Nulitate titlu

Dosar 2287/301/2008

SENTINŢA CIVILĂ Nr. 8878

Şedinţa publică din data de  24.06.2010

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucuresti sub nr. 2277(2004, reclamanţii FN, RTL, PLE au chemat în judecată pe pârâţii STATUL ROMAN PRIN MINISTERUL FINANŢELOR, PMB PRIN PRIMARUL GENERAL, SC TITAL AL SA, CG, PM, BRG, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispuna: nulitatea titlului statului, a decretului nr. 92/1950 asupra imobilului din Bucuresti, str. xxx, - repunerea părţilor in situaţia anterioară emiterii acestui titlu, - obligarea pârâţilor să le lase in deplina proprietate şi linistită posesie imobilul, -anularea contractelor de vânzare cumpărare incheiate cu nerespectarea NML 112/1995, - evacuarea pârâţilor CG, PM, BRG şi a celor ce locuiesc împreuna cu aceştia.

 În motivare, reclamanţii au susţinut că imobilul din Bucuresti, str. xxxx le-a fost preluat abuziv prin nationalizare in baza decretului 92/1950 a defunctului MA, decedat la data de 03.07.1940. deşi naţionalizarea a intervenit la 10 ani de la moartea autorului lor, imobilul este înscris pe numele acestuia la poziţia 4961 anexa decret.

Imobilul preluat fără titlu a fost proprietatea bunicului lor, MA in baza contractului de vânzare cumpărare transcris in registrul de transcripţiuni la data de 16.03.1905, sub nr. 1075/905.

Având in vedere ca, la data aplicării decretului de naţionalizare, proprietarii imobilului erau reclamanţii, iar imobilul a fost greşit naţionalizat pe numele MA, rezultă ca imobilul nu a ieşit niciodata din patrimoniul lor, decretul fiind aplicat cu încălcarea Constituţiei, a tratatelor internaţionale la care România a fost parte.

Cu privire la anularea contractelor de vânzare cumpărare, reclamanţii au susţinut ca, imobilul nu se încadrează în prevederile art. 6 din Legea 213/1998, fiind trecut in proprietatea statului fără titlu valabil. La data de 17.07.1996, a solicitat PMB restituirea imobilului in natură. La data de 27.08.1999, PMB le-a răspuns ca dosarul a fost înaintat Comisiei Municipale, dar, deşi trimis comisiei de aplicare după 3 ani,  nu a fost soluţionat nici pana astăzi.

Tot in 1996, s-au adresat SC TITan AL SA şi au înştiinţat-o ca sunt proprietari ai imobilului pe care îl administrează. Aceasta le-a răspuns, la data de 12.06.1996, ca imobilul a trecut în proprietatea statului prin naţionalizare in baza decretului 92/1950. deşi au întreprins şi până la acea data o serie de demersuri legale in vederea recuperării imobilului, SC Titan AL SA a încheiat contracte de vânzare cumpărare cu încălcarea Legii 112/1995, deşi aceste contracte cu intrau sub incidenta Legii 112/1995.

Pe cale de consecinţă, au solicitat si evacuarea pârâţilor persoane fizice din imobil.

În drept, au invocat art. 480 Cod civil, Legea 48/2004, Legea 213/1998, HG 20/1997, Constituţia României.

Prin întâmpinarea formulata (f.15 dosar 2277/2004), pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primar General a invocat: excepţia lipsei de interes a primului capăt de cerere, faţa de Legea 10/2001 care nu  mai face distincţie după cum imobilele sunt preluate cu titlu sau fără, excepţia inadmisibilităţii capătului doi de cerere, conform art. 21 din Legea 10/2001, persoana îndreptăţită va notifica in termenul de 6 luni ( prelungit până la data de 14.02.2002) persoana juridica deţinătoare, solicitând restituirea in natură a imobilului, in caz contrar pierzând dreptul de a obţine măsuri reparatorii în natură sau prin echivalent.

Si in cazul in care s-ar face dovada notificării la PMB, cererea ar fi inadmisibilă, deoarece Legea 10/2001 prevede o procedură administrativă şi obligatorie pentru a obţine in mod efectiv restituirea imobilului. Legea 10/2001 reprezintă legea speciala, care deroga de la legea generala (legea 213/1998).

