Evacuare – inadmisibilitatea obligării pârâtei la plata unor sume viitoare la care era obligată conform contractului; caracterul neîntemeiat al capătului de cerere având ca obiect evacuarea pârâtei în raport de existenţa unui contract de închiriere

INSTANŢA

I. PROCEDURA

A. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 1 Bucureşti la data de 19.01.2015 sub numărul 2873/299/2015, reclamanta ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI ....  a formulat în contradictoriu cu pârâtul M.I. SRL acțiune prin care a solicitat : evacuarea pârâtei din imobilul închiriat, situat în mun. București, ... , sector 1 constatând rezilierea contractului de închiriere nr. 07 încheiat la data de 19.04.2010 privind imobilul sus-menționat pentru neplata chiriei, cu rea-credință, pe ultimele 36 de luni, obligarea pârâtei la plata sumei de 25.200 lei reprezentând prejudiciul cauzat prin neexecutarea contractului în condițiile convenite de către părți prin contractul mai sus amintit reprezentând chirie datorată pentru perioada noiembrie 2011 – noiembrie 2014, obligarea pârâtei la plata chiriei până la data executării efective a hotărârii de evacuare, precum și cheltuieli de judecată.

În fapt, reclamanta a arătat că la data de 19.04.2010 a încheiat un contract de închiriere cu pârâta asupra spațiului situat în mun. București, ... , sector 1 – spațiul de 1/3 din spațiul dintre cele două rânduri de uși precum și boxa de sub scară din holul blocului de la parter. Părțile au convenit de comun acord contravaloarea lunară a folosinței acestui spațiu la suma de 700 lei/lunar stabilind totodată contractual și modalitățile de plată, în sensul virării sumelor de bani în contul reclamantei cel mai târziu în a 25-a zi a lunii precedente pentru care se efectua plata.

S-a mai arătat că începând cu data de 01.10.2011 pârâta a încetat orice plată, deși continuă să folosească spațiul, astfel aceasta trebuie să îi plătească chiria pe 36 de luni.

În drept, reclamanta şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 148, 192 C.pc., art. 1817, 1830-1831 C.civ, art. 6 alin. 2 și alin. 3 C.civ., art. 102 din Legea nr. 71/2011.

B. Apărări

Pârâtul a depus la data de 23.04.2015 întâmpinare (f. 39) prin care a invocat pe cale de excepție lipsa calității procesuale active și lipsa calității de reprezentant a semnatarei cererii de chemare în judecată.

Pe fondul cauzei s-a solicitat respingerea acțiunii ca fiind neîntemeiată.

În fapt, s-a arătat că J.D. nu are calitate de președinte al acestei asociații de proprietari.

S-a mai arătat că în conformitate cu procesul-verbal din 28.08.2014 autentificat președintele asociației de proprietari este C.C..

S-a mai învederat că pentru intrarea în legalitate și rezolvarea situației create de semnatara cererii de chemare în judecată, adevărata Asociație de proprietari, prin reprezentanți legali, a notificat în repetate rânduri pe semnatara cererii de chemare în judecată pentru predarea tuturor actelor asociației, fără rezultat.

Datorită refuzului doamne J. de a preda actele asociației și ștampila acesteia, reprezentanții legali ai Asociației  au fost nevoiți să anuleze ștampila asociației.

Pe fondul cauzei s-a arătat că că respectivul contract a fost încheiat pe o durată de 2 ani, 19.04.2010 – 19.04.2012 și a încetat de drept la data de 19.04.2012, astfel reclamanta nu poate solicita rezilierea unui contract care a încetat să producă efecte la data de 19.04.2012.

S-a mai învederat că la data de 19.04.2012 între reclamantă și pârâtă s-a încheiat un contract de închiriere care a încetat de drept să producă efecte juridice la 19.04.2014.

