Prescripţia achizitivă de scurtă durată (10-20 ani).

Uzucapiune (prescripţia achizitivă).

Prescripţia achizitivă de scurtă durată (10-20 ani). Înscrisul sub semnătură privată încheiat de autorul apelantului cu eludarea prevederilor legale imperative prevăzute de legile în vigoare la data încheierii lui este lovit de nulitate absolută și nu poate reprezenta în sensul art.1897 C.Civ de la 1865 o  justa cauză.

Sediul materiei: art. 1895 C.Civ de la 1865, art.1897 C.Civ de la 1865 .

Potrivit dispozițiilor art.1895 C.Civ de la 1865, ,,cel ce câștigă cu bună credință si printr-o justă cauză unu nemișcator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, daca adevăratul proprietar locuiește in circumscripția curtii de apel unde se afla nemiscatorul, si prin douăzeci de ani daca locuiește afara din acea circumscripție.,,

Aceste dispoziții interpretate gramatical și logic statuează drept condiții cumulative pentru dobândirea dreptului de proprietate sau a altui drept real prin uzucapiunea (prescripţia achizitivă) de scurtă durată (10-20 ani) următoarele patru cerințe distincte: 1.posedarea unui bun imobil în temeiul unui just titlu;  2.buna credinţă; 3.ca posesia exercitată asupra imobilului să fie neîntreruptă şi 4.ca posesia să se exercite termenul prescris de lege, diferențiat după cum adevăratul proprietar locuiește sau nu în circumscripția curții de apel unde se imobilul. O astfel de interpretare a fost dată de altfel și de doctrină (Drept civil. Drepturi reale, Editura Universității din București, 1986, autori C.Stătescu, C.Bîrsan, pagina 280 și următoarele) dar și jurisprudența unitară a instanțelor judecătorești, în lipa îndeplinirii vreuneia dintre cele patru condiții prevăzute cumulativ de prevederile legii -iar nu alternativ, cum se susține nefondat - instanța neavând a analiza în aceste condiții îndeplinirea celorlalte condiții, deoarece o asemenea analiză nu este utilă în raport de prevederile legi, contrar susținerilor vădit nefondate ale apelantului.

Potrivit dispozițiilor art.1897 C.Civ de la 1865 ,,1)Justa causa este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc.

2.Un titlu nul nu poate servi de bază prescriptiunii de zece pina la douăzeci de ani.

3.Un  titlu anulabil nu poate fi opus posesorului care a invocat prescriptiunea de zece pină la douăzeci de ani, decât de cel ce ar fi avut dreptul de a cere anularea sa, sau de reprezentanții dreptului său, daca posesorul n-a cunoscut cauza anulabilității.,,

În raport de aceste dispoziții legale, înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de  05.06.1989 între autorul apelantului, în calitate de cumpărător al imobilului compus din construcţie şi teren și intimata pârâtă în calitate de cumpărătoari, fiind un act juridic lovit de nulitate absolută în condițiile prevăzute de art.11 alin.2 și 3 din Decretul nr.144/1958 și art.32 din Legea nr.58/1974, nu poate constitui just titlu în raport de prevederile art.1897 alin.2 C.Civ.

 (Decizia civilă nr.269 A/ 14 aprilie 2016  pronunţată de  CURTEA DE APEL BUCUREŞTI SECŢIA A IV-A CIVILĂ)

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti Secţia a III-a Civilă sub nr.42812/3/2014 la data de 06.11.2013, reclamantul  a chemat în judecată pe pârâţii CI şi CF, CF în calitate de moştenitoare a defunctului CD şi CVîn calitate de moştenitor al defunctului CD  şi a solicitat să se constate dreptul său de proprietate ca efect al uzucapiunii extratabulare cu privire la imobilul casă şi teren situat în Bucureşti, str.Cpt.P .m.RD nr.11, sector 1, fostă str. M,sector 1), ca urmare a joncţiunii posesiilor cu defunctul GV, decedat la data de  19.01.2013 şi al cărui legatar universal este reclamantul conform testamentului autentificat de BNP sub nr.93/24.01.2005, urmând să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de proprietate.

Reclamantul a mai solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între vânzătorii CI şi CF şi cumpărătorul CD- căsătorit cu CF, contract autentificat sub nr.11031/05.05/1993 de către fostul Notariat de Stat Sector l Bucureşti, referitor la imobilul casă şi teren situat în str.Cpt.P .M.RD nr.11, sector 1, urmând a se dispune radierea acestuia din Registrul de transcripţiuni imobiliare.

În motivarea acţiunii se arată că în anul 1972, conform Contractului de vânzare-cumpărare autentificat de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 sub numărul 6061/31 august 1972, soţii CI şi CF au cumpărat de la numiţii AL şi AN imobilul din str. M nr.11, Sector 1, format din teren în suprafaţă de 662 mp şi o construcţie parter compusă din două camere, antreu, bucătărie, sală şi wc.

În perioada 1981-1982, cei doi soţi, vând prin înscris sub semnătură privată soţilor CD şi CF, imobilul de mai sus,  evitându-se astfel încheierea actului în formă autentică şi trecerea terenului neocupat de construcţie, în proprietatea statului, conform prevederilor abuzive ale legii 58/1974.

În data de 05.06.1989, numitul GV a cumpărat în baza unui înscris sub semnătură privată intitulat "chitanţă de vânzare-cumpărare" de la defunctul CD, autorul pârâţilor CF şi CD şi de la pârâta CF imobilul situat în Bucureşti, str. Cpt. P.m. RD nr.11, Sector 1 (fostă str. M nr.11, Sector 1). Imobilul este compus din teren cu o suprafaţă de 662 mp şi din imobil, casă de locuit alcătuită din 5 camere, un WC, un puţ şi o magazie, aşa cum rezultă din cuprinsul actului menţionat.

