Evacuare pe calea procedurii speciale reglementată de Titlul xi al Cărții a VI-a din Codul de procedură civilă admisă. Neaplicarea tacitei relocațiuni.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București la data de 08.06.2015 sub nr. 66056/299/2015, reclamanții SM și SI, au solicitat, în contradictoriu cu pârâții CG și BS, ca pe calea procedurii speciale reglementată de Titlul XI al Cărții a VI-a din Codul de procedură civilă, să se dispună evacuarea pârâților din imobilul situat în București, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1. De asemenea, au solicitat ca instanță să dispună obligarea pârâților la predarea apartamentului în starea în care l-au primit și a bunurilor mobile prevăzute în anexa nr. 1 din contractul de închiriere din 1.08.2011.

În fapt, reclamanții au arătat că la data de 1.08.2011 au încheiat cu pârâții contractul de închiriere nr.3335569 având ca obiect imobilul apartament situat în București, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1. Apartamentul a fost predat chiriașilor în stare foarte bună și dotat cu mobilierul prevăzut în anexa nr. 1 la contract. Deși perioada pentru care contractul de închiriere a fost încheiat a expirat la data de 1.08.2013, pârâții refuză să-l elibereze, ocupând, fără titlu acest apartament.

În drept, reclamanții au invocat dispozițiile art. 1033 și urm. C.pr.civ.

Reclamanții au solicita instanței încuviințarea probei cu înscrisuri (f.3-10).

Cererea de evacuare a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 100 lei.

Pârâții au formulat întâmpinare prin care au invocat excepția netimbrarii capătului de cerere având ca obiect obligația de a face și excepția inadmisibilității cererii de evacuare formulată pe calea procedurii  speciale.

În motivarea întâmpinării, pârâţii susţin că dețin în continuare un titlu locativ, respectiv contractul de închiriere, ca urmare a intervenirii tacitei relocațiuni, fiind îndeplinite în acest sens dispozitiile art. 1810 N.C.civ, aplicabile în speță conform art. 129 din Legea 71/2011. Astfel, pârâţii arată că au continuat să folosească apartamentul și după data de 1.08.2013, și-au îndeplinit în continuare obligațiile contractuale, achitând lunar chiria, nu a existat o împotrivire a locatorului de a nu reînnoi contractul, înainte de data expirării acestuia sau cel mult la această dată, până la notificarea din 22.04.2015, reclamanții neaducând în discuție acest aspect.

Prin urmare, ca efect al tacitei relocațiuni, începând cu data de 1.08.2013, între părți s-a încheiat un nou contract de închiriere, în condițiile celui vechi, mai puțin durata contractuală, noul contract considerându-se încheiat pe durată nedeterminata, conform art. 1810 alin 2 C.civ.

Acest nou contract nu a fost denunțat, prin urmare este încă în ființă și având în vedere calitatea lor de actuali chiriași, în speță nu este posibilă evacuarea lor pe calea procedurii speciale, întrucât nu este îndeplinită o condiție esențială, aceea de a avea calitatea de foști chiriași.

Notificarea din 22.04.2015 nu poate fi considerată ca având valoarea unei notificări de denunțare a contractului de închiriere de către locator și, chiar dacă s-ar aprecia că s-a dorit denunțarea contractului, la data introducerii acțiunii nu era împlinit termenul de preaviz de 60 de zile, pe care locatorul trebuia să-l dea locatarului, în conformitate cu dispozițiile art. 1824 alin 2 lit. a C.pr.civ, aplicabil în cauză.

Prin urmare, la data introducerii actiunii, deținea un titlu valabil de locațiune, una din condițiile de admisibilitate ale actiunii formulată pe cale procedurii speciale fiind aceea ca titlul în temeiul căruia este folosit imobilul să nu mai existe la data introducerii acțiunii.

Pe de altă parte, dacă, în condițiile art .1038 alin 2 C.pr.civ, denunțarea cerută de lege pentru încetarea contractului este considerată și notificare de evacuare. Or,  notificarea de evacuare a fost făcută cu 30 de zile înainte de data introducerii acțiunii, prin urmare, cu nerespectarea termenului de 60 de zile prevăzut de lege pentru ca aceasta să fie considerată notificare de denunțare a contractului.

În drept au fost invocate prev. Art.1810 şi urm. C. civ., art.1033 CPC.

În susţinerea întâmpinării au fost depuse înscrisuri (f.35-43).

La termenul din 21.08.2015, instanța a respins ca neîntemeiată excepția netimbrării și a unit cu fondul excepția inadmisibilității cererii de evacuare pe calea procedurii speciale, pentru motivele expuse în considerentele încheierii de ședință.

Reclamanţii au depus note de şedinţă şi înscrisuri (f.55-61).

La termenul de judecată din data de 08.09.2015 reclamanţii au precizat ca renunţă la capătul al doilea al cererii de chemare în judecată, iar în subsidiar solicită anularea acestuia ca netimbrat.