La data de 19.04.2014 s-a încheiat un nou contract de închiriere între reclamantă și pârâtă pe o durată de 2 ani care va înceta la data de 19.04.2016. Pe cale de consecință, s-a solicitat respingerea acțiunii ca fiind neîntemeiată.

C. Cerere precizatoare

La termenul din 05.06.2015 reclamanta a depus la dosarul cauzei o cerere precizatoare prin care a învederat că noua componență a comitetului executiv este următoarea : Z.P. – Președinte, P.D. – membru, C.C. – membru, C.M. – membru, J.D. – membru.

S-a arătat că Asociația își însușește integral cererea de chemare în judecată.

D. Cerere modificatoare

La termenul din 27.11.2015 la interpelarea instanței cu privire la temeiul de fapt al acțiunii, reclamantul a arătat că își precizează cererea cu privire la contractele de închiriere din 2012 și 2014.

Instanța a luat act că respectiva precizare este o cerere modificatoare, în raport de aspectul că reclamantul a precizat inițial temeiul de fapt înțelegând să-și întemeieze acțiunea în Contractul de închiriere nr. 7/2010, iar nu contractele ulterioare din 2012 și 2014.

În raport de acest aspect, instanța a considerat că, ulterior primului termen cu părțile legal citate, întemeierea acțiunii în alte două contracte constituie o cerere modificatoare conform art. 204 C.p.c.

În raport de dispozițiile art. 204 alin. 3  C.p.c. instanța a considerat că pentru modificarea temeiului de fapt este nevoie de acordul expres al pârâtului, iar în acest sens instanța a acordat un termen de judecată pentru citarea pârâtului cu mențiunea expresă dacă își însușește această modificare.

La termenul din 15.01.2016 instanța a constatat că pârâta nu a precizat expres însușirea modificării acțiunii și astfel instanța a luat act că modificarea acțiunii este tardivă și a respins-o, constatând că acțiunea va fi dezlegată așa cum a fost în mod inițial introdusă și formulată.

D. Probe

În prezenta cauză a fost încuviinţată şi administrată proba cu înscrisuri, conform art. 255 C.p.c..

Instanța la termenul din 16.10.2015 a încuviințat proba testimonială pentru reclamantă constând în audierea martorului C.P., precizând, prin reprezentant, că se va prezenta personal cu martorul la termenul următor.

La termenul din 27.11.2015 instanța a luat act de precizarea reclamantului care a arătat că renunță la martor.

E. Excepții și alte chestiuni prealabile dezlegării fondului pricinii

La termenul din 16.10.2015 instanța a respins excepția lipsei calității de reprezentant a reclamantei ca fiind neîntemeiată.

La termenul din 27.11.2015 instanța a respins excepția lipsei calității procesuale active ca fiind neîntemeiată, făcându-se dovada însușirii acțiunii de către organele reclamantei.

La același termen instanța a invocat din oficiu excepția inadmisibilității capătului 3 de cerere, iar în raport de dispozițiile art. 248 alin. 4 C.p.c. instanța a unit cu fondul excepția respectivă.

La termenul din 15.01.2016 instanța a  pus în discuție excepția prescripției extinctive cu privire la solicitate în temeiul Contractului nr. 7/2010 guvernat de Vechiul Cod civil, la același termen de judecată instanța unind cu fondul excepția respectivă.

II. ÎN FAPT

În urma analizării înscrisurilor din dosar, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:

Între reclamanta ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI .... în calitate de furnizor şi pârâtul M.I. SRL au fost încheiate o serie de contracte de închiriere : Contractul de închiriere nr. 07/19.04.2010 (f. 17), Contractul de închiriere nr. 16/19.04.2012 (f. 53), Contractul de închiriere nr. 14/19.04.2014 (f. 54).

III. ÎN DREPT

A. Reglementări incidente

În ce priveşte procedura aplicabilă prezentei cereri, instanţa reţine aplicabilitatea Codului de procedură civilă 2010 – Legea nr. 134/2010, publicată în M.Of. nr. 545 din 03.08.2012, republicată în temeiul art. 80 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010, publicată în M.Of. din 30.05.2012 – intrat în vigoare la data de 15 februarie 2013.