Actul a fost întocmit în prezenţa martorilor DS, SM şi CI- pârâtul indicat în acţiunea de faţă de la care vânzătorii dobândiseră anterior imobilul.

Imobilul în privinţa căruia se solicită constatarea dreptului de proprietate are următoarele vecinătăţi: la nord-est: str. Cpt. P.m. RD; la sud-est: Intrarea M; la nord-vest: o proprietate situată pe str. Cpt. P.m. RD nr. 13, ai cărei proprietari nu sunt cunoscuţi; la sud-vest: un loc viran situat în Intrarea M nr. 4. aşa cum rezultă din planul cadastral, imobilul fiind compus din teren în suprafaţă de 677,81 mp, iar construcţia imobil în suprafaţă totală construită de 100,96 mp, din care suprafaţă utilă 71,54 mp, precum şi o anexă (magazie în suprafaţă de 11,88 mp).

Preţul vânzării a fost de 60.000 lei, din care 52.000 (cincizecişidouămii) au fost achitaţi la data de 5 iunie 1989, conform menţiunii din Chitanţa de vânzare-cumpărare, diferenţa fiind achitată în luna decembrie 1989, conform înţelegerii. Datorită evenimentelor din decembrie 1989, deşi cumpărătorul a achitat vânzătorilor diferenţa de preţ, acesta nu a mai întocmit o chitanţă eliberatoare în acest sens.

Începând cu data de 5 iunie 1989 autorul reclamantului, numitul GV a locuit neîntrerupt la adresa din str. M nr. 11, Sector 1, redenumită' după anul 1989 str. Cpt.p.m. RD nr.11, folosinţa fiind deplină, continuă şi netulburată. În acest sens înţelege să se folosească de proba testimonială, solicitând interogatoriu pârâţilor CI şi CF, cât şi a pârâţilor CF şi CV, precum şi audierea martorilor SD şi SG domiciliaţi în Bucureşti, str. M nr. 12, Sector 1 care cunosc împrejurările privind posesia continuă, neîntreruptă, deplină şi manifestată în mod public de GV.

Manifestarea posesiei depline,continue şi netulburate s-a concretizat atât prin plata în toată această perioadă, de către GV a impozitelor datorate pentru proprietate (casă şi teren), chitanţele reprezentând dovada deplină a plăţii fiind în posesia sa în original, cât şi încheierea în nume propriu a contractelor de furnizare utilităţi; contractul de furnizare a energiei electrice fiind încheiat pe numele GV în anul 1989 şi reînnoit în anul 2028 ca efect al reorganizării furnizorului, iar cele pentru furnizare de gaze naturale şi apă-canal pe numele IAG în anul 20069 şi respectiv 2948/200610. Intr-o declaraţie dată în faţa instanţei Judecătoriei Sector 1 Bucureşti în dosarul 966/299/2006 (nr. format vechi 957/2006), pârâtul CI audiat în calitate de martor, a confirmat că vânzarea descrisă în actul sub semnătură privată a fost deplin realizată, preţul fiind achitat integral, iar posesia transmisă la data încheierii actului.

De asemenea, începând cu anul 1989 GV a locuit în mod oficial la adresa din str. M nr.11, Sector 1, (arteră redenumită str. Cpt.p.m. RD nr.11, Sector 1), conform datelor Serviciului de evidenţă a Populaţiei şi Cărţii de Imobil eliberată de Secţia 5 Poliţie 12.

Referitor la calitatea procesuală activă se arată că autorul reclamantului GV care a dobândit imobilul în litigiu a transmis testamentar această calitate către IAG, reclamantul locuind efectiv în imobilul din str.Cpt.P .m. RD, nr.11,sector 1 din anul 2006.

Cu privire la joncţiunea posesiilor se învederează că prin testamentul autentificat de BNP sub nr.93/2005, testatorul GV l-a desemnat pe reclamant drept legatar universal, iar după decesul lui GV, eveniment survenit la data de 19.01.2013 a fost emis de către BNP certificatul de calitate de legatar nr.812013 prin care s-a constatat calitatea de legatar universal a lui IAG.

Că de la data achiziţionării imobilului alcătuit din casă şi teren şi anume 05.06.1989 şi până la deces, autorul reclamantului GV a stăpânit imobilul ca un adevărat proprietar, fără a fi tulburat în exercitarea acestui drept, vânzătorii CD şi CF stabilindu-şi domiciliul la o altă adresă,iar ulterior după decesul lui CD,soţia supravieţuitoare şi fiul major - pârâtul CD nu au inclus în masa succes orală acest imobil, ştiind că a fost vândut anterior către cumpărătorul GV.

Reclamantul a menţionat în acţiune că în anul 2006, autorul său GV a promovat la Judecătoria Sector 1 o cerere în constatare, în contradictoriu cu pârâţii CD şi CF, solicitând să se constate că a intervenit vânzarea-cumpărarea imobilului situat în Bucureşti, str. Cpt. P .m RD, nr.11, sector 1 şi ca atare să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de titlu de proprietate, cauza fiind înregistrată sub nr.957/2006.

Potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.ll031/05.05.1993 la Notariatul de Stat Sector 1, vânzătorii CI şi CF au vândut cumpărătorilor CD şi CF imobilul situat în Bucureşti, Str. M nr.11, sector 1, compus din teren în suprafaţă de 580 mp şi construcţia edificată pe acesta.

