Partaj judiciar - inexistența unui drept de coproprietate forțată asupra unei cote părţi din podul solicitat a fi partajat

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de față constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată formulată și înregistrată la data de 30.06.2015 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, sub nr. 80147/299/2015, reclamantul A.V. în contradictoriu cu pârâtele M.G. și M.E.D. a solicitat instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună partajarea podului clădirii situate în str. ... sector 1, în care părțile dețin imobile în proprietate.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat, în esenţă, că a dobândit dreptul de proprietate asupra cotei sale din suprafața comună reprezentată de pod odată cu achiziționarea spațiului comercial de la parterul imobilului, tot astfel cum și pârâtele dețin partea lor, aferentă spațiului locativ pe care îl au în proprietate, însă podul nu mai are destinația de folosință comună, fiecare dintre părţi folosindu-se de partea corespunzătoare spațiului locativ pe care îl deține în proprietate. De asemenea, învederează reclamantul, fiecare din părţi are propria cale de acces la pod iar conform raportului de evaluare imobiliară şi expertiză extrajudiciară realizat de expert tehnic E.H., s-a constatat că podul poate fi uşor partajat în natură, în două părţi inegale, corespunzătoare suprafeţelor în proprietate de la parter şi care pot fi delimitate printr-un perete despărţitor.

Cererea a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 648, art. 658 și art. 671 Cod civil.

În probațiune, reclamantul a solicitat încuviințarea și administrarea probei cu înscrisurile atașate cererii de chemare în judecată.

Cererea a fost legal timbrată cu suma de 360 lei astfel cum rezultă din chitanța depusă la dosarul cauzei (f. 36).

Prin Întâmpinarea comună formulată și înregistrată la data de 08.09.2015 pârâtele au achiesat la cererea de chemare în judecată, învederând că susţinerile reclamantului din cererea de chemare în judecată corespund situaţiei de fapt, că au participat la expertiza extrajudiciară comandată de reclamant și sunt de acord cu împărțeala judiciară a podului în modalitatea indicată în raportul de expertiză extrajudiciară depus la dosarul cauzei.

În drept au invocat dispoziții ale art. 648, art. 658 și art. 671 Cod civil.

Pârâtele au învederat că nu solicită încuviinţarea de probe şi înţeleg să se folosească de  înscrisurile depuse de reclamant la dosarul cauzei, pe care le cunosc şi le recunosc.

Instanța a încuviințat pentru părți proba cu înscrisurile atașate la dosar apreciind că este pertinentă, concludentă și utilă soluționării cauzei.

De asemenea, instanţa a pus în discuţia reclamantului necesitatea efectuării în cauză a unei expertize imobiliare evaluatorii, la mai multe termene de judecată, reclamantul, prin apărător, învederând că se opune administrării acestei probe şi solicită ca instanţa să aibă în vedere la soluţionarea cauzei, concluziile raportului de expertiză contabilă extrajudiciară.

Analizând materialul probator administrat în cauză prin raportare la susținerile părților și dispozițiile legale aplicabile, instanța reține următoarele:

În fapt, prin contractul de vânzare autentificat sub nr. 1552 din data de 30.09.2005 (f. 16-21) reclamantul a cumpărat de la vânzătorul MUNICIPIUL BUCUREŞTI PRIN CONSILIUL LOCAL AL SECTORULUI 1 BUCUREŞTI, spaţiul comercial situat în ..., sector 1, în suprafață de 75,86 mp, cu o suprafață utilă totală de 68,26 mp, identificat cu nr. cadastral 15680/0;3 precum și cota indiviză de teren aferent spațiului comercial, în suprafață totală de 75,86 mp.

Cu privire la dreptul de proprietate al pârâtelor, instanţa reţine că prin contractul de vânzare nr. 4408/19411 din data de 05.06.1997, pârâta G.M. împreună cu soțul acesteia au dobândit, de la vânzătorul PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREŞTI, reprezentată prin SC HERĂSTRĂU NORD SA, dreptul de proprietate asupra imobilului din ..., sector 1, în suprafață de 33,30 mp, reprezentând cota indiviză de 2,31% din imobilul compus din vestibul, hol, cameră, bucătărie, baie (f. 24).

După decesul soțului pârâtei, imobilul a rămas în proprietatea comună a pârâtelor în calitate de moștenitoare legale, soție supraviețuitoare și respectiv fiică, astfel cum rezultă din certificatul de moștenitor nr. 44 din data de 15.08.2001 (f. 25).