Cauza de faţă a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 1 Bucureşti la data de 19.01.2015 prin urmare procedura se va desfăşura conform Codului de procedură civilă intrat în vigoare la 15 februarie 2013.

În ceea ce priveşte dreptul material aplicabil instanţa reţine că sumele solicitate în procedura de faţă îşi au cauza juridică în obligațiile asumate de părți și reliefate prin Contractul de închiriere nr. 07/19.04.2010.

Instanţa reţine că la data de 01.10.2011 a intrat în vigoare Codul civil 2009 – Legea nr. 287/2009, publicată în M. Of. nr. 505/15.07.2011, republicată în temeiul art. 218 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil (publicată în M.Of. nr. 409 din 10 iunie 2011).

Potrivit art. 6 din Codul civil 2009 raportat la art. 102 din Legea nr. 71/2011, „contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa”.

Ţinând cont că respectivul Contract a fost încheiat înainte de intrarea în vigoare a Codului civil 2009, instanţa reţine că aplicabil în cauza de faţă va fi Codul civil 1864 și legislația conexă. 

B. Soluţia instanţei

B.1. Soluția instanței în ceea ce privește excepția inadmisibilității capătului 3 de cerere

Instanța constată că reclamantul a solicitat prin capătul III de cerere obligarea pârâtei la plata chiriei până la data executării efective a hotărârii de evacuare.

Or, se constată că respectivul capăt de cerere vizează obligarea pârâtei la executarea, pe viitor, a unor obligații pretins a fi contractuale.

În aceste circumstanțe instanța reține că reclamantul nu are deschisă calea obligării pârâtei la respectarea unor obligații contractuale, aceste obligații incumbându-i oricum în temeiul pretinselor contracte.

Totodată, instanța reține că în desfășurarea relațiilor contractuale, părțile au la dispoziție numeroase căi prescrise de lege prin care să înceteze obligațiile asumate, astfel încât instanța apreciază că o parte nu poate fi obligată pe calea unei hotărâri judecătorești pentru viitor să execute obligații contractuale.

În raport de acest aspect, instanța va admite excepția inadmisibilității capătului III de cerere și va respinge cererea de obligare a pârâtei la plata chiriei până la data executării efective a hotărârii de evacuare ca fiind inadmisibilă.

B.2  În ceea ce privește excepția prescripției dreptului material la acțiune

După cum s-a precizat și în capitolul I pct. D al sentinței de față, instanța în raport de modul de formulare a acțiunii de față consideră că temeiul de fapt al pretențiilor reclamantei rezidă în Contractul de închiriere nr. 7/19.04.2010 (f. 17).

Prescripția în regimul vechiului Cod civil era guvernată de Decretul nr. 167/1958, iar potrivit art. 12 din acest act normativ, ”În cazul cînd un debitor este obligat la prestaţiuni succesive, dreptul la acţiune cu privire la fiecare din aceste prestaţiuni se stinge printr-o prescripţie deosebită.”

Potrivit art. 3 din Decret, ”termenul de prescripție este de 3 ani”, iar potrivit art. 12 din același act normativ, termenul de prescripție cunoaște întrerupere în situația în care creditorul unei obligații iese din pasivitate și își manifestă stăruința în executarea obligației.

Astfel, instanța apreciază că pentru fiecare prestație la care pârâta s-a obligat în virtutea acestui contract – chiria lunară – a curs un termen de prescripție distinct guvernat de Codul civil 1864 și Decretul nr. 167/1958.

Pârâta a fost notificată la data de 28.07.2014 (f. 13) în ceea ce privește obligațiile sale de plată față de Asociație, inclusiv chiria aferentă 2010 - 2012 în cuantum total de 16.800 lei.