Reclamantul a invocat nulitatea absolută a actului autentic notarial faţă de împrejurarea că la data perfectării sale nici una din părţi nu mai avea posesia şi nici dispoziţia imobilului, totodată arătându-se că suprafaţa terenului şi construcţiei înstrăinate în anul 1993' nu corespunde cu suprafaţa imobilului teren şi construcţie dobândite de CI şi Floarea prin act autentic în anul 1972, respectiv cea de 680 mp ce a fost vândută în 1989 către autorul reclamantului GV.

Instanţa a încuviinţat reclamantului probele cu înscrisuri, interogatorii pentru pârâţi şi a dispus audierea martorilor SG şi SD.

Prin sentinţa civilă nr.19081/04.11.20 14 pronunţată de judecătoria Sector 1 s-a dispus admiterea excepţiei de necompetenţă materială a instanţei astfel că a fost declinată competenţa în favoarea Tribunalului Bucureşti întrucât valoarea imobilului care formează obiectul litigiului, conform raportului de expertiză tehnică efectuat în cauză depăşeşte suma de 200.000 lei.

Prin sentinţa civilă nr.520 din 21.04.2015 pronunţată de Tribunalul Bucureşti Secţia a III a Civilă a respins acţiunea ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.6061/1972 la fostul Notariat de Stat Sector 1, CI şi CF au dobândit în proprietate imobilul situat în Bucureşti, str. M nr.11, sector 1, compus din construcţie şi teren în suprafaţă de 662 mp, imobil ce a fost vândut pe bază de act sub semnătură privată încheiat în perioada 1981-1982 către cumpărătorii CD şi CF.

La data de 05.06.1989 - GV a dobândit pe bază de act sub semnătură privată de la defunctul CD şi de la pârâta CF acest imobil situat actualmente în str. Cpt. P .m. RD nr. 11, sector 1, iar conform testamentului autentificat sub nr.93/2005 de BNP, GV a desemnat ca legatar universal pe reclamant, după decesul testatorului survenit la data de 19.01.2013, în urma dezbaterii succesiunii acestuia fiind emis certificatul de legat nr.8/2013 prin care s-a constatat calitatea de legatar universal a reclamantului.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.11031/05.05.1993 la fostul Notariat de Stat Sector 1, vânzătorii CI şi CF au vândut soţilor CD şi CF imobilul în litigiu situat în Bucureşti, str. M nr.11, sector 1, compus din construcţie şi teren în suprafaţă de 580 mp.

Prin primul capăt de cerere se solicită să se constate dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului compus din teren şi construcţie ca efect al uzucapiunii extratabulare şi în urma joncţiunii posesiilor, reclamantul care locuieşte efectiv în acest imobil din anul 2006 având calitate procesuală activă ce i-a fost transmisă testamentar de autorul său GV care a dobândit imobilul în litigiu în anul 1989 pe bază de chitanţă sub semnătură privată în speţă fiind invocată uzucapiunea de peste 20 de ani.

Reclamantul a învederat în acţiune că uzucapiunea este extratabulară întrucât nu există nici un drept de proprietate înscris în Cartea Funciară referitor la imobil aşa după cum atestă Certificatul Informativ nr.25924/24.04.20l3 eliberat de Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sector 1.

Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă de scurtă durată (10-20 ani) reprezintă un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altui drept real prin posedarea neîntreruptă şi cu bună credinţă a unui bun imobil în temeiul unui just titlu, fiind reglementată de art.1895 din Codul civil anterior.

Prescripţia achizitivă operează ca o sancţiune civilă pe care o suportă titularul dreptului de proprietate pentru pasivitatea sa, lăsând bunul în posesia altei persoane timp îndelungat.

Acţiunea în uzucapiune este o acţiune reală şi poate fi introdusă la instanţă de către orice persoană care pretinde că a exercitat o posesie utilă asupra unui bun imobil în perioada de timp stabilită de lege, chemând în judecată adevăratul proprietar al imobilului cu privire la care se invocă uzucapiunea.

Una din cerinţele care trebuie îndeplinite în cazul uzucapiunii scurte de 10-20 ani se referă la existenţa unui just titlu, acesta fiind definit ca un act translativ de proprietate (vânzare, schimb, donaţie, etc.) care provine de la o altă persoană decât adevăratul proprietar, cu condiţia ca acest titlu să nu fie nul absolut.

Conform legii, un titlu anulabil poate constitui just titlu în ceea ce priveşte uzucapiunea de scurtă durată.

Cea de a doua cerinţă ce trebuie îndeplinită conform art.1895 Cod civil se referă la buna-credinţă, aceasta fiind convingerea reclamantului care invocă uzucapiunea în sensul că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile stabilite de lege pentru a putea transmite proprietatea, buna credinţă  prezumându-se întotdeauna şi trebuind să existe la momentul transmiterii bunului imobil.

În speţă, se constată că imobilul în litigiu a fost posedat începând cu anul 1989 de către GV - autorul reclamantului care a intrat în stăpânirea bunului în baza unei chitanţe sub semnătură privată încheiată cu vânzătorii Constantin D-tru şi CF, după care începând cu anul 2006 imobilul este deţinut de către reclamant, acesta având calitatea de legatar universal în baza testamentului lăsat de defunctul GV.

Instanţa a apreciat că în cauză nu sunt întrunite cerinţele prevăzute de art.1895 Cod civil pentru constatarea uzucapiunii de scurtă durată de 10-20 ani, întrucât chitanţa sub semnătură privată încheiată în anul 1989 de către GD - autorul reclamantului nu poate reprezenta just titlu, în accepţiunea mai sus menţionată.

