Contestaţie la executare. Preţ de vânzare la licitaţie

Dacă nu se obţine preţul de  începere al licitaţiei, bunul va fi vândut la acelaşi termen, la cel mai  mare  preţ oferit.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub numărul …, contestatorii SD şi SGL, în contradictoriu cu intimaţii R. şi MGT, au formulat contestaţie la executare solicitând anularea procesului verbal de licitaţie publică şi a tuturor actelor ce au fost sau urmează a fi emise în baza acestuia .

În motivarea contestaţiei s-a arătat că a  fost  administrator al S.C. F S.R.L., societate care în prezent est sub incidenţa Legii  nr. 85/2006. În cadrul  derulării  activităţii  comerciale a acestei  societăţi s-a încheiat  între S.C. F şi  intimata R un  contract  de  împrumut, iar  contestatorii  au  avut  calitatea de  garanţi  ipotecari, obiectul  contractului  de  ipotecă fiind  apartamentul  pe  care  îl deţineau  în proprietate  în  calitate de soţi.

Imobilul care face obiectul contractului de ipotecă este un  apartament compus din  3 camere în suprafaţă  construită de 100,04 m.p., având  o  suprafaţă utilă  de  82,22 m.p.,  cote  părţi comune de  10,16 m.p., cote teren 25,79 m.p.,  situat …. Apartamentul  are 3  camere,  2  băi, 2 holuri,  debara,  bucătărie  şi  2  balcoane, pretul  stabilit în raportul  de evaluare a fost  de  158.240 lei, iar  vânzarea s-a realizat la suma de  95.000 lei.

Apreciază  că procesul verbal  de  licitaţie este  lovit de  nulitate absolută  motivat  de  următoarele  aspecte:

- în temeiul art. 509 alin.1 Cod procedură  civilă, licitaţia începe  prin citirea de către executor a publicaţiei  de  vânzare şi a ofertelor primite  până la  acea  dată. Deşi  contestatorul  a  fost prezent  personal la acea  licitaţie şi a văzut toate etapele derulării  acestei vânzări  nici un moment  executorul nu  a  dat citire  ofertelor depuse. După  trei  strigări succesive, fără  sume,  executorul  bancar  a  declarat  câştigător intimatul  din  prezenta  cauză,  fără a  menţiona  suma  cu  care  s-a  licitat. Contestatorul  a  aflat această  sumă  abia  la  momentul  la  care a  primit un  exemplar  al procesului-verbal.

- în temeiul art. 506 Cod  procedură  civilă coroborat cu dispoziţiile art. 507 alin.2 din  acelaşi cod, orice  persoană care depune  cauţiunea  de  participare  de  10 %, cu excepţia  debitorului poate  participa la  licitaţie. Deşi, contestatorul s-a  prezentat în  calitate  de  reprezentant al  S.C. A S.R.L. şi a dorit să participe la această licitaţie,  executorul  bancar  i-a  refuzat  oferta  menţionând că nu-l lasă  să  participe,  iar  atunci  când  i-a solicitat  explicaţii, acesta  i-a spus că „nu stă la discuţii cu  el şi  că nu îi  dă nici un fel de  explicaţii”.

- apreciază că preţul la care s-a adjudecat bunul  este  unul  derizoriu faţă  de valoarea apartamentului. Este adevărat că, în ultima vreme au  scăzut preţurile pe piaţa  imobiliară,  dar  este  imposibil de acceptat că un  apartament care  în urmă  cu doar  doi  ani a „suferit” serioase  îmbunătăţiri a căror  valoare depăşeşte suma de 50.000 de  lei  să  fie vândut la  preţul  de  95.000 lei. La  momentul  vânzării  bunurilor prin licitaţie,  executorul  trebuie  să  vegheze la  valorificarea  bunurilor  la  o  valoare  apropiată  de cea  reală  şi  să nu încurajeze vânzarea  la  un  preţ  derizoriu. S-a creat  aparenţă de „bătălie”  la  licitaţie prin participarea a  două  persoane pentru  a se  putea  coborî la această  sumă . Deşi  păreau persoane absolut necunoscute cei  doi  participanţi la  licitaţie anterior deschiderii licitaţiei au  făcut  schimb de înscrisuri, probabil ofertele de  participare şi  se comportau ca  şi  când ar fi  venit  împreună.

- consideră  că prin faptul  că le-a fost  refuzată participarea  la această  licitaţie, în  calitate de  ofertant, în numele S.C. A S.R.L., au  fost  prejudiciaţi prin  vânzarea acestui  bun la o valoare derizorie, preţul  pe care societatea mai sus menţionată îl oferea era cel stabilit ca fiind  preţul  de pornire, un preţ  apropiat de realitate, de  valoarea  adevărată a  acestui  bun.

