Pronuntare hotărâre care să tină loc de act de vânzare-cumpărare.

În conformitate cu dispoziţiile art.304 pct.8 Cod procedură civilă, instanţa de apel a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, deoarece construcţiile C2 şi C3 fac parte din anexele la contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare.

În ceea ce priveşte neincluderea demisolului şi a etajului 10 al construcţiei Hotel, critica formulată de reclamantă este întemeiată în parte.

Astfel, în baza probelor administrate rezultă că demisolul construcţiei a existat de la construirea sa, situaţie necontestată.

În schimb, etajul 10 al clădirii nu exista la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, conform înscrisurilor existente la dosar.

Acesta nu a fost menţionat în contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr.57/03.05.2000, în procesul verbal de predare-primire sau actele adiţionale.

Susţinerea reclamantei că a fost identificat de expertul imobiliar cu ocazia efectuării raportului de expertiză, nu poate duce la concluzia transmiterii proprietăţii către aceasta.

Art.304 pct.8 Cod procedură civilă

Prin cererea înregistrată sub nr. …/212/12.06.2012 pe rolul Judecătoriei Constanţa, reclamanta S.C. [...] [...] S.R.L. a solicitat în contradictoriu cu pârâta S.C. [...] S.A., să se constate intervenită vânzarea - cumpărarea între pârâtă, în calitate de vânzătoare şi reclamantă, în calitate de cumpărătoare şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare - cumpărare, pentru următoarele imobile situate în complexul Hotel „[...]”- staţiunea [...]: teren având suprafaţă de 363,89 m.p., imobil - construcţie Hotel „[...]” demisol şi 10 etaje, construcţie punct termic, construcţie restaurant (grădiniţă), piscină şi amenajare parcare. Totodată a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii s-a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. [...] din 20.12.2004 şi autentificat sub nr. … din 20.12.2004 la BNP [...] şi [...], S.C. [...] S.A., în calitate de vânzător a înstrăinat către cumpărătoarea S.C. [...]-[...] S.R.L. imobilul compus din construcţie - Hotel „[...]” şi teren în suprafaţă totală de 3.904,37 m.p. compus din: 1.857,85 mp deţinut de vânzătoare în baza Certificatului seria …/ 10.07.2001, aferent construcţiei Hotel „[...]”, 121,30 mp deţinut de vânzătoare în baza Certificatului seria …/ 10.07.2001, aferent punctului termic, 438,50 mp deţinut de vânzătoare în baza Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. l 177/11.12.2003 la BNP [...], aferent construcţie grădiniţă (restaurant), 1.608,02 mp deţinut de vânzătoare în baza Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. …/15.12.2003 la BNP [...], aferent construcţie piscină. În acest contract, susţine reclamanta, în art. 9  alin 2 se prevede că „anexele fac parte integrantă din prezentul contract", la anexa 1 fiind contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 57/2001, iar la anexa 2 actele adiţionale la acest contract cu nr. 313/2002; 183/2004 şi 188/2004.

Se mai arată că, de la momentul încheierii contractului de leasing imobiliar, reclamanta a avut în posesie şi folosinţă întreg complexul Hotel „[...]”, cuprinzând toate bunurile din petitul acţiunii, iar la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, voinţa reală a părţilor a fost să vândă, respectiv să cumpere, întreg complexul Hotel „[...]”compus din: imobil construcţie hotel „[...]” tip D+P+10 E, format din CI- hotel, C2- recepţie hotel şi C3- bar, construcţie punct termic, construcţie restaurant (grădiniţă), piscină şi amenajare parcare. De asemenea, susţine reclamanta că preţul pentru toate aceste bunuri care au făcut obiectul vânzării-cumpărării a fost achitat anterior semnării contractului aşa cum rezultă din art. 2 şi 3 al contractului de vânzare cumpărare iar contractul a fost redactat în mod defectuos cuprinzând inexactităţi şi omisiuni în sensul că suprafaţa totală de teren consemnată în act este de 3.904,37 m.p. deşi suma  rezultată a  suprafeţelor care o compun ar fi de 4025,67m.p., obiectul vânzării nu include şi imobile care au făcut obiectul contractului de leasing imobiliar şi a actelor adiţionale la acesta deşi potrivit art. 9 din contract, acestea făceau parte integrantă din acesta. În plus, reclamanta a subliniat existenţa unor neconcordanţe între menţiunile existente în Cartea funciară nr…. (CF vechi …), cu nr. cadastral … unde figurează numai construcţia hotel tip P+9E, iar imobilul este în realitate D+P+10 fiind format din CI- hotel, C2- recepţie hotel şi C3- bar. Mai arată reclamanta că în Cartea funciară nr…. (CF vechi …), cu nr. cadastral ... este menţionată şi construcţia punct termic dar a fost omisă din contractul de vânzare cumpărare iar în Cartea funciară nr…. (CF vechi …) cu nr. cadastral … este menţionată construcţia grădiniţă restaurant, cu suprafaţa construită desfăşurată de 141 mp edificată în anul 1975, omisă din contractul de vânzare cumpărare. În Cartea funciară nr…. (CF vechi …), cu nr. cadastral .. nu este menţionată construcţia piscină fiind înscris numai dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 1.608,02 mp. suprafaţa de 242,59 mp. În acelaşi sens, terenul cu destinaţia de parcare, deşi este menţionat în contractul de leasing imobiliar şi actele adiţionale acestuia, nu se regăseşte nici în contractul de vânzare cumpărare şi nu are nici carte funciară întocmită.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1073 C.civ., precum şi pe dispoziţiile art.1294-1369 C.civ.