Pe de altă parte, art.82 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod Civil stabileşte că dispoziţiile art.930-934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliară se aplică doar în situaţiile în care posesia a început după intrarea în vigoare a Codului civil, astfel că pentru situaţiile în care posesia a început înainte de această dată se aplică dispoziţiile referitoare la uzucapiune care sunt în vigoare la data începerii posesiei.

Referitor la imobilele pentru care la data începerii posesiei nu erau deschise cărţi funciare sunt aplicabile dispoziţiile din vechiul Cod civil în materie, de uzucapiune.

Referitor la capătul doi din cererea de chemare în judecată prin care se solicită să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Notariatul de Stat Sector 1 sub nr.11031/1993, acesta este neîntemeiat întrucât cele două chitanţe sub semnătură privată încheiate în anii 1981-1982 şi respectiv 1989 nu sunt trans1ative de proprietate, iar diferenţele apărute în acte cu privire suprafaţa terenului şi respectiva construcţiei nu pot constitui motive care să conducă la constatarea nulităţii actului autentic notarial.

Date fiind considerentele expuse, instanţa a respins acţiunea introdusă de reclamant ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe, a declarat apel reclamantul IAG, criticând sentinţa ca netemeinică sub aspectul aprecierii probelor şi nelegale sub aspectul aplicării dispoziţiilor art.1895 Cod civil prin prisma următoarelor motive:

1.Sentința a apreciat netemeinic și nelegal că reclamantul nu are un just titlu, acesta fiind reprezentat de înscrisul sub semnătură privată prin care defunctul GV a dobândit în anul 1989 imobilul de la pârâţii CD şi CF.

Aşa cum menţionează instanţa de fond  una din cerinţele care trebuie îndeplinite în cazul uzucapiunii scurte de 10-20 ani se referă la existenţa unui just titlu, acesta fiind un act translativ de proprietate{vânzare, schimb, donaţie, etc) care provine de la o altă persoană decât adevăratul proprietar, cu condiţia ca acest titlu să nu fie nul absolut.

Logica juridică a instanţei este corectă aceasta reținând că potrivit legii, un titlu anulabil poate constitui just titlu în ceea ce priveşte uzucapiunea de scurtă durată.

Caracterul netemeinic al hotărârii constă în contradicţia dintre aceste considerente, situaţia de fapt şi de drept reţinută anterior în cuprinsul aceleiaşi hotărâri şi aprecierea dată acestei situaţii prin care s-a respins acţiunea formulată.

Astfel, dobândirea în anul 1989 de către autorul reclamantului IAG, defunctul GV, a imobilului compus-din casă şi teren situat în str. M nr.11, Sector 1 (redenumită după decembrie 1989 str. Cpt.p.m. RD) de la pârâţii CDşi CF prin înscris sub semnătură privată - întruneşte cerinţele precizate de instanţă, în condiţiile în care ultimul proprietar al cărui drept fusese înscris în Registrul de transcripţiuni imobiliare al fostului Notariat de Stat al Sectorului 1 fuseseră pârâţii CIşi CF.

Aparenţa de legalitate la încheierea actului din 1989 a fost conferită şi de prezenţa în calitate de martor la semnarea actului translativ de proprietate a numitului CI.

Aceste aspecte au fost confirmate prin întâmpinare de către pârâţii CI şi CF care au solicitat judecarea în lipsă invocând vârsta înaintată şi starea de sănătate.

În aceste condiţii, susțin apelanții, înscrisul încheiat în anul 1989 este un act translativ de proprietate care provine de la o altă persoană decât proprietarul (numiţii CD şi CF dobândind la rândul lor dreptul de proprietate tot printr-un înscris sub semnătură privată neautentificat şi netranscris în Registrul de transcripţiuni imobiliare, dar acceptat de autorităţile publice care au deschis rol fiscal pe numele dobânditorilor, acceptând implicit transferul dreptului de proprietate). Conform Registrului public de transcripţiuni imobiliare, ultimii proprietari au rămas pârâţii CI şi CF, fiind deci îndeplinită condiţia menţionată de instanţă a existenţei unui titlu just emanând de la altă persoană decât proprietarul.

Aceste împrejurări se datorează, în opinia apelantului, prevederilor abuzive ale Legii 58/1974 care stabilea că în cazul înstrăinării unui imobil prin act de vânzare-cumpărare, terenul aferent construcţiei intra cu titlu gratuit în proprietatea statului, ajungându-se la situaţia absurdă ca un proprietar de imobil să plătească chirie statului pentru terenul aflat sub construcţia sa şi pentru curtea aferentă. Această situaţie absurdă a luat sfârşit după 1989.

Așa cum menţionează instanţă, şi un titlu anulabil poate reprezenta un titlul just deoarece, deşi actul din 1989 nu este încheiat în formă autentică şi nici înscris în Registrul de transcripţiuni imobiliare, acesta este opozabil părţilor în condiţiile art.948 C.Civ de la 1865 (sub imperiul căruia s-a încheiat), fiind opozabil chiar şi ultimului proprietar înscris în - Registrul de transcripţiuni imobiliare, pârâtului CI care a semnat documentul în calitate de martor, prin aceasta întărind convingerea numitului GV că dobândeşte un bun de la adevăratul proprietar.

 Respectivul titlu este anulabil numai din iniţiativa părţilor care pot justifica un interes procesual, respectiv ultimul proprietar înscris în Registrul de transcripţiuni imobiliare (pârâţii CIşi Floarea), în condiţiile în care vânzătorii (soţii CD şi CF) nu îşi puteau invoca propria culpă.

 De asemenea imobilul făcând fără nici un dubiu obiectul dreptului de proprietate privată (aşa cum rezultă din istoricul de rol fiscal depus la dosarul cauzei), singurele persoane care pot justifica un interes procesual sunt ultimii deţinători ai imobilului, care de altfel au şi fost chemaţi în judecată în baza acestor considerente.