Paratul a invocat si excepţia prematurităţii faţa de dispoziţiile art. 109 alin. 2 C.pr.cv.– obţinerea de măsuri reparatorii in natură in condiţiile Legii 10/2001 necesită parcurgerea procedurii speciale prevăzute de lege. Cum reclamanţilor nu li s-a soluţionat cererea pe care au formulat-o, dreptul acestora de a se adresa instanţei nu a luat naştere. De asemenea, a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune – conform art. 46 alin. 5 Legea 10/2001, se pierde dreptul de a mai solicita nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare in cazul în care aceasta nu a fost cerută până la termenul limită de 14.08.2002.

La termenul din 24.11.2004, reclamanţii au depus precizare (f.31 dosar 2277/2004) prin care au învederat ca solicita să se constate in temeiul art. 46 din Legea 10/2001, nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare încheiate in temeiul Legii 112/1995 cu pârâţii persoane fizice pentru nevalabilitatea titlului prin care imobilul a trecut in proprietatea statului.

In motivare au arătat că, numitele FN; PE; L R; GE, in prezent decedata si reprezentata de RT conform certificatului de moştenitor xxx, au dobândit drept de proprietate asupra imobilului din str. xx format din patru corpuri clădire şi teren in suprafaţă de 881 mp, cu titlu de succesiune de la bunicul lor AMZ, zis AM potrivit testamentului olograf din xxxx1937, testament aflat in conservarea Tribunalului Ilfov.  Potrivit acestui testament, cele 4 corpuri clădire au constituit in viziunea testatorului un număr de trei apartamente, iar terenul urma să fie stăpânit în indiviziune. La data decesului numitului AMZ zis AM, respectiv 03.07.1940, moştenitoarele testamentare erau minore, iar dreptul lor de proprietate a fost intabulat in cartea funciara in temeiul Legii 115/1938 conform procesului verbal 31018/1941.

In aceste condiţii, la circa 10 ani de la decesul lui AZ, potrivit Decretului 92/1950, cele patru apartamente au fost naţionalizate pe numele AM. Imobilul fiind naţionalizat de la o altă persoană decât proprietarul, statul nu are titlu de proprietate.

După apariţia Legii 10/2001, au formulat cerere de restituire nr.- 2587 si 2588/2001 la executorul judecătoresc. La data de 10.08.2001, au solicitat SC Titan AL SA să le comunice situaţia contractelor de închiriere precum şi dacă s-au făcut vânzări de apartamente. Potrivit adresei nr. 4022/2001, SC Titan le-a comunicat ca imobilul este ocupat de chiriaşi cu contracte de închiriere. S-au adresat si SC Romconfort şi CGMB AFI, care le-au comunicat că nu s-au încheiat contracte de vânzare cumpărare.

Reclamanţii au învederat ca s-a emis dispoziţia Primarului general nr. 744/23.12.2002, prin care li s-a  restituit in natură imobilul situat in str. xxx, compus din construcţie corp ABCD şi teren in suprafaţa de 881 mp, iar la data de 16.02.2004, s-a întocmit procesul verbal de predare primire .

Ulterior, dispoziţia Primarului a fost revocata de către acesta prin dispoziţia 2858/13.05.2004, în temeiul noilor acte depuse la dosar (memoriile numiţilor SI; DF) şi a referatului comisiei de aplicare a Legii 10/2001, aceasta din urma dispoziţie fiind atacata pe calea contenciosului administrativ, contestaţie ce face obiectul dosarului 5391/2004 al TB.

In realitate, din cauza unei împărţeli arbitrare, neopozabile lor, făcute de instituţiile care au deţinut imobilul de-a lungul timpului, a unor erori produse cu ocazia intrării în proprietatea statului şi a unor imobile din jur, a lipsei unei evidenţe clare a proprietăţii, s-a produs o confuzie atât în emiterea dispoziţiei de restituire a imobilului către ei, neimputabila lor, cât şi in stabilirea regimului juridic al imobilului.

Prin sentinţa 1050/24.11.2004 (f. 44 dosar 2277/2004), TB  a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanţelor publice, a admis excepţia necompetenţei sale materiale şi a declinat competenţa in favoarea JS3.

