Simulaţie. Condiţii.

Simulaţie. Condiţii.

C. civ. – art. 1175, art. 948

Pentru a fi reţinută incidenţa dispoziţiilor art. 1175 C. civ. este necesar ca nu numai actul aparent, ci şi cel secret să îndeplinească toate condiţiile de valabilitate cerute pentru actul juridic.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, decizia civilă  nr. 461  din 10 mai 2007

Prin decizia civilă nr. 10/A/23.01.2007 pronunţată de Tribunalul Arad în dosarul nr. 7625/55/2006 a fost respins apelul declarat de reclamanta P.D. împotriva sentinţei civile nr. 4301/19.09.2006 pronunţată de Judecătoria Arad în dosarul nr. 7625/2006 în contradictoriu cu pârâţii K.I., P.S. şi P.P.

Pentru a dispune astfel, tribunalul a avut în vedere că prima instanţă a făcut corecta aplicare a dispoziţiilor legale la starea de fapt reţinută, după cum urmează:

Reclamanta a solicitat a se constata simulaţia prin interpunere de persoane în ceea ce priveşte contractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârâta K.I. şi S.C. „R.” S.A. Arad, adevăratul proprietar al imobilului cumpărat fiind reclamanta şi nu pârâta; a mai solicitat radierea pârâtei din CF Arad şi înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei; în fine, a solicitat ca, pe cale de consecinţă, să se dispună desfiinţarea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, respectiv „Act de constituire a dreptului de uzufruct viager” încheiat cu privire la imobil între pârâta K.I. şi pârâţii P.S. şi P.P.

În motivare a invocat faptul că nu pârâta ci ea însăşi a achitat contravaloarea imobilului, înţelegerea celor două părţi (rude prin alianţă) fiind ca reclamanta să dobândească imobilul cumpărat în baza Legii nr. 112/1995; în aceste condiţii a apreciat reclamanta, se impune anularea actelor subsecvente încheiate între cei trei pârâţi cu privire la imobil.

Din probele administrate instanţa a reţinut că pârâta K.I. a cumpărat apartamentul în litigiu la 06.05.1999 în temeiul Legii nr. 112/1995, dând la 02.09.1999 o declaraţie notarială potrivit cu care avansul şi ratele sunt achitate de reclamantă, la aceeaşi dată instituind-o pe reclamantă ca legatară universală.

La 18.12.1999 pârâta K.I. promite pârâţilor P. vânzarea şi le constituie un uzufruct viager asupra imobilului.

Potrivit dispoziţiilor art. 1175 C. civ. actul secret este inopozabil faţă de terţii de bună credinţă, pârâţii promitenţi cumpărători având această situaţie faţă de dispoziţiile art. 1899 C. civ.

Pe de altă parte, pentru ca actul secret să producă efecte este necesar ca el însuşi să fie valabil. Or, cum reclamanta nu era chiriaş titular al contractului de închiriere al apartamentului în sensul art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 ea nu putea dobândi dreptul de proprietate asupra apartamentului în baza actului secret, o eventuală plată a preţului conferindu-i un drept de creanţă ce poate fi opus pârâtei K.I.

Respingând apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei, tribunalul a avut în vedere, în esenţă, aceleaşi considerente.

Împotriva deciziei a declarat recurs în termen reclamanta care a criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul admiterii acţiunii.

În motivare a arătat că, referitor la reţinerea de către prima instanţă a inopozabilităţii actului secret faţă de terţi, a formulat pe larg critici în motivele de apel la care face trimitere.

A mai invocat greşita reţinere de către instanţe a faptului că reclamanta nu putea cumpăra apartamentul în baza Legii nr. 112/1995 câtă vreme îl ocupa în baza unui contract de închiriere valabil încheiat, legea neimpunând condiţii suplimentare pentru cumpărarea imobilului.