Prin încheierea de şedinţă din data de 08.09.2015, instanţa a prorogat pronunţarea asupra cererii formulată de reclamanţi de a se lua act de renunţarea la judecata capătului 2 de cerere al acţiunii şi asupra excepţiei netimbrării cererii având ca obiect obligarea pârâţilor la predarea bunurilor mobile menţionate în anexa 1 la contractul de închiriere, având în vedere că, verificând în sistemul Ecris, după rămânerea instanţei în pronunţare, încheierea pronunţată în şedinţa publică din 7.02.2014 în dosarul nr. 34710/299/2013 al Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, raportat la susţinerile apărătorului reclamanţilor că aceste dosar nu a avut ca obiect doar pretenţii ci şi cerere de evacuare, instanţa a constatat că se impune punerea în discuţie a eventualei incidenţe a dispoziţiilor art. 96 ind. 2 din HCSM nr. 387/2005 pentru  Regulamentul de Ordine Interioară a Instanţelor Judecătoreşti prin raportare la cauza care face obiectul dosarului nr.34710/299/2013.

La data de 22.09.2015 pârâţii au depus la dosar precizări şi înscrisuri (f.82-118).

Prin încheierea de şedinţă din data de 29.09.2015, s-a constatat îndeplinirea cumulativă a  condiţiilor art. 96 ind. 2 din HCSM nr. 387/2005 şi s-a dispus dezinvestirea Completului 43 Civil privind soluţionarea dosarului nr. 66056/299/2015, urmând ca acest dosar să fie soluţionat, în condiţii de legalitate regulamentară, procesuală şi procedurală de către primul complet investit cu soluţionarea dosarului nr. 34710/299/2013, respectiv C 28 civil.

La termenul de judecată din data de 01.10.2015 s-a încuviinţat pentru părţi proba cu înscrisurile şi instanţa a reţinut în pronunţare soluţionarea în principal a excepţiilor invocate, iar în subsidiar pronunţarea asupra fondul cauzei.

Analizând actele dosarului, instanţa reţine următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată reclamanţii au solicitat, în contradictoriu cu pârâții CG și BS, ca pe calea procedurii speciale reglementată de Titlul XI al Cărții a VI-a din Codul de procedură civilă, să se dispună evacuarea acestora din imobilul situat în București, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1, solicitând de asemenea, obligarea pârâților la predarea apartamentului în starea în care l-au primit și a bunurilor mobile prevăzute în anexa nr. 1 din contractul de închiriere din 1.08.2011.

Având în vedere dispoziţiile art. 248 alin. 1 C.proc.civ., instanţa se va pronunţa cu prioritate asupra excepţiei netimbrării capătului doi al cererii de chemare în judecată, aceasta urmând a fi admisă pentru următoarele considerente:

Conform art.3 alin.1 din OUG 80/2013 acţiunile şi cererile evaluabile în bani, introduse la instanţele judecătoreşti, se taxează astfel: a) până la valoarea de 500 lei - 8%, dar nu mai puţin de 20 lei; b) între 501 lei şi 5.000 lei - 40 lei + 7% pentru ce depăşeşte 500 lei; c) între 5.001 lei şi 25.000 lei - 355 lei + 5% pentru ce depăşeşte 5.000 lei; d) între 25.001 lei şi 50.000 lei - 1.355 lei + 3% pentru ce depăşeşte 25.000 lei; e) între 50.001 lei şi 250.000 lei - 2.105 lei +2% pentru ce depăşeşte 50.000 lei; f) peste 250.000 lei - 6.105 lei + 1% pentru ce depăşeşte 250.000 lei. 

În continuare, instanța reține că, potrivit dispoziţiilor art.33 alin. 1 taxele de timbru se plătesc anticipat, iar alineatul următor prevede că, în ipoteza în care taxa judiciară de timbru nu a fost plătită în cuantumul legal în momentul înregistrării acţiunii, instanţa îi va pune în vedere reclamantului să achite suma datorată până la primul termen de judecată.

De asemenea, instanţa reţine că, potrivit art.197, în cazul în care cererea este supusă timbrării, dovada achitării taxelor datorate se ataşează cererii. Netimbrarea sau timbrarea insuficientă atrage anularea cererii de chemare în judecată, în condiţiile legii.

Deşi reclamanţilor li s-a pus în vedere precizarea valorii capătului 2 al cererii de chemare în judecată şi timbrarea la valoare, aceştia nu au înţeles să se conformeze obligaţiei stabilite, astfel cum impune textul legal anterior indicat. În această situaţie, devin incidente dispoziţiile art.alin.1 coroborate cu disp. art. 33 din OUG 80/2013 și art.197 din CPC.

Faţă de cele arătate, întrucât nu s-a făcut dovada achitării timbrului judiciar în cuantumul prevăzut de disp. legale, în temeiul art.3 alin.1 coroborat cu art.33 din OUG 80/2013, instanţa va admite excepţia  netimbrării capătului doi al cererii de chemare în judecată invocată din oficiu şi, pe cale de consecinţă, va anula capătului doi al cererii de chemare în judecată, ca netimbrată.