În susţinerea cererii, reclamanta a depus, în copie, contractul de vânzare-cumpărare nr. [...] din 20.12.2004 încheiat între S.C. [...] S.A. şi S.C.  [...] -[...] S.R.L., anexele 1 şi 2 la contractul de vânzare-cumpărare nr. [...] din 20.12.2004, respectiv contractul de leasing imobiliar cu nr. 57/2001, actele adiţionale la acesta nr. 313/2002; 183/2004 şi 188/2004 încheiate între pârâtă şi subscrisa, extrase ale cărţilor funciare, listele de inventariere a mijloacelor fixe aferente imobilelor sus arătate şi predate de către pârâtă.

Prin întâmpinarea depusă la data de 29.11.2012, pârâta a invocat excepţia inadmisibilităţii cererii, având în vedere motivele invocate, iar completarea obiectului contractului de vânzare-cumpărare nu ar putea fi îndeplinită pe calea unei atare acţiuni. Pe fondul cererii, pârâta a solicitat respingerea acţiunii ca nefondată întrucât suprafeţele au fost trecute în mod corect în contractul de vânzare-cumpărare conform actelor de proprietate nefiind imputabilă pârâtei modalitatea în care au fost avizate lucrările cadastrale şi modalitatea în care au fost efectuate menţiunile în cartea funciară.

Asupra excepţiei inadmisibilităţii formulării acţiunii instanţa de fond s-a pronunţat la termenul de judecată din data de 29.11.2012 în sensul respingerii.

Prin sentinţa civilă nr. 13411/12.11.2013, Judecătoria Constan?a a admis excep?ia lipsei calită?ii procesuale pasive a pârâtei invocată de aceasta la termenul de judecată din data de 29.10.2013, respingând cererea ca atare.

Apelul formulat de reclamantă a fost admis prin decizia civilă nr. 158/03.06.2014 a Tribunalului Constan?a –Sec?ia a II-a Civilă în sensul anulării sentin?ei apelate ?i trimiterii cauzei spre rejudecare instan?ei ini?iat învestite, re?inând că reclamanta a formulat cererea de chemare în judecată în temeiul contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, a actelor adi?ionale aferente ?i a contractului de vânzare-cumpărare, care, în opinia reclamantei, a fost redactat defectuos, fără a exprima voin?a reală a păr?ilor astfel că având calitate de parte contractantă, are şi calitate procesuală pasivă, fără a prezenta relevan?ă din această perspectivă existen?a sau inexisten?a bunurilor în patrimoniul pârâtei.

Pe rolul Judecătoriei Constan?a, cauza a fost înregistrată sub nr. …/212/2012*.

În rejudecare s-a administrat proba cu înscrisuri ?i proba cu expertiză tehnică imobiliară.

Prin sentinţa civilă nr. 2351/03.03.2015, pronunţată de Judecătoria Constanţa, s-a respins acţiunea reclamantei ca nefondată.

În considerentele hotărârii s-a arătat că nu sunt îndeplinite condi?iile pentru pronun?area unei hotărâri care să ?ină loc de act de vânzare-cumpărare, pârâta transmi?ând reclamantei integral dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile pentru care ea însă?i justifica calitatea de proprietar conform titlurilor depuse la dosarul cauzei: certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria …/10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafa?a de teren de 121,30 m.p.),  certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria …/10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafa?a de teren de 1857,85 m.p.), contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/11.12.2003 de B.N.P. [...] (pentru suprafa?a de 1608,02 m.p. aferentă activului ”piscină [...]”) ?i contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/11.12.2003 de B.N.P. [...] (suprafa?a de 438,50 m.p. aferentă activului ”grădini?ă [...]”).

Împotriva acestei hotărâri a formulat apel reclamanta, solicitând schimbarea în totalitate a sentinţei atacate iar pe fond admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată.

În motivarea apelului s-a arătat că prin probatoriul administrat (contractele de vânzare-cumpărare, anexele acestuia, contractele de leasing imobiliar, expertiza tehnică) a făcut dovada că pârâta şi-a asumat obligaţia de a înstrăina imobilele ce fac obiectul acţiunii şi a căror posesie o are din momentul încheierii contractelor de leasing astfel că asumându-şi această obligaţie s-a făcut şi dovada că aceste bunuri se aflau în patrimoniul pârâtei. Însă, între contractul de vânzare-cumpărare nr. …/2004 şi contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. …/2001 există diferenţe, fiind omise în actul de vânzare-cumpărare bunurile ce fac obiectul prezentei cauze. Susţine apelanta că reaua-credinţă a pârâtei este evidentă şi demonstrată prin înscrisurile existente la dosar, prin poziţia sa anterior promovării cauzei când a refuzat să dea curs notificării prin care solicita îndreptarea erorii materiale din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare.

În drept s-au invocat dispoziţiile art. 282 şi urm. C.pr.civilă, art. 1073 Cod civil preluat de art. 1516 NCC, art. 1294-1369 Cod civil, art. 1650-1745 NCC.

Intimata, legal citată, nu a formulat întâmpinare şi nici nu s-a prezentat la termenele de judecată.

