Instanţa a analizat respectarea prevederilor legale de către evaluatorul numit în condiţiile Legii nr. 247/2005 şi evaluatorul numit în condiţiile Codului de procedură civilă.
Expertul evaluator desemnat în procedura prevăzută de legea 247/2005 a utilizat două metode de evaluare, şi anume metoda venitului net anual şi a rentei funciare, optând în final pentru metoda venitului anual, în condiţiile în care aceasta valorifica mai bine suprafaţa de teren (prin cea de a doua metodă a fost stabilită o valoare de 3200 lei).
Expertul desemnat potrivit codului de procedură civilă a efectuat evaluarea prin “metoda capitalizării rentei funciare şi a comparaţiei vânzărilor pe piaţa imobiliară în anul 2010”, fără însă să identifice vânzări/oferte reale; expertul s-a raportat doar la statistici care stabileau tendinţe ale preţului de vânzare, acestea fiind însă generale şi pentru comuna [...], localitate cunoscută ca poartă în Delta Dunării, şi nu pentru satul [...].
În concluzie, instanţa a apreciat că expertiza efectuată de către evaluator este mai bine argumentată şi reflectă cu mai mare acurateţe valoarea de piaţă a terenului.
Legea nr. 247/2005
Prin cererea înregistrată la data de 04.01.2012 pe rolul Curţii de Apel Constanţa sub nr.5/36/2012, reclamanta [...], prin mandatar [...], a solicitat în contradictoriu cu pârâta Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor anularea Deciziei nr. 15426/FF din 19.01.2011, obligarea pârâtei la emiterea unei noi decizii şi acordarea despăgubirilor solicitate în temeiul Legii nr.247/2005, precum şi la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că prin Sentinţa civilă nr.644/15.11.2007 pronunţată de Judecătoria Babadag în dosarul civil nr.998/179/2007, definitivă şi irevocabilă prin Decizia civilă nr.146/06.03.2008 pronunţată de Tribunalul Tulcea, s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafaţa de 1,5 ha situat în extravilanul localităţii [...], comuna [...], judeţul Tulcea, pe vechiul amplasament dacă este liber sau în caz contrar pe alt amplasament, sau plata de despăgubiri.
Reclamanta a învederat că prin cererea de executare nr. 4056/22.08.2008 înregistrată la Comisia Comunală pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor [...], a solicitat trecerea în tabelul nominal - anexa 23, în vederea acordării de despăgubiri băneşti pentru suprafaţa de 1,5 ha, iar întreaga documentaţie a fost înaintată la Comisia Judeţeană Tulcea, astfel cum rezultă din răspunsul nr.5739/02.12.2008 al Primăriei [...].
La data de 27.02.2009 a formulat cerere de executare la Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate privată asupra terenurilor Tulcea a Sentinţei civile nr.644/15.11.2007, modificată prin Decizia civilă nr.146/06.03.2008 a Tribunalului Tulcea, sens în care a fost emisă Hotărârea nr.317/07.05.2009 prin care s-a aprobat includerea reclamantei în anexa nr.23 (despăgubiri).
ANRP a dispus numirea unui expert ANEVAR în persoana expertului evaluator [...], pentru evaluarea terenului în suprafaţa de 1,5 ha. Conform inspecţiei în teren, s-a întocmit un raport de evaluare, stabilind că valoarea unui ha este de 3.200 lei, iar valoarea terenului agricol de 1,5 ha este de 5.271 lei, o valoare cu mult subevaluată, în opinia reclamantei, faţă de despăgubirile pe care ANRP le-a acorda şi altor proprietari, beneficiari ai prevederilor Legii nr.247/2005.
Raportul de evaluare a fost contestat prin formularea de obiecţiuni, atât la expertul tehnic evaluator, cât şi la ANRP, întrucât nu au fost respectate Standardele Internaţionale de Evaluare IVS -GN10, folosind alte metode decât cele prevăzute de norme.
Raportul de evaluare întocmit în dosarul nr. 20259/FF CC/2009 a fost contestat, iar în şedinţa Comisiei Centrale pentru stabilirea despăgubirilor din data de 19.01.2011 s-a dispus respingerea contestaţiei, aprobarea raportului de evaluare şi emiterea deciziei nr.15426/FF/19.01.2011 a Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despăgubirilor.
Mai arată reclamanta că a formulat plângere prealabilă împotriva acestei decizii, prin care a solicitat revocarea deciziei şi întocmirea unui nou raport de evaluare a imobilului teren extravilan în suprafaţă de 1,5 h din localitatea [...] şi emiterea unei noi decizii, motivat de subevaluarea acordată.
Solicită admiterea contestaţiei formulate împotriva Deciziei nr.15426/FF din 19.01.2011 emisă de Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor şi, dispunându-se întocmirea unui nou raport de evaluare pentru evaluarea corectă a terenului în suprafaţă de 1,5 ha, emiterea unei noi decizii şi acordarea despăgubirilor solicitate în temeiul Legii nr.247/2005, cu cheltuieli de judecată.