Potrivit dispoziţiilor art. 303 alin. 1 C. pr. civ., recursul se va motiva prin însăşi cererea de recurs sau înlăuntrul termenului de recurs, iar, potrivit dispoziţiilor art. 3021 alin. 1 lit. c C. pr. civ., cererea de recurs va cuprinde, sub sancţiunea nulităţii, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul, motivele fiind cele enumerare de art. 304 C. pr. civ.

Pe calea prezentului recurs reclamanta a făcut trimitere generică la motivele apelului declarat împotriva hotărârii primei instanţe, fără a indica şi dezvolta care dintre prevederile art. 304 C. pr. civ. ar fi incidente şi modalitatea concretă în care aceste prevederi ar fi relevante.

În consecinţă, referirile recurentei la opozabilitatea faţă de terţi a actului simulat nu se constituie în vreunul dintre motivele de casare sau modificare a deciziei limitativ prevăzute de art. 304 C. pr. civ.

În ceea ce priveşte celelalte critici ale recurentei, instanţa a constatat că:

Legea 112/1995 recunoaşte chiriaşilor titulari de contract aptitudinea de a cumpăra apartamentul ce nu se restituie în natură foştilor proprietari.

Este adevărat că pârâta K.I. a încheiat cu reclamanta un contract de închiriere ce a fost înregistrat la Administraţia Financiară Arad.

Cum în mod corect a reţinut, însă, instanţa de apel acest contract nu conferă reclamantei dreptul de a cumpăra apartamentul în baza Legii nr. 112/1995.

Astfel, s-a constatat că sus-menţionatul contract se referă la închirierea apartamentului nr. 3, or obiectul prezentului litigiu e constituit de apartamentul nr. 2; chiar dacă indicarea apartamentului cu nr. 3 în cuprinsul contractului ar putea fi rezultatul unei erori materiale, s-a reţinut în continuare că pârâta a închiriat apartamentul în calitate de proprietar; or, la acea dată, pârâta avea calitatea de chiriaş, contractul de vânzare-cumpărare încheindu-l cu S.C. „R.” S.A. la 06.05.1999.

Chiar dacă s-ar putea invoca faptul că părţile au completat un formular tipizat pe care nu au mai făcut corecturile necesare, această situaţie nu este, nici ea, de natură a conduce la reţinerea ca întemeiată a cererii reclamantei.

Astfel, la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 era în vigoare Legea nr. 5/1973.

Potrivit dispoziţiilor art. 5 din lege, titularul contractului de închiriere este locatarul principal, iar, potrivit dispoziţiilor art. 15 locuinţele din fondul locativ de stat se atribuie în folosinţa titularului contractului de închiriere şi membrilor familiei sale constituită din soţ/soţie, copii precum şi părinţii soţilor, întreţinuţi de aceştia.

Din conţinutul acestor dispoziţii rezultă că proprietarul, în virtutea dispoziţiilor art. 480 C. civ. este cel care stabileşte ce persoane au calitatea de chiriaş şi pe cea de titular al contractului de închiriere.

În cauza de faţă, calitatea de titular al contractului de închiriere a fost conferită pârâtei K.I.; pe de altă parte, reclamanta nu a semnat vreun contract de închiriere cu proprietarul imobilului (Statul Român) şi nici nu a invocat calitatea de membru al familiei pârâtei în sensul art. 15 alin. 2 din Legea nr. 5/1973; în fine, încheierea contractului de închiriere cu pârâta-chiriaş al apartamentului nu-i poate conferi reclamantei decât calitatea de subchiriaş şi nu pe cea de  chiriaş, astfel că aceasta nu poate invoca în favoarea sa dispoziţiile art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 nefiind titular de contract în sensul legii.

În consecinţă, cum în mod corect au reţinut instanţele, reclamanta nu putea încheia ea însăşi contract valabil de vânzare-cumpărare cu privire la apartament, astfel că dispoziţiile art. 1175 C. civ. nu sunt incidente în cauză.

Pentru aceste considerente, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. 1 C. pr. civ. raportat la art. 304 C. pr. civ., instanţa  a respins recursul declarat de reclamantă.

Domenii speta

Spete similare