Imobil care nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995 vândut chiriaşilor. Nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.

Imobil care nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995 vândut chiriaşilor. Nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.

Legea nr. 112/1995 – art. 1

H.G. nr. 11/1997 – art. 1 alin. 4 şi 5

Potrivit art. 1 din Legea nr. 112/1995, foştii proprietari – persoane fizice – ai imobilelor cu destinaţia de locuinţe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice cu titlu, beneficiază de măsurile reparatorii prevăzute de această lege.

Articolul 1 alin. 4 din H.G. nr. 11/1997 prevede că „locuinţele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data respectivă sau care au intrat în posesia acestuia în condiţiile inexistenţei unei reglementări legale care să reprezinte temei juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului sunt considerate ca fiind trecute fără titlu în posesia acestuia şi nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995”, iar aliniatul 5 al aceluiaşi articol stabileşte „imobilele care nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995 şi pentru care nu există titlu valabil constituit în favoarea statului pot  face obiectul cererilor de  restituire sau de acordare a despăgubirilor, formulate de persoanele îndreptăţite pe cale judecătorească, potrivit dreptului comun”:

Prin urmare, vânzarea unui imobil, în baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, cu privire la care s-a stabilit de  către Comisia Judeţeană T. de aplicare a Legii nr. 112/1995 că nu intră sub incidenţa acestei legi şi care a fost revendicat pe calea dreptului comun, atrage sancţiunea nulităţii absolute.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, decizia nr. 1803 din 11 octombrie 2006

Prin Sentinţa civilă nr. 9132 din 4 noiembrie 2003, Judecătoria Timişoara a respins, pe baza excepţiei autorităţii de lucru judecat, acţiunea civilă formulată de reclamantul N.A. împotriva pârâtului Statul Român, prin C.L.T., şi pârâţilor persoane fizice C.V.M., D.M. şi D.F., având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 14939/12.03.1998 încheiat între D.C., antecesorul pârâţilor persoanelor fizice, şi S.C. „A.D.P.” S.A., cu privire la ap. nr. 8 situat în Timişoara, str. R.B., nr. 22 şi rectificarea cărţii funciare.

Prin Decizia civilă nr. 2557 din 15 noiembrie 2004, Curtea de Apel Timişoara a respins apelul declarat de reclamantul N.A. împotriva Sentinţei civile nr. 9132 din 4 noiembrie 2003 a Judecătoriei Timişoara, menţinând soluţia de respingere a acţiunii reclamantului, dar a substituit motivarea primei instanţe, în sensul că a înlăturat excepţia autorităţii de lucru judecat şi, examinând fondul cauzei, a respins acţiunea ca neîntemeiată.

În ceea ce priveşte excepţia, instanţa de apel a stabilit că prin Decizia civilă nr. 676 din 31 martie 2003 a Curţii de Apel Timişoara, invocată în susţinerea excepţiei, nu s-a soluţionat fondul cauzei, acţiunea fiind respinsă ca inadmisibilă, astfel încât nu operează autoritatea de lucru judecat.

În legătură cu fondul cauzei, instanţa de apel a avut în vedere că titlul prin care i s-a restituit reclamantului N.A. imobilul în litigiu este Decizia civilă nr. 1500 din 28 mai 1999, iar acţiunea din acest dosar a fost introdusă la 2 iunie 1998, fără a fi notată în cartea funciară şi după 3 luni şi 3 zile de la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare asupra imobilului (3 martie 1998).

Totodată, instanţa de apel a reţinut că, prin adresa nr. 11879 din 2 octombrie 1997, Primăria M.T. a comunicat R.A. „U.” T. lista imobilelor revendicate, în care figura şi imobilul în litigiu, şi a pus în vedere regiei menţionate să suspende procedurile de vânzare pentru imobilele pentru care pe rolul instanţelor există litigii, dar acţiunea reclamantului nu fusese introdusă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu D.C., aşa încât nici cumpărătorul şi nici vânzătorul nu sunt de rea-credinţă.