Cauza a fost înregistrata pe rolul JS3 sub nr. 660/2005.

Prin sentinţa civila 1249/14.02.2005 (f. 54 dosar 660/2005), instanţa a respins ca rămase fără obiect excepţiile lipsei de interes şi inadmisibilităţii invocate de pârât, faţa de precizarea şi restrângerea obiectului acţiunii, a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi a respins cererea ca prescrisă.

Prin decizia 44/14.01.208, CAB a admis recursul, a modificat decizia din apel, a admis apelul, a desfiinţat sentinţa 1249/2005 şi a trimis cauza spre rejudecare la JS3, reţinând ca termenul de prescripţie nu este împlinită.

Cauza a fost înregistrată pe rolul JS 3 sub nr. 2287/301/2008.

Prin notele scrise formulate la data de 26.03.2008 (f. 16), CI a susţinut ca reclamantii nu au identificat terenul solicitat in nici una din cererile adresate CGMB, Titan sau PMB. Paratul a susţinut ca, la data de 26.02.2004, RTL a venit la adresa din str xxxx si si-a dat seama ca a fost împroprietărit cu alte corpuri decât cele care sunt în testament şi a încercat sa îi convingă pe locatari să facă măsurători de cadastru şi întabulare pentru aceste imobile. La data de 27.03.2004, a venit insoţit de inginerul topo şi de jandarmi pentru a identifica imobilele ABCD ocupate de chiriaşii SI; DF; CI; MR. Locatarii s-au opus pentru ca RT nu a facut dovada dreptului său de proprietate asupra imobilului. Chiriaşii au depus memorii la PMB descoperind ca, de fapt, alte corpuri de casa au fost notificate, corpuri care sunt deja vândute pe legea 112/1995. ulterior, dispoziţia xxxx 2004 a fost şi revocată.

La data de 08.03.2004, chiriaşii CI şi MN au notificat la BEJ pe RT sa prezinte actele de proprietate si schita corpurilor în vederea încheierii contractelor de închiriere conform OG 40/1999.

La termenul din 13.11.2008 (f.411), instanţa  a dispus introducerea in cauza  a moştenitorilor paratei CG decedata pe parcursul procesului, CV; CAM IE; CM; CM; CI; CS.

La termenul din 21.05.2009 (f.521), instanţa a luat act de precizarea reclamanţilor în sensul că înţeleg să se judece numai cu SC Tital AL sa, Municipiul Bucuresti prin primar si persoanele fizice, nu şi cu Statul Roman.

În dovedirea susţinerilor, părţile au solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, interogatorii, martori, probe încuviinţate de instanţă.

Prin încheierea de şedinţa din 08.04.2010 (f. 672), instanţa a respins excepţia prematurităţii invocata de MB ca rămasă fără obiect, având in vedere ca, ulterior depunerii întâmpinării, reclamanţii şi-au precizat acţiunea în sensul că solicită numai nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare.

Analizând cererea, prin prisma probelor administrate, instanţa nu se va pronunţa prin dispozitiv şi pe o nulitate a titlului statului sau pe o revendicare invocate de paratul BRG prin concluziile scrise, in condiţiile in care, inca din 2004 reclamanţii şi-au restrâns acţiunea şi au învederat ca solicită doar să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare.

Dar, conform art. 45 din Legea 10/2001 (1) „Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad sub incidenţa prevederilor prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării. (2) Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, considerate astfel anterior intrării în vigoare a Legii nr. 213/1998, cu modificările şi completările ulterioare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă.  (2/1) Contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, sunt acte autentice şi constituie titlu de proprietate opozabil de  la data încheierii acestora. (4) Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele întocmite în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate cu titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută dacă au fost încheiate cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale legilor în vigoare la data înstrăinării”.

Faţă de aceste dispoziţii legale, rezultă că nulitatea contractelor se analizează in mod diferit după cum imobilele au fost preluate cu titlu valabil (alin. 4 - când se verifica daca au fost încheiate cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale legilor în vigoare la data înstrăinării)  sau fără titlu valabil (alin. 2 - când se verifica daca actul a fost încheiat cu bună-credinţă).

