Procedura civila. Proces echitabil in sensul art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului. Principiul egalitatii armelor în procesul civil. Efectuarea de îmbunatatiri in timpul casatoriei la imobilul proprietate a unuia dintre soti. Efecte. Dr...

Conform jurisprudentei organelor de la Strasbourg principiul egalitatii armelor în procesul civil cere ca „fiecare parte la un astfel de proces sa beneficieze de o posibilitate rezonabila de a-si expune cauza în fata instantei în conditii care sa nu o dezavantajeze în mod semnificativ vis-a-vis de partea adversa (cauza Nielsen, Comisia CEDO, dec. din 6 martie 1982, plângerea nr. 8231/1978).

Limitarea numarului martorilor audiati la un numar de 2 pentru fiecare parte nu poate fi asimilata unei încalcari a dreptului reclamantilor la aparare, în virtutea rolului activ, instanta putând aprecia asupra oportunitatii suplimentarii acestei probe. Se retine ca prin încheierea din 24.03.2008 instanta de fond a respins motivat cererea reclamantilor de suplimentare a probei testimoniale cu înca 2 martori, proba prin care se tindea la dovedirea lucrarilor de îmbunatatire aduse de reclamanta si sotul sau la imobilul în litigiu, instanta apreciind ca proba nu mai este utila în conditiile în care fusese deja audiat martorul S.I. care a efectuat personal lucrarile de reparatie.

Participarea reclamantei E.I. la efectuarea unor îmbunatatiri sau reparatii la imobilul proprietatea sotului sau – îmbunatatiri care nu avut ca efect schimbarea structurii imobilului si extinderea lui cu constructii noi ce vor depasi 50% din vechea constructie - nu duce la schimbarea naturii juridice a acestui imobil, transformându-l din bun propriu în bun comun.

Numai în situatia lucrarilor ce au ca finalitate o transformare esentiala a bunului putem vorbi de o transformare si a naturii juridice a acestuia.

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 7597/212/2006 reclamantii E.D. si E.I. au chemat în judecata pe pârâtul P.M. solicitând instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta sa constate ca reclamanta are o cota de contributie la realizarea de extinderi, îmbunatatiri si reparatii aduse imobilului situat în municipiul Constanta, strada G. nr. 22, jud. Constanta, proprietatea reclamantului E.D., ceea ce confera un drept de proprietate asupra imobilului mentionat si un drept de superficie pe teren; sa constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare cumparare cu clauza de habitatie viagera autentificat sub nr. 454/24.02.2005 încheiat cu pârâtul; sa dispuna repunerea partilor în situatia anterioara în sensul dobândirii de catre reclamanti  a dreptului de proprietate asupra imobilului, fara restituirea  vreunei sume de bani din pretul fictiv inserat în act; sa dispuna evacuarea neconditionata a pârâtului din imobil; sa oblige pârâtul la plata cheltuielilor de judecata.

În sustinerea cererii s-a aratat ca reclamantii au efectuat lucrari la imobilul  vechi preluat de reclamant în urma partajului efectuat cu prima sotie, lucrari care au transformat imobilul  intr-o locuinta noua si au constat în construirea unei camere de baie si o chiuveta cu apa curenta în curte, pe un perete placat cu faianta, au schimbat doua usi la intrarea în casa si hol, au introdus instalatii de gaze, centrala termica pe gaze, instalatie de calorifere în trei camere si pe hol, au construit un garaj din caramida si BCA, tencuit interior si exterior, au construit gard în curte, au reparat acoperisul, au separat instalatia electrica de cea din restul imobilului care a revenit fostei sotii, au refacut partial tencuielile afectate de lucrari, zugraveli complete.

