Uzucapiune. Conditii legale pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin uzucapiunea de 30 de ani. Folosirea bunului pentru altul.

Exercitarea în fapt a unor acte asupra bunului, adica simpla detentiune, poate avea loc în numele autorului însusi sau în numele altuia, în acest caz beneficiile posesiunii juridice apartinând celui a carui pretentiune se manifesta prin intermediul detentorului de fapt.

În conformitate cu art. 1847 cod civil „ ca sa se poata prescrie, se cere o posesiune continua, neîntrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar”.

Prin sentinta civila nr. 71/C din 7.03.2007 pronuntata de Judecatoria Hârsova în dosarul civil nr. 285/RJ/2006, s-a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului S.I. si s-a respins actiunea în evacuare formulata de acesta în contradictoriu cu pârâtul I.E.D.

Totodata, s-a luat act de renuntarea la judecata de catre intervenientul Orasul Hârsova prin Primar si s-a respins, ca neîntemeiata cererea de interventie formulata de intervenienta I.I.

De asemenea, s-a admis cererea reconventionala formulata de pârâtul reconvenient I.E.D., în contradictoriu cu reclamantul S.I. si s-a constatat ca pârâtul reconvenient a dobândit un drept de proprietate, prin uzucapiune, asupra imobilului situat în Hârsova, str. T. nr.15, compus din garaj si teren aferent, în suprafata de 121,44 mp.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond, în baza materialului probator administrat, în cauza a retinut urmatoarele:

Autorul pârâtului reconvenient, numitul I.E., a avut în posesie, din anul 1969 si pâna la decesul acestuia, intervenit în anul 2003, un garaj, situat în Hârsova, str. T. nr.15, utilizat pentru parcarea autoturismului si pentru depozitarea unor obiecte, garaj la care a realizat reparatii si îmbunatatiri, fiind cunoscut drept proprietarul acestuia.

Dupa deces, posesia a fost continuata de catre pârâtul reconvenient, garajul fiind ocupat de obiecte apartinând acestuia.

Prin HCL nr.33/2001 a Consiliului Local Hârsova, garajul a fost trecut în proprietatea privata a orasului, urmând sa aiba destinatia de garaj pentru autovehiculul institutiei, hotarâre care nu a fost executata, astfel încât posesia pârâtului reconvenient si a autorului acestuia nu a fost întrerupta.

Prin Dispozitia Primarului Orasului Hârsova nr.639/21.12.2001 s-a dispus, în temeiul Legii nr.10/2001, restituirea catre numita A.T.O. a unei suprafete de 900 mp teren si a cladirii amplasate pe acesta, si  care au fost vândute reclamantului, prin contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr.261/2004.

Se retine ca, prin acest contract nu a fost înstrainat garajul aflat în litigiu, întrucât nu este mentionat în act, acesta aflându-se pe o suprafata de teren ce excede titlului initial de proprietate al vânzatorului precum si al cumparatorului, respectiv de 121,44 mp, si care ar constitui terenul aferent garajului.

În raport de aceasta situatie de fapt, s-a concluzionat ca, autorul pârâtului reconvenient a exercitat, asupra garajului o posesie neîntrerupta, publica, continua si sub nume de proprietar, posesie ce a fost continuata, în aceleasi conditii si de catre pârâtul reconvenient.

A fost înlaturata apararea reclamantului S.I., potrivit cu care posesia pârâtului reconvenient asupra garajului s-ar fi întrerupt în anul 2004, când acesta nu i-a mai permis accesul la constructie, prin aceea ca, si în prezent garajul este ocupat de lucrurile personale ale pârâtului reconvenient, astfel încât acesta are atât elementul material al posesiei cât si elementul intentional, acela de a stapâni bunul sub nume de proprietar.

S-a concluzionat ca, întrucât posesia a fost exercitata într-un interval de timp mai mare de 30 de ani, sunt incidente dispozitiile art.1890 cod civil, pârâtul reconvenient dobândind prin uzucapiune un drept de proprietate asupra garajului.

S-a apreciat ca, aceleasi conditii nu sunt îndeplinite si în persoana intervenientei I.I., fapt pentru care s-a respins, ca neîntemeiata cererea de interventie formulata de aceasta.