În aceste condiţii, susțin apelanții, înscrisul întocmit în anul 1989 între numiţii CD şi CF în calitate de vânzători şi numitul GV în calitate de cumpărător, în prezenţa martorului CI, constituie un just titlu, fiind opozabil deplin acestora. Caracterul just al titlului este confirmat şi de comportamentul acestora care au recunoscut dreptul de proprietate al numitului GV, neperturbând deplina şi paşnica exercitare a dreptului de proprietate astfel dobândit.

Nu în ultimul rând caracterul just al titlului rezultă din împrejurarea că emană de la o persoană (soţii C) pe care chiar ultimul proprietar tabular (înscris în Registrul de transcripţiuni imobiliare în baza unui contract încheiat în formă autentică-pârâtul CI) l-a recunoscut ca fiind proprietarul imobilului, semnând actul translativ de proprietate în calitate de martor.

2. În mod nelegal prima instanță nu a avut în vedere buna credinţă a dobânditorului, reţinând parţial situaţia de fapt.

În opinia apelanților, instanţa a reţinut parţial situaţia de fapt deoarece autorul reclamantului, numitul GV a deţinut imobilul continuu şi netulburat din anul 1989 şi până la data decesului 19.01.2013, acesta posedând astfel personal imobilul cu titlu de proprietar, netulburat şi neîntrerupt peste 23 ani, posesia deplină fiind continuată de reclamant în calitate de legatar universal.

 Solicitarea privind joncţiunea posesiilor nu avea ca scop asigurarea îndeplinirii cerinţei termenului de posesie minim, ci confirmarea exercitării posesiei neîntrerupte, netulburate şi manifestate în mod public şi de către legatarul universal, reclamantul a cărei calitate de legatar universal a fost constatată cu ocazia dezbaterii succesiunii care a avut loc conform certificatului de calitate de legatar nr.8 din 11.03.20134 eliberat de Notar Public coc. Actul testamentar a fost întocmit în anul 2005 în formă autentică, însă, ca orice testament, şi-a produs efecte după decesul autorului, deci după 2013.

Faţă de această împrejurare, în opinia apelantului, sunt îndeplinite condiţiile invocate de instanţă, dar respinse prin aprecierile de la alin. următor, instanţa ignorând împrejurarea că la momentul întocmirii  înscrisului „chitanţă” sub semnătură privată (1989), condiţiile social politice  obligau cetăţenii  să recurgă la astfel de modalitate de transfer a proprietăţii private imobiliare pentru a evita confiscarea abuzivă a terenului, că vânzătorii (soţii C) aveau la rândul lor un titlu similar (chitanţă de mână) şi că ultimul proprietar tabular (ci) a participat la vânzare în calitate de martor, cîntărind convingerea cumpărătorului că dobândeşte bunul de la proprietarul real.

 De altfel, prin întâmpinarea  depusă la instanţa de fond, ultimii proprietari tabulari (soţii C) au confirmat deplin această împrejurare, aspect ignorat de către instanţa de fond şi care a determinat  în opinia sa pronunţarea unei hotărâri netemeinice sub aspectul aprecierii probelor şi nelegale sub aspectul aplicării dispoziţiilor art.1895 Cod civil.

3. Hotărârea este netemeinică sub aspectul respingerii capătului al doilea de cerere vizând constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 Bucureşti sub nr.11031/1993 şi neînscris în Cartea Funciară.

În acest sens, apelantul susține că la momentul încheierii actului autentic, toţi semnatari cunoşteau că dreptul de proprietate fusese transmis încă din 1989 către GV, nici una din părţi nemaiavând la acel moment posesia ca urmare a manifestării propriilor lor voinţe.

Aspectul esenţial, pe care l-a invocat prin acţiunea introductivă şi pe care pârâţii CI şi CF l-au recunoscut prin întâmpinare îl constituie faptul că prin încheierea actului de vânzare cumpărare nu s-a urmărit împiedicarea exercitării de către GV a deplinei şi paşnicei folosinţe sau transmiterea în fapt a dreptului de proprietate de la soţii C, ci doar încheierea în formă autentică a actelor translative de proprietate, actul putând fi deplin valabil dacă ar fi fost urmat la rândul său de încheierea unui act translativ de proprietate între soţii C şi GV.

 Împrejurarea că nu s-a întocmit acest ultim act, din motive necunoscute, a determinat ca acel contract să devină nul, în condiţiile în care (i) nici una din părţile semnatare nu a efectuat acte de dispoziţie în baza respectivului contract, (ii) nu a solicitat înscrierea după 1995 în Cartea Funciară, şi (iii) mai ales nu a perturbat în nici un mod deplină şi paşnică folosinţă a imobilului exercitată de către GV sau de către moştenitorul acestuia reclamantul Irimia Aurelian Gabriel, confirmând cele susţinute prin acţiunea introductivă.

Mai mult, după decesul numitului CD, moştenitorii acestuia, soţia supravieţuitoare CF şi fiul CV, cu ocazia dezbaterii succesiunii nu au solicitat includerea în masa succesorală a respectivului imobil aşa cum rezultă din certificatul de moştenitor sau legatar nr.699 din 06.11.1996 eliberat la 06.11.1996 de Biroul Notarului Public MR din Bucureşti, rectificat prin încheierea de rectificare din 03.11.19987, recunoscând implicit că acesta nu se afla în patrimoniul defunctului la data decesului.

 Actul de vânzare-cumpărare autentificat în anul 1993, a cărui anulare a solicitat-o, a fost semnat şi de pârâta CF, astfel încât aceasta cunoştea despre existenţa respectivului înscris.