 S-a precizat ca aceste lucrari de extinderi si îmbunatatiri au fost de natura sa transforme partial imobilul si sa creeze un grad de confort superior, astfel ca E.I. a dobândit un drept de coproprietate pe imobil si drept de superficie pe teren, în cote care, data fiind existenta casatoriei, nu trebuie determinate. La realizarea acestor lucrari au utilizat suma de 30.000.000 lei, bun propriu al reclamantei E.I., suma de 60.000.000 lei pretul autoturismului bun comun realizat cu cote egale de contributie, precum si veniturile din închirieri sezoniere, de cel putin 40.000.000 lei pe fiecare vara.

Au aratat reclamantii ca în vara anului 2004 o furtuna puternica a distrus acoperisul casei si, întrucât nu aveau bani pentru o astfel de reparatie, a aparut nepotul lui E.D., pârâtul din actiune, care s-a oferit sa avanseze suma necesara reparatiilor, cu conditia sa-i vânda imobilul la pretul de 2.000.000.000 lei, stabilit ca o favoare pentru ei în februarie 2005. El urma sa achite jumatate de pret si pentru restul sa încheie act de vânzare cu clauza de habitatie viagera si întretinere completa, pâna la sfârsitul vietii. Profitând de starea de sanatate precara a lui E.D. - afectat psihic si surd - l-a dus la medicul legist pentru a obtine un act care sa-i ateste starea de sanatate psihica, act afectat de majore neregularitati si facut, evident pentru a contracara actiuni viitoare ale reclamantilor.

S-a mai precizat ca în locul actului complex, pârâtul a sustinut ca în prima faza trebuie sa încheie un act de vânzare cumparare cu clauza de habitatie viagera,  cu pretul care - sustinea el - trebuie neaparat introdus în act numai pentru plata taxelor notariale minime - de 1.295.000.000 lei, cu clauza de habitatie viagera pentru reclamanti  pe tot imobilul, pe durata vietii acestora.

Acest act trebuia înlocuit la data la care ar fi putut plati jumatate din pretul imobilului stabilit si un contract de împrumut, prin care pârâtul se obliga sa predea in rate suma de 350.000.000 lei necesara pentru refacerea acoperisului, pentru ca, in situatia in care nu ar fi putut completa pretul imobilului, sa poata recupera suma astfel avansata. Dupa ce pârâtul ar fi obtinut suma necesara platii a jumatate din imobil, trebuia ca actul initial sa fie completat cu clauza de întretinere viagera pentru reclamanti.

Reclamantii au mai sustinut ca au primit în rate, din suma mentionata in contractul de împrumut, numai 290.000.000 lei, (ramânând si astazi o restanta de 60.000.000 lei) utilizati la repararea acoperisului, cu mesteri adusi tot de pârât si la preturi contractate tot de acesta, sub pretext ca se ocupa de reclamanti; tot din aceasta suma, plus economiile reclamantilor, au mai efectuat urmatoarele lucrari, cerute de pârât sub pretextul modernizarii imobilului: montat trei geamuri mari si unul mic tip termopan, închis partial o veranda cu geamuri tip termopan, înlaturat un zid interior al dependintelor si transformat doua camari mai mici in baie complet utilata (separata de cea din curte), marit tot prin înlaturarea unui zid interior si înaltat zidurile bucatariei, dotari cu instalatie de apa, gaze, cu gresie si faianta, montat gresie in hol, parchet laminat in trei camere.

S-a mai aratat ca, separat de contractul de împrumut, exista doua chitante de plata in rate a sumei, insa prima chitanta a fost întocmita la o alta data decât cea mentionata in ea, respectiv in luna februarie 2005, intr-un singur exemplar si înlocuita cu alta, deoarece pârâtul a sustinut ca trebuie sa fie concordanta intre ea si actul autentic de împrumut, iar semnatarii sunt rudele sale.

