Legea nr.230/2007. Acţiune în pretenţii.

În altă ordine de idei, ţinând seama de listele lunare de plata aflate la filele 19-54, precum şi de împrejurarea ca paratii nu au depus dovezi în sensul ca au achitat sumele determinate prin aceste liste, rezulta că deţinătorii apartamentului nr.3 nu şi-au îndeplinit obligatia de a achita asociaţiei de proprietari suma de 11.972,81 lei, reprezentând cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei  pentru consumul de apă aferent perioadei martie 2011 – decembrie 2013.

În drept, conform art. 46 din Legea nr. 230/2007, toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari.

Potrivit art. 32 alin. 2 din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 1588/2007, repartizarea cheltuielilor sau a obligaţiilor financiare pe fiecare proprietate individuală revine administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul asociaţiei de proprietari a condominiului, lista de plată fiind semnată de administrator şi de un membru al comisiei de cenzori şi fiind aprobată de preşedinte prin semnătură şi aplicarea ştampilei asociaţiei, persoanele semnatare certificând şi răspunzând de corectitudinea listei de plată.

În temeiul prevederilor art. 50 din Legea nr. 230/2007, asociaţia de proprietari are dreptul să acţioneze în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

Având în vedere dispoziţiile exprese ale art. 46 din Legea nr. 230/2007, cuantumul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari se stabileşte pe baza listelor de întreţinere, care au fost întocmite, semnate şi aprobate cu respectarea art. 32 din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 1588/2007, nefiind necesar ca asociaţia de proprietari să depună documentele justificative pe baza cărora au fost întocmite listele de întreţinere sau să solicite efectuarea unui raport de expertiză contabilă în acest scop, cu excepţia cazului în care proprietarul invocă faptul că aceste liste de plată nu au fost întocmite în mod corespunzător.

Instanţa mai reţine şi împrejurarea că, potrivit dispoziţiilor art. 12 alin. 1 lit. A lit. d) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 1588/2007, proprietarii membri ai asociaţiei au dreptul să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, eventual, să o conteste la preşedintele asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată, iar preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă la contestaţie în termen de 7 zile.

Faţă de cele mai sus expuse, instanţa apreciază că paratii datorează asociaţiei de proprietari suma de 11.972,81 lei (12.770,80 lei - 797,99 lei), reprezentând cota de întreţinere pentru consumul de apă din perioada ianuarie 2011 – decembrie 2013.

Vazand că asociaţia de proprietari nu a fost în măsura să prezinte vreun document justificativ referitor la serviciul de curatenie (contract individual de munca, contract de prestari servicii, facturi), instanţa apreciază că asociaţia de proprietari nu este îndreptătita să solicite obligarea paratilor la plata sumei de 797,99 lei, reprezentând serviciul de curatenie pentru perioada ianuarie 2011 – decembrie 2013.

Instanţa va înlătura apărările paratilor, pentru următoarele considerente:

Din facturile şi, respectiv, din adresa nr.34773 din 11.07.2011 (f.239), rezultă că în data de 20.04.2010 furnizorul APA NOVA şi-a îndeplinit obligaţia montării contorului principal de branşament la nivelul limitei de proprietate.

Paratii nu au demonstrat şi nici invocat faptul că apartamentul deţinut de aceştia ar avea repartitoare de costuri, în scopul individualizării consumului şi repartizării pe apartament a costurilor aferente consumului total de apă înregistrat la nivelul branşamentului imobilului.

Referitor la modul de stabilire a cheltuielilor aferente consumului de apă, instanţa observă ca potrivit art. 40 alin.1 din Anexa la H.G. nr.1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, „Dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute în actele normative în vigoare cu privire la asigurarea gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentru apă sau încălzire, atunci repartizarea acestor utilităţi se stabileşte prin decizie a comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, printr-un regulament propriu care trebuie să cuprindă prevederi cu privire la modul de citire, de calcul şi de repartizare a contravalorii consumurilor respective.” 

Potrivit art.5 din Anexa nr.1 la H.C.G.M.B. nr.41/2002 privind contorizarea consumurilor de apa rece, apa calda menajera si caldura la apartamentele din cadrul asociatiilor de locatari/ asociatiilor de proprietari din municipiul Bucuresti, „Adunarea Generala va stabili un cuantum pentru plata partilor comune referitor la consumul de apa rece, apa calda menajera si caldura. Cuantumul de plata aferent partilor comune, care revine detinatorilor de apartamente contorizate individual, nu va depasi 10% (zece la suta) din consumul total inregistrat de contoarele instalate in apartamente. In cazul in care absolut toate apartamentele sunt contorizate, cuantumul pentru partile comune va fi stabilit pe baza diferenta intre consumul inregistrat de contoarele general sau pasante de la imobile sau scari si suma consumurilor inregistrate la fiecare apartament.”

