Hotărâre care să ţină loc de act autentic

Prin sentinţa civilă nr. 407, Judecătoria Alexandria a respins cererea având ca

obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic ca nefondată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. 1471/740/2014 la data de 11 aprilie 2014, reclamantele P D şi R F au chemat în judecată şi personal la interogatoriu pe S I şi S I – M pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la bunurile care au făcut obiectul antecontractului încheiat între părţi, respectiv: suprafaţa de 1.579 mp. teren intravilan situat pe raza comunei O; casa de locuit din paiantă acoperită cu tablă, cu 2 camere, un hol, o altă cam,eră pe spate, bucătărie, un hol; un beci şi o magazie; o anexă din calupi de pământ, acoperită cu plăci de azbociment cu destinaţie de grajd; un coteţ de păsări şi o cocină de porci, imobile situate pe suprafaţa de teren sus menţionată, fără cheltuieli de judecată. 

În motivarea acţiunii reclamantele au arătat că, la data de 06 mai 2013, între reclamante şi pârâţi a intervenit un antecontract de vânzare cumpărare, intitulat „chitanţă” prin care pârâţii le-au înstrăinat imobilele sus menţionate. Terenul se află situat în tarlaua 18, parcelele 952 şi 953, cu vecinii: N – D G., S – O G., E – DJ, V – P N şi a fost reconstituit pe numele defunctului S D. F. Precizează că cei doi vânzători sunt singurii moştenitori în calitate de soţie supravieţuitoare, respectiv fiu. Mai arată că preţul vânzării a fost de 6.000 lei, preţ achitat de reclamante, care au şi intrat în posesia bunurilor. Menţionează că deşi au notificat pârâţii să se prezinte la notar în vederea încheierii actului în formă autentică, aceştia au refuzat datorită stării de sănătate a pârâtei S I.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 1669 din Codul civil.

În dovedirea acţiunii reclamantele au depus la dosarul cauzei, în copie, următoarele înscrisuri:  cărţile de identitate al reclamantelor, titlul de proprietate nr. 5201623 din 30 ianuarie 1998, extras de carte funciară, certificat de atestare fiscală, antecontract de vânzare cumpărare, intitulat „chitanţă” din data de 06 mai 2013 şi cărţile de identitate ale pârâţilor.

Potrivit art. 201 alin. 1 din Noul Cod de procedură civilă, pârâţilor le-a fost comunicată cererea de chemare în judecată, iar la data de 20 iunie 2014 au depus la dosarul cauzei întâmpinare prin care au arătat că sunt de acord cu admiterea acţiunii în sensul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare.

În cauză, instanţa a încuviinţat şi administrat pentru reclamante probele cu înscrisuri, respectiv cele ataşate dosarului, interogatoriul pârâţilor, un martor N M, declaraţia acestuia fiind ataşată la dosar şi expertiză tehnică de specialitate.

 Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine şi constată următoarele:

În fapt, instanţa reţine că prin înscrisul intitulat „chitanţă” depus în original la dosarul cauzei – fila 18, încheiat la data de 06 mai 2013, între reclamante şi pârâţi a intervenit un antecontract de vânzare cumpărare cu privire la suprafaţa de 1.579 mp. teren intravilan situat pe raza comunei O; casa de locuit din paiantă acoperită cu tablă, cu 2 camere, un hol, o altă cameră pe spate, bucătărie, un hol; un beci şi o magazie; o anexă din calupi de pământ, acoperită cu plăci de azbociment cu destinaţie de grajd; un coteţ de păsări şi o cocină de porci, imobile situate pe suprafaţa de teren sus menţionată, situată în tarlaua 18, parcelele 952 şi 953, cu vecinii: N – D G., S – O G., E – DJ, V – P N, terenul fiind reconstituit pe numele defunctului S D. F conform titlului de proprietate nr. 5201623/30.01.1998.