- un alt motiv pentru care apreciază că vânzarea s-a realizat fără  respectarea  dispoziţiilor  legale este faptul că deşi, a adus la cunoştinţa executorului că Parchetul de pe lângă Judecătoria … a  instituit  un  sechestru asigurător asupra acestui  imobil,  în  faza de executare  s-a  ignorat cu desăvârşire acest aspect. Scopul instituirii unei asemenea  măsuri  este acela de a asigura garanţia că  suma pentru care a  fost  instituit acest  sechestru va fi  îndestulată din vânzarea acestui bun. Deşi măsura de  instituire a acestui  sechestru este  o  măsură de  protecţie aceasta  a fost  nesocotită de organul de executare, apreciind probabil că  vânzarea  bunului  se  va realiza liber de  orice sarcini,  astfel cum  permit dispoziţiile  legale.

În atare situaţie, apreciază  că procesul-verbal  de  licitaţie şi  toate actele  ce au  fost  sau  vor  fi  întocmite în baza acestuia sunt  nule, motiv  pentru care solicită admiterea cererii, iar pe baza  probatoriului  administrat  în  cauză să se dispună  anularea actelor  indicate.

În dovedirea cererii, au precizat că înţeleg  să  se folosească  de  proba cu  înscrisuri, interogatoriul  pentru intimatul  MGT, precum şi o  expertiză tehnică de specialitate care să stabilească valoarea reală a bunului  înstrăinat.

În drept, cererea  a fost întemeiată pe  dispoziţiile art. 400  şi  urm. Cod  procedură  civilă, fiind legal timbrată conform dovezilor aflate la dosar .

În susţinerea contestaţiei s-au depus un set de înscrisuri ce au fost ataşate la filele … din dosar. Ulterior au mai depus celelalte documente .

Intimata R, legal citată a depus în cauză întâmpinare prin care a solicitat respingerea contestaţiei la executare ca neîntemeiată şi menţinerea actelor de executare emise .

 În motivare s-a arătat în esenţă că din  înscrisurile  aflate  la dosar rezultă  că  actele de licitatie  corespund cerintelor legale  în  vigoare, iar R  nu a avut  nici un  interes  pentru  a  subaprecia  pretul  imobilului în cauză.

De asemenea, sustinerile contestatorilor sunt simple afirmaţii fără a fi însoţite de dovezi, condiţii în care nu există motive de nulitate absolută sau relativă, care să justifice admiterea contestaţiei.

În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe disp. art. 115 şi urm. C.proc.civ., fiind solicitată în apărare proba cu  înscrisuri  şi orice  alte  probe  care s-ar  dovedi  necesare.

Au fost ataşate în susţinere un set de documente ce au fost anexate la filele … din dosar .

De asemenea, intimatul MGT, legal citat, a depus în cauză întâmpinare prin care a solicitat respingerea contestaţiei formulate şi menţinerea actelor de executare întocmite.

În motivare s-a arătat în esenţă că solicitarea contestatorilor de a se constata că procesul verbal de licitaţie încheiat la data de … este lovit de  nulitate absolută, ca urmare a  nerespectării dispoziţiilor art.509  alin.1 şi  2 Cod procedură civilă este neîntemeiată întrucât executorul bancar a respectat condiţiile impuse de textul de lege mai sus-menţionat .

Cu privire  la  afirmaţia contestatorului că  a dorit să  participe la licitaţie în calitate de reprezentant al S.C. A S.R.L., iar executorul  i-a refuzat  această  solicitare, a învederat  faptul că  în prezenţa sa şi a  celor  prezenţi la  licitaţie,  contestatorul SD nu i-a  solicitat acest  lucru executorului,  nici  verbal şi nici  scris. 

De asemenea,  solicitarea contestatorilor de anulare a actelor de executare silită este  neîntemeiată deoarece, contestatorii nu au dovedit, cumulativ, îndeplinirea condiţiilor juridice  prevăzute de dispoziţiile art. 105 alin.2  Cod  procedură  civilă.

Pentru aceste motive s-a solicitat respingerea contestaţiei şi obligarea contestatorilor la plata cheltuielilor de judecată .

În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe disp. art. 115 - 118 C.proc.civ., fiind solicitată în apărare proba cu  înscrisuri  şi orice  alte  probe  care s-ar  dovedi  necesare.

La solicitarea instanţei a fost anexat la dosar raportul de evaluare a imobilului în litigiu.