În drept, a invocat prevederile Legii nr.554/2004 şi ale Legii nr.247/2005.
Prin Sentinţa civilă nr.277/CA/06.06.2012 Curtea de Apel Constanţa a admis contestaţia formulată de reclamantă şi a obligat pârâta să emită în favoarea reclamantei decizie reprezentând titlu de despăgubire pentru diferenţa de 9.729 lei şi să plătească reclamantei suma de 900 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. A admis cererea de majorare a onorariului de expert şi a obligat reclamanta să plătească d-nei expert [...] suma de 200 lei reprezentând diferenţă onorariu.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâta Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor, în temeiul art.304 pct.9 şi art.3041 Cod de procedură civilă.
Recursul a fost înaintat la data de 30.07.2012 Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, care, prin Încheierea nr.1072/20.02.2013, a preschimbat, din oficiu, termenul de judecată fixat în cadrul procedurii de repartizare aleatorie în sistem informatic ECRIS şi a dispus, în baza art.XXIII alin.(2) şi (4) din Legea nr.2/2013, scoaterea cauzei de pe rolul Secţiei de contencios administrativ a I.C.C.J. şi trimiterea cauzei spre competentă soluţionare la Curtea de Apel Constanţa – Secţia de contencios administrativ.
Recursul a fost înregistrat pe rolul Curţii de Apel Constanţa – Secţia de contencios administrativ la data de 08.03.2013 sub nr.5/36/2013*.
Comisia Naţională Pentru Compensarea Imobilelor a depus concluzii scrise prin care a arătat că îşi însuşeşte recursul.
Prin Decizia civilă nr. 1723/CA/ 02.10.2013 Curtea de Apel Constan?a a admis recursul declarat de recurenta pârâtă COMISIA NAŢIONALĂ PENTRU COMPENSAREA IMOBILELOR (succesor în drepturile procesuale ale Comisiei Centrale pt. Stabilirea Despăgubirilor, conf. Legii nr.165/2013), a casat hotărârea atacată ?i a trimis cauza spre rejudecare la Tribunalul Constanţa.
Curtea a reţinut că raportul de evaluare efectuat în procedura derulată la Comisia Centrală de Stabilire a Proprietăţilor a fost întocmit la data de 26.05.2010, iar raportul de evaluare efectuat în cursul cercetării judecătoreşti a stabilit o nouă valoare a despăgubirilor la data de aprilie 2012, neputându-se cunoaşte, astfel, dacă suma contestată de persoana îndreptăţită a fost corect stabilită la acel moment.
Prin urmare, Curtea a apreciat că se impune refacerea raportului de expertiză cu luarea în considerare a datei la care a fost efectuat raportul de evaluare efectuat de către PFA [...], respectiv 26.05.2010.
Prin sentinţa civila nr. 73/CA/16.01.2014 Tribunalul Constanta a admis excepţia de necompetenta teritoriala si a declinat cauza la Tribunalul Tulcea spre competenta soluţionare având in vedere dispoziţiile art. X din Lg. Nr.2/2013, art. XXIII din acelaşi act normativ si art. 153 pct.3 c.pr.civ.
La Tribunalul Tulcea cauza a fost înregistrată sub nr. 835/88/2014.
Prin sentinţa civilă nr. 486/26.03.2015 Tribunalul Tulcea a admis acţiunea formulată de reclamanta [...] în contradictoriu cu pârâtul GUVERNUL ROMÂNIEI – COMISIA NAŢIONALĂ PENTRU COMPENSAREA IMOBILELOR, având ca obiect anulare act administrativ, a anulat Decizia nr.15426/FF/19.01.2011 emisă de Comisia Centrala pentru Stabilirea Despăgubirilor şi a obligat pârâtul Cancelaria Primului Ministru - Comisia Naţională pentru Compensarea Imobilelor să emită în favoarea reclamantei decizie reprezentând titlu de despăgubire pentru suma totală de 12000 lei , a obligat reclamantul să plătească expertului [...] suma de 200 lei reprezentând diferenţă de onorariu şi pârâta la plata sumei de 1200 lei cheltuieli de judecată către reclamantă.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a avut în vedere următoarele:
Pentru executarea hotărârii prin acordarea de despăgubiri, s-a procedat la evaluarea terenului, stabilindu-se prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul PFA [...] o valoare de piaţă a terenului, la data de 26.05.2010, de 5.271 lei. Această valoare a fost determinată prin metoda venitului net anual.
