. Acţiune în evacuare. Drept de abitaţie asupra bunului accesoriu.

Dreptul de abitaţie este supus regulilor din materia uzufructului, în ceea ce priveşte constituirea, exercitarea şi stingerea lor, cum se prevede în mod expres în disp. art. 754 NCC.

Potrivit disp. art. 707 NCC ( art. 535 VCC) „ Uzufructul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct, precum şi asupra a tot ce se uneşte sau se încorporează în acesta ”.

În baza textului de lege precitat, instanţa de apel reţine că dreptul de abitaţie al intimatei pârâte C. E. poartă şi asupra construcţiei C1, ce reprezintă o construcţie anexă, o extindere, ce nu poate fi calificată decât ca un accesoriu al bunului principal, dată fiind şi suprafaţa acesteia de numai 15 mp în raport de suprafaţa întregului imobil de 175 mp (Încheierea nr. 1185/04.04.2003 fila 38 dosar Judecătorie ).

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Mangalia sub nr. 2717/254/2014 din data de 26.09.2014 reclamanta SC S. P. SRL a solicitat instanţei de judecată ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună obligarea pârâtei C. E. să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din construcţie în suprafaţă de 15 mp şi teren în suprafaţă de 16 mp, situat în XXX, aşa cum este identificat prin contractul de vânzare-cumpărare nr.5190 din data de 15.11.2013 şi, în subsidiar, să dispună evacuarea pârâtei din imobilul compus din din construcţie în suprafaţă de 15 mp şi teren în suprafaţă de 16 mp, situat în XXX, aşa cum este identificat prin contractul de vânzare-cumpărare nr.5190 din data de 15.11.2013.

În drept, reclamanta şi-a întemeiat cererea de  chemare în judecată pe dispoziţiile art. 192 raportat la art. 194 din Noul Cod de procedură civilă, art.563 raportat la art. 555 din Noul Cod civil, art. 566 alin. 1 din Noul Cod civil, art. 1528 din Noul Cod civil, art. 451 din Noul Cod civil şi art. 411 alin. 2 din Noul Cod de procedură civilă.

Prin sentinţa civilă nr. 1058/23.06.2015 a Judecătoriei Mangalia s-a respins ca neîntemeiată în tot cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S. P. SRL în contradictoriu cu pârâta C. E..

S-a obligat reclamanta S. P. SRL la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1500 lei către pârâta C. E., reprezentând onorariu avocat.

Prima instanţă a reţinut textual în considerentele acestei hotărâri că  pârâta este mama şi, respectiv, soacra celor doi asociaţi ai SC S. P. SRL, C. S. V. şi C. G. (f.56), şi mai are un fiu, C. D. M., căruia, în anul 1992, împreună cu soţul său în viaţă la acea dată, i-au înstrăinat construcţia P + 1 situată în mun. XXX, în baza contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 29522 din 12.10.1992 (f.36), prin care ea şi soţul său şi-au rezervat dreptul de habitaţie viageră asupra întregului imobil; prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 29290 din 04.07.1995, C.D.M. i-a vândut fratelui său C. S. V. etajul 1 al imobilului, menţinându-se în favoarea pârâtei clauza de habitaţie viageră asupra întregului imobil (f.37).

Astfel, avându-se în vedere contractele de vânzare – cumpărare sus menţionate, prin Încheierea nr. 1185/04.04.2003 s-a dispus intabularea dreptului de proprietate pentru construcţia P+1 situată în mun. XXX, astfel: în favoarea lui C. S. – V. se intabulează dreptul de proprietate asupra etajului I din construcţia P+1 iar în favoarea lui C. D. M. se intabulează dreptul de proprietate asupra parterului din construcţia P+1; de asemenea, prin aceeaşi încheiere se intabulează dreptul de uzufruct viager asupra construcţiei P+1 în favoarea soţilor C. I. şi C. E. (pârâta din prezenta cauză).

În prezent, în urma renumerotării imobilelor în baza HG 680/19.07.2011,  imobilul situat în XXX a primit nr. 11, fiind astfel situat la adresa XXX, nr. 11(f.67); de asemenea, imobilul situat în XXX, deţinut de reclamantă în baza contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2572/30.06.2010 a primit numărul 11 A.