Au mai mentionat reclamantii ca pârâtul nici nu avea de unde achita mai mult, pentru ca - asa cum au aflat ulterior chiar de la el - singura lui avere era o garsoniera vânduta cu suma de 200.000.000 lei. Nesocotind chiar clauzele contractuale din actul fictiv, pârâtul a ocupat imobilul, desi numai reclamantii aveau dreptul sa locuiasca acolo, iar E.I., prin violenta, a fost determinata sa paraseasca locuinta la 9 iunie 2006.

S-a apreciat ca, în conditiile aratate, actul este lovit de nulitate, astfel:

- urmare nesocotirii drepturilor proprii ale reclamantei E.I., asupra imobilului, aceasta nu si-a dat consimtamântul la vânzare in calitate de coproprietar si a fost indusa in eroare cu promisiunea unui contract viitor de întretinere completa, separat de plata a jumatate din pretul real al imobilului - niciodata efectuata, precum si cu dreptul de habitatie, singurul inclus in act dar nerespectat in ce o priveste pe aceasta, prin alungarea din imobil, dar si prin cauza imorala si ilicita a actului, menita a-i spolia;

- în ceea ce îl priveste pe E.D., prin vicierea consimtamântului urmare afectarii partiale a discernamântului, a dolului, prin pretul fictiv niciodata achitat, promisiunea unui contract viitor de întretinere completa, separat de plata a jumatate din pretul real al imobilului - niciodata efectuata, prin cauza imorala si ilicita a actului, menita a-i spolia, prin indicarea unui pret subdimensionat al imobilului, care sa dea impresia ca este corespunzator valorii sale reale de circulatie.

In drept, s-au invocat disp. art. 948, 953, 960, 966, 1294, 1303, 1361 si urm. Cod civil, art. 30, 31 din Codul familiei.

Pârâtul a formulat întâmpinare, solicitând respingerea cererii.

Prin sentinta civila nr.6593/14.04.2008 a fost respinsa actiunea reclamantilor ca nefondata.

Apelul declarat de reclamanti împotriva acestei sentinte a fost respins ca nefondat prin deciziei civil nr. 231/02.04.2009 pronuntata de Tribunalul Constanta.

Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut, în esenta, ca prima instanta a respectat dreptul la aparare al ambelor parti si a dat eficienta principiului egalitatii armelor în procesul civil, ambele parti având posibilitatea sa administreze probe cu înscrisuri, martori, interogatorii. Respingerea unora din întrebarile adresate de reclamanti martorilor pârâtului si a probei cu înscrisuri în dovedirea solvabilitatii financiare a pârâtului, ca nefiind pertinente cauzei nu sunt de natura sa afecteze legalitatea sentintei.

S-a mai retinut ca, îmbunatatirile aduse de reclamanta E.I. la imobilul dobândit de reclamantul E.D. anterior casatoriei cu reclamanta nu îi confera acesteia din urma un drept de coproprietate asupra locuintei, situatie în care nu se poate retine ca, actul de vânzare-cumparare cu clauza de habitatie încheiat  de sotul sau cu pârâtul P.M. este lovit de nulitate pentru lipsa consimtamântului reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumparare.

Referitor la consimtamântul exprimat de reclamantul E.D. la încheierea contractului de vânzare-cumparare s-a retinut ca acesta nu a fost afectat de vicii discernamântul sau la momentul perfectarii contractului fiind pastrat în totalitate conform expertizei medico-legale depuse la dosarul notarial, anterior încheierii actului a carei nulitate solicita.

Instanta de apel a apreciat ca nefondata cererea de evacuare a intimatului pârât din imobil retinând ca, acesta în calitate de proprietar al bunului este îndreptatit sa foloseasca locuinta în propriul sau interes.

Împotriva acestei decizii în termen legal au declarat recurs reclamantii E.D. si E.I. care au criticat-o pentru nelegalitate, conform art. 304 pct. 8 si 9 Cod proc.civila sub urmatoarele aspecte:

1. Procedura desfasurata în fata primei instante nu a fost echitabila întrucât instanta a refuzat sa puna întrebari esentiale martorilor audiati la propunerea  reclamantilor, iar la ultimul termen de judecata, desi s-a solicitat amânarea cauzei pentru lipsa de aparare a reclamantilor, instanta a înteles sa acorde cuvântul pe fond si sa dispuna numai amânarea pronuntarii solutiei, încalcând astfel dreptul reclamantilor la aparare.