Reclamanta a formulat obiecţiuni împotriva raportului de evaluare, astfel cum indică art.16.13 alin.4 din Normele Metodologice de aplicare a titlului VII al Legii nr.247/2005, obiecţiuni ce au fost respinse în şedinţa din 19.01.2011 de Comisia centrală, care a decis aprobarea raportului de evaluare şi emiterea titlului de despăgubire.
Prin Decizia nr. 15426/FF/19.01.2011 Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor a decis emiterea titlului de despăgubire în favoarea reclamantei [...] pentru suma de 5.271 lei, sumă stabilită prin raportul de evaluare nr.20635/R/2010.
Conform deciziei de casare, instanţa a dispus refacerea raportului de expertiză tehnică în specialitatea agricolă, de către acelaşi expert, având în vedere şi împrejurarea că instanţa de recurs nu a reţinut că expertul nu ar avea specialitatea necesara întocmirii unei astfel de lucrări aşa cum susţine pârâta; prin raportul de expertiză s-a stabilit că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul în suprafaţă de 1,5 ha situat în satul [...], comuna [...], jud. Tulcea la data de 26.05.2010, este de 12.000 lei
Pentru stabilirea valorii menţionate, expertul a folosit metoda capitalizării rentei funciare şi a comparaţiei vânzărilor pe piaţa imobiliara în anul 2010.
Expertul a reţinut ca terenul revendicat depăşeşte ca valoare media naţionala datorită amplasamentului său între comuna [...] şi sat [...], într-o zona piscicolă şi turistică cu deschidere la drumul judeţean 222 şi la lac, fiind pretabil pentru agricultura dar şi pentru dezvoltare imobiliară.
Instanţa a apreciat că metoda folosită de către expertul judiciar este una adecvată faţă de natura bunului expertizat şi în raport de scopul evaluării, iar faţă de probele administrate în cauză, a reţinut că, într-adevăr, evaluarea realizată la data de 26.05.2010 de către evaluatorul desemnat de către Comisia Centrală nu reflectă valoarea reală a terenului la momentul evaluării, astfel că suma de 5.271 lei stabilită prin decizia de despăgubire nu acoperă întregul prejudiciu suferit de reclamantă prin deposedarea de teren.
Întrucât scopul legii este acela de a stabili o despăgubire justă şi echitabilă pentru persoanele deposedate de bunurile lor în perioada regimului comunist, instanţa retine că valoarea despăgubirilor ce se acordă trebuie să reflecte valoarea bunului la momentul stabilirii despăgubirilor.
A fost admisă cererea de majorare a onorariului de expert pentru expertiza efectuată în dosar nr. 5/36/2012 al Curţii de Apel Constanta, fiind obligată reclamanta la plata diferenţei de 200 lei către expert [...].
În baza disp. art. 274 Cod procedură civilă, pârâta a fost obligată la plata către reclamantă a sumei de 1 200 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâta COMISIA NAŢIONALĂ PENTRU COMPENSAREA IMOBILELOR, care a criticat-o ca fiind nelegală şi netemeinică, invocând prevederile art. 304 pct.9 şi art. 304 1 Cod proc. civilă.
Consideră sentinţa civilă atacată netemeinică şi nelegală (caz de modificare prevăzut de art.304 pct.9 din Codul de procedură civilă) pentru următoarele considerente:
La data emiterii deciziei nr. 15426/ FF/19.01.2011 erau în vigoare dispoziţiile Legii nr. 247/2005 - Titlul VII - prin care a fost stabilită o procedură administrativă de soluţionare a dosarelor de despăgubiri ce implica etapa evaluării imobilelor ce nu puteau fi restituite în natură, conform Standardelor Internaţionale de Evaluare.
Evaluarea se realiza de către experţi evaluatori independenţi stabiliţi de către Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor, în mod aleatoriu, pentru fiecare dosar de despăgubiri în parte.
Cu privire la raportul de evaluare realizat de către expertul evaluator [...] şi transmis instituţiei unde a fost înregistrat sub nr. 20635/R/2010, valoarea despăgubirilor stabilită potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare a fost de 5.271 RON.
Ca urmare a formulării de către reclamanta [...] a unor obiecţiuni privind raportul de evaluare nr. 20635/R/2010, acestea au fost transmise către expertul evaluator [...], evaluatorul menţinându-şi opinia asupra valorii estimate în raportul de evaluare mai sus menţionat, în cuantum de 5.271 Ron.
Raportul de evaluare întocmit de expertul evaluator [...] înregistrat cu nr. 20635/R/2010 a fost întocmit în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare; prin urmare, în şedinţa Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despăgubirilor din data de 19.01.2011, s-a dispus respingerea contestaţiei, aprobarea raportului şi emiterea deciziei reprezentând titlul de despăgubire în favoarea reclamantei.