In aceste condiţii, chiar daca reclamanţii nu si-au mai menţinut capătul de cerere prin care să se constate nulitatea titlului Statului, respectiv Decretul 92/1950, instanţa va analiza mai întâi modul de preluare a imobilelor din str. xxxx de către stat, aceasta fiind una din condiţiile premisă impuse de Legea 10 în analiza acţiunii în nulitatea actelor de vânzare cumpărare. Oricum, aşa cum vom arăta in mod detaliat mai jos, in prezenta cauza nu se poate vorbi nici de o respectare a procedurii legale la momentul vânzării şi nici de o buna credinţa la încheierea contractelor de vânzare, cele doua elemente, de altfel intersectându-se în prezenta cauză prin prisma acţiunilor sau, mai bine spus, a inacţiunilor pârâţilor.

In fapt, prin Decretul 92 din anul 1950 s-a procedat la naţionalizarea a 4 imobile din str. xxxx pe numele lui AM.

Intr-adevăr AM dobândise acest imobil prin contract de vânzare cumpărare transcris sub nr. xxxx din 1905 (f. 638 verso-637, str. xxxx  purtand anterior anului 1929 numele de str. xxx conform adresei 4469/22.03.2004 emisă de Primaria Municipiului Bucureşti – Direcţia patrimoniu, evidenţa proprietăţii, cadastru – Serviciu Nomenclatură Urbana - f. 278).

Dar AM era decedat inca din anul 1940, iar după moartea sa, in baza testamentului lăsat (f. 628), acest imobil a intrat in proprietatea nepoatelor de fiu, MIN; LEIM; GEIM; imobilul fiind şi înscris, ulterior, în cartea funciara chiar pe numele celor trei noi proprietare (f. 627).

Faţa de toate aceste acte, rezulta ca, în 1950, chiar conform evidentelor de publicitate imobiliara ale perioadei, imobilul din str. xxx era in proprietatea moştenitorilor defunctului AM şi nu in proprietatea lui AM decedat încă din anul 1940, pe numele căruia s-a procedat in fapt la nationalizare. Totodată, moştenitoarele nu puteau fi considerate „exploatator”, fiecare dintre ele având in proprietate, urmare a testamentului, doar un singur imobil. Cel de al doilea si singurul alt bun imobil al defunctului AM, cel din str. xxx, fusese lăsat moştenire fiului MI, in timp ce soţiei supravieţuitoare ii lăsase uzufructul asupra imobilului din xxx şi mobilierul, iar fiicei EB, sume de bani. Faptul ca ulterior, nepoatele ar fi moştenit si bunurile tatălui (decedat in 1992 - f. 23 verso dosar 660/2205), nu are relevanta in condiţiile in care intereseaza strict situatia din 1950 când s-a realizat naţionalizarea şi când fiecare dintre ele avea in proprietate doar un imobil, situaţia ulterioară nefiind de natură să acopere viciile de la momentul naţionalizării.

Instanţa nu va reţine susţinerile pârâţilor CI şi PM din concluziile scrise in sensul ca reclamantele nu au făcut dovada dreptului lor de proprietate si, respectiv, dovada dreptului de proprietate al autorilor lor asupra acestui imobil.

In şedinţa din 18.02.2010, instanţa nu le-a pus in vedere reclamantelor să depună originalul contractului de vânzare cumpărare transcris sub nr. xxx 905, ci să depună copii lizibile (f. 394), singura problema fiind că la dosar se aflau nişte copii ilizibile pentru prezenta instanţa (f.47-53 dosar 660/2005). Reclamanţii şi-au îndeplinit această obligaţie chiar până în şedinţa următoare când au depus o copie lizibila in care se observa clar pe fila 2 verso jos numărul de transcriere xxx 905 (f. 637). Instanţa nu a cerut reclamantelor să depună nici originalul procesului verbal de carte funciara pentru că originalul acestui act se află la Arhivele Naţionale aşa cum se menţioneaza clar pe viza de pe versoul copiei procesului verbal (f. 627 verso), iar Arhivele in nici un caz nu au voie să predea părţilor actele originale din arhiva lor faţă de dispoziţiile art. 176 Cod procedura civila si regulamentele interne ale acestor instituţii.