Prin precizările depuse la dosar la data de 13.01.2016, apelanta a arătat că a solicitat prin acţiunea formulată pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru următoarele imobile:

-Teren în suprafaţă de 121.3 mp reprezentând diferenţa dintre suprafaţa totală menţionată în contract şi suprafaţa rezultată din adiţionarea suprafeţelor enumerate în acesta,

-Demisolul şi etajul 1 al imobilului Hotel „[...]” întrucât în contract şi în CF … s-a menţionat greşit P+9 deşi reala este D+P+10 etaje (etajul 10 retras),

-Construcţia „Punctul termic” înscrisă corect în CF …, dar neprecizată în contract,

-Construcţia „Restaurant (grădiniţă)” înscrisă corect în CF …, dar neprecizată în contact,

-Construcţia „Piscină”, fiind înscris în CF …, doar terenul aferent acesteia fără construcţie care a fost omisă şi din contact,

-Construcţia „Amenajare parcare acoperită” care apare în procesul verbal de predare-primire încheiat între părţi dar a fost omisă din contract şi nici nu a fost intabulată.

La data de 26.01.2016, apelanta a depus alte precizări prin care a reiterat precizările anterioare cu completarea imobilelor „C2 recepţie” şi „C23 Bar de zi”.

Prin decizia civilă nr. 350/10.03.2016, Tribunalul Constanţa a admis apelul formulat de apelanta S.C.  [...]  [...] S.A. în contradictoriu cu intimata S.C. [...] S.A., împotriva sentinţei civile nr. 2351/03.03.2015 pronunţată de Judecătoria Constanţa în dosarul nr. …/212/2012* şi a modificat – în parte – sentinţa apelată astfel:

A admis în parte acţiunea formulată de reclamanta S.C.  [...] [...] S.A. în contradictoriu cu pârâta S.C. [...] S.A.

A constatat că au făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare nr. … din 20.12.2004 încheiat între S.C. [...] S.A. şi S.C. [...] - [...] S.A autentificat sub nr. …/20.12.2004 la B.N.P. [...] şi [...] şi următoarele imobile:

-Teren în suprafaţă de 121,3 mp aferent construcţiei punctului termic,

-Construcţie-activ „Punct termic”,

-Construcţie-activ Grădiniţă (Restaurant) „[...]”,

-Construcţie-activ „Piscină „[...]”,

-Construcţie-activ „Amenajare parcare acoperită”.

Menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

A obligat intimata la plata către apelanta a cheltuielilor de judecată în sumă de 17919,5 lei reprezentând taxa judiciară în fond şi apel, precum şi onorariu expertiză.

Prin contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 57/03.05.2000 s-a transmis de către locatorul-proprietar S.C. [...] S.A. către utilizatorul S.C. [...]-[...] S.R.L. dreptul de folosin?ă asupra activului Hotel „[...]” pentru o durată de 7 ani cu menţiunea că pentru terenul suprafaţă construită de 2838 mp pentru care nu s-a eliberat certificat de atestare a dreptului de proprietate se transmite doar folosinţa. Anexa 1 a acestui contract a reprezentat-o procesul-verbal de predare primire în care se men?ionează că activul Hotel „[...]”este compus din: Hotel „[...]” cu o capacitate de 678 locuri în 339 camere, piscină, grădini?ă „[...]”?i amenajare parcare.

La data de 23.01.2002 s-a încheiat între aceleaşi părţi actul adi?ional la contractul de leasing imobiliar nr. 57/2000, înregistrat de pârâtă sub nr. 313/23.01.2002, prin care a fost transmis către reclamantă dreptul de folosinţă şi posesie a imobilului-teren în suprafa?ă totală de 1979,15 mp din care teren în suprafaţă de 1857,85 m.p. aferentă activului ”Hotel [...]” ?i teren de 121,30 m.p. aferent activului „Punct termic ?i Platformă Complex hotel „[...]”, imobile de?inute de pârâtă conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria …/10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafa?a de teren de 121,30 m.p.) ?i certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria …/10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafa?a de teren de 1857,85 m.p.)

Ulterior, la data de 04.02.2004 se încheie actul adi?ional la contractul de leasing imobiliar nr. 57/2000 înregistrat de pârâtă sub nr. …/04.02.2004, prin care a fost transmisă către reclamantă folosin?a imobilului-teren în suprafa?ă de 438,50 m.p. aferent activului „Grădini?ă [...]” cu destinaţia „Restaurant” situat în zona de circula?ie cuprinsă între b-dul [...] ?i promenadă, între Hotel „[...]”?i … din zona … – subzona … din Sta?iunea [...], de?inut de pârâtă conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/11.12.2003 de B.N.P. [...], încheiat cu Municipiul Constan?a, în calitate de vânzător;

Prin actul adi?ional la contractul de leasing imobiliar nr. 57/2000 înregistrat de pârâtă sub nr. …/04.02.2004, a fost transmisă către reclamantă folosin?a imobilului-teren în suprafa?ă de 1608,02 m.p. aferentă activului „Piscină [...]” din care 1053,12 m.p. reprezintă suprafa?a aferentă activită?ii, spa?iu verde ?i teren sub construc?ii ?i 554,88 m.p,. suprafa?ă reprezentând spa?iu verde, de?inut de pârâtă conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. [...]/15.12.2003 de B.N.P. [...], încheiat cu Municipiul Constan?a, în calitate de vânzător.

Instanţa a reţinut că la data de 20.12.2004 s-a încheiat între păr?i contractul de vânzare-cumpărare nr. [...] autentificat sub nr. … din 20.12.2004 la BNP [...] şi [...], prin care S.C. [...] S.A., în calitate de vânzător a transmis către cumpărătoarea S.C.  [...] -[...] S.R.L. dreptul de proprietate  asupra următoarelor imobile:

-Imobilul - construcţie Hotel „[...]”situat în Staţiunea [...],

-Imobil-teren în suprafaţă totală de 3.904,37 m.p. compus din: 1.857,85 mp deţinut de vânzător în baza certificatului seria …/ 10.07.2001, aferent construcţiei Hotel „[...]”, 121,30 mp deţinut de vânzătoare în baza certificatului seria …/10.07.2001, aferent punctului termic, 438,50 mp deţinut de vânzătoare în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. l …/11.12.2003 la BNP [...], aferent construcţie grădiniţă (restaurant), 1.608,02 mp deţinut de vânzătoare în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/15.12.2003 la BNP [...], aferent construcţie piscină.