2. Instantele de fond si de apel nu au analizat corect cererea reclamantei E.I. de a se constata ca prin masivele lucrari efectuate la imobilul dobândit de sotul ei, anterior casatoriei, bunul s-a transformat într-un imobil nou, reclamanta devenind coproprietara acestuia. Lipsa consimtamântului sau la vânzarea bunului aflat în coproprietate cu sotul sau E.D. se impunea a fi sanctionata prin anularea contractului de vânzare-cumparare.

3. Consimtamântul reclamantului E.D. a fost viciat la încheierea contractului de vânzare-cumparare, iar pârâtul a utilizat manopere dolosive pentru a-l determina pe reclamant sa îi vânda locuinta si terenul aferent, scopul fiind acela de a-l spolia pe reclamant, de averea sa, prin fixarea unui pret subdimensionat, care niciodata nu a fost platit.

4. În mod gresit s-a respins cererea de evacuare a pârâtului din imobil, în conditiile în care prin contractul de vânzare-cumparare s-a recunoscut acestora dreptul de a locui în întregul imobil pe toata perioada vietii.

5. Pârâtul nu a achitat niciodata pretul locuintei întrucât nu dispune de mijloacele materiale necesare, si pentru a ascunde acest fapt a continuat manoperele dolosive, încercând sa întocmeasca la un notar un alt act de vânzare-cumparare, pe care reclamantii nu l-au acceptat, si în care se modificau clauzele esentiale cu privire la pretentii, si cu privire la dreptul de habitatie care era restrâns la o parte din locuinta.

Ambele parti au depus la dosar concluzii scrise.

În temeiul art. 305 C.pr.civ. în recurs s-a completat proba cu înscrisuri.

Analizând legalitatea hotarârii recurate în raport de criticile reclamantilor se constata urmatoarele:

1. Critica ce vizeaza nerespectarea dreptului de aparare al reclamantilor în fata primei instante si caracterul inechitabil al procedurii ca urmare a nerespectarii principiului egalitatii armelor în procesul civil se retine a fi vadit nefondata si urmeaza a fi respinsa.

Conform jurisprudentei organelor de la Strasbourg principiul egalitatii armelor în procesul civil cere ca „fiecare parte la un astfel de proces sa beneficieze de o posibilitate rezonabila de a-si expune cauza în fata instantei în conditii care sa nu o dezavantajeze în mod semnificativ vis-a-vis de partea adversa (cauza Nielsen, Comisia CEDO, dec. din 6 martie 1982, plângerea nr. 8231/1978).

Acest principiu cere ca o parte participanta la proces sa aiba posibilitatea sa se familiarizeze cu probele de la dosarul cauzei, si de asemenea sa aiba posibilitatea sa îsi exprime punctul de vedere cu privire la existenta, continutul si autenticitatea acestor probe, la nevoie în scris (CEDO, Kremor si altii contra Republica Ceha, hotarârea din 3 martie 2000).

De asemenea, în lumina acestui principiu instanta are obligatia de a da posibilitatea partilor de a combate argumentele invocate de partea adversa si de a acorda ambelor parti un drept comparabil de acces la dosar.

Din analiza lucrarilor dosarului de fond, Curtea retine ca procedura desfasurata în fata acestei instante a avut un caracter echitabil, corespunzator tuturor acestor exigente impuse de art. 6 din CEDO.