Valoarea estimată prin raportul de evaluare întocmit de expertul evaluator [...] pentru dosarul nr. 20259/FFCC/2009 era valoarea de piaţă, aşa cum era definită de Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare şi Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori, în sensul că reprezenta suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
Învederează faptul că valoarea stabilită pentru terenul extravilan agricol în suprafaţă de 1,5 ha teren situat pe teritoriul administrativ al comunei [...], judeţul Tulcea, prin raportul de evaluare întocmit de P.F.A. [...], evaluator desemnat în mod legal de instituţie, reprezintă valoarea de piaţă a imobilului-teren.
În vederea stabilirii valorii de piaţă a terenului extravilan agricol în suprafaţă de 1,5 ha, evaluatorul a utilizat în determinarea valorii pentru această categorie de teren metoda venitului net anual şi a rentei funciare, care se regăsesc în "metodele de evaluare a terenului" conform IVS - GN1, Evaluarea proprietăţilor imobiliare. Informaţiile utilizate, respectiv mărimea arendei practicate, preţul mediu la grâu, folosite în vederea determinării valorii de piaţă, au fost preluate de pe piaţa locală şi instituţii ale statului ( a se vedea adresa nr. 2715/25.05.2010 a Primăriei [...]). Aceste informaţii au stat la baza stabilirii valorii de piaţă a terenului supus evaluării.
Totodată, menţionează că raportul de evaluare întocmit de evaluatorul [...], prin care a fost stabilită valoarea de piaţă a terenului ce face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate, este realizat ţinând cont de condiţiile de piaţă corespunzătoare lunii mai 2010.
Astfel, precizează că în conformitate cu IVS 1, Valoarea de piaţă - pct. 3.2.3., - valoarea de piaţă estimată este specifică unui moment, unei date precise. Deoarece pieţele şi condiţiile de piaţă se pot modifica, valoarea estimată ar putea fi incorectă sau inadecvată pentru o altă dată. Valoarea estimată va reflecta starea şi circumstanţele pieţei la data evaluării, şi nu la o dată anterioară sau ulterioară.
Prin informaţiile pe care evaluatorul le-a avut în momentul întocmirii raportului de evaluare cât şi prin metodele utilizate în vederea determinării valorii de piaţă pentru terenul subiect, consideră că valoarea este una care reflectă nivelul realist al pieţei.
În urma calculelor a rezultat o valoare de 5.271 lei pentru o suprafaţă de 1,5 ha teren extravilan agricol.
Prin urmare, raportul de evaluare întocmit în dosar a fost efectuat în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare, aşa cum se prevedea la art.3 lit. d şi e din Titlul VII din Legea nr.247/2005 iar valoarea stabilită prin raportul de evaluare reprezintă valoarea de piaţă.
Instanţa de fond nu a ţinut cont de obiecţiunile făcute de pârâtă la raportul de expertiză tehnică efectuat de doamna [...].
Prevederile O.G. nr. 24/2011, privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor, precum şi H.G. nr. 2/2012 pentru aprobarea Regulamentului Comisiei de etică şi disciplină, stabilesc că evaluarea bunurilor de pe teritoriul României se efectuează de către membrii Uniunii Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România - ANEVAR, aplicabilă din luna iunie 2012.
Expertul desemnat în cauză nu face parte din asociaţia menţionată mai sus, astfel încât apreciază că nu a putut efectua raportul de expertiză solicitat de instanţă, cu respectarea Standardelor Internaţionale de Evaluare şi nici să furnizeze explicaţiile solicitate prin obiectivele expertizei, astfel cum au fost stabilite de instanţa de judecată.
Conform Ordinului Nr. 199/C din 18 ianuarie 2010 pentru aprobarea Nomenclatorului specializărilor expertizei tehnice judiciare, la poziţia 39 şi 40 din anexa ordinului, se regăsesc specializările de evaluare respectiv: evaluarea proprietăţii imobiliare şi evaluări bunuri mobile economie.
În conformitate cu legislaţia mai sus amintită doamna expert nu avea dreptul să facă această expertiză.
Astfel, raportul de expertiză întocmit de către doamna expert [...] nu respectă Standardele Internaţionale de Evaluare atât ca formă, cât şi ca fond.
Stabilirea despăgubirilor care fac obiectul Legii nr. 18/1991 se efectuează pe baza unui raport de evaluare, nu pe baza unei expertize agricole, iar raportul de evaluare trebuie întocmit în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare şi la valoarea de la data întocmirii acestuia.
Indiferent de metoda utilizată (aplicarea grilei notariale, metoda comparaţiei vânzărilor, metoda costurilor, metoda capitalizării venitului etc), evaluarea se face la data efectuării lucrării de specialitate.