În acord cu dispoziţiile sus menţionate, prin procesul verbal din 22 decembrie 2010, asociaţia de proprietari a stabilit că „în cazul în care citirile apometrelor insumate şi consumul în sistem pausal de 8,4 ml/persoana/lună, conform ord. Nr.29/N din 23 Dec. 1993, nu acoperă consumul facturat de Apa Nova, se aplica o majorare de 10% la citirile apometrelor contorizate, conform HCGMB nr.41/2002, iar diferenţa neacoperită se repartizează la apometrele necontorizate” (f.356).

Cât priveşte raportul de expertiză judiciara întocmit în cauză, instanţa va înlătura concluziile acestuia referitoare la modul de calcul al debitului principal, pentru următoarele considerente:

Conform art.1.3 teza I din Anexa la Ordinul nr. 29/1993 pentru aprobarea Normativului-cadru privind contorizarea apei şi a energiei termice la populaţie, instituţii publice şi agenţi economici, în vigoare începând cu data de 27 ianuarie 1994, „Până la generalizarea contorizării, stabilirea consumurilor de apă se face în regim pauşal, diferenţiat, iar (...)” 

Potrivit pct.4 din Lista de baremuri orientative pentru determinarea în sistem pauşal a consumurilor de apă pe categorii de consumatori, pentru imobilele cu instalaţii centrale de încălzire a apei (puncte şi centrale termice) în care este inclus şi consumul de apă caldă - 8,4 m3/persoană/ lună. 

Faţă de dispoziţiile sus-menţionate, având în vedere faptul că furnizorul de servicii de alimentare cu apă a montat contorul principal de branşament, instanţa apreciază că de la montarea acestui contor stabilirea consumurilor de apă nu se mai poate face în regim pausal, ci în condiţiile stabilite de asociaţia de proprietari coroborat cu Hotărârea Consiliului General al Municipiului Bucureşti nr.41/2002.

Prin urmare, vazand că expertul judiciar a efectuat calculele plecând de la premisa greşită că lipseşte contorizarea generalizata şi că ar fi aplicabil sistemul pausal, instanţa a înlăturat concluziile raportului de expertiză întocmit de expert Bleau Gheorghe privind modul de calcul al debitului principal ca neutil soluţionării prezentului litigiu.

Având în vedere faptul că celelalte apartamente din condominiu au montate contoare de apă, se poate înţelege cu uşurinţă motivul pentru care valorile menţionate la rubrica „consum de apă” nu sunt identice sau comparabile.

În ceea ce priveşte apărarea referitoare la inexistenţa reala a consumului de apă imputat paraţilor sau ca paratii nu au înregistrat un consum atat de mare, instanţa apreciază că paraţii erau obligaţi să preia iniţiativa probei, întrucat reclamanta se afla în imposibilitate de a proba acest aspect, în special din cauză că nu are acces în apartamentul deţinut de parati.

Pentru acest motiv, instanţa va înlătura aceasta apărare, ca neîntemeiata.

Ţinând seama de dispoziţiile art.4 din Legea nr.230/2007, prin care asociaţia de proprietari poate impune obligaţii tuturor proprietarilor în legătură cu administrarea condominiului, instanţa va înlătura ca nerelevanta apărarea paraţilor în sensul că aceştia nu sunt membrii asociaţiei de proprietari.

De altfel, dispoziţiile invocate de parati, şi anume art.3 din Legea nr.230/2007, prevăd că fiecare proprietar are obligaţia de a plăti lunar cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, fără a se face vreo distincţie între membrii asociaţiei de proprietari şi ceilalti proprietari.

Având în vedere faptul ca, pe de o parte, montarea contorului de apă este urmata de aplicarea sigiliului de către operator, asociaţia de proprietari fiind tert fata de aceasta procedura, iar, pe de altă parte, că paratii nu au indicat macar un coproprietar care ar fi violat sigiliile aplicate de operator sau probe care să nască suspiciunea de fraudă, instanţa nu poate primi apărările paratilor referitoare la eventualele erori privind modul de calcul al consumului de apă pentru celelalte apartamente. 

În plus, în lipsa unui temei legal, instanţa va înlătura apărarea paratilor referitoare la  neparticiparea acestora la citirea apometrelor montate în celelalte apartamente.

Domenii speta

Spete similare