Reziliere contract – pretenţii – evacuare

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Între PMX, prin DG, şi pârâta NF, în calitate de chiriaş, a fost încheiat contractul închiriere pentru suprafeţe cu destinaţie de locuinţă nr. 21394/13.08.1999 (filele 11-12), având ca obiect imobilul situat în Bucureşti, ….

În drept, potrivit art. 969 C.civ. 1864 (în vigoare la data de 13.08.1999), contractul valabil încheiat reprezintă legea părţilor, neexecutarea acestuia antrenând răspunderea contractuală a părţii care nu şi-a executat din culpă obligaţiile contractuale.

Astfel, situaţia premisă pentru angajarea răspunderii contractuale constă în încheierea unui contract prin care să fie stabilite drepturile şi obligaţiile fiecărei părţi contractuale, în funcţie de care se analizează şi răspunderea contractuală, respectiv neîndeplinirea obligaţiilor contractuale în condiţiile şi la termenul prevăzute în convenţia părţilor.

Instanţa reţine că, potrivit art. I, contractul de închiriere pentru suprafeţe cu destinaţie de locuinţă nr. 21394/13.08.1999 a fost încheiat pentru o durată iniţială de 5 ani, până la data de 18.04.2004, iar la expirarea termenului, contractul putea fi reînnoit cu acordul ambelor părţi. Ulterior, în temeiul O.U.G. nr. 8/2004, durata acestui contract a fost prelungită până la data de 08.04.2009.

Analizând menţiunile existente în cuprinsul contractului, instanţa constată că durata contractului a fost prelungită până la data de 18.04.2009, însă ulterior acestui moment contractul nu a mai fost prelungit în temeiul legii sau în temeiul acordului părţilor. De altfel, aşa cum rezultă din precizările depuse la data de 26.11.2015, reclamanta a recunoscut faptul că „nu există reînnoire pentru contractul de închiriere nr. 21394/13.08.1999.”

Instanţa reţine că rezilierea este sancţiunea specifică în cazul neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale de către una dintre părţile unui contract sinalagmatic cu executare succesivă, conform art. 1020 şi art. 1021 C.civ. 1864. Astfel, rezilierea are caracterul unei sancţiuni ce intervine în ipoteza în care una din părţile contractului sinalagmatic şi cu executare succesivă nu îşi execută în mod culpabil obligaţiile asumate faţă de cocontractant, consecinţa acestei sancţiuni constând în încetarea efectelor viitoare ale contractului.

Cu toate acestea, având în vedere că reclamanta nu a făcut dovada faptului că respectivul contract de închiriere a fost prelungit ulterior datei de 08.04.2009, deşi sarcina probei îi revenea conform art. 249 C.pr.civ., iar rezilierea este sancţiunea aplicabilă unui contract aflat în derulare, constatând că acest contract nu-şi mai produce efectele, instanţa urmează să respingă cererea de reziliere a contractului nr. 121394/13.08.1999, ca neîntemeiată.

În ceea ce priveşte cererea de evacuare a pârâtei, instanţa reţine că aceasta a avut calitate de titular al contractului nr. 21394/13.08.1999, ocupând imobilul situat în Bucureşti, Calea Floreasca nr. 200, parter, sector 1 în temeiul contractului anterior menţionat.

Instanţa reţine că evacuarea, în sine şi din punct de vedere al aplicabilităţii practice, este sancţiunea care intervine în cazul nesocotirii unui drept de proprietate care poate fi apărat fie pe calea unei acţiuni reale, fie pe calea unei acţiuni personale, derivate dintr-un contract, între cele două căi prevăzute de lege existând dualitate de acţiuni.

Astfel, având în vedere că la momentul pronunţării hotărârii, nu s-a făcut dovada prelungirii contractului de închiriere, instanţa constată că pârâta nu mai deţine un titlu care să-i permită să folosească în continuare imobilul. În acest sens, instanţa reţine că pârâta ocupă în fapt imobilul în temeiul unui contract care şi-a încetat efectele la data de 08.04.2009, nefăcând dovada faptului că a eliberat locuinţa, astfel încât, reclamata, în calitate de administrator al imobilului în cauză, este îndreptăţită să solicite evacuarea acesteia.