Totodată, instanța reține că dreptul material la acțiune pentru fiecare chirie restantă a început să curgă, cel mai târziu, în a 25-a zi a fiecărei luni.

Astfel, pentru luna aprilie 2010 dreptul material la acțiune a început să curgă la data de 26.04.2010, iar în raport de faptul că primul act de ieșire din pasivitate a creditorului a fost realizat la 28.07.2014, instanța reține că în ceea ce privește chiria aferentă lunii aprilie 2010 a intervenit prescripția extinctivă la momentul introducerii acțiunii de față.

Aceleași considerente sunt valabile și în ceea ce privește sumele reprezentând chirii aferente lunilor mai 2010 – iulie 2011, instanța urmând a admite excepția prescripției extinctive cu privire la sumele respective și a respinge pretențiile ca fiind prescrise.

În ceea ce privește pretențiile reprezentând chirii aferente lunilor august 2011 – aprilie 2012 instanța consideră că a operat a întrerupere a cursului prescripției extinctive la data de 28.07.2014, iar excepția prescripției extinctive este neîntemeiată, urmând a respinge-o.

B.3. Soluția instanței în ceea ce privește capetele principale de cerere

În ceea ce privește capătul principal de cerere privind evacuarea pârâtului din imobilul mun. București, ... , sector 1 constatând rezilierea contractului de închiriere nr. 07 încheiat la data de 19.04.2010 privind imobilul sus-menționat pentru neplata chiriei instanța îl consideră ca fiind neîntemeiat. 

Pentru admisibilitatea rezilierii judiciare se cer întrunite cumulativ următoarele condiţii: neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiilor de către una din părţile contractului sinalagmatic cu executare succesivă; neexecutarea să fi fost imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală şi debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condiţiile prevăzute de lege.

În ciuda faptului că la ultimul termen de judecată, instanța i-a pus în vedere pârâtei, în mod expres, să facă dovada achitării chiriilor aferente contractului de închiriere nr. 7/2010, aceasta nu a depus la dosarul cauzei niciun înscris doveditor. Totodată, în ciuda contestațiilor evocate de pârâtă referitoare la lipsa de calitate procesuală activă a reclamantei, instanța a reținut că aceasta are calitate procesuală activă, că asociația de proprietari, în forma actuală, și-a însușit acțiunea de față.

De asemenea, instanța reține că pârâtă, deși a depus la dosarul cauzei două contracte de închriere din 2012, respectiv 2014, nu a făcut niciun fel de apărări referitoare la executarea obligațiilor însușite prin contract, respectiv de plată a chiriei drept preț al folosinței.

Pe de altă parte, instanța achiesează apărărilor pârâtei care afirmă că instanța de judecată nu poate constata rezilierea unui contract al cărui efecte au încetat în 2012, rezilierea urmând a produce doar efecte pentru viitor, admiterea ei neputând avea drept efect restituirea eventualelor prestații executate în trecut.

Astfel, instanța va respinge cererea de constatare a intervenției rezilierii Contractului nr. 7/19.04.2010 ca fiind neîntemeiată.

În ceea ce privește cererea privind evacuarea acestuia din spațiul ocupat, instanța constată că pârâta a făcut dovada încheierii unor noi contracte cu reclamanta, la 19.04.2012, respectiv 19.04.2014, ultimul producându-și efectele până în 2016, contracte care nu au fost tăgăduite de reclamant în niciun mod.

În raport de existența acestui titlu de care beneficiază pârâtul instanța apreciază că reclamanta nu poate obține evacuarea acestuia, căci pârâtul este beneficiarul unui drept de creanță – dreptul de folosință asupra spațiului închiriat de la reclamantă.

Cât timp respectivele contracte nu au fost rezolvite, pârâta este îndreptățită să ocupe respectivele spații, iar pe cale de consecință, instanța va respinge capătul de cerere privitor la evacuarea pârâtei.