În art. 1.1 şi 1.2 din contract se prevede că predarea-primirea imobilului construcţie, a mijloacelor fixe şi a obiectelor de inventar din dotarea Hotelului „[...]” s-a făcut în baza procesului-verbal şi a listelor de inventar cu ocazia semnării contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. …/2000 iar predarea imobilului-teren cu ocazia semnării actelor adiţionale nr. …/2002, …/2004 şi …/2004.

Din Încheierea nr. …/15.08.2005 emisă de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Constanţa rezultă că s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea S.C. [...]  [...] S.R.L. asupra imobilului-teren în suprafaţă de 1857,85 mp, construcţie Hotel „[...]” P+9E, teren în suprafaţă de 121,30 mp şi construcţie-punct termic, teren în suprafaţă de 438,50 mp şi grădini?a, teren în suprafaţă de 1608,02 mp şi piscina. Această încheiere a fost rectificată prin Încheierea nr. 15157/16.08.2005 (cu privire la nr. încheierii şi al dosarului ca fiind 15157 iar nu 9079) şi prin Încheierea nr.  9496/10.02.2012 (sub aspectul numărul actelor adiţionale).

La data de 07.07.2005 se întocmeşte documentaţia cadastrală pentru aceste imobile, respectiv Hotel „[...]”cu terenul aferent de 1858 mp (1857,85 din acte), Grădiniţa în suprafaţă construită la sol de 141,16 mp şi cu terenul aferent de 440 mp (438,5 mp din acte), Punctul termic în suprafaţă de 87,67 mp şi terenul aferent de 120 mp (din acte 121,3 mp), Piscina în suprafaţă de 233,42 mp şi terenul aferent de 1609 mp (1608.02 mp din acte).

Din Încheierea nr. …/05.08.2011 emisă de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Constanţa rezultă că a fost radiată construcţia C1 sub B2 din cartea funciară … constând în construcţia piscină.

Din extrasul de carte funciară din data de 19.02.2013 comunicat primei instanţei de către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Constanţa a rezultat că la acea dată reclamanta era înregistrată în cartea funciară cu următoarele bunuri:  construcţie tip P+9E şi terenul aferent de 1857,85 mp, grădiniţă Restaurant în suprafaţă desfăşurată de 141 mp construită în 1975 şi terenul aferent de 438,5 mp, construcţie punct termic aferent Complexului „[...]” şi terenul aferent de 121,30 mp, teren în suprafaţă de 1608,02 mp aferent unei construcţii radiate (piscina).

Prin raportul de expertiză imobiliară efectuat în cadrul rejudecării, s-au constatat următoarele: erorile şi omisiunile ce au generat prezentul litigiu s-au datorat întocmirii incomplete a documentaţiei cadastrale de către [...] S.A la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare în sensul că nu a fost inventariată piscina, terenul aferent acesteia, punctul termic care deserve?te numai hotelul „[...]”, parcarea acoperită a acestuia, grădiniţa (restaurant) şi terenul aferent şi a calculat COT numai pentru regim de înălţime de D+P+9E considerând eronat că nu există etajul 10; Hotelul „[...]” înscris în CF 225973 cu regim înălţime P+9 E, real are D+P+10 etaje (etaj 10 retras); Punctul termic a fost înscris în CF …, dar nu s-a precizat construcţia în CVC; Grădini?a Restaurant înscrisă în CF …, dar nu s-a precizat construcţia în CVC, deşi este precizată în PV de predare-primire încheiat între părţi; în CF … este intabulat numai terenul aferent Piscinei fără a fi menţionată şi construc?ia, aceasta fiind omisă şi din CVC cu toate că era precizată în PV de predare-primire însă în prezent cele două construcţii (piscina adulţi de 201,19 mp şi piscina copii de 32,23 mp) au fost demolate conform Autorizaţiei de Desfiin?are nr. 49/16.03.2009 şi în locul lor s-a construit o piscină nouă conform Autorizaţiei de construire nr. 60/07.01.2010; suprafaţa de teren aferentă construcţiei amenajare parcare şi construcţia amenajare parcare nu sunt precizate în CVC deşi construcţia amenajare parcare apare în PV de predare-primire încheiat între părţi.

Instanţa a stabilit că, faţă de data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. [...]/20.12.2004, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile vechiului Cod civil având în vedere că noul Cod civil a intrat în vigoare la data de 01.10.2011 astfel că se aplică numai actelor şi faptelor încheiate, produse ori săvârşite după această dată, conform art. 6 alin. 5 Cod civil (nou). 

Astfel, potrivit art. 969 Cod civil, „convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante” iar potrivit art. 1073 Cod civil, „Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligaţiei, si in caz contrar are dreptul la dezdăunare”. De asemenea, art. 1077 Cod civil prevede că „Nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului”.

Art. 1294 Cod civil prevede că „Vinderea este o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul lui” iar art. 1295 alin. 1 că „Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”.

Potrivit art. 1314 Cod civil „Predarea este strămutarea lucrului vândut în puterea şi posesiunea cumpărătorului” iar potrivit art. 1315, „Obligaţia de a preda imobilele se îndeplineşte din partea vânzătorului prin remiterea cheilor, dacă e vorba de o clădire, sau prin remiterea titlului de proprietate”.