Susţinerile pârâţilor din concluziile scrise în sensul ca aceste acte ale reclamanţilor „stau sub semnul întrebării” nu au valoare probatorie in cauza. Paratii trebuia sa fi depus o sentinţa irevocabila prin care s-ar fi anulat aceste acte, şi nu doar să afirme ca ar fi nişte falsuri, partea care ridica pretenţii in faţa instanţei trebuind să le şi dovedească conform art. 129 alin. 1 Cod procedura civila şi art. 1169 Cod civil. Paratii nu au făcut dovada ca in dosarele penale 378/16.03.2007 si 316/17.03.2008 s-ar fi constatat vreun fals în legătură cu aceste înscrisuri, nici măcar nu au făcut dovada stadiului de soluţionare a acestor plângeri, a unor demersuri serioase in vedere soluţionării cererilor lor în condiţiile in care acestea au deja, la momentul soluţionării prezentei cauze, 2 şi chiar 3 ani vechime….

Normal ca testamentul (f. 335-337) prezentat de reclamanţi nu a fost încheiat in faţa unui notar public pentru că notariatele s-au creat de abia in anul 1966. Până in 1966, actele erau legalizate doar de instanţele de judecată în condiţiile art. 861-863 Cod civil, iar, ulterior, conform Legii 358/1944. Totodata, vorbim de un testament mistic, nu testament olograf si nici autentic, aşa cum se menţionează si in procesul verbal de transcriere in cartea funciara in 12.02.1942 (f.39) astfel ca, normal nu are un număr de autentificare.

Viza „1940” de pe testament, menţionata de paratul CI prin notele sale scrise, se refera la data legalizării copiei de pe testament, data întocmirii testamentului fiind 1937. La finalul testamentului se menţionează clar că testamentul a fost semnat „azi, 26 ianuarie 1937”. In 1940 s-a obţinut doar copie legalizată aşa cum se menţionează pe fila a 3-a a testamentului care cuprinde încheierea de legalizare a copiei din partea Grefei Tribunalului Ilfov secţia I-a CC (f. 337).

Faptul ca in testament nu se menţionează exact suprafaţa de 881 mp nu înseamna ca terenul nu ar fi fost al testatorului sau ca nu ar fi fost testat. Clauzele obişnuite intr-un act se subînţeleg, deşi nu sunt expres menţionate conform art. 981 Cod civil, text aplicabil şi actelor unilaterale. Or, atâta timp cât s-a testat un imobil -  construcţie, normal ca s-a testat si terenul de sub imobil, clădirea neexistând in aer. De asemenea, in testament se menţionează clar (f. 335 verso) ca terenul curte va rămâne in coproprietate indiviza, fiecare moştenitor având drept asupra curţii şi ieşire la strada, iar neindicarea in metri si centimetri şi milimetri pătraţi nu face ca actul sa nu mai fie valabil sau dreptul beneficiarilor testamentului să nu mai fie valabil. Ceea ce contează este ca testatorul a avut in vedere tot terenul aferent corpurilor construcţii, cum era şi logic.

Normal ca, ulterior, în cartea funciara s-a trecut si o suprafaţa pentru ca acesta era si este rolul cărţilor funciare: sa se ţină o evidenţa şi pe suprafaţa a imobilelor.

Faptul ca in testament sunt cuprinse 3 apartamente si curtea, iar in procesul verbal de carte funciara sunt menţionate 4 corpuri de casa nu este decât rezultatul folosirii unei terminologii diferite pentru a indica aceleaşi imobile. Din planul de situaţie aferent testamentului (ultima fila a testamentului, f. 336 verso, partea de jos) se observa clar ca cele 4 corpuri de apartament sunt practic pe patru laturi imaginare ale unui paralelipiped, iar apartamentul corp 3 este in forma de L ocupând de fapt doua laturi ale paralelipipedului.

Si in referatul întocmit de Municipiul Bucureşti Direcţia Juridica Legislaţie - Serviciu de aplicare a Legii 10/2001 nr. 2587-2588/25.04.2001 (f.284, 288), se menţionează ca, potrivit notei de constatare întocmită de Serviciul Cadastru însoţită de schiţa cadastrala, imobilul din str. xxx şi-a păstrat configuraţia avută la nivelul anului 1964.

