Hotărâre care ţine loc de act autentic – condiţiile de validitate sunt îndeplinite, în afară de consimţământul vânzătorului

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prezenta cauză a fost trimisă spre rejudecare prin decizia civilă nr. 393R/27.03.2015 pronunţată în dosarul nr. 37941/299/2012 a Curţii de Apel Bucureşti.

După casarea cu trimitere spre rejudecare dosarul a fost înregistrat sub nr. 73654/299/2015 pe rolul acestei instanţe.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 20.08.2012 sub nr. 37941/299/2012 (nr. anterior), reclamantul C.N., a chemat în judecată pe pârâţii S.L., S.E. şi S.M., solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a imobilului teren în suprafaţă de 300 mp, situat în Bucureşti, str. Limanului nr. 3, sector 1.

În motivarea cererii reclamantul a arătat că este succesorul defuncţilor C.A. şi C.M. şi au cumpărat terenul în suprafaţă de 300 mp, situat în Bucureşti, sector 1 de la defuncta S.V. la data de 08.03.1970. În acest sens a fost întocmit înscrisul denumit chitanţă, autorii reclamantului plătind integral preţul vânzării.

S.V. a decedat în anul 1993, fiind identificat ca succesor numitul S.M.F. Şi acesta a decedat în anul 2004, succesorii săi fiind S.L., S.E. şi S.M..

Atât autorii săi, dar şi reclamantul au locuit în casa construită pe acest teren. Casa nu are autorizaţie de construire, însă a fost luată în evidenţa fiscală. La acest moment casa se află într-o stare avansată de degradare. Reclamantul este unicul moştenitor al părinţilor săi.

În drept cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1668-1670 C.civ.

În dovedirea cererii a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, interogatoriul, proba testimonială şi expertiză topografică, fiind ataşate înscrisurile aflate la filele 3-20.

Pârâţii nu au formulat întâmpinare în cauză.

În cauză a fost încuviinţată şi s-a administrat proba cu înscrisuri, cu interogatoriul pârâţilor, proba testimonială şi proba cu expertiză tehnică în specialitatea topografie.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Autorii reclamantului, C.A. şi C.M., în calitate de promitenţi-cumpărători, au încheiat cu S.V., în calitate de promitent-vânzător, un antecontract de vânzare-cumpărare, intitulat de părţi „Chitanţă de vânzare-cumpărare” la data de 08.03.1970,  S.V. obligându-se să vândă 300 mp din parcela de 600 mp situată în Bucureşti, sector 1, contra sumei de 6.000 lei (fila 4).

C.A. a decedat la 29.11.1995, iar C.M. a decedat la data de 18.01.2010, moştenitorul acestora fiind reclamantul C.N., astfel cum reiese din menţiunile certificatului de moştenitor nr. 46/27.06.2012 eliberat de Birolul Notarului Public S.C.D. (fila 3).

Conform menţiunilor certificatului de moştenitor nr. 47 din 12.07.2006 eliberat de Birolul Notarilor Publici Asociaţi „M.P., M.I. şi S.D.T.”, moştenitorii numitei S.V., decedată la 31.01.1993, sunt S.E. şi S.M. (fila 139), în calitate de nepoţi de fiu. Instanţa reţine că fiul defunctei S.V., S.M., a decedat la 27.04.2004, lăsând ca moştenitori de soţia sa, S.L.şi pe copiii săi, S.E. şi S.M. conform certificatului de moştenitor nr. 48/12.07.2006 eliberat de BNPA (fila 140).

Prin adresa nr. 1127146/19075/03.01.2013 P.M.B. – D.P. a comunicat instanţei că imobilul teren intravilan în suprafaţă de 316 mp situat în Bucureşti, sector 1 şi construcţii în suprafaţă de 85 mp. este proprietatea lui C.M. şi A., D.V., D.I. şi D.G. (fila 51). În ceea ce priveşte menţiunea că terenul aparţine lui C.M. şi A. , instanţa consideră că este vorba despre o eroare materială, referindu-se de fapt la C.M. şi A., soţia sa.

Nu a fost constituit/reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu în temeiul Legii nr. 18/1991 republicată şi Legii nr 10/2001, astfel cum reţinem din conţinutul adresei nr. 38780/11.01.2013 a C.F.F., R.A. din cadrul P.S. 1 (fila 60). Reconstituirea s-a realizat cu privire la un teren de 300 mp situat pe Bucureşti, sector 1, fiind deci vorba despre alt imobil.

Prin adresa nr. 463155/29.01.2013, Direcţia Generală de Impozite şi Taxe Locale Sector 1 a comunicat că titularii de rol fiscal al imobilului situat în Bucureşti, sector 1 compus din teren în suprafaţă de 300 mp. şi corp principal de clădire în suprafaţă de 56,50 mp. sunt C.A. şi C.M., depunând, în copie certificată, toate actele care au stat la baza întocmirii dosarului fiscal (file 66-76). Atât din înscrisurile doveditoare, dar şi din declaraţia martorilor audiaţi, rezultă că autorii reclamantului au cumpărat un teren viran, iar apoi au construit pe acesta o casă, aceasta fiind luată în evidenţele fiscale (file 5-10).

Reclamantul şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 1668-1670 Noul Cod civil.

Având în vedere că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată la data de 08.03.1970 şi priveşte un teren, instanţa apreciază că nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 1668-1670 Noul Cod civil invocate de reclamant, ci dispoziţiile Codului civil de la 1864, ca lege civilă în vigoare la momentul încheierii actului.