Neexercitarea nici unui act de împiedicare a deplinei, paşnicei şi continuei folosinţe a imobilului de câtre dobânditor atrage nulitatea actului în condiţiile îndeplinirii criteriilor de constatare a uzucapiunii care în acest moment a depăşit 25 ani.

De asemenea, referitor la legea aplicabilă, aceasta este reprezentată de Codul Civil de la 1865, iar temeiul de drept al uzucapiunii invocate este reprezentat de art.1985 Cod civil.

Faţă de aceste împrejurări, solicită admiterea apelului, să se schimbe în tot hotărârea apelată şi pe fond să admită admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată.

Dovada de plată a taxei de timbru în sumă de 4411 lei calculată la valoarea imobilului (casă şi teren) stabilită prin expertiză de 521.701 lei se va face în condiţiile prevăzute de art470 alin(3) teza finală din C.pr.civ.

Probe: înscrisuri şi interogatoriu pârâţilor

In drept sunt invocate art.1985 cod civil (1865), art. 466 şi următoarele C.pr.civ,  art.480 alin.2 C.pr.civ.

Apel legal timbrat.

La  termenul de judecată din data de 07.03.2014 calea de atac a fost calificată ca fiind apel, pentru considerentele reţinute în încheierea de şedinţă de la acel termen.

Intimații pârâți, deși legal citați nu au formulat întâmpinare, și nu au solicit probe în apaărare.

Nu s-au solicitat  sau administrat probe noi în cauză.

La termenul de judecată din 01.02.2016, Curtea, în raport de dispozițiile art.22 alin.2 C.pr.civ, a pUs în vedere apelantului reclamant să facă dovada achitării impozitului pentru imobilul în litigiu.

La dosarul cauzei s-au depus în copie, următoarele înscrisuri: facturi de plată ale utilităților, chitanțe de plată ale impozitelor imobilului.

Analizând sentinţa apelată în raport de criticile formulate în limitele dispozițiilor art.477 și art.478 C.pr.civ, Curtea a apreciat apelul nefondat pentru următoarele considerente:

Astfel, prin primul motiv de apel apelantul critică sentința ca netemeinică și nelegală sub aspectul neîndeplinirii condițiilor art.1895 raportat la art.1897 C.Civ de la 1865 în privința justului titlu al reclamantului.

Acest motiv de apel este nefondat.

În acest sens, Curtea  a constat că potrivit dispozițiilor art.1895 C.Civ de la 1865, ,,cel ce câștigă cu bună credință si printr-o justă cauză unu nemișcator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, daca adevăratul proprietar locuiește in circumscripția curtii de apel unde se afla nemiscatorul, si prin douăzeci de ani daca locuiește afara din acea circumscripție.,,

Aceste dispoziții interpretate gramatical și logic de către tribunal statuează drept condiții cumulative pentru dobândirea dreptului de proprietate sau a altui drept real prin uzucapiunea (prescripţia achizitivă) de scurtă durată (10-20 ani) următoarele patru cerințe distincte: 1.posedarea unui bun imobil în temeiul unui just titlu;  2.buna credinţă; 3.ca posesia exercitată asupra imobilului să fie neîntreruptă şi 4.ca posesia să se exercite termenul prescris de lege, diferențiat după cum adevăratul proprietar locuiește sau nu în circumscripția curții de apel unde se imobilul. O astfel de interpretare a fost dată de altfel și de doctrină (Drept civil. Drepturi reale, Editura Universității din București, 1986, autori C.Stătescu, C.Bîrsan, pagina 280 și următoarele) dar și jurisprudența unitară a instanțelor judecătorești, în lipa îndeplinirii vreuneia dintre cele patru condiții prevăzute cumulativ de prevederile legii -iar nu alternativ, cum susține nefondat apelantul- instanța neavând a analiza în aceste condiții îndeplinirea celorlalte condiții, deoarece o asemenea analiză nu este utilă în raport de prevederile legi, contrar susținerilor vădit nefondate ale apelantului.

Potrivit dispozițiilor art.1897 C.Civ de la 1865 ,,1)Justa causa este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc.

2.Un titlu nul nu poate servi de bază prescriptiunii de zece pina la douăzeci de ani.

3.Un  titlu anulabil nu poate fi opus posesorului care a invocat prescriptiunea de zece pină la douăzeci de ani, decât de cel ce ar fi avut dreptul de a cere anularea sa, sau de reprezentanții dreptului său, daca posesorul n-a cunoscut cauza anulabilității.,,

În raport de aceste dispoziții legale, înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de  05.06.1989 între autorul apelantului, GV, în calitate de cumpărător al imobilului din str. M, actualmente strada Cpt. P .m. RD nr. 11, sector 1, compus din construcţie şi teren în suprafaţă de 662 mp și şi intimata pârâtă CF împreună cu defunctul CD în calitate de cumpărătoari, este un act juridic lovit de nulitate absolută în condițiile prevăzute de art.11 alin.2 și 3 din Decretul nr.144/1958 și art.32 din Legea nr.58/1974, și nu poate constitui just titlu în raport de prevederile art.1897 alin.2 C.Civ, contrar susținerilor nefondate ale apelantului.

Prevederile art.11 din Decretul nr.144/1958, în vigoare la data încheierii actului de înstrăinare a imobilului încheiat în forma unui înscrisul sub semnătură privată statuau că: ,,1) înstrainarea sau imparteala, prin acte intre vii, a terenurilor cu sau fara constructii, proprietate particulara, de pe teritoriul orașelor ... se vor putea face numai cu autorizatia prealabila data, in conditiunile prezentului Decret, de catre comitetele executive ale sfaturilor populare.