Prin urmare, solicită a nu se omologa acest raport de expertiză, întrucât nu sunt respectate Standardele Internaţionale de Evaluare, respectiv Standardul IVS 1 potrivit căruia valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
În ceea ce priveşte metodele folosite de către expert învederează următoarele: în vederea estimării valorii de piaţă a terenului supus evaluării, expertiza trebuia să fie întocmită în conformitate cu dispoziţiile alin. 7 al art. 10 din Titlul I din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente: „Valoarea terenurilor preluate in mod abuziv(...) care nu se pot restitui în natură, se stabileşte potrivit valorii de piaţă de la data soluţionării notificării, stabilită potrivit standardelor internaţionale de evaluare", respectiv IVS, Ediţia a opta, 2007, valabile la data întocmirii raportului.
În ceea ce priveşte forma unui raport de evaluare conform IVS 3, pct. 5.1, anexate în copie, menţionează că acesta trebuie să respecte elementele esenţiale şi anume: să fie redată definiţia "valorii de piaţă" conform standardelor; să se specifice orice ipoteze şi condiţii limitative care condiţionează concluzia asupra valorii; să se identifice ipoteze speciale; să se includă o descriere a informaţiilor şi a datelor analizate, a analizelor de piaţă efectuate ca şi raţionamentul care susţine analizele, opiniile şi concluziile raportului; să conţină declaraţia de conformitate care să certifice că evaluarea a fost făcută conform IVS-urilor, corespunzător cu Codul Deontologic IVSC.
Or raportul de expertiză agricolă întocmit în speţă nu îndeplineşte condiţiile mai sus menţionate, acesta fiind întocmit cu nerespectarea dispoziţiilor speciale prevăzute în Legea nr. 247/2005.
De asemenea, conform Standardelor Internaţionale de Evaluare, piaţa se analizează în scopul selecţionării informaţiilor de piaţă adecvate pentru proprietăţi similare concurente cu proprietatea evaluată, pe acelaşi segment de piaţă, aceste informaţii fiind specifice tipului de proprietate supus evaluării.
În vederea evaluării unui teren conform standardelor internaţionale sunt utilizate mai multe metode:
Tehnica comparaţiei vânzărilor pentru evaluarea terenului, ce implică o comparaţie directă a terenului evaluat cu loturile similare de teren, tranzacţionate recent pe piaţă şi pentru care există informaţii disponibile. Deşi vânzările sunt cele mai importante, se poate realiza si pe baza ofertelor din piaţa pentru loturi similare.
Când comparaţia directă nu este posibilă, pot fi aplicate cu precauţie metodele de mai jos:
- Tehnica parcelării şi dezvoltării poate fi şi ea aplicată în evaluarea terenului. Acest proces presupune proiectarea unei parcelări a unui teren într-o serie de loturi, calcularea veniturilor şi cheltuielilor asociate parcelării şi construirii pe aceste parcele şi actualizarea venitului net rezultat, obţinându-se astfel o indicaţie de valoare.
- Repartizarea (alocarea) este o tehnică indirectă de comparaţie, care utilizează o proporţie/rată între valoarea terenului şi valoarea proprietăţii.
- Extracţia - prin această metodă se estimează valoarea amenajărilor terenului şi construcţiilor, prin costul lor minus deprecierea, care se scade apoi din preţul total al proprietăţilor comparabile.
- Tehnica abordării prin venit presupune informaţii privind venitul şi cheltuielile ca elemente de analiză, efectuându-se o analiza financiară a venitului net. Metoda este limitată la proprietăţile generatoare de venit.
- Terenul poate fi evaluat şi prin capitalizarea rentei funciare (chiriei), în situaţia în care terenul este capabil să genereze în mod independent rentă funciară sau chirie.
Aşadar, din cele precizate anterior cu privire la metodele de evaluare conforme IVS GN1-Evaluarea proprietăţii imobiliare, rezultă cu claritate faptul că raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de către expertul tehnic judiciar [...] nu respectă criteriile, condiţiile şi prevederile impuse de Standardele Internaţionale de Evaluare.
În concluzie, apreciază că valoarea estimată prin raportul de expertiză efectuat de doamna [...] este rezultatul greşitei aplicări a procedeelor de evaluare, respectiv nerespectarea Standardelor Internaţionale de Evaluare, motiv pentru care s-a obţinut o actualizare deficitară, de natură a induce în eroare instanţa de judecată cu privire la valoarea reală a imobilului în cauză, valoarea obţinută neputând fi verificată în piaţă, putând duce la o prejudiciere a Statului Român.
Mai mult decât atât, prin această metodă de evaluare sunt încălcate prevederile imperative ale art. 21 alin. (6) din Legea nr.165/2013, care stabileşte ca unică modalitate de evaluare, aplicarea grilei notariale valabile la data intrării în vigoare a legii, de către Secretariatul Comisiei Naţionale şi se exprimă în puncte.
Având în vedere prevederile Legii nr. 165/2013, solicită admiterea recursului şi modificarea Sentinţei civile nr. 486/2015, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca fiind nefondată (art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă).
