Accesiune imobiliară artificială. Problema efectului achizitiv al accesiunii artificiale imobiliare

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 10.01.2013 sub nr. 1204/212/2013, reclamanții NG și NM au solicitat, în contradictoriu cu pârâții BI, AB și ID grănițuirea proprietăților învecinate și constatarea dobândirii, prin efectul accesiunii imobiliare, a dreptului de proprietate asupra imobilului compus din teren în suprafață de 400 m.p. și construcție compusă din trei camere, hol și bucătărie.

În motivarea cererii au arătat că au dobândit terenul în suprafață de 400 m.p. și construcție compusă din trei camere, hol și bucătărie conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat la notariatul de stat Constanța sub nr. /15.06.1992, proprietatea având ca vecini la N , la S , la E  și la V – . Întrucât la data întocmirii actului de proprietate liniile de hotar nu au fost stabilite corespunzător, a solicitat admiterea cererii.

În drept au fost invocate dispozițiile art. 577 și următoarele, respectiv art. 560 Cod civil.

Reclamanții au anexat cererii următoarele înscrisuri: contract de vânzare-cumpărare (filele 3-4), copii cărți de identitate (fila 5), schițe (filele 6-9), plan de amplasament (fila 11).

La termenul din data de 26.03.2013, reclamanții au precizat cadrul procesual în sensul că cel de-al doilea capăt de cerere, având ca obiect accesiune imobiliară, este formulat în contradictoriu cu CG, în prezent decedat.

În urma verificărilor efectuate, s-a stabilit că moștenitoarea lui CG este CC (soție supraviețuitoare), aceasta fiind introdusă în cauză în calitate de pârâtă.

Pârâta nu a depus întâmpinare la dosarul cauzei.

Prin încheierea de ședință din data de 03.09.2013 instanța a dispus disjungerea capătului de cerere având ca obiect accesiune imobiliară, formându-se prezentul dosar.

Sub aspectul probatoriului, instanța a încuviințat pentru reclamanți proba cu înscrisuri, proba testimonială în cadrul căreia a fost audiat martorul CBV (fila 82) și proba cu expertiză tehnică imobiliară, fiind întocmit un raport de expertiză de către expertul MŞ (filele 156-163).

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:

În fapt, în anul 1975 reclamantul NG a fost sancționat contravențional pentru că a trasat temelia pe trei camere, bucătărie și beci, fără a deține acte de proprietate pe amplasamentul situat în Constanța, str, aspect dedus din procesul-verbal de contravenție seria B nr. /23.06.1975 (fila 33).

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. /15.06.1992 la Notariatul de Stat Constanța (fila 4), reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 400 metri pătrați situat în Constanța,  de la CG. Acesta, la rândul său, a dobândit terenul de la BE, prin contractul de donație autentificat sub nr. 7881/1983. În contractul de vânzare menționat s-a specificat faptul că pe terenul cumpărat, cumpărătorii au construit o casă cu trei camere, hol, bucătărie, și WC în anul 1975, fără autorizație legală.

Din adresa înaintată de către Serviciul Public de Impozite și Taxe Constanța (filele 46-51) rezultă că la matricola M: 1081 sunt înregistrați și reclamanții cu imobil compus din clădire în suprafață de 80,27 metri pătrați și teren în suprafață de 400 metri pătrați, dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare menționat anterior. Din adresa înaintată de către Primăria Constanța – Direcția Patrimoniu (filele 52-53) reiese că în str, în fișa bunului imobil cvartal nr. 403 întocmită la 17.03.1995 sunt consemnați deținători ai imobilului compus din teren în suprafață de 400 metri pătrați și construcții cu 5 corpuri – 1 locuință edificată în 1975, 2 – wc, 3 – atelier, 4 – coteț, 5 – garaj, reclamanții NG și NM.

Cu privire la legea aplicabilă în cauză, având în vedere dispozițiile art. 3 din Legea nr. 71/2011 conform cărora actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor, instanța apreciază că în cauză sunt aplicabile prevederile Codului civil de la 1864.

În drept, potrivit art. 482 Cod civil de la 1864, proprietatea unui lucru mobil sau imobil dă drept asupra tot ce produce lucrul si asupra tot ce se uneşte, ca accesoriu, cu lucrul, intr-un mod natural sau artificial. Totodată, art. 488 Cod civil de la 1864 prevede că tot ce se uneşte şi se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului.

Din aceste dispoziții se desprinde concluzia că termenul de accesiune are mai multe accepțiuni, pe de o parte reglementează faptul material al încorporării, efectul achizitiv al acesteia, ca mod de dobândire a proprietății şi totodată instituie o prezumţie de proprietate asupra lucrului accesoriu în favoarea proprietarului lucrului principal. Se pornește de la legătura accesoriu-principal dintre cele două lucruri care este rezultatul unirii sau încorporării şi se trage concluzia că proprietarul lucrului principal este şi proprietarul lucrului accesoriu.