2.) Actele de instrainare sau imparteala terenurilor de mai sus se vor face numai in forma autentica.

3.) Instrainarile sau impartelile terenurilor prevazute in acest articol facute fara respectarea cerintelor prezentului Decret, sint nule de drept. Nulitatea poate fi invocata de...orice persoana interesata.,,

Totodată, prevederile în vigoare la data încheierii actului de înstrăinare a imobilului ale art.31 și următoarele  din Legea nr.58/1974, statuau că:

Art.30: ,,Dobindirea terenurilor cuprinse in perimetrul construibil al localitatilor urbane si rurale se poate face numai prin mostenire legala, fiind interzisa instrainarea sau dobindirea prin acte juridice a acestor terenuri. 

 In caz de instrainare a constructiilor, terenul aferent acestor constructii trece in proprietatea statului cu plata unei despagubiri stabilita potrivit prevederilor art. 56 alin. 2 din Legea nr. 4/1973. Dobinditorul constructiei va primi din partea statului in folosinta terenul necesar in limitele prevazute de art.8 si 17 din prezenta lege. Atribuirea se face pe durata existentei constructiei, cu plata unei taxe anuale, potrivit Legii nr.3. ,,

Art.31 din Legea nr.58/1974: ,,Imparteala intre mostenitori a terenurilor, precum si instrainarea constructiilor, prevazute la art. 30, se vor putea face numai prin inscris autentic pe baza autorizarii date, dupa caz, de catre comitetele executive ale consiliilor populare comunale, orasenesti sau municipale, cu respectarea normelor de sistematizare.

Art.32 din Legea nr.58/1974: ,,Orice instrainare sau imparteala facuta cu incalcarea prevederilor art.30 si 31 este nula de drept,,.

În raport de aceste prevederi legale clare, înscrisul sub semnătură privată încheiat de autorul apelantului cu eludarea prevederilor legale imperative prevăzute de legile în vigoare la data încheierii lui este lovit de nulitate absolută, iar considerentele de echitate invocate de către apelant prin motivele de apel referitoare la caracterul ,,absurd,, al reglementării legale nu pot conduce instanța la a înlătura de la aplicare legea, aceasta fiind obligația acesteia prevăzută de legea supremă a Romîniei.

În raport de aceste prevederi legale ce sancționează cu nulitatea absolută actul de vânzare cumpărare încheiat cu încălcarea prevederilor imperative ale art.11 alin.2 și 3 din Decretul nr.144/1958 și art.32 din Legea nr.58/1974 nu sunt relevante în niciun fel susținerile apelantului referitoare la faptul că actul menționat ar fi translativ de proprietate, că înscrisul ar avea o aparenţă de legalitate deoarece a fost semnat în calitate de martor de către proprietarul CI(neputându-se vorbi de nicio aparență de legalitate a unui înscris nul absolut, mai ales în cazul cînd nulitatea este efectul neîndepliniri nu doar a unor cerințe de fond dar și de formă), că aceste aspecte ar fi fost sau nu confirmate prin întâmpinare de către pârâţii CI şi CF care ar fi singurele persoane care pot justifica un interes procesual a invoca nulitatea relativă a actului.

Prin urmare, chiar dacă autorul apelantului a cumpărat de la un neproprietar, titlul ultimului proprietar al cărui drept fusese înscris în Registrul de transcripţiuni imobiliare fusese actul autentic al intimaților pârâţi CI şi CF fiind reprezentat de  contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.6061/1972 la fostul Notariat de Stat Sector 1, prin care intimații CI şi CF cumpăraseră legal imobilul, această împrejurare nu este de natură a determina aprecierea că actul lovit de nulitate absolută în condițiile mai sus arătate ar fi ,,just titlu,, în accepțiunea art.1897 alin.3 C.Civ .

Prin urmare, nefiind vorba de un act anulabil în sensul prevederilor menționate, ci de unul nul absolut, nulitate ce poate fi invocată de către orice persoană interesată, și chiar de către instanță din oficiu, sunt nefondate susținerile apelanților referitoare la faptul că acesta ar reprezenta un just titlu deoarece ar fi opozabil părţilor şi chiar adevăratului proprietar deoarece acesta a semnat actul în calitate de martor, și că vînzătorii nu își puteau invoca propria culpă deoarece opozabilitatea unui act presupune încheierea lui validă și îndeplinirea în privința lui a cerințelor de publicitate prevăzute de lege, ceea ce nu este cazul în speță, după cum s-a arătat mai sus.

Mai mult, în condițiile în care nulitatea absolută este sancțiunea ce lipsește de efectele juridice în vederea căruia a fost încheiat actul întocmit cu eludarea prevederilor legale imperative prevăzute de legile în vigoare la data încheierii lui, caracterul just al titlului nu poate fi, cum susține nefondat apelantul, confirmat de împrejurări ulterioare, respectiv de comportamentul acestora care ar fi recunoscut dreptul de proprietate al numitului GV, neperturbând exercitarea dreptului dobândit.

Prin urmare, contrar susținerilor nefondate, nu există nici o contradicţie între aceste considerentele hotărârii referitoare la lipsa justului titlu al apelantului și la  situaţia de fapt şi de drept reţinută

Prin cel de-al doilea motiv de apel, apelantul critică sentința susținând că nelegal prima instanță nu a avut în vedere buna credinţă a dobânditorului, reţinând parţial situaţia de fapt.

Și acest motiv de apel este nefondat.

În acest sens, potrivit dispozițiilor art.1898 C.Civ de la 1865 ,,buna credinta este credința posesorului că, cel de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea.