Instanţa de fond în mod greşit a nu a ţinut cont de intrarea în vigoare a Legii nr. 165/2013, şi a obligat la emiterea unei noi Decizii titlu de despăgubire pentru suma totală de 12.000 lei.
În cazul noii proceduri, soluţionarea dosarului de despăgubire se finalizează prin validarea sau invalidarea, în tot sau în parte, de către Comisia Naţională pentru Compensarea Imobilelor, a deciziei entităţii învestite de lege (prin care s-a propus acordarea de despăgubiri).
Arată că, numai în situaţia în care dosarul este validat de către CNCI, aceasta emite o decizie de compensare prin puncte a imobilului preluat abuziv (art. 21 alin. (9) din lege).
Cu strictă referire la admiterea capătului de cerere privitor la plata cheltuielilor de judecată, consideră că instanţa în mod netemeinic i-a obligat la plata sumei de 1200 lei.
Cu privire la acest aspect, învederează următoarele:
- în cazul în care se va aprecia că nu se impune respingerea acestui capăt de cerere, solicită, în subsidiar, să se micşoreze cheltuielile de judecată, în baza art. 274 alin 3 Cod proc civ., având în vedere cuantumul mult prea mare al cheltuielilor de judecată.
În susţinerea celor mai sus arătate înţelege să invoce dispoziţiile Deciziei Curţii Constituţionale nr.492/08.06.2006, publicată în Monitorul Oficial nr.583/05.07.2006.
Analizând recursul din perspectiva textelor de lege invocate, aplicabile în raport de data promovării acţiunii, Curtea stabileşte următoarele:
În ceea ce priveşte competenţa expertului de a efectua expertiza, instanţa constată că acest aspect a putut fi invocat în faţa instanţei de recurs anterioare care a stabilit nelegalitatea raportului nu din prisma competenţei expertului ci din perspectiva sumei stabilite şi a datei pentru care a fost calculată aceasta. În consecinţă, competenţa expertului nu mai poate fi invocată în acest ciclu procesual.
Instanţa mai constată că sunt nefondate susţinerile referitoare la aplicabilitatea în speţă a legii 165/2013, în raport de data formulării acţiunii precum şi data pronunţării soluţiei de fond.
Recursul este însă întemeiat din următoarele motive:
La data întocmirii Deciziei nr. 15426/ FF/19.01.2011 pentru emiterea titlului de despăgubire în favoarea reclamantei pentru suma de 5271 lei erau în vigoare dispoziţiile Legii nr. 247/2005 - Titlul VII.
Această lege a stabilit o procedură administrativă de soluţionare a dosarelor de despăgubiri ce implica şi etapa evaluării imobilelor ce nu puteau fi restituite în natură, conform Standardelor Internaţionale de Evaluare.
În speţă a fost desemnat un astfel de expert evaluator în persoana domnului [...]. Acesta a efectuat evaluarea terenului, valoarea despăgubirilor stabilite fiind de 5.271 RON.
Reclamanta [...] a formulat obiecţiuni privind raportul de evaluare nr. 20635/R/2010, iar acestea au fost transmise către expertul evaluator [...], evaluatorul menţinându-şi opinia asupra valorii estimate în raportul de evaluare mai sus menţionat.
În consecinţă, s-a dispus respingerea contestaţiei, aprobarea raportului şi emiterea deciziei reprezentând titlul de despăgubire în favoarea reclamantei pentru suma de 5271 lei.
În vederea stabilirii valorii de piaţă a terenului extravilan agricol în suprafaţă de 1,5 ha, evaluatorul desemnat în etapa evaluării prevăzută de legea 247/2005, a utilizat pentru această categorie de teren metoda venitului net anual şi a rentei funciare, care se regăsesc în "metodele de evaluare a terenului" conform IVS - GN1, Evaluarea proprietăţilor imobiliare. Informaţiile utilizate, respectiv mărimea arendei practicate, preţul mediu la grâu, folosite în vederea determinării valorii de piaţă, au fost preluate de pe piaţa locală şi instituţii ale statului.
Expertul desemnat de către instanţa de judecată a folosit metoda capitalizării rentei funciare şi a comparaţiei vânzărilor pe piaţa imobiliara în anul 2010.
Expertul a reţinut ca terenul revendicat depăşeşte ca valoare media naţionala datorită amplasamentului său între comuna [...] şi sat [...], într-o zona piscicolă şi turistică cu deschidere la drumul judeţean 222 şi la lac, fiind pretabil pentru agricultura dar şi pentru dezvoltare imobiliară, stabilind o valoare de 12000 lei.
Astfel, ambele expertize au avut în vedere valoarea terenului la data de 26.05.2010.