Referitor la exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantului în actiunea având ca obiect evacuare, s-a reliefat ca, reclamantul nu a probat dreptul de proprietate asupra garajului si asupra terenului aferent acestuia, astfel încât nu are legitimitate procesual activa de a solicita evacuarea pârâtului. 

Împotriva sentintei mai sus mentionate a formulat apel reclamantul S.I:, criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie, învederând ca, în mod gresit instanta de fond a admis exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantului S.I. si a respins actiunea în evacuare formulata de acesta în contradictoriu cu pârâtul I.E.D., dupa cum, în mod gresit a admis cererea reconventionala formulata de pârâtul reconvenient I.E.D. si a constatat ca acesta a dobândit un drept de proprietate, prin uzucapiune, asupra imobilului situat în Hârsova, str. T. nr.15, compus din garaj si teren aferent, în suprafata de 121,44 mp, hotarârea instantei de fond fiind rezultatul aprecierii eronata a probelor administrate în cauza.

Astfel, s-a sustinut ca, desi suprafata de teren ce i-a fost vânduta si cu privire la care vânzatorul detinea titlu de proprietate este de 900 mp, suprafata ce a rezultat din masuratori este mai mare, fiind inclusa si cea despre care s-a apreciat ca reprezinta terenul aferent garajului iar în ceea ce priveste constructia cu destinatie de garaj, aceasta nu a fost inclusa în contract întrucât se afla în proprietatea Primariei.

Pe fondul cererii reconventionale s-a aratat ca, pârâtul reconvenient nu a probat ca a avut o posesie sub nume de proprietar, întrucât nu este înregistrat în evidentele fiscale, nu a achitat taxe si impozite sub acest titlu.

De asemenea, s-a evidentiat precaritatea titlului autorului sau, acesta având doar folosinta garajului, în baza unui contract de închiriere, aspect probat atât cu înscrisuri cât si cu martori precum si cu interogatoriul partilor.

S-a mai aratat ca posesia exercitata are un caracter discontinuu, atâta vreme cât se recunoaste ca din anul 2004 i s-a interzis pârâtului reconvenient accesul la garaj, aspect sustinut si de catre martorii audiati în cauza.

Solutionând apelul, Tribunalul Constanta a pronuntat decizia civila nr. 319 din 18.06.2007, prin care a admis apelul declarat de reclamantul S.I. împotriva sentintei civile nr. 71/C din 7.03.2007 pronuntata de Judecatoria Hârsova.

A fost schimbata în parte sentinta în sensul ca a fost respinsa ca nefondata, cererea reconventionala formulata de pârâtul reconvenient I.E.D. în contradictoriu cu reclamantul pârât S.I.

Au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei civile apelate.

Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta de apel a retinut ca pârâtul reconvenient nu a probat ca ar fi dobândit, prin uzucapiune, un drept de proprietate asupra terenului, în acelasi timp nu se poate retine ca ar fi dobândit un drept de proprietate asupra garajului, în considerarea calitatii sale de proprietar asupra terenului, fapt pentru care s-a respins cererea reconventionala.

În termen legal, împotriva deciziei civile nr. 319/18.06.2007 a declarat recurs pârâtul I.E.D., ca fiind nelegala si netemeinica.

Motiveaza recursul aratând ca instanta de apel a interpretat în mod gresit actul juridic dedus judecatii si a pronuntat o hotarâre lipsita de temei legal admitând apelul reclamantului S.I.

Relateaza în continuare aratând ca în baza contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 261 din 24.03.2004 la B.N.P. P.E.R., reclamantul a cumparat de la A.T.O. un imobil compus din construtie si teren în suprafata de 900 m.p. (din acte, iar din masuratori 1026,15 m.p.).

Pentru suprafata de 900 m.p. vânzatoarea a fost pusa în posesie conform procesului-verbal nr. 6028 din 15.05.2002.

Cu prilejul întocmirii schitei cadastrale în suprafata de 900 m.p. a fost inclusa si suprafata de 31,58 m.p. pe care se afla edificat garajul, cumparat în prezent de recurent.

Aceasta suprafata de teren fiind inclusa în suprafata de teren cumparata de catre intimatul reclamant l-a determinat pe acesta sa-l actioneze în judecata pe pârât si sa solicite evacuarea care a fost respinsa de catre instanta de fond si admisa cererea reconventionala formulata de pârât, constatând ca este proprietarul terenului pe care s-a edificat garajul, ca efect al uzucapiunii asupra constructiei.