În anul 2001, prin Contractul de concesiune nr. 13130/06.06.2001 C. D.M. a concesionat o suprafaţă de 16 mp în vederea realizării unei extinderi la construcţia iniţială; pe acest teren a fost edificată C1, în regim parter,  cu destinaţia înscrisă în acte de magazie, ocupată de pârâta din prezenta cauză.

Ulterior, prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2572 din data de 30.06.2010 de BNP S. şi C., C. D. M. a înstrăinat către SC S.P. SRL o parte din terenul situat în municipiul XXX şi construcţia C2 edificată pe acesta, în suprafaţă de 45,08 mp, având destinaţia de spaţiu comercial, iar, prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 5190 din data de 15.11.2013 de S. şi C.  SPN, C. D. M. a transmis aceleiaşi societăţi şi dreptul de proprietate asupra construcţiei C1, în suprafaţă de 16 mp, ocupată în prezent de pârâtă şi edificată pe terenul concesionat de la Mun. Mangalia.

Reclamanta a dobândit în proprietate terenul aferent construcţiei C1, în suprafaţă de 16 mp, iniţial concesionat de numitul C. D. M., prin Contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2451/09.12.2014.

În drept, potrivit art. 563 Cod civil, proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept.

Din răspunsul la interogatoriu a rezultat că pârâta ocupă de aprox. 12-13 ani anexa respectivă, ceea ce înseamnă că la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5190 din data de 15.11.2013 de BNP S. şi C. reclamanta cunoştea împrejurarea că anexa cumpărată, C1, deşi înscrisă în acte ca magazie, era în fapt folosită de pârâtă ca locuinţă şi a acceptat totuşi să o cumpere chiar şi în aceste condiţii, fără nicio obiecţiune.

Prin urmare, nu se poate reţine susţinerea reclamantei că pârâta ocupă abuziv această anexă, din moment ce toate probele administrate în cauză conduc la concluzia că pârâta şi soţul său, în prezent decedat, au edificat şi s-au mutat în anexa respectivă tocmai pentru a permite celor doi fii şi familiilor acestora să locuiască singuri în imobilul P+1 şi niciunul dintre cei doi fii nu s-a opus acestei mutări şi nu a contestat-o, existând astfel o convenţie tacită între părţi, o înţelegere având ca obiect modificarea dreptului de abitaţie rezervat de cei doi bătrâni prin contract.

În ce priveşte imobilul  P+1, acesta este în prezent ocupat de cei doi fii cu familiile lor, la etajul I locuind chiar asociatul C. S. – V. şi administratorul reclamantei C.G. cu copiii şi la parter C. D. M., cu cele două fiice şi din cele declarate de martor şi cu concubina sa, dar şi cu fosta sa soţie; prin urmare, deşi pârâta are teoretic un drept de abitaţie asupra întregului imobil P+1, în realitate nu dispune în acest imobil de nici un spaţiu locativ suficient care să-i asigure toate necesităţile specifice vârstei şi situaţiei sale medicale.

Chiar şi în situaţia teoretică în care ar exista un astfel de spaţiu, doar pârâta are dreptul de a alege unde să locuiască în imobilul P+1, la etajul I sau la parter, întrucât aceasta şi-a rezervat dreptul de abitaţie asupra întregului imobil, şi nu poate fi obligată să locuiască exclusiv doar unde doreşte reclamanta societate comercială, care nu are nici un drept de a dispune asupra imobilului P+1.

Referitor la susţinerea reclamantei că doreşte să folosească anexa C1 pentru a-şi depozita mărfurile, instanţa constată că este nereală întrucât chiar martorul propus de reclamantă, fost salariat al societăţii, a arătat că „reclamanta a construit în spatele curţii un depozit pentru marfă”.

Faţă de aceste împrejurări, instanţa reţine că pârâta nu contestă dreptul de proprietate al reclamantei, însă anexa C1 reprezintă în fapt locuinţa sa, ce nu a fost ocupată fără drept, întrucât pârâta îşi are domiciliul acolo de aprox. 12-13 ani, cu acordul întregii sale familii din care fac parte şi asociaţii reclamantei, iar această situaţie era cunoscută implicit şi de societatea reclamantă la momentul cumpărării anexei, în anul 2013.