În ceea ce privește capătul de cerere privitor la obligarea pârâtei la plata sumei de 25.200 lei reprezentând prejudiciul cauzat prin neexecutarea contractului în condițiile convenite de către părți prin Contractul nr. 7/19.04.2010 instanța apreciază că acesta este parțial întemeiat.

După cum s-a precizat și în capitolul I pct. D al sentinței de față, instanța în raport de modul de formulare a acțiunii de față consideră că temeiul de fapt al pretențiilor reclamantei rezidă în contractul nr. 7/19.04.2010 (f. 17).

Instanța a admis excepția prescripției extinctive și a respins acțiunea ca fiind prescrisă în ceea ce privește sumele reprezentând chirii aferente lunilor mai 2010 – iulie 2011, însă a respins excepția prescripției în ceea ce privește chiriile aferente lunilor august 2011 – aprilie 2012.

În raport de aceste pretenții, se reține că pârâta nu a făcut în niciun fel dovada că și-ar fi îndeplinit obligațiile de achitare a chiriei, așa cum s-a arătat și anterior.

Pe de altă parte, raportat la aspectul că instanța a reținut că reclamanta și-a întemeiat doar pretențiile în Contractul nr. 7/2010, instanța constată că cererea reclamantei de obligare a pârâtei la plata chiriei aferente lunilor mai 2012 – noiembrie 2014 apare drept neîntemeiată în condițiile în care respectivele pretenții nu își au izvorul în respectivul contract.

Cum reclamanta a făcut dovada existenţei contractului de închiriere şi implicit a obligaţiei de plată a chiriei, iar pârâtul nu a reuşit să probeze actul juridic al plăţii acestei, instanţa apreciază ca întemeiate pretenţiile privitoare la obligarea la plata sumei instanța, în temeiul art. 969 C.civ. va admite în parte aceste capăt de cerere și va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 6.300 reprezentând 9 luni de chirie (x 700 lei/lună) pentru perioada august 2011 – aprilie 2012.

B.4. Cu privire la cheltuielile de judecată

În ceea ce priveşte obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, având în vedere modul de rezolvare al cererii de chemare în judecată în sensul admiterii în parte a acesteia şi dispoziţiile art. 453  alin.1 C.p.c. raportat la art. 453 alin. 2 C.p.c., conform cărora partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată în mod proporțional cu partea din acțiune admisă, instanţa va admite în cererea reclamantului cu privire la plata cheltuielilor de judecată și va obliga pârâtul la plata sumei de 200 lei reprezentând parte din taxa judiciară de timbru. 

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite excepția inadmisibilității capătului de cerere privind obligarea pârâtei la plata chiriei până la data executării efective a hotărârii.

Respinge capătul respectiv de cerere ca fiind inadmisibil.

Admite excepția prescripției extinctive cu privire la chiria aferentă lunilor aprilie 2010 – iulie 2011.

Respinge capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata chiriei aferentă lunilor aprilie 2010 – iulie 2011 ca fiind prescrisă.

Respinge excepția excepția prescripției cu privire la chiria aferentă lunilor august 2011 – aprilie 2012 ca fiind neîntemeiată.

Admite în parte cererea privind pe reclamanta ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI …. cu sediul în ….. în contradictoriu cu pârâta M.I. SRL cu sediul în ….

Obligă pârâta la plata către reclamant a sumei de 6.300 lei reprezentând chiria aferentă perioadei august 2011 – aprilie 2012 în temeiul Contractului nr. 07/19.04.2010.

Respinge capetele de cerere privind constatarea intervenției rezilierii Contractului nr. 07/19.04.2010, respectiv evacuarea pârâtei din imobilul închiriat, situat în mun. București, ... , sector 1 ca fiind neîntemeiate.

Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 200 lei reprezentând parte din cheltuielile de judecată.

Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare.

Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică azi, 12.02.2016.

Domenii speta

Spete similare