Imobilul în care se află spaţiul comercial proprietatea reclamantului, respectiv apartamentul pârâtelor este prevăzut cu un pod cu privire la care părţile au precizat, în acord, că este folosit conform înţelegerii părţilor, încetând în fapt destinaţia acestuia de spaţiu comun, motiv pentru care înţeleg să solicite instanţei partajarea acestui pod conform înţelegerii lor, consemnată în cuprinsul raportului de expertiză tehnică extrajudiciară.

În drept:

Potrivit dispoziţiilor art. 648 Cod civil dacă într-o clădire sau un ansamblu rezidențial există spații cu destinația de locuință sau cu o altă destinație, având proprietari diferiți, părțile din clădire care, fiind destinate întrebuințării spațiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun, sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată. 

Legea prevede o enumerare exemplificativă în cuprinsul art. 649 Cod civil în privința spațiilor care pot fi considerate părți comune, astfel că instanţa apreciază că situația podului din prezenta cauză s-ar putea încadra în ipoteza de la lit. d) din alin. (1) care vizează orice alte bunuri decât cele enumerate de text, care potrivit legii sau voinței părților sunt în folosință comună.

În ceea ce privește încetarea destinației de folosință comună, dispozițiile art. 658 Cod civil se coroborează cu cele ale art. 671 Cod civil și prevăd faptul că în cazurile de coproprietate forțată partajul este inadmisibil cu excepția situațiilor în care acesta operează prin buna învoială a părților, încetarea destinației de folosință comună putând fi hotărâtă cu acordul tuturor coproprietarilor.

Cu toate acestea, instanța nu a putut reține din materialul probator administrat în cauză că reclamantul este titularul unui drept de proprietate forţată asupra unei cote părţi corespunzătoare din podul imobilului, ci deţine doar un drept de proprietate exclusiv asupra spațiului comercial prevăzut și identificat în contract.

Instanța, analizând contractul de vânzare care reprezintă titlul  de proprietate al reclamantului, rezultă că prin acesta reclamantul a dobândit un drept de proprietate asupra spaţiului comercial şi asupra cotei indivize de teren aferent nu şi un drept de proprietate asupra unei cote părţi determinate din spaţiile destinate folosinţei comune şi care pot face obiectul coproprietăţii forţate şi perpetue, or, dreptul de proprietate nu se prezumă ci trebuie să rezulte în mod expres din titlul prin care este constituit.

Tot astfel rezultă și din contractul de închiriere nr. 0200 din data de 01.05.1995 (f. 112-113) prin care reclamantul a dobândit dreptul de folosință asupra imobilului cu datele de identificare anterior menționate, fără a se face vreo menține cu privire la existența unei alte suprafețe decât cea destinată, la acea dată, înființării unui atelier de sculptură.

În completare, instanța reține că nici în cartea funciară a imobilului proprietatea reclamantului(f. 29), nu este  menţionat un drept de proprietate în cotă indiviza asupra spaţiilor cu destinaţie comună.

Este adevărat că în contractul de vânzare încheiat cu reclamantul, în cuprinsul art. 1, se face mențiune în sensul că, în cazul în care spațiul comercial ce face obiectul prezentului contract este amplasat într-un imobil în care există mai mulți coproprietari, iar în compunerea spațiului există părți dependințe, dotări sau utilități comune ce fac obiectul coproprietății forțate, se constituie în favoarea coproprietarilor un drept de acces în aceste spații, cu condiția să nu se aducă atingere dreptului de egal și reciproc al tuturor coproprietarilor și numai în interesul utilizării fondului căruia i-a fost afectat.

Totuși, o atare mențiune prevăzută în contract nu este de natură să instituie un veritabil  drept de proprietate comună forțată asupra părților comune, în privința căruia instanța, ținând cont de acordul părților, să pronunțe sistarea stării de coproprietate forțată și partajarea în fapt și în drept a spațiului.

Cu privire la susţinerile reclamantului că aceste prevederi contractuale trebuie interpretate în corelaţie cu raportul de evaluare întocmit pentru vânzarea acestui spaţiu comercial, instanţa reţine că obiectul acestui raport(f.68-117) este evaluarea spaţiului comercial şi a terenului aferent iar orice menţiune din cuprinsul raportului cu privire la existenţa unui pod, fără însă ca acesta să facă la rândul său obiectul evaluării, nu poate avea semnificaţia conferită de reclamant, respectiv al unui transfer subînţeles al dreptului de proprietate, în patrimoniul său, a unei cote părţi din acest pod.