Este destul ca buna credinta sa fi existat în momentul dobândirii imobilului.,,

Curtea constată că chiar dacă potrivit dispozițiilor art.1898 C.Civ de la 1865, astfel cum au consacrat constant doctrina (Drept civil. Drepturi reale, Editura Universității din București, 1986, autori C.Stătescu, C.Bîrsan, pagina 280 și următoarele) dar și jurisprudența unitară a instanțelor judecătorești, cerința bunei credințe este distinctă de cea a justului titlu, dată fiind lipsa îndeplinirii cerinței justului titlu, cerință ce trebuie îndeplinită cumulativ de prevederile legii, buna credinșă nu mai poate primi relevanță în raport de prevederile art.1885 C.civ, astfel că contrar susținerilor vădit nefondate ale apelantului, instanța a stabilit temeinic situația de fapt relevantă în cauză.

Nici aspectul pretinsei îndepliniri a cerinței a patra pentru a conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurtă durată, respectiv a joncţiunii posesiilor invocată de apelant în justificarea îndeplinirii cerinţei termenului de posesie minim, și nici cea a exercitării posesiei neîntrerupte, netulburate şi manifestate în mod public de către autorul apelantului, referitor la pretinsa îndeplinire a celei de-a treia cerință prevăzută de art.1895 C.Civ nu mai pot primi nicio relevanță în cauză pentru același motiv.

Prin cel de-al treilea motiv de apel, apelantul critică sentința susținând că este netemeinică sub aspectul respingerii capătului al doilea de cerere vizând constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 Bucureşti sub nr.11031/1993.

Și acest motiv de apel este vădit nefondat.

În acest sens, după cum s-a arătat mai sus, Curtea, a constat că motivele de nulitate a menționatului act juridic invocate de apelant constau în aceea că dat fiind faptul că la momentul încheierii actului autentic părțile cunoşteau că dreptul de proprietate fusese transmis încă din 1989 către autorul apelantului și că nici una din părţi nu mai avea la acel moment posesia bunului vândut, prin încheierea actului de vânzare cumpărare nu s-a urmărit împiedicarea exercitării de către autorul apelantului a deplinei şi paşnicei folosinţe sau transmiterea dreptului de proprietate la cumpărătorii |C, ci doar încheierea în formă autentică a actelor translative de proprietate, actul putând fi deplin valabil dacă ar fi fost urmat la rândul său de încheierea unui act translativ de proprietate între soţii C şi GV.

După cum s-a menționat mai sus, nulitatea absolută este sancțiunea ce lipsește de efectele juridice în vederea căruia a fost încheiat actul întocmit cu eludarea prevederilor legale imperative prevăzute de legile în vigoare la data încheierii lui, iar apelantul nu este în măsură a indica vreo prevedere  legală de ordine publică încălcată la data încheierii lui ci doar conduita intimaților C ulterioară încheierii actului, însă care nu poate avea nici o relevanță cu privire la valabilitatea contractului în raport de momentul încheierii lui.

 Susținerile potrivit cărora motivele de nevalabilitate a menționatului act juridic invocate de apelant constau în aceea că la momentul încheierii actului autentic părțile cunoşteau că dreptul de proprietate fusese transmis încă din 1989 către autorul apelantului și că nici una din părţi nu mai avea la acel moment posesia bunului vândut însă că prin încheierea actului de vânzare cumpărare nu s-a urmărit împiedicarea exercitării de către autorul apelantului a deplinei şi paşnicei folosinţe sau transmiterea în fapt a dreptului de proprietate de la soţii Cp la soţii C, ci doar încheierea în formă autentică a actelor translative de proprietate, actul putând fi deplin valabil dacă ar fi fost urmat la rândul său de încheierea unui act translativ de proprietate între soţii C şi autorul apelantului, GV pot fi circumscrise prevederilor art.982 Cciv, apelantul invocând practic că existența raportului juridic de transmitere a proprietății  între părțile acestuia ar fi condiționată de un eveniment viitor și nesigur ca realizare, acesta constând în încheierea unui act translativ de proprietate ulterior între cumpărători şi autorul apelantului.

Potrivit prevederilor art.982 Cciv ,,obligatia este conditională cand perfectarea ei depinde de unu eveniment viitor si inecert,,. 

Pentru a se putea vorbi însă de o obligație sub condiție suspensivă, respectiv de o condiție de a cărei îndeplinire să depindă nașterea raportului juridic translativ de proprietate între părțile actului juridic, este necesar însă ca părțile să convină în acest sens potrivit prevederilor art.969 C.civ, însă în cauză, interpretând contractul autentificat sub nr.11031/05.05/1993 de către fostul Notariat de Stat Sector l Bucureşti  nu rezultă faptul că părțile acestuia ar fi prevăzut sub condiția suspensivă a revînzării către autorul apelantului nașterea efectului translativ de proprietate al contractului în privința cumpărătorilor.

 Nici faptul că intimații cumpărători nu au exercitat ulterior încheierii contractului prin care au dobândit proprietatea  imobilului în privința acestuia acte de folosință sau acte de  dispoziție, nu și-au transcris actul, și nu au tulburat folosinţa lui de către autorul apelantului un timp îndelungat nu atrag nulitatea actului cîtă vreme după cum a consacrat constant doctrina și jurisprudența, proprietatea nu se stinge prin neuz, ci doar exercițiul dreptului de proprietate poate fi paralizat prin invocarea prescripției achizitive în condițiile în care sunt întrunite în privința acestuia cerințele prevăzute de lege, ceea ce nu este cazul în speță.

Pentru  aceste considerente, Curtea, în temeiul  art.480 alin.1 C.Pr.Civ  a respins apelul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare