Legea nr. 550/2002. Construcţie provizorie, inclusă în lista spaţiilor comerciale ce urmează a fi vândute. Refuzul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, motivat de caracterul provizoriu al construcţiei. Nelegalitate

Curtea de Apel Cluj, Secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal, decizia nr.1687 din 18 iunie 2010

Prin sentinţa civilă nr. 81/2010, pronunţată de Tribunalul Cluj, s-a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta S.C. S.I. S.R.L., împotriva pârâţilor Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, Comisia de aplicare a Legii nr. 550/2002, Statul Român reprezentat prin Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca şi, în consecinţă:

S-a constatat că reclamanta îndeplineşte condiţiile pentru cumpărarea spaţiului comercial situat în Cluj-Napoca, str. B., cu destinaţie de cafe - bar şi grădină de vară, având calitatea de cumpărător prin negociere directă.

Totodată, a fost admisă excepţia prematurităţii cu privire la capătul de cerere privind preţul minim de vânzare şi, în consecinţă, a fost respins acest capăt de cerere.

A fost obligat pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare prin negociere directă privind imobilul.

Pentru a dispune în acest sens, prima instanţă a reţinut că

Prin decizia civilă nr. 1309/02.06.2008 a Curtea de Apel Cluj – Secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal s-a pus în discuţia reclamantei oportunitatea efectuării unei expertize tehnice având ca obiectiv stabilirea dacă imobilul obiect al contractului de asociere nr. 254/2002 este o construcţie provizorie, demontabilă sau dacă este un spaţiu comercial în accepţiunea legii, apt de a constitui obiect al transferului dreptului de proprietate.

Prin raportul de expertiză tehnico-judiciară întocmit s-a concluzionat că terenul în litigiu, se identifică cu terenul înscris în CF nr. 319 nr. top 12292 – teren, curte în suprafaţă de 47 stj.p., iar casa din cărămidă, acoperită cu şindrilă, cu 5 camere, o bucătărie, figurată în CF, a fost demolată fără a fi radiată din CF.

La acest raport au avut obiecţiuni ambele părţi, iar prin completarea la raportul de expertiză tehnică judiciară, expertul a statuat că construcţia în litigiu este o construcţie provizorie şi demontabilă, iar regimul de înălţime este parter.

Este real că dispoziţiile Legii nr. 550/2002 nu condiţionează vânzarea spaţiilor comerciale de caracterul definitiv/provizoriu al unei construcţii, singurele condiţii impuse de lege fiind ca imobilul să fie un spaţiu comercial sau de prestări servicii aflate în administrarea consiliilor locale sau judeţene şi că acesta să fie inclus pe lista spaţiilor propuse spre vânzare.

Spaţiul comercial deţinut de reclamantă se află în administrarea pârâtului Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, fiind inclus în lista spaţiilor propuse pentru vânzare, împrejurare confirmată de adresa  nr. 74167/14.12.2002 emisă de Primăria municipiului Cluj-Napoca.

Argumentele invocate de pârâţi în justificarea refuzului de a proceda la vânzarea spaţiului către reclamantă, respectiv caracterul de construcţie provizorie şi demontabilă care o exclude de la spaţiile care pot fi vândute potrivit dispoziţiilor Legii nr. 550/2002, neputând fi reţinute de instanţă, întrucât dispoziţiile Legii nr. 550/2002 nu condiţionează vânzarea spaţiilor comerciale de caracterul definitiv/provizoriu al unei construcţii, singurele condiţii impuse de lege fiind ca imobilul să fie un spaţiu comercial sau de prestări servicii aflate în administrarea consiliilor locale sau judeţene şi ca acesta să fie inclus pe lista spaţiilor propuse spre vânzare, condiţii îndeplinite în speţă.

Refuzul pârâtelor de a proceda la vânzarea prin negociere directă a spaţiului deţinut de reclamantă în baza contractului de asociere nr. 254/2002 în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 550/2002, este nejustificat, în condiţiile în care reclamanta îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege pentru cumpărarea acestuia, prima instanţă obligând, astfel, pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca să încheie cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare prin negociere directă.

Referitor la cererea de stabilire a preţului minim de vânzare, Tribunalul a  apreciază că aceasta este prematură, în condiţiile în care acesta este atributul Comisiei pentru vânzarea spaţiilor comerciale sau de prestări servicii constituită în baza Legii nr. 550/2002, comisie care întocmeşte în acest scop un raport de evaluare care, potrivit dispoziţiilor art. 8 alin. 3 din Legea nr. 550/2002 poate fi contestat în termen de 5 zile de la depunere la secţia de contencios administrativ a tribunalului.

În condiţiile în care acest raport nu a fost întocmit în cauză, Tribunalul a apreciat ca fiind întemeiată excepţia prematurităţii cererii de stabilire a preţului minim de vânzare, motiv pentru care a admis-o, dispunând în consecinţă.

Ca urmare a respingerii ca premature a cererii privind stabilirea preţului minim de vânzare pentru spaţiul comercial menţionat, instanţa a respins şi cererea privind modalitatea de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare pornind de la acest preţ.

Potrivit prevederilor art. 274 C.proc.civ., pârâţii au fost obligaţi să plătească reclamantei suma de 1.500 lei cheltuieli de judecată constând în onorariu avocaţial.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs, în termenul legal, pârâta Comisia de vânzare a spaţiilor comerciale şi de prestări servicii constituită conform Legii nr. 550/2002, solicitând, în temeiul dispoziţiilor art. 299 şi următoarele C.proc.civ., admiterea recursului, modificarea sentinţei recurate, în sensul respingerii acţiunii introductive.

În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâta a arătat că instanţa de fond a ignorat în totalitate expertiza tehnică efectuată în cauză, din care rezultă cu claritate caracterul provizoriu şi demontabil al construcţiei în litigiu, chiar în condiţiile în care construcţia este amplasată pe o placă de beton.

Mai mult, din economia dispoziţiilor Legii nr. 550/2002 rezultă intenţia legiuitorului de a oferi agenţilor economici posibilitatea de a cumpăra construcţii definitive, iar nu provizorii.

Construcţiile edificate în regim provizoriu şi demontabil nu pot fi înscrise în cartea funciară tocmai datorită  alcătuirii şi a materialelor care permit demontarea rapidă în vederea aducerii terenului la starea iniţială.

În consecinţă, invocând şi dispoziţiile art. 312 alin. 3 C.proc.civ., recurenta pârâtă a solicitat modificarea sentinţei recurate, în sensul respingerii acţiunii introductive.

Prin întâmpinarea formulată, intimata reclamantă S.C. S.I. S.R.L. a solicitat respingerea recursului.

Analizând recursul declarat prin prisma motivelor invocate, Curtea l-a apreciat ca fiind nefondat pentru următoarele considerente:

Aşa cum s-a arătat anterior, principala apărare a pârâtelor se întemeiază pe faptul că Legea nr. 550/2002 nu ar permite vânzarea unor spaţii comerciale construite cu caracter temporar şi demontabil, aşa cum a fost autorizat şi cel în cauză.

Curtea constată că natura construcţiei permanentă sau temporară este indiferentă în raport de un element care are o importanţă esenţială în cauză.

Potrivit art. 5 alin. 1 din Legea nr. 550/2002, „În termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi consiliile judeţene si consiliile locale vor aproba, prin hotărârea a doua treimi din numărul consilierilor, lista spatiilor comerciale sau de prestări de servicii, proprietate privata a statului, care se afla in administrarea lor, precum si a celor aflate in patrimoniul regiilor autonome de interes local de sub autoritatea acestora, care urmează sa fie vândute potrivit dispoziţiilor prezentei legi”.

Hotărârea ce cuprinde lista spaţiilor comerciale sau de prestări servicii are valoarea unui act administrativ de autoritate, supus procedurii de verificare, sub aspectul legalităţii, dispoziţiilor Legii nr. 554/2004.

Voinţa Consiliului local de vânzare a spaţiilor comerciale a fost materializată în lista întocmită.

La data întocmirii acestei liste construcţia era deja edificată, autorizaţia de construire fiind emisă în anul 1995.

Hotărârea 251/2002 a Consiliului Local al mun. Cluj-Napoca constată şi consacră drepturile beneficiarului Legii nr. 550/2002 de a solicita cumpărarea spaţiilor comerciale sau de prestări de servicii pe care le deţin.

Mai apoi, pârâta comunică reclamantei că spaţiul comercial este trecut în lista cuprinzând spaţiile ce se vor vinde, la poziţia 13 din anexa la HCL nr. 694/2004.

Alcătuirea listei nu a fost impusă Consiliului local, ci a fost rezultatul propriei analize, iar Curtea prezumă faptul că acesta cunoştea natura temporară a spaţiului în discuţie.

Faţă de această stare de fapt, apărările pârâtei nu pot fi primite.

Legiuitorul a lăsat la latitudinea organelor administraţiei publice locale şi judeţene identificarea spaţiilor ce îndeplinesc criteriile de vânzare şi menţionarea acestora în listă. Legea nr. 550/2002 nu distinge între construcţii definitive şi provizorii. Pârâta cunoştea starea acestui spaţiu comercial şi a considerat, aspect reţinut de către instanţă din faptul includerii spaţiului în listă, că acesta poate fi vândut.  Prin includerea în listă a spaţiului în litigiu pârâta a recunoscut implicit reclamantei dreptul de al cumpăra, în una din formele reglementate de lege. Nu a existat nicio schimbare în starea construcţie între cele două momente, cel al înscrierii în listă şi cel în care s-a depus solicitarea de cumpărare.

Faţă de cele menţionate anterior se va respinge recursul şi se va menţine în întregime hotărârea atacată.

Domenii speta

Spete similare