Tipologia accesiunii ca alipire a două lucruri sau încorporare a lucrului accesoriu în lucrul principal poate fi analizată din două perspective, în funcție de proprietarii bunurilor.

Astfel, dacă bunul accesoriu și cel principal aparțin unor persoane diferite, accesiunea are efect achizitiv de proprietate, presupunând stingerea (iar nu transferul) dreptului de proprietate al proprietarului bunului accesoriu si dobândirea de către proprietarul bunului principal a dreptului asupra bunului accesoriu alipit sau încorporat.

Dimpotrivă, în situația în care ambele bunuri aparțin aceluiași proprietar, accesiunea (încorporarea) nu produce efect achizitiv, nu se modifică titularul dreptului de proprietate, iar asupra bunului principal și asupra celui accesoriu se exercită câte un drept de proprietate distinct, însă se poate produce o modificare intrapatrimonială, încetând dreptul de proprietate asupra materialelor folosite la realizarea construcției și dobândindu-se un drept de proprietate asupra acesteia pe măsura edificării. Astfel, se modifică dreptul de proprietate, însă nu are loc o dobândire a acestuia (astfel cum s-a arătat și în doctrină, Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția 2, Editura CH Beck, 2013).

Analizând cronologic situația dedusă judecății prin prisma considerentelor teoretice enunțate, instanța constată că la momentul edificării construcției de către reclamant pe terenul autorului pârâtei s-a născut, în patrimoniul acestuia din urmă, un drept potestativ, de opțiune cu privire la dobândirea proprietății asupra construcției edificate. Totodată, în accepțiunea accesiunii ca prezumție de proprietate, proprietarul terenului a fost prezumat a fi proprietarul construcției, însă prezumția este distinctă de însuși dreptul de proprietate care a continuat să se găsească în patrimoniul reclamantului care a edificat această lucrare.

Întrucât autorul reclamantei nu și-a manifestat opțiunea pentru a prelua construcția, nu a operat un modificare a titularului dreptului de proprietate asupra acesteia.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. /15.06.1992 la Notariatul de Stat Constanța (fila 4), reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 400 metri pătrați situat în Constanța, str, pe care a fost edificată construcția.

Astfel, de la acest moment, în patrimoniul reclamanților se regăsește atât dreptul de proprietate asupra construcției (care nu a fost tulburat de proprietarul inițial al terenului), cât și dreptul de proprietate (distinct), asupra terenului. Dobândind acest drept, nu se mai poate pune problema efectului achizitiv al accesiunii artificiale imobiliare, de vreme ce atât bunul principal, cât și cel accesoriu au același proprietar.

Totodată, prin dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului, în favoarea reclamanților operează prezumția de proprietate descrisă anterior. Cu toate acestea, instanța consideră că prezumția nu duce la dobândirea proprietății prin faptul că nu este răsturnată de către pârâta din prezenta cauză, ci aceasta este valorificată ca mijloc de probă în procesul civil, în sensul că dacă o persoană înțelege să reclame un drept de proprietate asupra unei construcții situate pe terenul unei alte persoane, este ținută a face dovada dreptului său de proprietate. Aplicarea prezumției însă nu produce consecințe cu privire la însăși substanța dreptului de proprietate.

Deși cererea este formulată sub forma unei acțiuni în constatare (cererile fiind reglementate de art. 111 Cod procedură civilă de la 1865, care prevede că partea care are interes poate să facă cerere pentru constatarea existenței sau neexistenței unui drept), din motivarea sumară a cererii rezultă faptul că în realitate acțiunea este în realizare, în dobândire a dreptului de proprietate ca efect al accesiunii artificiale imobiliare, consecință a dobândirii terenului. De asemenea, nu se poate considera că acțiunea formulată în contradictoriu cu fostul proprietar al terenului are caracter provocatoriu, judecata făcându-se în contradictoriu cu persoanele ce au posibilitatea de a tulbura pe aceştia în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, de vreme ce odată cu înstrăinarea terenului, acesta a pierdut și dreptul de opțiune cu privire la preluarea construcției.

Astfel, întrucât prin acțiunea formulată se urmărește dobândirea dreptului de proprietate prin efectul accesiunii artificiale imobiliare, instanța concluzionează, în lumina considerentelor expuse anterior, că situația de fapt prezentată nu se circumscrie cazurilor în care operează accesiunea ca mod de dobândire a proprietății, pe de o parte reclamanții au fost încă de la edificare proprietari asupra acesteia (prin neexercitarea dreptului potestativ de către proprietarul terenului, care timp de 17 ani le-a permis acestora să folosească terenul său pe care a fost edificată construcția), iar faptul că până la dobândirea terenului a operat o prezumție de proprietate în favoarea autorului pârâtei, iar după anul 1992 în favoarea reclamanților nu are efect asupra substanței dreptului de proprietate.

În consecință, instanța apreciază că cererea formulată este neîntemeiată, nefiind incident în cauză modul de dobândire a proprietății prin accesiune imobiliară artificială.

Domenii speta

Spete similare