Sub un alt aspect, dacă s-ar accepta teza avansată de către reclamant, respectiv a dobândirii unei cote părţi din dreptul de proprietate forţată asupra podului, se pune în mod firesc întrebarea de ce această cotă parte nu este determinată prin contractul de vânzare cumpărare al reclamantului în condiţiile în care în toate contractele de vânzare cumpărare ale proprietarilor spaţiilor din corpurile de clădire de la aceeaşi adresă este menţionată expres şi determinată cota parte din coproprietatea forţată şi perpetuă asupra spaţiilor cu destinaţie comună.

În acest sens, instanţa reţine că prin contractul de vânzare nr. 4408/19411 din data de 05.06.1997, pârâta G.M. împreună cu soțul acesteia au dobândit, de la vânzătorul PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREŞTI, reprezentată prin SC HERĂSTRĂU NORD SA, pe lângă  dreptul de proprietate exclusivă asupra imobilului din ..., parter, ap. 1, sector 1, în suprafață de 33,30 mp, compus din vestibul, hol, cameră, bucătărie, baie şi cota indiviză de 2,31% din părţile de folosinţă comune ale imobilului(f. 24).

În acelaşi context, instanța apreciază că nu poate ține cont nici de concluziile expertului imobiliar consemnate în raportul de expertiză extrajudiciară (f. 6-12). Deși acesta a constatat că la fața locului se află un imobil în suprafață la sol 129 mp, compus din clădirea în care este situat spațiul comercial și apartamentul nr. 1, și un pod înalt, având aceeași suprafață cu clădirea, astfel de constatări ale expertului nu pot ține locul unui act constitutiv sau translativ al dreptului de proprietate cu privire la podul din structura imobilului. De altfel instanţa reţine că nu este justificată în nici un fel modalitatea de calcul a cotei de 2,31% din părţile de folosinţă comune ale imobilului aflată în proprietatea pârâtelor, în condiţiile în care, raportat la suprafeţele aflate în proprietatea exclusivă a părţilor litigante-77,86 mp respectiv 33,30 mp, cota de proprietate transmisă pârâtei, dacă ar viza podul imobilului, ar trebuie să fie diferită, aceste aspecte(spaţiile care fac obiectul proprietăţii comune a imobilului şi modalitatea de calcul a cotei indivize) urmând a fi lămurite în cadrul probei cu expertiză evaluatorie imobiliară, la efectuarea căreia reclamantul s-a opus însă, în condiţiile în care expertiza tehnică extrajudiciară nu lămurea acest aspect.

Astfel, analizând prevederile contractului, cu precădere clauza privitoare la obiectul contractului, instanța reține că transferul proprietății de la vânzător la cumpărătorul V.A. vizează numai spațiul comercial și cota indiviză de teren aferentă acestuia, nu şi o cotă parte determinată din podul a cărui partajare se solicită.

Cu toate că instanța constată acordul coproprietarilor asupra încetării destinației de folosință comună a spațiului reprezentat de podul din clădire, totuși nu poate constata existența unui drept de coproprietate forțată asupra unei cote părţi din acest spaţiu în lipsa unei dovezi a dobândirii unui drept de proprietate și asupra acestei componente a imobilului.

Pentru motivele expuse, dând prioritate dispozițiilor art. 1270 Cod civil potrivit cărora contractul are putere de lege între părți, instanța va avea în vedere clauza din contractul de vânzare prin care se instituie în favoarea reclamantului un drept de acces în spațiile comune destinat exclusiv utilizării spațiului căruia i-a fost afectat şi va reţine că reclamantul a dobândit, conform contractului, numai folosinţa podului nu şi un drept de proprietate în cotă parte asupra acestui pod care să poată face obiectul unui partaj de proprietate.

În considerarea acelorași rațiuni apreciază că dreptul de folosință al reclamantului asupra podului urmează să se exercite în continuare în comun cu pârâtele, prin bună învoială, fiecare coproprietar folosind spațiul aferent proprietății sale în acord cu nevoia fiecăruia.

În raport de cele arătate instanţa constată că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru pronunţarea partajului judiciar, astfel că va respinge cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Instanţa va lua act că părţile nu au solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A.V. cu domiciliul în …., în contradictoriu cu pârâţii M.G. şi M.E.D. ambii cu domiciliul în …..

Ia act că părţile nu au solicitat cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare care se depune la Judecătoria sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 8.03.2016.

PRESEDINTE,  GREFIER,

Domenii speta

Spete similare