În al doilea rând, trebuie menţionat că deşi reclamanta nu a indicat ca temei de drept, vânzarea bunurilor ce fac obiectul prezentei cauzei s-a realizat în temeiul O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societăţilor comerciale modificată prin Legea nr. 99/1999 după cum rezultă din contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. …/03.05.2000. 

Astfel, potrivit art. 2 lit. b din O.U.G. nr. 88/1997, „Prevederile prezentei ordonanţe de urgenţă se aplică (…) vânzării de active ale regiilor autonome şi ale societăţilor comerciale la care statul sau o autoritate a administraţiei publice locale este acţionar majoritar, inclusiv ale companiilor naţionale şi ale societăţilor naţionale ori ale celorlalte societăţi comerciale rezultate din reorganizarea unei regii autonome de interes naţional sau local”.

De asemenea, în art. 3 lit. d se prevede că „active înseamnă bunuri sau ansambluri de bunuri din patrimoniul unei societăţi comerciale sau regii autonome, care pot fi separate şi organizate să funcţioneze independent, distinct de restul activităţii societăţii sau regiei, cum ar fi unităţi şi subunităţi de producţie, de comerţ sau de prestări de servicii, secţii, ateliere, ferme, spaţii comerciale, spaţii de cazare sau de alimentaţie publică, spaţii pentru birouri sau alte bunuri de acelaşi gen, inclusiv terenul aferent acestora”.

 Potrivit art. 24 alin. 1 din O.U.G. nr. 88/1997, „Societăţile comerciale la care statul sau o autoritate a administraţiei publice locale este acţionar majoritar pot vinde sau încheia contracte de leasing imobiliar pentru active aflate în proprietatea lor, cu aprobarea adunării generale a acţionarilor sau a consiliului de administraţie, după caz, în condiţiile stabilite prin normele metodologice emise în aplicarea prezentei ordonanţe de urgenţă” iar potrivit alin. 5 „Prevederile prezentului articol se aplică şi în cazul perfectării unui contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, având ca obiect utilizarea activelor aparţinând societăţilor comerciale la care statul sau o autoritate a administraţiei publice locale este acţionar majoritar, dacă în contractul de leasing imobiliar nu s-a prevăzut altfel”.

Mai trebuie precizat că dispoziţiile procedurale aplicabile sunt cele ale Codului de procedură civilă din 1865 faţă de data formulării acţiunii (12.06.2012), anterior intrării în vigoare a noului Cod de procedură civilă aplicabil, potrivit art. 3 din Legea nr. 76/2012 numai proceselor începute după data de 15.02.2013.

Instanţa a reţinut că prima problemă care trebuie lămurită o constituie stabilirea concretă a obiectului acţiunii având în vedere că în apel apelanta a depus mai multe precizări ale acţiunii, precizări prin care fie a menţionat expres ce imobile vizează fie a adăugat unele construcţii pe care iniţial nu le indicase în cererea principală.

Astfel, în cererea depusă la data de 12.06.2012 şi care a reprezentat actul de sesizare a instanţei şi în raport de care pârâta şi-a formulat apărările iar instan?a s-a pronunţat prin sentinţa civilă nr. 13411/12.11.2013 şi nr. 2351/03.03.2015, s-a menţionat că se solicită constatarea vânzării-cumpărării asupra terenului suprafaţă de 363,89 m.p., imobil - construcţie Hotel „[...]” demisol şi 10 etaje, construcţie punct termic, construcţie restaurant (grădiniţă), piscină şi amenajare parcare. Ulterior, în precizările la cererea de apel din 26.01.2016 a menţionat că imobilele vizate sunt teren în suprafaţă de 121,3 m.p., demisol şi etajul 10 al imobilului Hotel „[...]”, C2 Recepţie şi C 3 Bar de zi, construcţie „Punct termic”, construcţie „Restaurant (grădiniţă), construcţie „Piscină” şi construcţie „Amenajare parcare”.

Întrucât imobilele „C2 Recepţie şi C 3 Bar de zi” nu au fost menţionate în cererea principală, în apel nu se pot aduce completări acţiunii iniţiale şi nu se pot invoca alte motive sau mijloace de apărare, potrivit art. 292 C.pr.civilă din 1865 şi, în consecinţă, asupra acestor imobile instanţa de apel nu se va pronunţa.

O altă problemă o reprezintă faptul că interesul reclamantei în acţiunea de faţă îl reprezintă îndreptarea unor erori materiale şi omisiuni strecurate în actul de vânzare-cumpărare, neregularităţi pe care pârâta nu a acceptat să le efectueze în mod amiabil prin prezentarea la notar aşa cum i s-a solicitat prin adresa nr. 263/21.12.2011 şi notificarea nr. 38/13.03.2012.

Aşa cum în mod corect a arătat şi prima instanţă, pentru admisibilitatea acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care sa ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, trebuie să fie îndeplinite următoarele condiţii: să existe un antecontract valabil încheiat, refuzul unei părţi de a încheia contractul in forma autentică, partea reclamantă să îşi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, promitentul vânzător să fie proprietarul bunului pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate, bunul să se afle încă în patrimoniul promitentului vânzător.

Însă, în analiza îndeplinirii acestor condiţii, instanţa de fond a avut în vedere doar titlurile depuse la dosarul cauzei: certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria …/10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafa?a de teren de 121,30 m.p.),  certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria …/10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafa?a de teren de 1857,85 m.p.), contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/11.12.2003 de B.N.P. [...] (pentru suprafa?a de 1608,02 m.p. aferentă activului ”piscină [...]”) ?i contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/11.12.2003 de B.N.P. [...] (suprafa?a de 438,50 m.p. aferentă activului ”grădini?ă [...]”). Astfel, instanţa nu a avut în vedere specificul  procedurii de privatizare a societăţilor comerciale şi de reorganizare a unităţilor economice de stat în regii autonome şi societăţi comerciale.