Potrivit art. 1 din titlul VII al legii nr. 247/2005 “Prezenta lege reglementează sursele de finanţare, cuantumul şi procedura de acordare a despăgubirilor aferente imobilelor care nu pot fi restituite în natură, rezultate din aplicarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, republicată, a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 94/2000 privind retrocedarea unor bunuri imobile care au aparţinut cultelor religioase din România, cu modificările şi completările ulterioare, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 501/2002, a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 83/1999 privind restituirea unor bunuri imobile care au aparţinut comunităţilor cetăţenilor aparţinând minorităţilor naţionale din România, aprobată cu modificări prin Legea nr. 66/2004, cu modificările ulterioare”.
Art. 3 defineşte la litera d) evaluatorul ca fiind “persoana fizică sau juridică cu experienţă semnificativă în domeniu, competentă în evaluare pe piaţa proprietăţilor imobiliare, care cunoaşte, înţelege şi poate pune în aplicare în mod corect acele metode şi tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare, şi care este membru al unei asociaţii naţionale profesionale de evaluare recunoscute ca fiind de utilitate publică având calitatea de evaluator independent” iar la litera e) Standardele Internaţionale de Evaluare ca fiind “standardele editate de Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare (IVSC - International Valuation Standards Committee)”.
În temeiul art. 13 alin. 1 “Pentru analizarea şi stabilirea cuantumului final al despăgubirilor care se acordă potrivit prevederilor prezentei legi, se constituie în subordinea Cancelariei Primului-Ministru, Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor, denumită în continuare Comisia Centrală…”.
În cazul reclamantei s-a stabilit acordarea de despăgubiri pentru imobilul teren agricol extravilan situat în satul [...], comuna [...].
Urmare a acestei hotărâri, potrivit legii nr. 247/2005, dosarul a fost înaintat societăţii de evaluare în vederea întocmirii raportului de evaluare.
Conform art. 16 alin. 7, Comisia Centrală a procedat în baza raportului de evaluare la emiterea deciziei reprezentând titlul de despăgubire, obiecţiunile reclamantei cu privire la suma stabilită fiind respinse, expertul desemnat menţinându-şi punctul de vedere.
Potrivit art. 19 alin 1 din titlul VII al legii nr. 247/2005 “Deciziile adoptate de către Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor pot fi atacate în condiţiile Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004, cu modificările şi completările ulterioare, în contradictoriu cu statul, reprezentat prin Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor. Plângerea suspendă exerciţiul dreptului de opţiune asupra titlului de despăgubire al titularului”.
Instanţa va înlătura dintre mijloacele de probă raportul de expertiză care stabileşte o valoare a imobilului de 12000 lei, întrucât la întocmirea acestuia expertul nu a avut în vedere Standardele internaţionale de evaluare.
În concluzie, instanţa a analizat respectarea prevederilor legale de către evaluatorul numit în condiţiile Legii nr. 247/2005 şi evaluatorul numit în condiţiile codului de procedură civilă.
Un prim aspect care trebuie semnalat este că, potrivit practicii Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, raportul de evaluare este un act administrativ care poate fi atacat în condiţiile legii nr. 554/2004.
În speţă, reclamantul a atacat raportul de evaluare însă nu s-a adresat şi instanţei de judecată cu o acţiune având ca obiect anularea raportului de evaluare întocmit de către expert [...].
Însă, potrivit art. 19 alin. 1 din legea nr. 247/2005 Titlul VII “Deciziile adoptate de către Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor pot fi atacate în condiţiile Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004. Cum, la emiterea acestor decizii, Comisia Centrală analizează raportul de evaluare şi şi-l însuşeşte şi emite decizia reprezentând titlul de despăgubire sau nu şi-l însuşeşte şi dispune trimiterea dosarului la reevaluare, soluţiile pe care le poate da instanţa de judecată sunt:
- respingerea cererii, atunci când constată că raportul de evaluare a fost întocmit în conformitate cu prevederile legale sau
- admiterea cererii, anularea deciziei care reprezintă titlul de despăgubire şi obligarea comisiei să trimită dosarul pentru reevaluare.
Însă, potrivit art. 19 alin. 3 al Titlului VII conform cu care:
“În cazul în care, după parcurgerea procedurii administrative prealabile sau, după caz, după parcurgerea procedurii în faţa instanţei judecătoreşti, a fost acordată o sumă mai mare decât cea stabilită în titlul de despăgubire iniţial emis, decizia reprezentând titlul de despăgubire aferent diferenţei cuvenite se emite de către Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor. După emiterea respectivei decizii, reprezentând titlul de despăgubire emis în completare, se urmează procedura prevăzută la capitolul V^1”, - instanţa nu poate anula decizia reprezentând titlul de despăgubire, astfel cum a solicitat reclamanta, ci , raportat la art. 16 alin. 7 fie:
- va stabili diferenţa de valoare între suma cuprinsă în raportul de evaluare şi cea reală şi va obliga Comisia Centrală să emită un titlu de despăgubire pentru diferenţa cuvenită fie
- va constata nerespectarea prevederilor legale la întocmirea raportului de evaluare şi va obliga Comisia să trimită dosarul pentru reevaluare. Dacă în urma reevaluării se va constata că trebuie acordată o sumă mai mare decât cea iniţială, Comisia Centrală va emite o decizie pentru diferenţa cuvenită.
