Ft

Prin cererea înregistrată la această instantă sub nr. (...) reclamanta (...)a chemat in judecată pe pârâtul (...), solicitand instantei ca prin hotărârea ce va pronunta să se constate vânzarea-cumpărarea unei cote indivize de 1/7 dintr-un teren in suprafată de (...) mp., precum si din locuinta ce se află pe acest teren, imobil situat in (...), intre vecinii : (...) cu cheltuieli de judecată.

In motivarea cererii reclamanta arată că prin antecontractul de vanzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) s-a obligat să cumpere de la pârât cota lui ce îi revenea din imobilul descris mai sus.

Mai precizează reclamanta că în acelasi antecontract si pârâtul se obliga să-i vândă cota cei revenea si să întocmească actele necesare in vederea întocmirii actului de vanzare-cumpărare.

In continuare, reclamanta mentionează că i-a dat pârâtului si bani pentru a incheia acest antecontract, insă din motive personale si intrucât pârâtul este fratele bunicii sale materne si pentru a nu fi înstrăinat terenul a inteles să recupereze  si cotele celorlalti mostenitori pentru a întregii imobilul, astfel că solicită admiterea cererii.

In drept, a invocat dispozitiile art. 1859, art. 1860 si art. 1890 cod civil.

A depus, in copie, înscrisuri.

La data de (...) pârâtul a formulat întâmpinare, prin care arată că este de acord să se constate vanzarea-cumpărarea cotei indivize de 1/7 din terenul in suprafată de (...) mp. si a cotei de 1/7 din locuinta aflată pe acest teren, insă reclamanta să-i înmâneze suma de (...) lei, aşa cum a fost mentionat in antecontractul de vanzare-cumpărare autentificat sub nr. (...)

In cauză s-a administrat proba cu înscrisuri, a fost audiat martorul (...) si s-a dispus efectuarea de expertize tehnice de specialitate.

Expertiza tehnică topografică a fost intocmită de expert (...), iar expertiza constructii de expert (...), ambele expertize fiind depuse la dosar.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

În fapt, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…) de Biroul individual notarial (…), promitentul vânzător (…) se obliga să vândă promitentei vânzătoare (…), dreptul său indiviz de proprietate în cotă de 1/7 pe care îl deţine din imobilul teren în suprafaţă de (…)  mp precum şi din locuinţa ce se află pe acest teren, imobil situat în intravilanul (…)

Preţul convenit pentru vânzare-cumpărare a fost de (…) lei, achitat partial la data încheierii antecontractului, conform meniunilor din antecontract, respectiv (…) lei cu menţiunea că diferenţa de preţ să îi fie achitată promitentului vânzător la data încheierii actului autentic de vânzare cumpărare.

Părţile au hotărât ca perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică să aibă loc în termen de trei luni de la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare.

Instanţa mai reţine că potrivit Certificatului de moştenitor nr. (...) emis de Notariatul de stat (...), de pe urma defunctei (...) a rămas un teren de(...) mp din care (...) mp curte, (...)mp fâneaţă, situat în (...) şi o locuinţă situată pe teren iar în calitate de moştenitori au rămas: (...), fiecare cu câte o cotă de 1/7 din masa succesorală . Astfel se face dovada dreptului de proprietate al promitentului vânzător cu privire la cota indiviză de 1/7 ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare antementionat.

Imobilul (inclusiv cota parte indiviză ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare analizat în cauză) a fost înscris în cartea funciară cu nr. (…). Conform menţiunilor cărţii funciare, terenul are o suprafaţă din acte (…) mp si (…) mp din măsurători.

Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare reprezintă o modalitate de executare în natură a unei obligaţii de a face, respectiv a obligaţiei de a încheia un contract de vânzare-cumpărare promis în cadrul unei convenţii anterioare.

În materia efectelor produse de un contract, în art. 1279 alin. 3 Cod civil, se prevede că dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.

În acelaşi timp, în materia contractului de vânzare-cumpărare, prin art. 1669 alin. 1 Cod civil s-a prevăzut că atunci când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Condiţiile necesare pentru pronunţarea unei astfel de hotărâri, astfel cum rezultă acestea din textele legale citate anterior, sunt următoarele: 1. încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, cu respectarea cerinţelor generale de valabilitate ale actelor juridice prevăzute de art. 1179 Cod civil, respectiv: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil exprimat, obiectul determinat și licit și cauza licită și morală, 2. încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, cu respectarea cerinţelor speciale de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare promis, inclusiv existenţa în patrimoniul promitentului-vânzător a bunului a cărui vânzare a fost promisă 3. îndeplinirea de către reclamant a propriilor obligaţii prevăzute prin antecontract şi 4. neîndeplinirea de către partea adversă a obligaţiei de a încheia contractul promis, acestea urmând a fi analizate, în cauză, în continuare.