În acest sens, are relevanţă în cauză faptul că anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. [...]/20.12.2004, între părţi s-a încheiat contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. …/03.05.2000 în baza căruia s-a transmis pârâtei folosinţa activelor ce au reprezentat mijloacele fixe aflate în proprietatea societăţii comerciale privatizate, respectiv S.C. [...] S.A. Astfel, în lista de inventariere a mijloacelor fixe aflate la dosarul iniţial se menţionează clădirea hotelului „[...]”, parcarea, grădiniţa şi piscina. De asemenea, în procesul verbal de predare-primire  ce a reprezentat anexa 1 se men?ionează că activul Hotel „[...]” este compus din: Hotel „[...]” cu o capacitate de 678 locuri în 339 camere, piscină, grădini?ă „[...]” ?i amenajare parcare.

Faptul că pârâta nu a depus la dosar actele de proprietate asupra construcţiilor menţionate în actele încheiate între părţi (contractul de leasing nr. …/2000, procesul verbal de predare-primire, contractul de vânzare-cumpărare nr. [...]/2004) nu înseamnă că pârâta nu era proprietarul acestor bunuri şi că nu putea transmite aceste bunuri către reclamantă. De altfel, nici pentru construcţia hotel nu s-a depus actul de proprietate, dar dreptul de proprietate asupra acestuia s-a transmis.

Dovada dreptului de proprietate a rezultat din faptul că în cadrul  procesului de privatizare a societăţilor comerciale nu se poate realiza decât vânzarea activelor din patrimoniul societăţilor comerciale aşa cum se menţionează în art. 2 lit. b şi art. 3 lit. d din O.U.G. nr. 88/1997 iar dovada proprietăţii asupra acestora se realizează prin înscrierea lor ca mijloace fixe în evidenţele societăţii.

Mai mult, în cartea funciară reclamanta a fost înscrisă cu dreptul de proprietate asupra construcţiei tip P+9E şi terenul aferent de 1857,85 mp, grădiniţă Restaurant în suprafaţă desfăşurată de 141 mp construită în 1975 şi terenul aferent de 438,5 mp, construcţie punct termic aferent Complexului „[...]” şi terenul aferent de 121,30 mp, teren în suprafaţă de 1608,02 mp aferent unei construcţii radiate (piscina) iar această înscriere nu a fost contestată de pârâtă astfel că potrivit art. 27 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare la data efectuării înscrierii), înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererii.

Având în vedere că în contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 57/03.05.2000, în procesul verbal de predare-primire şi actele adiţionale la acesta se menţionează transmiterea şi a construcţiilor constând în construcţie „Punct termic”, construcţie „Restaurant (grădiniţă), construcţie „Piscină” şi construcţie „Amenajare parcare”, instanţa consideră că acestea au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. [...]/20.12.2004 şi că au fost transmise din proprietatea vânzătorului în proprietatea cumpărătorului, preţul fiind achitat integral. Referitor la construc?ia „Piscină” trebuie precizat că aceasta a făcut obiectul vânzării-cumpărării dar ulterior ea a fost demolată şi construită o altă piscină dar instanţa va avea în vedere doar cea care a făcut obiectul vânzării-cumpărării în 2004 şi nu construcţia nouă din 2010.

În ce priveşte demisolul şi etajul 10 al imobilului Hotel „[...]”, instanţa constată că acestea nu au fost menţionate în contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 57/03.05.2000, în procesul verbal de predare-primire şi actele adiţionale la acesta şi chiar dacă ele au fost identificate prin raportul de expertiză tehnică, instanţa nu poate considera că s-a transmis şi proprietatea asupra acestora atâta timp cât nu sunt evidenţiate în mod clar în aceste acte.

Referitor la suprafaţa de teren de 121,30 mp, este evident că aceasta fost transmisă în proprietate şi că s-a făcut dovada existenţei în patrimoniul vânzătoarei prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria …/10.07.2001 emis de Ministerul Turismului atâta timp cât suprafeţele enumerate (de 1857,85 mp, 121,30 mp, 438,5 mp, 1608,02 mp) însumate dau 4025,67 mp, iar nu 3904,37, cât s-a menţionat în contractul de vânzare-cumpărare nr. [...]/20.12.2004 ca fiind suprafaţa totală vândută.

Faţă de aceste considerente, instanţa a admis apelul şi a modificat în parte sentinţa apelată potrivit art. 296 C.pr.civilă din 1865 în sensul admiterii în parte a acţiunii şi  constatării transmiterii dreptului de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare nr. [...]/20.12.2004 şi asupra imobilelor constând în suprafaţa de teren de 121,30 mp (aferent de altfel, construcţiei punct termic), construcţie „Punct termic”, construcţie „Restaurant (grădiniţă), construcţie „Piscină” şi construcţie „Amenajare parcare”.

Întrucât acţiunea a fost admisă, instanţa a obligat partea căzută în pretenţii, respectiv pârâta la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată efectuate în cauză, respectiv suma de 17919,5 lei constând în taxa de timbru (9916,5 lei în fond şi 6498 lei în apel), timbru judiciar (5 lei), onorariu expertiza (1500 lei).

