civilă va respinge apelul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge ca nefondat apelul declarat de  petenta  SC I.  SRL (…) împotriva sentinţei civile nr. 11052/19.11.2014, pronunţată de Judecătoria Piteşti  în dosarul nr. 22210/280/2013, intimată fiind  SC F. E.R. SRL, (…). Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică de la 01 Octombrie 2015.

Domenii speta

Spete similare