Întrucât în acest din urmă caz sunt aplicabile prevederile art. 16 alin. 7, adică Comisia Centrală poate să nu-şi însuşească noul raport de evaluare şi să dispună o nouă reevaluare, s-ar eluda scopul legii, respectiv despăgubirea persoanelor pentru bunurile de care au fost deposedate şi s-ar prelungi nejustificat procedura, astfel că în cazul din speţă, apreciez că, în cazul unei soluţii de admitere, instanţa va stabili diferenţa de valoare între suma cuprinsă în raportul de evaluare şi cea reală şi va obliga Comisia Centrală să emită un titlu de despăgubire pentru diferenţa cuvenită.
Pentru a stabili o eventuală diferenţă de valoare, instanţa va analiza legalitatea raportului de evaluare chiar şi prin efectuarea unei expertize de specialitate care să constate valoarea reală a imobilului, cu toate că raportul de evaluare este un act administrativ care poate fi atacat separat la instanţa de contencios administrativ şi care, în principiu, neatacat,nu poate să mai constituie obiect al unei noi cercetări .
În speţă a fost efectuată o expertiză de evaluare a terenului extravilan în suprafaţă de 1,50 ha situat în localitatea [...], comuna [...], judeţul Tulcea, care ar fi putut combate cele reţinute în raportul iniţial de evaluare şi ar fi putut arăta că, potrivit Standardelor Internaţionale de evaluare, valoarea terenului la data de 26.05.2010 era de 12000 lei şi nu de 5271 lei.
Raportul întocmit de către expert [...] este temeinic motivat, efectuându-se pentru un teren din clasa medie de fertilitate, în care se încadra şi terenul reclamantei. Este de remarcat că nu este semnificativă poziţionarea terenului mai aproape sau mai departe de lac sau de şosea, întrucât categoria terenului este aceea de teren agricol. De asemenea, au fost avute în vedere toate criteriile solicitate prin Standardele internaţionale pentru a se stabili valoarea reală de piaţă. Nu putem aprecia că valoarea terenului este mai mare doar pentru considerentul că zona are potenţial turistic, ci trebuie să ne raportăm la categoria de teren din momentul evaluării. Dovadă în acest sens este faptul că şi în prezent, la cinci ani de la data la care a fost avută în vedere pentru stabilirea valorii terenului, acesta este tot un teren extravilan agricol.
Pentru stabilirea valorii prin comparaţia vânzărilor/ofertelor, datele sunt neconcludente, existând puţine tranzacţii de piaţă şi oferte de vânzare terenuri arabile publicate pe internet sau în ziarele locale chiar în zona de referinţă, astfel că acestea pot fi luate în considerare numai cu titlu informativ.
Se are în vedere că expertul evaluator desemnat în procedura prevăzută de legea 247/2005 a utilizat două metode de evaluare, şi anume metoda venitului net anual şi a rentei funciare, optând în final pentru metoda venitului anual, în condiţiile în care aceasta valorifica mai bine suprafaţa de teren (prin cea de a doua metodă a fost stabilită o valoare de 3200 lei).
Expertul desemnat potrivit codului de procedură civilă, [...], a efectuat evaluarea prin “metoda capitalizării rentei funciare şi a comparaţiei vânzărilor pe piaţa imobiliară în anul 2010”, fără însă să identifice vânzări/oferte reale; expertul s-a raportat doar la statistici care stabileau tendinţe ale preţului de vânzare, acestea fiind însă generale şi pentru comuna [...], localitate cunoscută ca poartă în Delta Dunării, şi nu pentru satul [...].
În concluzie, instanţa apreciază că expertiza efectuată de către evaluatorul [...] este mai bine argumentată şi reflectă cu mai mare acurateţe valoarea de piaţă a terenului.
Pentru aceste considerente recursul a fost admis iar hotărârea primei instanţe modificate în tot în sensul respingerii acţiunii care avea ca scop anularea deciziei nr. 15426/19.01.2011.
Ca urmare a respingerii acţiunii, nu mai se impune analizarea motivelor de recurs privind cheltuielile de judecată.
Instanţa a avut în vedere şi faptul că onorariul stabilit iniţial în favoarea expertului este în măsură să acopere serviciul prestat.
Tribunalul București
Întoarcere executare
Judecătoria Caransebeș
Acţiune în pretenţii
Judecătoria Macin
Pretentii –obligaţii solidare
Judecătoria Avrig
Evacuare
Judecătoria Sighișoara
Pretenţii