Potrivit art. 5 alin. 2 din Titlul X – Circulaţia juridică a terenurilor, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 247/2005, în situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract.

Potrivit dispoziţiilor art. 1294 C.civ. vânzarea-cumpărarea este contractul prin care una dintre părţi- vânzătorul- strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi- cumpărătorul- care se obligă în schimb a plăti vânzătorului preţul bunului vândut. În principiu, contractul de vânzare-cumpărare este consensual, întrucât legea nu prevede condiţii de formă specifice pentru încheierea tuturor vânzărilor, astfel încât acestora le este aplicabil principiul consensualismului. Prin excepţie de la principiul consensualismului, în cazurile expres prevăzute de lege, vânzarea devine un contract solemn, cum ar fi cazul transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, cum este cazul în speţă. În acest caz forma autentică este prevăzută chiar pentru validitatea contractului.

Antecontractul de vânzare-cumpărare este o promisiune bilaterală prin care ambele părţi se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare.

În speţă, părţile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare materializat într-un înscris sub semnătură privată, bunul se află în posesia moştenitorului promitenţilor-cumpărători, iar moştenitorii promitentului-vânzător refuză încheierea contractului în formă autentică.

Instanţa reţine faptul că părţile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere, contractul de vânzare-cumpărare nefiind încheiat cât timp contractul nu s-a întocmit în forma prevăzută de lege (autentică). Întrucât vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul, deşi s-au înţeles asupra lucrului şi asupra preţului, care a şi fost achitat, vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată. În schimb, obligaţia de a încheia contractul în viitor şi cu respectarea dispoziţiilor speciale privind forma autentică este valabilă.

Dacă promitentul-vânzător nu-şi respectă obligaţia de a încheia actul în formă autentică, promitentul-cumpărător se poate adresa instanţei de judecată, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi a reparării în natură a pagubelor, să pronunţe, în baza art. 1073 şi 1077 C.civ., o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare ce va avea efect constitutiv de drepturi. Aceasta în condiţiile în care toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite, cu excepţia consimţământului vânzătorului-promitent.

Condiţiile de validitate sunt capacitatea de a contracta, să se prevadă lucrul ce face obiectul contractului şi preţul ce trebuie plătit. În acest caz, lipsind doar consimţământul vânzătorului, ce refuză să încheie actul în formă autentică. Instanţa reţine că părţile antecontractului aveau la momentul încheierii actului capacitate deplină de exerciţiu, obiectul contractului este clar stabilit, fiind reprezentat de terenul de 300 mp. din parcela de 600 mp. situată în Bucureşti, str. Limanului, nr. 3, sector 1, iar preţul vânzării a fost deja achitat în întregime, acest aspect fiind stabilit de instanţa de recurs, prin decizia civilă nr. 393R/27.03.2015. De asemenea, terenul a fost individualizat prin expertiza topografică efectuată în cauză, acesta fiind situat în Bucureşti, pe str. Limanului nr. 3, sector 1, în suprafaţă de 300 mp din acte şi 305 mp din măsurători. Expertiza a fost avizată de OCPI- Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bucureşti (fila 185).

Coroborând înscrisurile aflate la dosar, rezultă că defuncta S.V. a avut calitatea de proprietar exclusiv al terenului ce a făcut obiectul antecontractului. Astfel, terenul a fost dobândit de către defunctă prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6185/15.02.1947 de la numita V.M., aşa cum rezultă din adresa de la fila 7. În cuprinsul acestei adrese terenul figurează ca fiind situat în Bucureşti, sector 1. Cu toate acestea, se reţine că este vorba despre acelaşi teren, având în vedere adresa nr. 1127158/19047/12.01.2013 (fila 61) emisă de Primăria Municipiului Bucureşti- Serviciul Cadastru prin care s-a arătat că strada a purtat mai multe denumiri. Prin urmare, la momentul la care numita S.V.  a cumpărat terenul acesta figura, într-adevăr, ca fiind situat în Bucureşti, sector 1.

Având în vedere aceste considerente, instanţa admite acţiunea formulată de reclamant şi constată că între autorii acestuia şi autorii pârâţilor a intervenit vânzarea cumpărarea terenului situat în Bucureşti, sector 1, în suprafaţă de 300 mp din acte şi 305 mp din măsurători.

Prezenta hotărâre  ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Instanţa va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată de către reclamant. Mai reţine acesta a fost scutit de la plata taxei de timbru în cuantum de 3.069,38 lei. Instanţa a calculat taxa de timbru finală ca fiind în cuantum de 6.892,19 lei, din care reclamantul a achitat diferenţa de 3.823 lei. Conform art. 50 ind. 2 din OUG 51/2008, aşa cum era în vigoare la momentul acordării scutirii, în situaţia în care, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, beneficiarul ajutorului public dobândeşte bunuri sau drepturi de creanţă a căror valoare, respectiv cuantum, depăşeşte de 10 ori cuantumul ajutorului public acordat, acesta este obligat să restituie ajutorul public. Expertiza a stabilit faptul că terenul valorează 278.119 lei şi acesta va deveni proprietatea reclamantului. Astfel, obţinând un bun cu o valoarea mai mare de 10 ori decât cuantumul ajutorului public acordat, acesta este obligat să restituie către stat suma de la plata căreia a fost scutit.

Domenii speta

Spete similare