Pe parcursul cercetării judecătoreşti a fost administrată la solicitarea părţilor si dispoziţia instanţei proba cu înscrisurile aflate la dosar şi interogatoriul intimaţilor, instanţa respingând proba testimonială şi proba cu expertiză tehnică solicitată de contestatori, cu motivarea evidenţiată în partea introductivă a prezentei hotărâri .

Analizând cererea formulată, prin prisma susţinerilor părţilor, raportat la dispoziţiile legale incidente în cauză şi probatoriul administrat, instanţa reţine următoarele:

Prin prezenta contestaţie la executare, contestatorii SD şi SGL, în contradictoriu cu intimaţii R şi MGT, au formulat contestaţie la executare solicitând anularea procesului verbal de licitaţie publică încheiat la data de … şi a tuturor actelor ce au fost sau urmează a fi emise în baza acestuia, apreciind că vânzarea imobilului situat în …, s-a realizat cu încălcarea disp. legale în materia executării silite imobiliare, învederând că în opinia acestora, actele contestate sunt pe de-o parte lovite de nulitate absolută, iar pe de altă parte sunt anulabile .

Se reţine în cauză că în cadrul  derulării  activităţii  comerciale a  societăţii S.C. Fs-a încheiat  între această societate şi  intimata R S.A. un  contract  de  împrumut, iar  contestatorii  au  avut  calitatea de  garanţi  ipotecari, obiectul  contractului  de  ipotecă fiind  apartamentul  pe  care  contestatorii îl deţineau  în proprietate  în  calitate de soţi, situat la adresa anterior menţionată .

Intimata R a emis la data de … somaţie de plata, prin care contestatorii au fost somaţi să achite în calitate de garanţi ipotecari, datoria faţă de creditoarea R S.A., în caz contrar urmând a se proceda la scoaterea la licitaţie a imobilului.

Întrucât contestatorii nu şi-au îndeplinit obligaţia de plată, s-au organizat mai multe licitaţii, în final imobilul în litigiu fiind adjudecat de intimatul MGT, cu un preţ de 95.000 lei, fără TVA, conform procesului verbal de licitaţie publică încheiat la data de ….

În raport de motivele invocate de contestatori şi întregul material probator administrat în cauză, instanţa apreciază că prezenta contestaţie la executare este neîntemeiată, pentru argumentele ce vor fi mai jos expuse .

Astfel, solicitarea contestatorilor de a se constata că procesul verbal de licitaţie contestat este lovit de nulitate absolută, ca urmare a nerespectării dispoziţiilor art. 509 alin. 1 şi 2 Cod procedură civilă este neîntemeiată întrucât executorul bancar a respectat condiţiile impuse de textul de lege mai sus-menţionat, conform menţiunilor din procesul verbal . Contestatorii au afirmat  că  nu  s-au  respectat aceste dispoziţii,  însă în acest sens nu au produs nici o dovadă. În procesul  verbal  încheiat se evidenţiază că executorul a citit publicaţia de vânzare şi ofertele primite. S-a consemnat şi faptul că nici un  licitator nu a oferit preţul de începere al licitaţiei, fapt pentru care s-a  hotărât vânzarea  imobilului la cel mai  mare  preţ oferit, după  cele trei  strigări  succesive, respectiv  pentru  suma de  95.000 lei fără TVA,  contestatorul SD fiind  prezent .

Prin răspunsurile date la interogatoriu intimaţii nu au recunoscut aspectele susţinute de contestatori, învederând că situaţia de fapt redată în cuprinsul procesului verbal cu privire la strigarea preţului şi participarea la licitaţie prin asistare a contestatorului corespunde realităţii, acesta având caracterul unui  înscris  autentic care face dovada până la  înscrierea în fals.

Pe de altă parte, simpla consemnare a unor obiecţiuni ale contestatorului SD, prezent la licitaţie, în procesul verbal întocmit de către executor, nu este de natură să dovedească faptul că obiecţiunile acestuia sunt reale în condiţiile în care executorul era obligat să consemneze orice susţineri ale participanţilor .

În ceea ce priveşte afirmaţia contestatorului că  a dorit să  participe la licitaţie în calitate de reprezentant al S.C. A S.R.L., iar executorul  i-a refuzat  această  solicitare, nu există probe că SD  i-a  solicitat acest  lucru executorului.  În procesul  verbal,  este  consemnat aspectul  că nu  au mai  fost  făcute alte oferte pentru cumpărarea imobilului.

Pe de altă parte în speţă sunt aplicabile dispoziţiile art.  507  alin. 2 Cod procedură  civilă, conform cărora debitorul nu poate  licita nici personal, nici prin  alte  persoane şi mai mult decât atât, nu s-a făcut dovada că S.C. A S.R.L. ar fi depus cauţiunea de 10 % din preţul de pornire a licitaţiei, aceasta fiind o condiţie prealabilă pentru participarea la licitaţia respectivă .