În ceea ce priveşte cererea de obligare a pârâtei la plata sumei de 746,70 lei, instanţa reţine următoarele:

Potrivit art. 998 C.civ. 1864 „orice faptă a omului, care cauzează altuia prejudiciu, obligă pe acela din a cărui greşeala s-a ocazionat, a-l repara”, iar potrivit art. 999 din acelaşi act normativ „omul este responsabil nu numai de prejudiciul ce a cauzat prin fapta sa, dar şi de acela ce a cauzat prin neglijenţa sau prin imprudenţa sa”. Având în vedere că în cauză nu s-a făcut dovada prelungirii contractului de închiriere, instanţa va analiza în ce măsură sunt îndeplinite condiţiile răspunderii civile delictuale.

Astfel, pentru antrenarea răspunderii civile delictuale a unei persoane, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: să existe un prejudiciu, să existe o faptă ilicită, să existe un raport de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu, să existe vinovăţia autorului faptei ilicite şi prejudiciabile.

Fapta ilicită, ca element al răspunderii civile delictuale este orice faptă prin care, încălcându-se normele dreptului obiectiv sunt cauzate prejudicii dreptului subiectiv aparţinând altei persoane. În ceea ce priveşte vinovăţia, potrivit art. 999 C.civ., autorul prejudiciului răspunde pentru cea mai uşoară culpă.

Aşa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar (extras de cont – fila 3, adresa nr. 25806/20.06.2013 - fila 5), pârâta nu a achitat contravaloarea chiriei pentru imobilul din Bucureşti, Calea Floreasca nr. 200, parter, sector 1 în perioada 01.05.2012 – 30.11.2013, neinvocând nicio cauză exoneratoare de răspundere.

Prejudiciul reprezintă rezultatul negativ al încălcării ilicite a unui drept subiectiv şi trebuie să fie cert şi să nu fi fost reparat încă.

Caracterul cert al prejudiciului, ceea ce presupune că acesta este sigur, atât în privinţa existenţei, cât şi în privinţa posibilităţii de evaluare, rezultă din înscrisurile depuse la dosar. Astfel, potrivit calculului desfăşurat (fila 4), pentru perioada 05.2012 – 11.2013, a fost calculat un prejudiciu în valoare totală de 746,70 lei reprezentând contravaloare lipsă folosinţă şi majorări de întârziere, conform fişei de calcul de la fila 9 şi prevederilor contractului de închiriere nr. 21394/13.08.1999. De asemenea, instanţa reţine că, în cauză, nu au fost administrate probe că pârâta ar fi reparat prejudiciul produs reclamantei.

Instanţa constată că şi cea din urmă cerinţă a angajării răspunderii civile delictuale, aceea a raportului de cauzalitate între prejudiciu şi fapta ilicită, este îndeplinită în cauză, întrucât, aşa cum rezultă din înscrisurile administrate, efectul produs, adică prejudiciul cauzat, a fost provocat de acţiunea cauzatoare, în speţă, fapta ilicită a pârâtei.

Pentru toate aceste motive, instanţa va admite în parte cererea şi va dispune evacuarea pârâtei din imobilul situat în B…, …., , sector ..,  respectiv va dispune obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 373,35 lei reprezentând lipsă folosinţă aferentă perioadei 01.05.2012 – 30.11.2013 şi a sumei de 373,35 lei reprezentând majorări de întârziere aferente aceleiaşi perioade.

În ceea ce priveşte plata cheltuielile de judecată, instanţa reţine că, potrivit 453 C.pr.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. Aşa cum rezultă din art. 451 C.pr.civ., cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru şi timbru judiciar, onorarii avocaţi sau experţi, sume cuvenite martorilor pentru deplasare, precum şi orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfăşurare a procesului.

Având în vedere culpa procesuală a pârâtei, instanţa urmează să o oblige şi la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 20 lei constând în taxă judiciară de timbru aferentă capătului de cerere admis (chitanţă - fila 21).

Domenii speta

Spete similare