Si in evidentele Primariei Sector 3, conform adeverintei 4356/2001, pe str. xxx nr. 38 figura AM (f. 254).

Totodată, planul de situaţie aferent testamentului (f. 336 verso, partea de jos) corespunde şi cu schiţa de plan efectuata in prezenta cauza de expertul desemnat (f.347-353), astfel că nu se poate considera ca de fapt imobilul care face obiectul contractelor atacate prin prezenta acţiune ar fi imobilul preluat de la numitul Ionita Ion, şi nu cel de la AM. Conform expertizei efectuate in cauza (f. 346-353), imobilele care au aparţinut defunctului si care au fost moştenite de reclamanţi sunt cele ocupate de paratii persoane fizice prin contractele de vânzare cumpărare 1675, 1676, 2299. Paratii au fost cei care nu au permis expertului sa faca o inspecţie şi in apartamente asa cum a invederat si expertul in raportul întocmit (f.348). Aceste menţiuni din raport, fiind cuprinse intr-un act autentic şi reprezentând constatări personale ale expertului, se bucura de prezumtia de autenticitate şi fac dovada până la înscrierea in fals. Or, in cauza, nu numai că pârâţii nu s-au înscris în fals împotriva acestor menţiuni, dar au fost chiar recunoscute de paratul CI, care in faţa instanţei, în şedinţa din 16.04.2009 a învederat că, într-adevăr, nu i-a permis expertului să facă această inspecţie (f.521).

In acelaşi timp, instanţa constata că, într-adevăr, în procesul verbal de carte funciara sunt trei feluri de scris (f.39 dosar 660/2005 şi 627 prezentul dosar vol.II), dar că nu se poate reţine vreun fals prin prisma acestui aspect, fiind cele trei tipuri de scris care apar in toate cărţile funciare ale perioadei.

Un scris de tipografie, fiind formularul standard al tuturor cartilor funciare, in cazul menţiunilor  referitoare la „Astăzi…Noi, …, judecător delegat cu întocmirea …”.

Un al doilea scris, de maşina de scris prin care s-au completat dispoziţiile lacunare ale formularelor tot cu date standard pentru a facilita munca angajaţilor de la cartea funciara si pentru ca aceştia sa nu fie nevoiţi să scrie de mâna anumite menţiuni obligatorii si evidente, gen localitatea „Bucuresti” (pentru ca erau formulare deţinute de Cărţile funciare Bucuresti, astfel ca numai imobile din Bucuresti ar fi putut fi transcrise), „origine etnica” si „naţionalitatea” (pentru ca iniţial nu se cereau astfel de date la transcriere, dar, ulterior, s-au consemnat in absolut toate formularele de transcriere şi aceste menţiuni), „teren in suprafaţa de…” (pentru ca in mod obligatoriu se transcria un teren si numai eventual, daca era cazul, şi o casa, dar esenţa o reprezenta terenul).

Iar apoi, este si scrisul de mana al funcţionarului care consemnează datele particulare ale fiecărui caz in parte, care, in prezenta cauza este acelaşi pe tot cuprinsul procesului verbal.

Aşa cum am arătat şi mai sus, nu s-a făcut dovada ca acest proces verbal ar fi un fals, un act de fapt inexistent si creat doar pentru acest dosar, paratul CI susţinând ca a formulat in 2007 o plângere penală pentru fals(f. 55), dar nefăcând nici cea mai mică dovada a vreunui demers că a stăruit din 2007 şi pana in prezent in soluţionarea cauzei penale si nedepunând vreo sentinţa penala definitivă prin care să se fi constata săvârşirea falsului si să se fi dispus anularea procesului verbal de carte funciara. Or, pana la o anularea prin hotărâre judecătorească definitivă, actul autentic se bucură de prezumţia de legalitate şi de valabilitate conform art. 1173 Cod civil şi art. 177 Cod procedură civilă şi face dovada deplină a conţinutului său.

Mai mult, exista un act in original in păstrarea Arhivelor Naţionale care au si emis copiile depuse la dosar pe care le-au certificat spre conformitate cu actele din arhiva prin semnătura si ştampila instituţiei (copia din 1996 - f. 40 dosar 660/2005; copia din 2004 - f. 627, verso, dreapta jos).