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta SC  „[...]” [...] SRL, solicitând admiterea acestuia, pentru motivele prevăzute de art.304 pct.7, 8 şi 9 Cod procedură civilă şi modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul  de a se constata că au făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare şi demisolul şi etajul 10 al imobilului Hotel „[...]”, precum şi construcţiile C2-recepţie hotel şi C3 - bar.

Referitor la motivul de casare prev. de art. 304 pct. 7 Cod procedură civilă, arată că instanţa de apel motivează soluţia de menţinere a dispoziţiilor instanţei de fond, referitoare la demisolul şi etajul 10 al imobilului Hotel „[...]”, rezumându-se să arate că imobilul în cauză nu figurează în contractul de vânzare cumpărare nici în contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare şi drept urmare cererea nu poate fi admisă.

În atare situaţie, consideră că, în ceea ce priveşte demisolul şi etajul 10 al imobilului Hotel „[...]”, hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină soluţia adoptată.

Mai arată recurenta că, din moment ce a solicitat prin petitul acţiunii să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare, pârâta având calitatea de vânzător, iar reclamanta calitatea de cumpărător pentru construcţia Hotel „[...]”, demisol şi 10 etaje, iar la pct. I din acţiune a arătat că „Imobil construcţie hotel „[...]” tip D+P+10 E; format din C1- hotel, C2- recepţie hotel şi C3- bar”, nu se poate aprecia, aşa cum a făcut instanţa de apel, că ar fi intervenit o completare a acţiunii în faţa instanţei de apel.

Drept urmare, consideră că ne aflăm în prezenţa cazului prevăzut de art. 304 pct. 8. Cod procedură civilă.

Cu privire la motivul de casare prev. de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, arată recurenta că toate argumentele folosite de instanţa de fond pentru a pronunţa hotărârea prin care s-a admis în parte apelul şi s-a constatat că au făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare nr. … din 20.12.2004 încheiat între S.C [...] S.A. şi S.C [...] [...] S.R.L, şi următoarele imobile: Teren în suprafaţă de 121,3 m.p.; Construcţia „Punctul Termic”; Construcţia „Restaurant(grădiniţă)”; Construcţia „Piscină”; Construcţia „Amenajare parcare acoperită”, îşi găsesc aplicabilitatea, mutatis mutandis şi în cazul construcţiile C2-Recepţie şi C3-Bar de zi, precum şi a demisolul şi etajului 10 al construcţiei Hotel.

În cazul acestor ultime imobile, consideră recurenta, în mod inexplicabil instanţa de apel nu a mai făcut aplicabilitatea dispoziţiilor art. 2 lit. b şi art. 3 lit. d din OUG nr. 88/1997 „potrivit cărora dovada proprietăţii asupra acestora se realiza prin înscrierea lor ca mijloace fixe în evidenţele societăţii”.

Toate aceste construcţii au făcut parte atât din contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. …/03.05.2000, cât şi din contractul de vânzare-cumpărare nr.[...]/20.12.2004, chiar dacă acestea nu au fost menţionate în mod expres. Prin încheierea celor două contracte voinţa reală a părţilor a fost aceea de a vinde respectiv de a cumpăra întregul complex „[...]”, inclusiv construcţiile C2-Recepţie şi C3-Bar de zi, precum şi a demisolul şi etajul 10 al construcţiei Hotel.

Referitor la construcţiile C2-Recepţie şi C3-Bar de zi, acestea fac parte din anexele la contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare.

In ceea ce priveşte demisolul şi etajul 10 al construcţiei Hotel, existenţa acestora este dovedită cu schiţele existente din 1977 la … S.A., schiţe ce au fost puse la dispoziţia expertului în copii conforme cu originalul .

Astfel, din raportul de expertiză efectuat în cauză de expert [...], necontestat de pârâtă, rezultă indubitabil că toate bunurile pentru care subscrisa solicită să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare au făcut obiectul contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare şi a actelor adiţionale la acesta, dar nu au fost evidenţiate în mod concret în actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1436 din 20.12. 2004 la BNP , [...] şi [...].

Precizează recurenta că, de la data încheierii contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare şi până în prezent, toate aceste bunuri s-au aflat în posesia sa, iar pârâta nu a invocat vreun moment faptul că aceste bunuri nu au făcut obiectul celor două contracte, dimpotrivă a susţinut constant că a înstrăinat întregul complex „[...]”, încercând să paralizeze acţiunea noastră prin excepţii, invocând în acest sens excepţia lipsei de interes şi excepţia lipsei calităţii procesual pasive, motivat de faptul că s-a înstrăinat deja întregul complex „[...]”.

In condiţiile în care activul Hotel „[...]” era format din demisol şi 10 etaje, precum şi din construcţiile C2-Recepţie şi C3-Bar de zi, iar potrivit actului de vânzare-cumpărare acesta are parter şi 9 etaje, iar din acest activ fac parte şi celelalte construcţii ( grădiniţă, piscină, punct termic, amenajare parcare), fără ca acestea să fie menţionate în actul de vânzare-cumpărare, nu se poate susţine că pârâta şi-a îndeplinit obligaţiile ce îi reveneau potrivit contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare şi a actelor adiţionale la acesta.

Analizând criticile formulate de recurent prin motivele de recurs în raport cu actele şi lucrările dosarului, Curtea constată următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. [...] din 20.12.2004 încheiat la BNP [...] şi [...], S.C. [...] S.A., în calitate de vânzător şi S.C. [...] S.R.L. s-a înstrăinat imobilul compus din construcţie - Hotel „[...]” şi teren în suprafaţă totală de 3.904,37 m.p.