În continuare, analizând excepţia inadmisibilităţii cererii de evacuare odată cu fondul cauzei, instanţa reţine următoarele:

În fapt, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, rezultă că reclamanții au încheiat cu pârâții pentru o durată determinată contractul de închiriere nr.3335569/01.08.2011, având ca obiect imobilul apartament situat în București, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1, apartamentul fiind predat chiriașilor în stare foarte bună.

Faţă de prevederile contractului de închiriere, instanţa reţine că acesta a fost încheiat pe o perioada determinată, iar perioada convenită de părţi a expirat la data de 1.08.2013.

În drept, potrivit art.1809 C. civ. contractul de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau după caz de lege, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă, iar conform prevederilor art.1810 C. civ. dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor.

Astfel instanţa reţine că pentru a fi incidentă instituţia tacitei relocaţiuni este necesar, printre celelalte condiţii ca, locatarul până la împlinirea termenului initial al locaţiunii să îşi fi achitat obligaţia de plată a chiriei în cuantumul şi la termenul stabilit prin contractual initial şi în continuare să efectueze plăţile în condiţiile convenţiei iniţiale.

În cauză, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei (f.56), instanţa reţine că, reclamanţii au făcut dovada notificării pârâţilor la data de 04.03.2013, deci anterior împlinirii termenului locaţiunii cu privire la obligaţia acestora de a achita valoarea chiriilor restante calculate pentru lunile octombrie 2012-martie 2013.

Mai mult, instanţa reţine că prin aceeaşi notificare reclamanţii au adus la cunoştinţa pârâţilor manifestarea voinţei în sensul încetării raporturilor locative privind imobilul situat în București, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1, întrucât locatarii  îşi achită cu întârziere obligaţia de plată a chiriei.

Faţă de situaţia de fapt reţinută, instanţa va respinge ca neîntemeiate susţinerile pârâţilor în ceea ce priveşte incidenţa în cauză a tacitei relocaţiuni reglementată de dispoziţiile art.1810 C. Civ.

În continuare,  din înscrisurile depuse la dosar (f.10) reiese că, la data de 22.04.2015, în temeiul art.1037 CPC, prin intermediul executorului judecătoresc „TTT”, reclamanţii au notificat pârâţii cu privire la obligaţia de a evacua imobilului situat în București, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1, dovada comunicării fiind ataşată dosarului (f.9).

Instanţa reţine că prezenta acţiune a fost întemeiată pe prevederile art. 1038-1044 din Codul de procedură civilă, respectiv procedura specială reglementată de Titlul XI, denumită „Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate  fără drept”.

Potrivit art. 1033 din Codul de procedură civilă, dispoziţiile titlului menţionat mai sus se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz ocupate fără drept de către foştii locatari sau alte persoane, prin locatar înţelegându-se locatarul principal, chiriaş sau arendaş, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent dacă persoana care solicită evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobânditorul imobilului, noţiunea de proprietar fiind definită ca titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.

De asemenea, conform art. 1038 din Codul de procedură civilă, atunci când proprietarul unui imobil doreşte să-l evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării, iar potrivit art. 1039 din acelaşi act normativ, dacă locatarul care a fost notificat nu părăseşte imobilul atunci sunt incidente dispoziţiile referitoare la procedura specială de evacuare.

În ceea ce priveşte ocuparea imobilului fără titlu de către pârât, instanţa reţine că, potrivit art. 555 din Codul civil proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.

De asemenea, instanţa reţine că părţile au prevăzut în contract faptul că la sfârşitul perioadei de închiriere locatarului îi revine obligaţia predării imobilului în starea în care acesta a fost preluat la începutul contractului.

Având în vedere că la data de 01.08.2013 s-a împlinit termenul locaţiunii stabilit prin convenţia părţilor, iar anterior, la data 04.03.2013 pârâţii au fost notificaţi de către reclamanţi cu privire la încetarea contractului, instanţa apreciază că din momentul în care a expirat termenul contractului de închiriere, locatarii ocupă apartamentul, fără a justifica vreun titlu locativ legal pentru a ocupa imobilul proprietatea reclamanţilor, nedepunând la dosar niciun înscris din care să rezulte o altă situație de fapt.

Având în vedere că prin împlinirea termenului pentru care a fost încheiat contractul de locaţiune  pârâţii nu mai au niciun titlu locativ pentru a ocupa imobilul situat în Bucureşti, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1, precum şi faptul că reclamanţii i-au notificat pe pârâţi să părăsească imobilul, văzând şi dispoziţiile art. 555 din Codul civil, potrivit cu care „proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege”, instanţa apreciază că cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţi este întemeiată, neavând justificare legală lipsirea acestora de posesia şi atributul folosinţei întregului imobilul, prin acţiunea pârâţilor de a-l poseda şi folosi.

Faţă de aceste considerente, instanţa urmează a dispune evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti, str. XX nr.0, bl. , parter, ap.0, sectorul 1, pentru lipsă titlu.

În temeiul art. 453 C. proc. civ., constatând culpa procesuală a pârâţilor instanţa îi va obliga, ca parte căzută în pretenţii să plătească reclamanţilor câte ½ din suma de 100 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă de timbru.

Domenii speta

Spete similare