Astfel se retine ca reclamantii au avut posibilitatea si au administrat, asemenea pârâtului, proba cu înscrisuri, cu martori si interogatorii. Limitarea numarului martorilor audiati la un numar de 2 pentru fiecare parte nu poate fi asimilata unei încalcari a dreptului reclamantilor la aparare, în virtutea rolului activ, instanta putând aprecia asupra oportunitatii suplimentarii acestei probe. Se retine ca prin încheierea din 24.03.2008 instanta de fond a respins motivat cererea reclamantilor de suplimentare a probei testimoniale cu înca 2 martori, proba prin care se tindea la dovedirea lucrarilor de îmbunatatire aduse de reclamanta si sotul sau la imobilul în litigiu, - instanta apreciind ca proba nu mai este utila în conditiile în care fusese deja audiat martorul S.I. care a efectuat personal lucrarile de reparatie.

De asemenea, respingerea unor întrebari adresate de reclamanti martorilor cu privire la starea de solvabilitate a pârâtului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare nu poate avea semnificatia unei încalcari a dreptului la aparare al reclamantilor, cât timp instanta nu a fost investita cu o actiune în rezolutiunea contractului pentru neplata pretului, iar acest aspect nu avea relevanta în raport de cauzele de nulitate a contractului de vânzare cumparare invocate de reclamanti.

Referitor la sustinerea reclamantilor conform careia instanta de fond nu le-a acordat un termen pentru aparare, desi aveau avocat angajat, se retine ca aceasta este nefondata.

Conform dispozitiilor art. 156 C.pr.civ., instanta de judecata va da un termen pentru lipsa aparare temeinic motivata, iar când refuza amânarea judecatii  pentru acest motiv, va amâna, la cererea partii, pronuntarea în vederea depunerii de concluzii scrise.

În speta, se retine ca reclamantii au fost asistati pe tot parcursul derularii procesului în fata primei instante, inclusiv la momentul administrarii probelor, iar la termenul de judecata din 24.03.2008, desi toate probele încuviintate de instanta fusesera administrate, aparatorul reclamantilor a solicitat acordarea unui nou termen de judecata pentru a completa proba cu înscrisuri în combaterea declaratiilor martorilor pârâtului audiati al acel termen.

Instanta a încuviintat aceasta cerere de amânare, si fata de vechimea dosarului a acordat termen de o saptamâna, la 31.03.2008. Se retine ca înscrisurile au fost depuse la dosar si comunicate în termen util parti adverse la data de 25.03.2008, situatie în care cererea de acordare a unui nou termen pentru aparare, formulata de reclamanti la data de 31.03.2008 a fost apreciata de instanta ca nejustificata.

Conform art. 156 C.pr.civ. s-a amânat pronuntarea timp de 7 zile pentru a da posibilitate reclamantilor sa îsi exprime  în scris concluziile.

În raport de aceste considerente se retine ca procedura desfasurata în fata primei instante a avut un caracter echitabil, criticile recurentilor fiind nefondate.

2. Instanta de apel a retinut în mod judicios faptul ca reclamanta E.I. nu a avut calitatea de coproprietar al imobilului litigios, situatie în care lipsa consimtamântului sau la încheierea contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 454/24.02.2005 nu determina nulitatea actului juridic.

Conform dispozitiilor art. 30 alin. (1) C.fam., bunurile dobândite în timpul casatoriei sunt bunuri comune, per a contrario, bunurile dobândite înainte de casatorie constituie bunuri proprii ale fiecarui sot.

În speta este de necontestat faptul ca imobilul în litigiu a fost dobândit de reclamantul E.D. anterior casatoriei cu reclamanta E.I., prin contractul de vânzare-cumparare nr. 5648/1965, iar prin sentinta civila nr. 3617/15.06.1988 a Judecatoriei Constanta, în urma divortului reclamantului s-a dispus partajul bunului cu prima sotie, si i s-a atribuit în deplina proprietate imobilul ce a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 454/24.02.2005 compus din cota de 1/2 din 312 m.p. teren si corpurile de constructie – casa de locuit, garaj si anexa.