Împotriva acestei hotărâri a formulat apel reclamanta SC S. P. SRL, solicitând schimbarea în tot a sentinţei apelate în sensul admiterii acţiunii astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată din ambele cicluri procesuale.

În motivare, apelanta a arătat că instanţa de fond a încercat să legitimeze situaţia pârâtei prin prisma stării de sănătate şi a vârstei acesteia. Deşi instanţa de fond reţine că pârâta are un drept de uzufruct viager asupra imobilului P+1, nu şi a construcţiei C1 – magazie, a concluzionat în mod greşit că între părţi a intervenit o convenţie tacită  având ca obiect modificarea dreptului de abitaţie rezervat prin contract.

Apelanta a susţinut că prima instanţă a reţinut în mod greşit că pârâta are dreptul să aleagă unde să locuiască, chiar şi în condiţiile în care este instituit un drept de habitaţie în favoarea acesteia asupra unul alt imobil, în care nu locuieşte.

S-a relevat că în mod greşit instanţa de fond a respins excepţia decăderii pârâtei din dreptul de a solicita proba cu martorul M. E., având în vedere că, la termenul de judecată din data de 09.06.2015 a făcut dovada că acesta nu era plecat din localitate.

În drept, s-au invocat disp. art. 468 şi urm. NCPC.

Intimata pârâtă C. E. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat, cu cheltuieli de judecată, arătând că hotărârea primei instanţe este legală şi temeinică, precum şi că motivele de apel nu reprezintă altceva decât o reiterare a celor expuse în cadrul judecăţii în fond a cauzei, fiind avute în vedere de Judecătoria Mangalia în soluţionarea acţiunii.

Examinând hotărârea apelată, prin prisma motivelor de apel şi a prevederilor art. 476 Cod proc. civ., instanţa constată următoarele:

Prima instanţă a reţinut în mod corect situaţia de fapt în sensul că prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 29522 din 12.10.1992 C. E. şi C. I. au înstrăinat fiului C. D. M. dreptul de proprietate asupra construcţiei P + 1 situată în mun. XXX, rezervându-şi dreptul de abitaţie viageră asupra întregului imobil.

Prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 29290 din 04.07.1995, C. D. M. i-a vândut fratelui său C. S. V. etajul 1 al imobilului, menţinându-se în favoarea pârâtei clauza de abitaţie viageră asupra întregului imobil.

Prin Încheierea nr. 1185/04.04.2003 s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra terenului intravilan în suprafaţă de 41,14 mp în favoarea D-lui C. S. – V. şi asupra terenului în suprafaţă de 175 mp în indiviziune şi în cote egale în favoarea D-lor C.S. – V. şi C. D. M.. În ceea ce priveşte construcţia P+1 situată în mun. XXX, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate după cum urmează: în favoarea lui C. S. – V. se intabulează dreptul de proprietate asupra etajului I din construcţia P+1, iar în favoarea lui C. D. M. se intabulează dreptul de proprietate asupra parterului din construcţia P+1; de asemenea, prin aceeaşi încheiere se intabulează dreptul de uzufruct viager asupra construcţiei P+1 în favoarea soţilor C. I. şi C. E.  .

În anul 2001, prin Contractul de concesiune nr. 13130/06.06.2001 C. D. M. a concesionat o suprafaţă de 16 mp în vederea realizării unei extinderi la construcţia iniţială; pe acest teren a fost edificată C1, în regim parter,  cu destinaţia înscrisă în acte de magazie, ocupată de pârâta din prezenta cauză.

Ulterior, prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2572/30.06.2010, C. D. M. a înstrăinat către SC S. P. SRL o parte din terenul situat în municipiul XXX şi construcţia C2 edificată pe acesta, în suprafaţă de 45,08 mp, având destinaţia de spaţiu comercial, iar, prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 5190/15.11.2013 C. D. M. a transmis aceleiaşi societăţi şi dreptul de proprietate asupra construcţiei C1, în suprafaţă de 16 mp, ocupată în prezent de pârâtă şi edificată pe terenul concesionat de la Mun. Mangalia. Ulterior, reclamanta SC S. P. SRL a dobândit în proprietate terenul aferent construcţiei C1, în suprafaţă de 16 mp prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2451/09.12.2014 încheiat cu Municipiul Mangalia prin Primar.