Cu privire la legea aplicabilă, raportat la dispoziţiile art. 5 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil (2009) – în vigoare începând cu 01.10.2011 -, conform cărora dispoziţiile Codului civil se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate sau, după caz, produse sau săvârşite după intrarea sa în vigoare, precum şi situaţiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare, instanţa constată că în speţă sunt aplicabile dispoziţiile noului Cod civil, acordul de voinţă fiind încheiat la data de 06 mai 2013.

Astfel, înscris invocat în susţinerea cererii introductive, prin el însuşi, nu are efect translativ al dreptului de proprietate din patrimoniul promitenţilor-vânzători, în patrimoniul promitentului-cumpărător, devenind incidente dispoziţiile art. 1669 alin. 1 C. civil (2009): „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”.

În cauza de faţă, pârâţii, deşi au primit în integralitate preţul stabilit, recunoscând acest aspect prin întâmpinarea formulată, precum şi potrivit depoziţia martorului N M, nu s-au prezentat la notar în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Verificând condiţiile de valabilitate a convenţiei prin prisma prevederilor art. 1179 C. civ. (2009), instanţa constată că acestea nu sunt îndeplinite.

În acest sens, instanţa constată că deşi părţile care au încheiat convenţia au capacitate de a contracta, şi-au exprimat în mod valabil consimţământul, în vederea producerii de consecinţe juridice, au convenit cu privire la un imobil (teren) care nu se află în proprietatea pârâtei, ci  este menţionat în  titlu de proprietate nr. 5201623 din 30 ianuarie 1998 eliberat în temeiul legilor fondului funciar pe numele defunctului S D. F, a cărui succesiune nu a fost dezbătută.

Împrejurarea că pârâţii susţin că sunt singurii moştenitori ai autorului lor nu le  poate confirma calitatea de unici proprietar asupra terenului promis reclamanţilor spre vânzare, în lipsa dezbaterii succesiunii defunctului S D. F, cu precizarea că sub imperiul noii legi procesual civile, partajul judiciar este lipsit de efectul declarativ, aspect ce atrage consecinţe juridice asupra promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate anterior.

Mai mult, instanţa mai constată că nu există un conflict real între părţi, iar probele administrate nu susţin nici măcar o aparenţă a unui litigiu. Astfel, pârâţii au fost de acord cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare privind imobilele ce a făcut obiectul acordului de voinţă. De asemenea, în cauză nu s-a constatat nici existenţa unui refuz ferm din partea pârâţilor, în condiţiile în care aceştia s-au arătat ca fiind de acord cu încheierea contractului şi, implicit, cu admiterea acţiunii încă de la început şi sunt de acord şi în prezent.

O eventuală neînţelegere dintre părţi referitoare la plata cheltuielilor notariale nu justifică prezentarea directă în faţa instanţei de judecată. Nedovedirea existenţei refuzului pârâtei echivalează cu inexistenţa unui litigiu dintre părţile în cauză, aşa încât, ţinând seama şi de considerentele relevate anterior, instanţa apreciază că nu sunt întrunite condiţiile prevăzute de lege pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract în formă autentică

Pe de altă parte, înscrisul nu îndeplineşte cerinţa formei autentice, condiţie de validitate cerute de lege  în materie de vânzare de imobile.

Instanţa reţine, în acelaşi context, că potrivit art. 1676 Cod Civil (2009) în materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietăţii de la vânzător la cumpărător este supusă dispoziţiilor de carte funciară, iar conform art. 885 alin. 1 C. civil (2011) corob. cu art. 888 C. civil (2011), sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară  se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau  faptului care a justificat înscrierea, respectiv (..) în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă,  a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.

Aşadar, în condiţiile în care condiţia de validitate a formei autentice trebuie extinsă şi la antecontractul de vânzare-cumpărare/promisiunea bilaterală de vânzare imobile, o atare interpretare derivând din raţiunea  art. 1669 C. civil-teza finală, instanţa nu va lua act de convenţia intervenită între părţi, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, şi va respinge acţiunea dedusă judecăţii ca neîntemeiată.

Domenii speta

Spete similare