Participarea reclamantei E.I. la efectuarea unor îmbunatatiri sau reparatii la imobilul proprietatea sotului sau – îmbunatatiri care nu avut ca efect schimbarea structurii imobilului si extinderea lui cu constructii noi ce vor depasi 50% din vechea constructie - nu duce la schimbarea naturii juridice a acestui imobil, transformându-l din bun propriu în bun comun.

Numai în situatia lucrarilor ce au ca finalitate o transformare esentiala a bunului putem vorbi de o transformare si a naturii juridice a acestuia.

Ori, în speta, în mod judicios au retinut instantele de fond si de apel, nu ne aflam într-o  asemenea situatie, lucrarile de îmbunatatire si de reparatii descrise în expunerea de motive a cererii de chemare în judecata – schimbat usi la intrare în casa si hol, montat solar pentru încalzirea apei în baie, introdus instalatie de gaze si centrala termica pe gaze, reparat instalatie electrica si construit gard, construit WC în curte – nu au fost de natura sa atraga transformarea esentiala a constructiei, ci numai sporirea valorii acesteia, chiar reclamantii aratând ca rezultatul îmbunatatirilor aduse a fost crearea unui grad sporit de confort. De altfel o parte din aceste lucrari au fost efectuate de numitul A.C., în schimbul permisiunii de a folosi garajul situat în curtea imobilului litigios.

Prin urmare, Curtea retine ca numai sporul de valoare adus imobilului, prin îmbunatatiri si reparatii constituie bunul comun al recurentilor, neputându-se retine ca imobilul înstrainat a devenit proprietatea comuna a sotilor reclamanti.

În conditiile în care recurenta reclamanta nu are calitate de coproprietar al imobilului vândut pârâtului P.M., se retine ca la perfectarea contractului de vânzare-cumparare nu era necesar si consimtamântului sau, contractul nefiind lovit de nulitate pentru lipsa consimtamântul recurentei reclamante, cum eronat se sustine.

3. În referire la reclamantul E.D., Curtea retine ca niciuna din cauzele de nulitate a actului de vânzare-cumparare nr. 454/24.02.2005 vicierea consimtamântului reclamantului prin afectarea partiala a discernamântului si prin dol, pretul fictiv, cauza imorala si ilicita a actului, data de indicarea unui pret care nu corespunde valorii reale a imobilului, nu au fost dovedite în cauza.

Consimtamântul constituie o conditie esentiala, de fond si generala a actului juridic civil care consta în hotarârea de a încheia un act juridic civil, manifestata în exterior. Pentru a fi valabil consimtamântul trebuie sa provina de la o persoana cu discernamânt.

Aceasta conditie decurge din caracterul constient al actului juridic civil; subiectul de drept civil – în speta vânzatorul – trebuie sa aiba puterea de a aprecia, de a discerne efectele juridice care se produc în baza manifestarii sale de vointa.

În speta se retine ca existenta consimtamântului nealterat de lipsa discernamântului este dovedita cu expertiza medico-legala psihiatrica întocmita la data de 24.02.2005 anterior încheierii contratului de vânzare-cumparare, din care rezulta ca vânzatorul E.D. are discernamântul pastrat pentru încheierea de acte civile si nu prezinta tulburari psihice.

Expertiza a fost întocmita de o comisie formata din 3 medici (medic primar legist, medic primar psihiatru si medic specialist psihiatru) si nu a fost contestata de vreuna dintre parti.

Referitor la critica ce vizeaza nulitatea contractului de vânzare-cumparare ca urmare a afectarii consimtamântului de viciul dolului, instanta de apel a retinut ca în cauza nu au fost administrate probe concludente conform art. 960 alin. (2) C.civil cu privire la mijloacele viclene folosite de pârât pentru a-l determina pe reclamant sa încheie contract de vânzare-cumparare.

