Obligație de a face.

Analizând cererea formulată, instanţa reţine următoarele:

În ceea ce priveşte excepţia lipsei de calitate procesuală activă a reclamantei, instanţa reţine că este sesizată cu o acţiune întemeiată pe dispoziţiile art. 4 alin 1 din Legea nr. 230/2007, prin care reclamanta îşi exercita dreptul de a administra şi gestiona proprietatea comună a condominiului. Din interpretarea per a contrario a art. 29 alin 1 coroborat cu art. 30 alin 1 lit i din Legea nr. 230/2007, instanţa reţine că nu este de competenţa comitetului executiv a adopta hotărârea de a mandata şi a promova acţiunea în obligaţie de a face, întemeiată pe dreptul asociaţiei de proprietari de a-şi exercita dreptul de administrare a condominiului. Prin înscrisul de la fila 83 dosar instanţa reţine că s-a adoptat hotărârea pentru promovarea în justiţie a acţiunii privind situaţia apartamentului nr 13 de la mansardă, fiind justificată calitatea procesuală activă a reclamantei prin raportare la scopul de constituire al asociaţiei, reclamanta fiind titulara dreptului de a administra spaţiile comune şi a le gestiona, de natură a-i atribui şi calitate procesuală activă.

Pentru aceste considerente va respinge excepţia ca neîntemeiată.

Pe fond, prin adresa nr. 1156/13.08.2003 emisă de SC R.  SA s-au comunicat spaţiile comune existenta în imobilul din str. CB,  nr 24, sector 1 (f. 21).

Prin art. 2.4. din acordul de asociere al Asociaţiei de Proprietari (f. 15-16) s-au enumerat cu titlu exemplificativ spaţiile considerate ca spaţii comune, iar prin anexa de la fila 20 s-au identificat spaţiile comune, fără întocmirea unei schiţe de plan sau releveu, înscris emis unilateral de reclamantă.

Pârâta a exibat contractul de vânzare-cumpărare  autentificat sub nr. 64/22.01.2010 de BN GD (f. 63) invocând un drept de proprietate exclusivă asupra spaţiului în suprafaţă totală utilă de 192,75 mp compus din hol, baie, grup sanitar, camera 18,58 mp, bucatarie, camera in suprafata de 41,43 mp, camera in suprafata de 13,61 mp, camera in suprafata de 27,08 mp, camera in suprafata de 41,49 mp, camera in suprafata de 33,28 mp şi un balcon in suprafaţă de 6,46 mp. Imobilul a fost înscris în cartea funciară nedefinitiv nr. 100778 /f. 70), fiind depusă releve-ul mansardă (f. 66).

În drept, potrivit art. 4 din Legea nr. 230/2007, asociaţia de proprietari are drept scop administrarea şi gestionarea proprietăţii comune care, pe lângă drepturi, impune obligaţii pentru toţi proprietarii.

Potrivit art. 649 C.civ. alin 1  (1) Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel: a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite; b) fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele; c) instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi; d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.

În analiza cererii introductive , instanţa va pleca de la calificarea juridică a cererii, reclamanta întemeindu-şi cererea pe dispoziţiile Legii nr. 230/2007  privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, înţelegând să promoveze prezenta acţiune în vederea asigurării administrării şi gestionării spaţiilor comune. Ca urmare, prezenta cerere nu se constituie într-o acţiune în revendicare sau o acţiune în nulitatea contractului de vânzare cumpărare.

În aceste condiţii, instanţa reţine că pârâta exibă un titlu de proprietate pentru întreg spaţiul de la mansardă, respectiv  contractul de vânzare-cumpărare  autentificat sub nr. 64/22.01.2010 de BN GD (f. 63), act juridic ce nu a fost anulat, aflându-se în circuitul civil şi producând efecte juridice proprii, ca urmare instanţa reţine că pârâta opune reclamantei un drept de proprietate exclusivă în temeiul unui act juridic ce se bucură de prezumţia de veridicitate şi temeinicie. În acelaşi timp, reclamanta invocă un regim juridic diferit al bunului, invocând coproprietatea forţată şi perpetuă pentru spaţiile cu destinaţie comună, fără a opune un act juridic constitutiv sau translativ de proprietate care să facă proba pe acest regim juridic al spaţiilor de la mansardă. Din titlurile de proprietate ale celorlalţi proprietari de apartamente din condominiu nu rezultă identificarea spaţiilor comune, ci doar cota-parte asupra întregii proprietăţi forţate.

Adresa nr. 1156/13.08.2003 emisă de SC R.  SA nu face proba regimului juridic actual al spaţiilor de la mansardă, ci are o natură informativă, ceea ce presupune suplimentarea probatoriului cu înscrisuri care să constituie titluri de proprietate şi prin care să fie identificate spaţiile comune imobilului, înscrisuri ce nu au fost prezentate în cauză.

Faţă de temeiul juridic invocat de reclamantă, instanţa fiind ţinută de principiul disponibilităţii, instanţa reţine că în cadrul procesual obiectiv stabilit de reclamantă nu poate proceda la o comparare de titluri, de esenţa unei acţiuni în revendicare, atâta timp cât reclamanta nu a investit reclamanta cu o acţiune în revendicare şi nici nu se pot produce efectele juridice specifice sancţiunii nulităţii actului juridic civil în condiţiile în care nu s-a promovat o atare acţiune.

Faţă de înscrisul doveditor al dreptului de proprietate al pârâtei pentru suprafaţa de 192,75 mp situată la mansardă, instanţa urmează a reţine ca neîntemeiată cererea reclamantei cu privire la spaţiul de la mansardă.

În ceea ce priveşte accesul la WC-ul de la subsol, instanţa reţine din declaraţia martorului audiat (f .97) că pârâta a desfiinţat wc-ul comun de la subsol şi a montat o uşă nouă de acces la oficiu din culoarul principal. Pentru spaţiul de la subsol pârâta nu a opus reclamantei un înscris doveditor al dreptului de proprietate exclusivă, faţă de natura şi funcţionalitatea spaţiului cu destinaţie de WC din subsolul imobilului rezultând destinaţia de folosinţă comună. Pentru aceste considerente va obliga pârâta să restabilească accesul la WC din subsolul imobilului potrivit situaţiei iniţiale. În ceea ce priveşte intrarea în oficiul de la subsol, declaraţia martorei nu poate face probă pe natură de perete de rezistenţă a peretelui în care pârâta a montat uşa de acces, deoarece aceasta fiind întrebată de unde cunoaşte natura de perete de rezistenţă a arătat că de la alte persoane, bărbaţi care cunosc astfel de lucruri, or, o declaraţie secundară, despre ceea ce a aflat în mod indirect din mărturia unei alte persoane nu poate fundamenta hotărârea instanţei, obiectul probei permiţând probe specifice, ce nu au fost făcute. Desfiinţarea uşii montate din culoarul principal, astfel cum a solicitat reclamanta, nu se justifică atâta timp cât funcţiunea spaţiului nu este schimbată prin lucrarea pârâtei, iar reclamanta nu a susţinut alte argumente decât revenirea la starea iniţială, fără o motivare în fapt şi drept care să permită instanţei a reţine temeinicia cererii.

În temeiul art. 453 C.pr.civ., va respinge cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată, reţinând că nu s-a făcut dovada de către pârâtă a cheltuielilor efectuate în prezenta procedură.

Domenii speta

Spete similare