De asemenea, solicitarea contestatorilor de anulare a actelor de executare silită este neîntemeiată deoarece aceştia nu au dovedit, cumulativ, îndeplinirea condiţiilor juridice  prevăzute de dispoziţiile art. 105 alin.2  Cod  procedură  civilă.

Afirmaţia contestatorilor că preţul  la  care s-a adjudecat  bunul  este unul derizoriu, faţă de  valoarea reală, este neîntemeiată întrucât în  cauză,  preţul imobilului nu  a fost  stabilit în mod arbitrar de către executor, ci în conformitate  cu  dispoziţiile  art. 411  alin. 3 Cod procedură  civilă s-a efectuat  expertiză,  bunul  fiind  evaluat  de către  un  expert  ANEVAR , acesta stabilind valoarea de  piaţă  de  158.240 lei.

Conform actelor existente în dosarul de executare, raportul  de evaluare al imobilului a fost  comunicat  contestatorilor şi aceştia nu ar putea susţine că nu au cunoscut valoarea la care a fost evaluat pentru că au fost organizate mai multe licitaţii iar publicaţiile de vânzare au fost comunicate acestora şi afişate la locul situării imobilului.

Potrivit dispoziţiilor art. 399 alin.1 Cod  procedură  civilă, împotriva executării silite, precum şi  împotriva oricărui  act  de executare,  se  poate  face contestaţie  de către cei  interesaţi sau  vătămaţi  prin  executare.

La acest moment, este  tardiv pentru contestatori să conteste evaluarea  bunului imobil, întrucât raportul  de evaluare, prin care expertul  a stabilit valoarea de  circulaţie a  bunului  este  un  act  de  executare, pe  care nu l-au  contestat  în termenul prevăzut de  lege.

De altfel, din concluziile pe fond ale apărătorului contestatorilor a rezultat că nu  contestă valoarea  evaluată  a imobilului, ci  faptul  că  de  la acea valoare initială  imobilul  a fost înstrăinat  la  un pret  cu mult  mai  mic fată  de aceasta, însă susţinerea este neîntemeiată, întrucât legea prevede această posibilitate, pentru a asigura o cale de îndestulare a creanţei creditorului.

Astfel  cum  rezultă  din înscrisurile existente la dosar, la licitaţia din  data de  …, la  care SD a  participat, preţul  de  pornire  al licitaţiei a fost  de 118.680 lei, fiind  redus  cu  25 % conform  dispoziţiilor art. 509 alin. 5 Cod  procedură  civilă. Acelaşi  articol prevede că,  dacă nu  se  obţine preţul de  începere al licitaţiei, bunul  va fi  vândut la acelaşi termen, la cel mai  mare  preţ oferit, executorul bancar respectând aceste dispoziţii legale. Întrucât  preţul pe  care  intimatul MGT l-a  oferit a fost mai  mare decât al celuilalt participant la licitaţie, s-a hotărât în mod legal vânzarea imobilului către MGT, cu preţul de  95.000 lei fără TVA.

Cu  privire la sechestrul  asigurător instituit de către  Parchetul  de pe lângă Judecătoria … asupra  imobilului supus  executării  silite, acest sechestru a fost înscris în cartea funciară ulterior constituirii ipotecii şi  înscrierii  somaţiei de  plată, condiţii în care nu este interzisă vânzarea bunului prin licitaţie  publică.

În baza disp. art. 518 alin. 4 Cod  procedură  civilă „ipotecile şi  celelalte sarcini  reale, precum şi  drepturile  reale intabulate după notarea somaţiei în cartea funciară  se  vor radia  din oficiu, afară de acelea pentru care adjudecătorul ar conveni să fie menţinute; de asemenea, vor fi  radiate din  oficiu  drepturile  reale intabulate ulterior  înscrierii vreunei  ipoteci,  dacă  vânzarea  s-a  făcut în  condiţiile prevăzute de art. 509  alin.4, toate notările făcute cu urmărirea silită, precum şi interdicţia de  înstrăinare sau de grevare, dacă există…”

Având in vedere aceste considerente, dispoziţiile legale mai sus analizate si probele administrate in cauza, instanţa, apreciind că actele de executare au fost întocmite cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare, va respinge ca neîntemeiată contestaţia la executare formulată de contestatori .

Totodată, în raport de soluţia dispusă, instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea contestatorilor de obligare a intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată şi va lua act că intimata R nu a solicitat cheltuieli de judecată .

În temeiul art. 274 C.proc.civ., va obliga contestatorii SD şi SGL să plătească intimatului MGT suma de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.

Domenii speta

Spete similare