Faptul ca in cartea funciara s-au înscris si corpurile de casa si terenul pe numele celor trei moştenitoare, rezultă si din prezenţa conjuncţiei „si” in faţa menţiunii „4 corpuri de casa…” scrisa de mana, cu aceeaşi caligrafie ca restul menţiunilor de mana – „imobilul situat in Bucureşti, str. xxxx, compus din teren in suprafaţa de 881 mp şi 4 corpuri de casa”. Daca nu s-ar fi transcris si terenul (ceea ce ar fi fost absurd, nişte case neputand fi transcrise fără a exista si o transcriere a terenului pe care se afla), nu ar fi avut nicio logica menţionarea conjuncţiei „şi” înainte de sintagma „4 corpuri de casa”.

MI, menţionat in procesul verbal, este cel la solicitarea căruia s-a procedat la înscrierea in cartea funciara a imobilului, acesta fiind tatăl şi tutorele celor trei beneficiare ale testamentului care erau minore, la acea data, conform partii a doua a cărţii funciare (f. 391) şi conform menţiunilor din testament, fiind născute in 1930, 1933, respectiv 1931 (f. 335).

Susţinerile paratilor in sensul ca reclamanţii nu au identificat clar imobilul în cererile lor de restituire sunt vădit neîntemeiate. Reclamantii au indicat si imobilul (str. xxx) şi, mai ales, provenienta acestui imobil - testamentul lăsat de AM, faptul ca a fost naţionalizat prin Decretul92/1950, astfel ca era foarte simplu de identificat, daca s-ar fi dorit acest lucru, cu atât mai mult cu cât, nu au fost naţionalizate sute de imobile din xxxx prin Decretul 92/1950, ci doar cele 4 indicate la pozitia 4961 din anexa, aşa cum rezultă din extrasul din Decretul 92/1950 care cuprinde toate imobilele care au fost natonalizate din srt. xxxx, extras obţinut de instanţa de prin folosirea funcţiei calculatorului „CI in sensul că, prin dispozitia iniţiala  Primarului General din 2002 s-ar fi reconstituit dreptul de proprietate pe alte corpuri de clădire decat cele la care reclamantele erau îndreptăţite, pe langa faptul ca nu sunt susţinute de nici un mijloc de proba (schita de plan depusa de paratul CI in susţinerea acestei idei nepurtând viza niciunei instituţii - f.27), nu au nicio relevanta in cauza -- instanţa nu analizeaza legalitatea unor contracte de vânzare cumpărare din 1997-1999 pe baza unor dispoziţii date de Primarul General, dispozitii ulterior anulate tot de Primarul General, ci pe baza dispoziţiilor legale si a probelor administrate, raportate la situaţia din 1950, respectiv 1995-1997-1999.

Instanţa nu va avea in vedere identificarea imobilelor facuta de SC Titan Sa prin adresa 1566 din data de 25.03.2004 (f.40), în condiţiile in care SC Titan este parte in dosar, astfel ca „probele” sunt vadit create in 2004 pro causa, SC Titan a procedat la vanzarea imobilelor in mod vadit ilegal, SC Titan a incasat un pret pentru aceste vânzări ilegale, SC Titan comunica in 2001 ca imobilele care fac obiectul cauzei ar fi doar date spre închiriere, deşi ele erau vândute din 1997, SC Titan comunica in 2002 ca nu exista nicio cerere de restituire, deşi aceste cereri fusesera inregistrate din 1994 la Primaria Municipiului Bucuresti, după cum vom arăta mai jos, si aduse si ei la cunoştinţa inca din 1996, iar SC Titan era administrator pentru Municipiul Bucuresti, astfel ca trebuia sa ceara informatii cu privire la aceste imobile. Faţa de toate neconcordanţele din susţinerile paratei SC Titan Al SA, nu se poate considera ca SC Titan cunoaşte situaţia juridica reala a imobilelor si nici că a dat dovada de bună credinţă în reglementarea situaţiei juridice a acestor imobile.