Prin Decizia civilă nr. 1803 din 11 octombrie 2006, Curtea de Apel Timişoara a admis recursul declarat de reclamantul N.A., a modificat în tot decizia recurată, în sensul că a admis apelul reclamantului, a anulat sentinţa pronunţată de prima instanţă şi, rejudecând, a admis acţiunea formulată de reclamant, sens în care a constatat nulitatea absolută a  contractului de vânzare-cumpărare nr. 14939/12.03.1998, încheiat între S.C. „A.D.P.” S.A. şi numitul D.C., antecesorul pârâţilor persoane fizice, şi a dispus  rectificarea cărţii funciare, în sensul radierii dreptului de proprietate al numitului D.C. şi reîntabulării dreptului de proprietate al Statului Român.

Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de recurs a avut în vedere considerentele care în continuare vor fi evidenţiate.

Reclamantul N.A. şi-a întemeiat acţiunea  în nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 14939/12.03.1998 pe dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995,  art. 9 alin. 9 din H.G. nr. 11/1997 şi art. 948 şi 966 C. civ.,  invocând cauza ilicită.

Este adevărat că art. 9 din Legea nr. 112/1995 permitea o asemenea  înstrăinare în cazul  în care  imobilele nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, după expirarea termenului în care aceste imobile puteau fi revendicate.

În cazul de faţă însă  imobilul fusese revendicat în baza Legii nr. 112/1995 de reclamantul N.A.,  în calitate de moştenitor al foştilor proprietari tabulari.

Prin Hotărârea nr. 786/11.09.1997, Comisia Judeţeană Timiş pentru aplicarea prevederilor Legii nr. 112/1995 a respins cererea reclamantului şi a stabilit că imobilul din Timişoara, din litigiu  nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995, întrucât titlul statului nu este valabil, încălcându-se dispoziţiile Decretului de naţionalizare nr. 92/1950 (art. 1 din hotărâre).

Prin art. 2 din aceeaşi hotărâre reclamantul a fost îndrumat să recurgă la dreptul comun pentru restituirea  imobilului.

Pe de altă parte,  înainte de pronunţarea hotărârii menţionate, la 23.10.1997 Primăria T. atenţionase regia autonomă, care avea în administrare imobilele aflate în proprietatea statului, cu privire la cele care sunt revendicate de foştii proprietari sau de moştenitorii acestora, punându-i în vedere să verifice situaţia juridică a acestor imobile şi să respecte art. 1 alin. 6 din H.G. nr. 11/1997, respectiv să suspende  vânzările către chiriaşi în măsura  în care acţiunile  în revendicare nu sunt finalizate.  Pe lista care  însoţea această adresă, la poziţia 37 era indicat imobilul în discuţie.

Prin urmare, însăşi Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 a stabilit că  imobilul nu intră sub incidenţa acestei legi, care prin art.1 prevede că este aplicabilă numai imobilelor preluate de stat cu titlu (valabil); constatând în acest caz nevalabilitatea titlului statului,  a considerat că imobilul a fost preluat fără titlu şi pentru ceste motive  i-a respins reclamantului cererea de restituire  în natură,  îndrumându-l spre calea dreptului comun.

Aceeaşi motivare este însă valabilă şi în ceea ce priveşte aplicarea dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995. Neputând fi restituit în natură moştenitorului foştilor proprietari în baza Legii nr. 112/1995, nu putea fi nici vândut chiriaşilor în baza aceleiaşi legi.

Că un imobil preluat fără titlu valabil de către stat nu intră sub incidenţa Legii nr.112/1995 rezultă în mod expres şi din art. 1 alin. 4 din H.G. nr. 11/1997, iar alin. 5  prevede că asemenea imobile pot face obiectul cererilor de restituire potrivit dreptului comun.

