Acţiune pentru evacuarea chiriaşilor.Contract de închiriere încheiat între proprietar şi chiriaş pentru o perioadă determinată, mai mică decât perioada legală de prelungire a contractelor. Inaplicabilitatea normelor de protecţie prevăzute de oug 40/1999.

Normele de protecţie prevăzute de OUG 40/1999 au caracter  obligatoriu numai dacă părţile contractante nu înţeleg să încheie contractul de închiriere potrivit dreptului comun,  prin voinţa lor chiriaşii având posibilitatea de a  renunţa la beneficiul oferit prin legislaţia specială.Specificarea unui termen mai scurt decât cel legal duce la concluzia că părţile au înţeles ca raporturile lor locative să fie guvernate de regulile dreptului comun, chiriaşii renunţând la protecţia legală ce le oferea posibilitatea încheierii contractului pe o perioadă de 5 ani.

La data de 10.10.2005 reclamantul C.M.L. a chemat în judecată pe pârâţii S. F., S.I., S.O. şi S.N.D. solicitând să se dispună  evacuarea acestora din imobilul situat în Craiova, str. B. nr.5.

La data de 5.12.2003 pârâţii au formulat întâmpinare  şi cerere reconvenţională prin care au solicitat constatarea existenţei unui drept de retenţie în  favoarea lor asupra imobilului în care locuiesc, reprezentând c/v reparaţiilor necesare şi urgente precum şi a investiţiilor ce au sporit valoarea imobilului, lucrări efectuate cu acceptul noilor proprietari, contravaloare apreciată provizoriu la suma de 100 RON şi majorată  prin cererea depusă la 7.02.2006 până la suma de 1000 lei( RON).

Prin sentinţa civilă nr. 1600 din 28 februarie 2006 pronunţată de Judecătoria Craiova a fost admisă acţiunea formulată de reclamant, au fost evacuaţi pârâţii din imobil şi a fost disjunsă cererea reconvenţională.

Împotriva acestei sentinţe au formulat apel pârâţii iar Tribunalul Dolj prin decizia civilă 1130/13 iulie 2006 a respins apelul . Pârâţii au declarat recurs împotriva acestei decizii, motivând că instanţele au aplicat greşit dispoziţiile OUG 40/1999. S-a susţinut că notificarea ce le-a fost adresată este nulă, deoarece nu a fost comunicată cu un an înaintea expirării contractului şi nu a cuprins motivul explicit al refuzului proprietarului de a  prelungi locaţiunea.

Recurenţii au  arătat că acţiunea în evacuarea şi cererea pentru acordarea unui drept de retenţie trebuie soluţionate prin acelaşi dosar, cât timp cererea reconvenţională a fost formulată înainte de prima zi de înfăţişare iar ambele acţiuni au acelaşi izvor de drept şi anume contractul de locaţiune.

Recursul  a fost considerat nefondat pentru următoarele considerente.

OUG 40/1999 este un act normativ de protecţie a chiriaşilor, care cuprinde norme speciale privind încheierea, derularea şi prelungirea contractelor de închiriere pentru locuinţe ce au făcut obiectul unor restituiri către foştii proprietari deposedaţi anterior anului 1990.Normele de protecţie au caracter  obligatoriu numai dacă părţile contractante nu înţeleg să încheie contractul de închiriere potrivit dreptului comun,  prin voinţa lor chiriaşii având posibilitatea de a  renunţa la beneficiul oferit prin legislaţia specială.

Una din caracteristicile acestei protecţii legale este prelungirea contractului de închiriere pentru o perioadă de cinci ani,  care s-a împlinit  în anul 2004 pentru contractele încheiate anterior anului 1999.

În speţă, se constată că autoarea  reclamantului, ale cărui drepturi au fost continuate pe parcursul litigiului de succesorul său cu titlu particular, a redobândit proprietatea locuinţei prin sentinţa civilă 15891/1998 şi a încheiat cu pârâţii contractul de închiriere 2784/2.10.2000, părţile convenind un termen al închirierii de 3 ani. Deşi contractul s-a încheiat într-o perioadă de timp când OUG 40/1999 era în vigoare,  specificarea unui termen mai scurt decât cel legal duce la concluzia că părţile au înţeles ca raporturile lor locative să fie guvernate de regulile dreptului comun, chiriaşii renunţând la protecţia legală ce le oferea posibilitatea încheierii contractului pe o perioadă de 5 ani.

După împlinirea termenului de 3 ani prevăzut de părţi, a fost încheiat contractului de închiriere 4573/2004, în care ambele părţi au convenit ca dată a expirării locaţiunii 31 aug. 2005.În partea introductivă a contractului tip s-a făcut referire la încheierea acestuia în temeiul legii 114/1996, OUG 40/1999, legii 17/1994 şi legii 241/2001.Menţionarea tuturor acestor acte normative duce la concluzia că, inspirându-se din reglementările generale ale raporturilor locative, părţile  au stabilit drepturile şi obligaţiile lor potrivit clauzelor contractuale, iar nu că singurul act normativ aplicabil este OUG 40/1999.În atare situaţie, nu se pot invoca de către una din părţi reglementări cu caracter special din OUG 40/1999 sau alt act normativ precizat în contract, reglementări care intră în contradicţie cu cele asemănătoare din alt act normativ, singura interpretare a  contractului fiind cea care rezultă din clauzele explicit inserate de părţi.

Acestea nu au făcut referire la modalităţile de prelungire a contractului, caz în care dispoziţiile speciale din OUG 40/1999 nu sunt aplicabile.

Apreciind că dispoziţiile legale au fost corect aplicate , nefiind fondate motive de recurs în sensul prevăzut de art 304 c.p.c, recursul s-a respins ca nefondat conform art 312 c.p.c.

Domenii speta

Spete similare