Instanţa observă că antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…) de BNP (…) a fost valabil încheiat, din perspectiva art. 1179 Cod civil. Capacitatea şi consimţământul părţilor contractante nu au fost contestate în prezenta cauză, fiind prezumate legale. În acelaşi timp, obiectul contractului a fost bine determinat, atât din punct de vedere al lucrului vândut, cât şi al preţului.

Potrivit art. 1660 și art. 1665 Cod civil, prețul trebuie să fie determinat, sincer și serios, exigențe ce au fost respectate prin stabilirea unui preț în cuantum de (…) lei.

Relativ la cauza antecontractului, instanța apreciază că aceasta există, este licită și morală, conform art. 1236 Cod civil, reclamanta urmărind achiziționarea imobilului, iar pârâtul obținerea unei contraprestații reprezentată de suma de bani convenită cu titlu de preț al vânzării.

Referitor la condiția privind executarea de către reclamantă a obligațiilor ce îi reveneau, instanța constată că reclamanta, promitenta cumpărătoare a achitat (…)de lei, cu ocazia perfectării antecontractului de vânzare cumpărare, respectiv jumătate din suma totală convenită de (…) de lei.  Cu privire la restul sumei, au convenit să fie achitată la data încheierii actului autentic de vânzare cumpărare.

În ceea ce priveşte condiţia neexecutării de către promitentul-vânzător a obligațiilor asumate, instanța reține că, potrivit antecontractului încheiat, pârâtul s-a obligat să îndeplinească toate formalitățile necesare vânzării, iar contractul de vânzare să fie perfectat în formă autentică în termen de trei luni de la încheierea antecontractului de vânzare cumpărare.

Pentru încheierea valabilă a unui contract de vânzare-cumpărare, dispoziţiile art. 159 alin. 5 Cod procedură fiscală instituie o condiţie suplimentară, respectiv prezentarea unui certificat de atestare fiscală, care să ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează (pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul).

În cauză, au fost ataşate la dosar certificatul de atestare fiscală, emise de către (…), din care rezultă că moştenitorii lui (…), au achitat pentru imobilele teren şi construcţie din (…), nu figurează în evidenţele fiscal cu creanţe bugetare de plată scadente către bugetul local, conform evidenţelor existente la data întocmirii .

Faţă de cele expuse anterior în fapt şi în drept, instanţa reţine că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1279 Cod civil şi 1669 alin. 1 Cod civil, pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Drept urmare, instanţa va admite cererea de chemare în judecată dedusă judecăţii şi va pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare încheiat între reclamanta (...), în calitate de promitent cumpărător şi pârâtul (...), în calitate de promitent vânzător, având ca obiect dreptul indiviz de proprietate asupra unei cote-părţi de 1/7 din imobilul teren în suprafaţă de (...) mp, precum si din locuinţa ce se află pe acest teren, imobile situate în intravilanul (...), la preţul de (...) lei, achitat parţial, respectiv suma de(...) lei, conform antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. (...) de Biroul Individual Notarial (...)

Având în vedere că restul sumei de bani stabilită cu titlu de pret urma să fie achitată de promitenta vânzătoare la data incheierii actului autentic de vânzare cumpărare, împrejurare care nu a mai avut loc, fiind promovată prezenta cerere, instanţa va obliga reclamanta să plătească pârâtului suma de (…) de lei, cu titlu de diferenţă preţ conform antencontractului de vânzare cumpărare nr. (…)

Asupra cererii reclamantei de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, instanţa reţine că (1) Partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată.

Totodată conform art. 454 C.proc.civ. Pârâtul care a recunoscut, la primul termen de judecată la care părţile sunt legal citate, pretenţiile reclamantului nu va putea fi obligat la plata cheltuielilor de judecată, cu excepţia cazului în care, prealabil pornirii procesului, a fost pus în întârziere de către reclamant sau se afla de drept în întârziere. Dispoziţiile art. 1.522 alin. (5) din Codul civil rămân aplicabile.

Mai mult, în speţă nu s-a făcut dovada refuzului  prezentării pârâtului la biroul notarial în vederea încheierii actului autentic de vânzare, în baza promisiunii de vânzare cumpărare, reclamanta, promovând la aproximativ un an de la data încheierii antecontractului, prezenta cerere de chemare în judecată. Însă pentru a respecta garanţiile unui proces echitabil, şi pentru a nu repune părţile în situaţia anterioară promovării prezentei cereri, în (…), instanţa a apreciat îndeplinite condiţiile prevăzute de dispoziţiile legale sub aspectul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

Totodată, se reţine că în speţă, pârâtul a fost de acord prin întâmpinarea formulată şi depusă la dosarul cauzei, cu cererea formulată de reclamantă.

Prin urmare, faţă de considerentele reţinute, va respinge cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Domenii speta

Spete similare