În art.9  alin.2 din contractul autentic de vânzare-cumpărare nr.[...]/20.12.2004 s-a prevăzut că anexele fac parte integrantă din acesta, respectiv contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 57/2001 (anexa nr.1) şi actele adiţionale nr.313/2002; 183/2004 şi 188/2004 (anexa nr.2).

Prin contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. …/03.05.2000 s-a transmis de către locatorul-proprietar S.C. [...] S.A. către utilizatorul S.C. [...]-[...] S.R.L. dreptul de folosin?ă asupra activului Hotel „[...]” pentru o durată de 7 ani cu menţiunea că pentru terenul suprafaţă construită de 2838 mp pentru care nu s-a eliberat certificat de atestare a dreptului de proprietate se transmite doar folosinţa. Anexa 1 a acestui contract a reprezentat-o procesul-verbal de predare primire în care se men?ionează că activul Hotel „[...]”este compus din: Hotel „[...]” cu o capacitate de 678 locuri în 339 camere, piscină, grădini?ă „[...]”?i amenajare parcare.

La data de 23.01.2002 s-a încheiat între aceleaşi părţi actul adi?ional la contractul de leasing imobiliar nr. 57/2000, înregistrat de pârâtă sub nr. 313/23.01.2002, prin care a fost transmis către reclamantă dreptul de folosinţă şi posesie a imobilului-teren în suprafa?ă totală de 1979,15 mp din care teren în suprafaţă de 1857,85 m.p. aferentă activului ”Hotel [...]” ?i teren de 121,30 m.p. aferent activului „Punct termic ?i Platformă Complex hotel „[...]”, imobile de?inute de pârâtă conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria …/10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafa?a de teren de 121,30 m.p.) ?i certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria …/10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafa?a de teren de 1857,85 m.p.).

Ulterior, la data de 04.02.2004 se încheie actul adi?ional la contractul de leasing imobiliar nr. 57/2000 înregistrat de pârâtă sub nr. 183/04.02.2004, prin care a fost transmisă către reclamantă folosin?a imobilului-teren în suprafa?ă de 438,50 m.p. aferent activului „Grădini?ă [...]” cu destinaţia „Restaurant” situat în zona de circula?ie cuprinsă între b-dul [...] ?i promenadă, între Hotel „[...]”?i Teatrul de Vară din zona …- subzona … din Sta?iunea [...], de?inut de pârâtă conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/11.12.2003 de B.N.P. [...], încheiat cu Municipiul Constan?a, în calitate de vânzător;

Prin actul adi?ional la contractul de leasing imobiliar nr. 57/2000 înregistrat de pârâtă sub nr. 188/04.02.2004, a fost transmisă către reclamantă folosin?a imobilului-teren în suprafa?ă de 1608,02 m.p. aferentă activului „Piscină [...]” din care 1053,12 m.p. reprezintă suprafa?a aferentă activită?ii, spa?iu verde ?i teren sub construc?ii ?i 554,88 m.p,. suprafa?ă reprezentând spa?iu verde, de?inut de pârâtă conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. [...]/15.12.2003 de B.N.P. [...], încheiat cu Municipiul Constan?a, în calitate de vânzător.

Instanţa de apel prin Decizia civilă nr.350/10.03.2016 a constatat că au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.2771/20.12.2004 încheiat între părţile în litigiu, următoarele imobile:

-teren în suprafaţă de 121,3 m.p;

-construcţia „Punctul Termic”;

-construcţia „Restaurant (grădiniţă)”;

-construcţia „Piscină”;

-construcţia „Amenajare parcare acoperită”.

Ca şi instanţa de fond s-a respins acţiunea privind capătul de cerere având ca obiect demisolul şi etajul 10 al Hotelului [...], C2 recepţie şi C23 Bar de zi.

Argumentele instanţei de apel privind construcţiile C2 recepţie şi C3 Bar de zi, în sensul că nu au fost menţionate în cererea principală nu pot fi primite.

În faţa instanţei de fond reclamanta în petitul cererii de chemare în judecată a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru imobilul construcţie Hotel [...] – Staţiunea [...], pentru ca la pct.1 să se refere la un „imobil construcţie Hotel [...], tip D+P+10 E, format din C1 – hotel, C2 recepţie hotel şi C3 bar”.

În aceste condiţii în conformitate cu dispoziţiile art.304 pct.8 Cod pr.civilă, instanţa de apel a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, deoarece aceste construcţii C2 şi C3 fac parte din anexele la contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare.

În ceea ce priveşte neincluderea demisolului şi a etajului 10 al construcţiei Hotel, critica formulată de reclamantă este întemeiată în parte.

Astfel, în baza probelor administrate rezultă că demisolul construcţiei a existat de la construirea sa, situaţie necontestată.

În schimb, etajul 10 al clădirii nu exista la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, conform înscrisurilor existente la dosar.

Acesta nu a fost menţionat în contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr.57/03.05.2000, în procesul verbal de predare-primire sau actele adiţionale.

Susţinerea reclamantei că a fost identificat de expertul imobiliar cu ocazia efectuării raportului de expertiză, nu poate duce la concluzia transmiterii proprietăţii către aceasta.

Aşa fiind, în conformitate cu art.312 Cod pr.civilă se va admite recursul şi se va modifica în parte Decizia nr.350/10.03.2016 a Tribunalului Constanţa.

Se vor menţine restul dispoziţiilor deciziei civile recurate.

În conformitate cu dispoziţiile art.23 alin.1 lit.b din Legea nr.146/1997 se va dispune către reclamantă restituirea taxei judiciare de timbru în cuantum de 1.635 lei.

Domenii speta

Spete similare