Desi, reclamantii au sustinut ca au fost indusi în eroare de catre pârât, si au încheiat contractul de vânzare-cumparare în urma unor manopere dolosive nu au indicat niciodata în ce au constat aceste fapte dolosive, din probatoriul administrat rezultând cu certitudine vointa reclamantului de a înstraina nepotului  sau  locuinta ce fusese afectata în urma unor fenomene meteorologice de o intensitate deosebita.

De altfel, împrejurarea conform careia vointa recurentului reclamant a fost aceea de a înstraina imobilul pârâtului P. rezulta si din interogatoriul dispus în apel la propunerea reclamantului.

Reclamantul confirma faptul ca la momentul perfectarii contractului de vânzare-cumparare nr.454/24.02.2005, partile au convenit înstrainarea în aceasta modalitate – pretul si conventia de habitatie viagera, - urmând ca la momentul la care s-ar fi putut plati 1/2 din pret, actul sa fie înlocuit cu un altul, care sa consemneze vointa partilor si „pe care sa nu-l poata ataca copii lui E.D. din prima lui casatorie”. Prin urmare partile au convenit în cunostinta de cauza cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumparare cu clauza de habitatie, scopul fiind acela de a nu permite copiilor lui E.D. din prima casatorie sa conteste vânzarea în cazul decesului autorului lor.

Înscrisul nou depus în recurs – proiectul de contract întocmit în anul 2006, - nu reprezinta o dovada a manoperelor dolosive folosite de pârât la încheierea contractului de vânzare-cumparare din data de 24.02.2005, - conventia nu este anterioara sau concomitenta cu actul a carui nulitate s-a solicitat, - ci exprima vointa partilor într-un moment ulterior perfectarii contractului de vânzare-cumparare, reclamantii E.D. si E.I. actionând în calitate de beneficiari ai unei clauze de habitatie viagera asupra imobilului, iar nu în calitate de proprietari.

4. Împrejurarea ca pârâtul nu a achitat integral pretul imobilului sau ca acesta nu dispune de venituri suficiente pentru plata pretului la momentul perfectarii actului de vânzare-cumparare nu sunt de natura sa afecteze valabilitatea actului juridic în raport de dispozitiile art. 948 C.civil, ci constituie un element ce poate fi valorificat eventual într-o actiune în rezolutiunea contractului de vânzare-cumparare pentru neplata pretului, cerere ce nu a facut obiectul dezbaterii în prezenta cauza.

Neplata pretului nu poate fi echivalenta cu caracterul fictiv al pretului, asa cum retine  instanta de apel.

Pretul este sincer si serios atunci când partile l-au stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut si platit în realitate. Pretul este fictiv când din intentia partilor – exprimata în actul secret – rezulta ca nu este datorat. În cauza se retine ca partile au stabilit un pret de 1 295 000 000 lei vechi, din care reclamantii confirma primirea unei parti – 350 mil. lei vechi; suma ce ulterior a fost împrumutata noului proprietar pentru efectuarea lucrarilor de reparare a cladirii, conform contractului de împrumut autentificat sub nr. 455/24.02.2005 încheiat de B.N.P. J.B. Prin urmare, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare partile au convenit asupra unui pret al vânzarii si nu au încheiat nici un act secret în care sa consemneze ca pretul nu este datorat. Sanctiunea neplatii pretului din contract este rezolutiunea contractului pentru neexecutare culpabila a obligatiilor contractului, iar nu nulitatea actului.

Referitor la caracterul derizoriu al pretului, instanta de apel a retinut în mod judicios ca nu poate fi retinut în cauza  fata de situatia reala a acestui imobil – casa se afla într-o stare de degradare, ca urmare a afectarii acoperisului în urma unei furtuni, cumparatorul asumându-si obligatia de a o face locuibila pentru reclamanti; vânzatorii reclamanti si-au rezervat un drept de habitatie viagera pe întregul imobil, terenul aferent locuintei se afla în indiviziune, si nu în ultimul rând, nu trebuie neglijata relatia de rudenie dintre parti.