În cauză, reclamanta SC S. P. SRL, legitimându-se drept proprietar al construcţiei C1 şi terenului, în suprafaţă de 16 mp situate în XXX nr. 11 în baza contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 5190/15.11.2013 şi contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2451/09.12.2014 solicită evacuarea pârâtei din imobil (capătul subsidiar de cerere ) în temeiul dreptului său de proprietate.

Pe de altă parte, pârâta C. E., fără a contesta dreptul de proprietate al reclamantei pretinde că este beneficiara unui drept de habitaţie viageră care are ca obiect imobilul situat în  XXX, nr. 11, în care este inclusă şi construcţia C1 în suprafaţă construită de 15 mp.

În cauză, sunt aplicabile dispoziţiile Noului Cod civil, respectiv disp. art. 563 – 566 şi respectiv disp. art. 750 şi urm. ( având în vedere că disp. art. 69 din Legea nr. 71/2011 privind uzufructul, dar aplicabil şi dreptului de abitaţie, care este o varietate a uzufructului, stabileşte că drepturile de uzufruct în fiinţă şi după intrarea în vigoare a Codului civil se exercită potrivit dispoziţiilor acestuia, dacă nu se prevede altfel prin prezenta lege ).

În baza disp. art. 750 NCC „Titularul dreptului de abitaţie are dreptul de a locui în locuinţa nudului proprietar împreună cu soţul şi copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaţia, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate în întreţinere”

Referitor la construcţia C1 asupra căreia există litigiul de faţă, acesta este descrisă în cadrul actelor de proprietate ca având destinaţia de magazie -  Extindere ( fila 15 - contract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 5190/15.11.2013 dosar Judecătorie ), iar în documentele cadastrale drept magazie, construcţie anexă, parter, o cameră în Fişa imobilului şi Planul de amplasament şi delimitare a imobilului (filele 22, 23, 51, 52 dosar Judecătorie).

Dreptul de abitaţie este supus regulilor din materia uzufructului, în ceea ce priveşte constituirea, exercitarea şi stingerea lor, cum se prevede în mod expres în disp. art. 754 NCC.

Potrivit disp. art. 707 NCC ( art. 535 VCC) „ Uzufructul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct, precum şi asupra a tot ce se uneşte sau se încorporează în acesta ”.

În baza textului de lege precitat, instanţa de apel reţine că dreptul de abitaţie al intimatei pârâte C. E. poartă şi asupra construcţiei C1, ce reprezintă o construcţie anexă, o extindere, ce nu poate fi calificată decât ca un accesoriu al bunului principal, dată fiind şi suprafaţa acesteia de numai 15 mp în raport de suprafaţa întregului imobil de 175 mp (Încheierea nr. 1185/04.04.2003 fila 38 dosar Judecătorie ).

În mod corect a reţinut instanţa de fond că din răspunsul la interogatoriu a rezultat că pârâta ocupă de aprox. 12-13 ani anexa respectivă, ceea ce înseamnă că la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5190/15.11.2013 reclamanta cunoştea împrejurarea că anexa cumpărată, C1, înscrisă în acte ca magazie, era în fapt folosită de pârâtă ca locuinţă.

În consecinţă, câtă vreme intimata pârâtă are un drept de abitaţie asupra construcţiei C1 folosită de parte cu destinaţia de locuinţă, acţiunea reclamantei prin care solicită evacuarea pârâtei din imobil în temeiul dreptului de proprietate are caracter nefondat. Aceasta, întrucât dreptul de abitaţie este opozabil tuturor , inclusiv nudului proprietar.

Faţă de aceste considerente, în temeiul disp. art. 480 alin. 1 NCPC instanţa urmează să respingă apelul ca nefondat, iar în baza disp. art. 453 alin. 1 reţinând culpa procesuală a apelantei reclamante SC S. P. SRL în pornirea procesului civil de faţă, urmează a o obliga pe aceasta la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 500 lei în favoarea intimatei pârâte C. E., reprezentând onorariu avocat.

Domenii speta

Spete similare