În plus, art. 9 din H.G. nr. 11/1997 prevede că actelor juridice de vânzare-cumpărare încheiate în baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, dar care au ca obiect imobile preluate fără titlu, le sunt aplicabile dispoziţiile legale privind  nulitatea.

Reclamantul N.A., după ce i s-a respins cererea întemeiată pe Legea nr. 112/1995,  a formulat acţiune pe calea dreptului comun, iar prin decizia civilă nr. 1590 din 28 mai 1999, rămasă  irevocabilă, Tribunalul Timiş a admis acţiunea, a constatat că  imobilul din litigiu a fost naţionalizat fără titlu şi a dispus rectificarea cărţii funciare prin radierea dreptului de proprietate al Statului Român şi  reînscrierea dreptului de proprietate al antecesorilor reclamantului.

Acum şi pe cale judecătorească s-a constatat că statul a  preluat imobilul fără titlu (valabil), în plus dispunându-se revenirea  la situaţia anterioară de carte funciară.

Prin  urmare statul, aşa cum se constatase deja prin hotărârea emisă în baza Legii nr. 112/1995, nu avea un titlu valabil  asupra imobilului şi în consecinţă, nu putea să dispună de acesta, chiar dacă de facto se afla în patrimoniul său.

Cu toate acestea, apartamentul nr. 8 a fost vândut numitului D.C. antecesorul pârâtelor C.V.-M., D.M. şi D.F., la 12.03.1998,  cu fraudarea Legii nr. 112/1995.

Nu prezintă relevanţă faptul că data  încheierii contractului este anterioară datei înregistrării acţiunii de drept comun a reclamantului (2.06.1998), din moment ce sancţiunea  nulităţii pentru vânzarea imobilelor preluate fără titlu de stat era prevăzută de art. 9 din H.G.  nr. 11/1997 prin raportare la dreptul comun.

Contractul de vânzare-cumpărare nr. 14939/12.03.1998 a fost încheiat prin  fraudarea dispoziţiilor legale menţionate anterior, având o cauză  ilicită, iar sancţiunea ce urmează a  i se aplica este nulitatea absolută  în baza art. 948 pct. 4, 966 şi 968 C. civ.

Pe de altă parte,  părţile contractante nu numai că au încheiat un contract prin  încălcarea dispoziţiilor legale în vigoare, dar au fost şi de rea-credinţă.

Reaua-credinţă a vânzătorului s-a dovedit deja prin cele reţinute anterior, la care se adaugă şi faptul că inclusiv pe cererea de cumpărare a apartamentului nr. 8, pe verso, s-a specificat că imobilul a fost revendicat în natură în baza Legii nr. 112/1995.

Nici cumpărătorul D.C. nu poate fi considerat de bună-credinţă, din moment ce la data încheierii  contractului, 12.03.1998, a semnat o declaraţie prin care şi-a asumat  toată răspunderea privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului de mai sus, chiar şi în situaţia în care acesta va face obiectul  unui litigiu.

Curtea Europeană a Drepturilor Omului în mod constant a stabilit în cauzele  împotriva României că,  prin încheierea de către stat a unor asemenea contracte de vânzare-cumpărare cu terţii, s-a  încălcat art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, text care vizează protecţia dreptului de proprietate.

Astfel, în cauza Străin ş.a. împotriva României (21.07.2005), C.E.D.O. a statuat că, deşi  constatase nelegalitatea naţionalizării imobilului, statul a vândut unor terţi unul dintre apartamente, punându-i pe reclamanţi în imposibilitate de a-şi recupera bunul, iar „imposibilitatea reclamanţilor de a intra în posesia apartamentului constituie …o ingerinţă în dreptul lor de proprietate”.

La aceeaşi concluzie a ajuns C.E.D.O. în cauza Păduraru împotriva României (1.XII.2005),  precum  şi în cauza Porteanu împotriva României (16.02.2006).

1

Domenii speta

Spete similare