În raport de aceste elemente se retine ca între pretul stabilit prin contract de 1 295 000 000 lei vechi si suma de 2 mild. lei vechi, cât pretind recurentii ca valora imobilul la data încheierii contractului de vânzare-cumparare, nu exista o disproportie vadita care sa afecteze însasi valabilitatea  contractului de vânzare-cumparare.

De altfel în practica judiciara s-a retinut ca actul de vânzare-cumparare este , în principiu, valabil, chiar daca pretul este mult inferior sau superior valorii reale a lucrului vândut, întrucât partile sunt libere sa determine pretul sub (peste) valoarea lucrului, iar echivalenta este relativa, fiind raportata nu numai la valoarea bunului vândut, dar si la subiectivismul partilor (T.S., dec. nr. 1640/1977, în Repertoriu de practica judiciara 1975-1980, pag.86; dec. nr. 1831/1989 în RRD nr. 3/1990, pag.64).

5. Curtea retine a fi fondata critica recurentilor reclamanti ce vizeaza modalitatea de solutionare a cererii de evacuare a pârâtului P.M. din imobilul litigios.

Din analiza contractului autentificat sub nr. 454/24.02.2005 de BNP J.B., Curtea retine ca acesta este un act juridic complex ce include atât o conventie de vânzare-cumparare, cât si o conventie de constituire a unui drept de habitatie în imobilul înstrainat.

Prin conventia de habitatie viagera, partile au convenit ca vânzatorul D.E. si sotia sa, E.G.I. sa beneficieze de un drept de habitatie viagera în întregul imobil înstrainat cumparatorului pârât, fara plata vreunei chirii.

Dreptul de habitatie este un drept real imobiliar ce are ca obiect o casa de locuit si permite titularului (sau titularilor sai) sa posede, sa foloseasca locuinta respectiva, proprietatea altei persoane, în scopul satisfacerii nevoilor sale de locuit si ale familie sale. Dreptul de abitatie are un caracter indivizibil, ceea ce presupune ca în ipoteza în care a fost constituit în favoarea mai multor beneficiari – în speta, sotilor E.D. si E.I., nudul proprietar nu va putea cerere la decesul unuia dintre soti restrângerea dreptului de abitatie.

Conform disp. art. 572 C.civil, titularul dreptului de abitatie va putea ocupa locuinta împreuna cu familia sa, si va putea chiar închiria partea din casa care îi prisoseste.

Prin urmare nudul proprietar nu poate ocupa, în lipsa acordului beneficiarului dreptului de abitatie, partea din casa care îi prisoseste acestuia, cât timp dreptul poarta asupra întregului imobil.

În consecinta, în conditiile în care prin contractul autentificat sub nr. 454/24.02.2005 de BNP J.B., s-a instituit în beneficiul recurentilor reclamanti un drept de habitatie cu privire la întregul imobil înstrainat pârâtului P.M., iar ulterior acestei conventii partile nu s-au mai înteles asupra restrângerii acestui drept doar la o anumita camera din locuinta, nudul proprietar nu justifica un drept legal pentru ocuparea locuintei în timpul vietii beneficiarilor dreptului de habitatie.

 În concluzie, constatându-se ca pârâtul a ocupat o parte din imobilul în litigiu fara acordul beneficiarilor dreptului de habitatie, urmeaza sa se admita recursul reclamantilor, si  în baza art. 312 C.pr.civ. se vor modifica în parte decizia si sentinta recurate, în sensul admiterii cererii reclamantilor si evacuarii pârâtului P.M. din locuinta în litigiu.

În baza art. 274 C.pr.civ., obliga intimatul pârât la 518 lei cheltuieli de judecata reprezentând onorariu de avocat si taxa judiciara de timbru aferente cererii de evacuare.

Domenii speta

Spete similare