Instanta de apel în mod gresit a respins cererea reconventionala cu motivarea ca autorul pârâtului nu a exercitat o posesie asupra terenului  si privitor la constructie se prezuma ca este facuta de proprietarul terenului pe cheltuiala sa pâna la proba contrara.

Martorii audiati în cauza la cererea recurentului au facut dovada ca autorul acestuia a exercitat asupra imobilului în litigiu o posesie continua, publica si sunt nume de proprietar, care a fost continuata de catre acesta.

Facând dovada ca sunt îndeplinite conditiile prevazute de art. 1890 Cod civil a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului si mentinerii hotarârii pronuntate de instanta de fond.

Analizând decizia recurata în baza motivelor de recurs invocate, curtea constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele:

În sistemul Codului nostru civil, uzucapiunea este un mod originar de dobândire a proprietatii unui bun imobil, ca efect al exercitarii posesiunii utile asupra acestui bun un interval de timp determinat de lege.

Pentru dobândirea dreptului de proprietate imobiliara prin uzucapiunea de 30 de ani, astfel cum este reglementata de art. 1890 Cod civil, este necesar sa fie îndeplinite, cumulativ, doua conditii: posesia propriu-zisa sa fie utila, adica neviciata si sa fie exercitata neîntrerupt timp de 30 de ani, indiferent daca posesorul este de buna credinta sau de rea credinta.

În acest sens, prin art. 1864 din Codul civil se prevede ca „orice prescriptie este fondata pe faptul posesiunii”, posesiunea fiind „detinerea unul lucru sau folosirea de un drept exercitata … de noi însine sau de altul în numele nostru”.

Prin urmare, posesiunea juridica, adica aceea aparata de lege ca manifestare exterioara a unu drept consta atât în exercitarea în fapt asupra unor acte asupra bunului, cât si în posibilitatea de a exercita acele acte ca manifestare a pretentiunii existentei unui drept asupra bunului respectiv, fie sub forma dreptului de proprietate în întregul sau, fie sub forma unui atribut al acestuia.

Exercitarea în fapt a unor acte asupra bunului, adica simpla detentiune, poate avea loc în numele autorului însusi sau în numele altuia, în acest caz beneficiile posesiunii juridice apartinând celui a carui pretentiune se manifesta prin intermediul detentorului de fapt.

În conformitate cu art. 1847 cod civil „ca sa se poata prescrie, se cere o posesiune continua, neîntrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar”.

În cauza dedusa judecatii, recurentul pârât a solicitat în contradictoriu cu reclamantul si intervenientul sa se constate ca a dobândit un drept de proprietate, ca efect al uzucapiunii, asupra imobilului situat în Hârsova, str. T., nr. 15, judetul Constanta, compus din garaj si teren aferent în suprafata de 121,44 m.p.

Din probele administrate în cauza existente la dosar rezulta ca autorul recurentului si dupa aceea el, nu au exercitat o posesie continua, publica si sub nume de proprietar asupra imobilului în litigiu.

Autorul sau si dupa aceea recurentul, au folosit garajul în baza contractului de închiriere nr. 24/1973 încheiat cu Primaria Hârsova, contract care este în vigoare si astazi, fapt ce rezulta din petitia înregistrata sub nr. 1222/2001 la Prefectura Judetului Constanta, înaintata de catre recurent.

Chiar în cuprinsul petitiei înaintate catre Prefectura Judetului Constanta, recurentul recunoaste existenta acestui contract de închiriere, care este în derulare si în prezent.

Prin H.C.L. Hârsova nr. 33/2001 imobilul în litigiu a fost trecut în proprietatea privata a orasului Hârsova, motivat de faptul ca acesta este detinut de catre petitionar în baza unui contract de închiriere.

În concluzie, recurentul exercitând posesia în numele altuia, respectiv al proprietarului (orasul Hârsova) în calitate de detentor precar, nu poate beneficia de prevederile Codului civil privind uzucapiunea, oricât ar dura posesia sa.

În aceasta situatie, decizia recurata este legala si temeinica, motiv pentru care urmeaza a respinge ca nefondat recursul declarat de catre recurentul I.E.D.

Decizia civila nr. 36/C/11.02.2008

Domenii speta

Spete similare