SC Titan nu a fost in masură nici să depuna intâmpinare in prezenta cauza  prin care să răspundă la cererea reclamanţilor, nu a răspuns nici măcar la interogatoriul ce i-a fost comunicat din luna mai 2008 (f. 67-69 rp.la f.75) deşi a avut timp pana la ramanerea in pronunţare a instanţei şi i s-a pus in vedere in mod repetat să răspunda. Atunci, cum de a fost în măsura sa comunice Municipiului Bucuresti, în 2004, situaţia juridica a imobilelor? Pe ce baza, pe ce criterii, pe ce probe?  Cum a ajuns Titan la identificarea unor corpuri pe litere A; B; C; D, la adresa catre Municipiu nefiind anexată nicio schiţa de plan? Schita depusa de paratul CI Ion (f.27) nu are nicio viza a niciunei instituţii. Dimpotriva, după ce SC Titan a comunicat Municipiului Bucuresti aceasta adresa 1566 din 25.03.2004, Municipiul Bucuresti a pus in vedere reclamanţilor, prin adresa 774 (f.53) să prezinte un raport de expertiză extrajudiciara conform cu actele de proprietate si cu situaţia actuală a imobilului pentru identificarea imobilului. Reclamantii au incercat să procedeze la efectuarea acestei expertize, dar paratii s-au opus,  aşa cum a recunoscut si paratul Cicu Ion prin notele depuse la dosar (f. 18), astfel ca expertiza imobilelor a putut fi efectuata de abia în prezenta cauza.

Faptul ca, după adoptarea Decretului 92/1950 s-a mai procedat la naţionalizarea şi a altor imobile din str. xxxx, de exemplu prin Decizia 392/1959 (f.44) sau decizia 1907/1977 care viza imobilul din str. xxx nr A (f. 45), nu înseamnă ca reclamantele pur si simplu nu mai au drepturi asupra bunurilor lor care au fost naţionalizate ilegal. Aşa cum am arătat şi mai sus, identitatea dintre imobilele reclamanţilor din testament şi imobilele din contractele de vânzare cumpărare a căror nulitate se invocă, rezultă evident şi din planul de situaţie de pe ultima fila a testamentului, din chiar evidenţele PMB, menţionate mai sus, toate raportate la schiţa de plan efectuata chiar in prezenta cauza (f. 336 verso, partea de jos rp.la f. 346-353).

În aceste condiţii, reclamanţii au făcut dovada deplina a faptului ca sunt proprietari ai imobilelor care au făcut şi obiectul contractelor de vânzare cumpărare şi rezulta ca, in 1950 când a intrat in vigoare Decretul 92, chiar şi conform evidentelor de publicitate imobiliara ale perioadei, imobilul din str. xxx nr. 38 era in proprietatea moştenitoarelor testamentare ale defunctului AM, nu in proprietatea lui AM decedat încă din anul 1940.

Faţa de toate cele de mai sus, aşa cum am arătat şi mai sus, rezulta ca preluarea imobilului care aparţinea in fapt celor trei nepoate ale defunctului AM s-a realizat de fapt in mod ilegal.

Totodată, aşa cum vom arata mai jos, reclamanţii au făcut şi dovada nu numai a relei credinţe a pârâţilor la încheierea contractelor de vânzare ulterioara a imobilului, dar şi dovada încălcării flagrante a Legii 112/1995 la acel moment.

In analiza bunei/relei credinţe la încheierea contractelor şi a respectării/nerespectării condiţiilor impuse de Legea 112/1995, se impune o precizare prealabila: faţa de dispoziţiile art. 45 Legea 10/2001, instanţa nu va avea în vedere toate demersurile făcute de unele sau altele dintre părţi, nici plângerile şi sesizările reciproce şi notificările din 2001, 2002, 2004, 2005 (f.16-21, 28-33, 38-39, 46- 48, 153), nici adresele comunicate de SC Titan in 2007 sau 2008  (f. 128, 345) care au fost pur si simplu create pro causa, pentru ca ceea ce contează este ceea ce s-a întâmplat in 1950, la preluarea imobilului de către stat, respectiv in 1997, 1998, 1999, când s-au încheiat contractele de vânzare cumpărare care fac obiectul cauzei. Nulitatea este o cauza de ineficacitate a unui act juridic determinata de nerespectarea condiţiilor de valabilitate prevăzute de lege chiar la momentul încheierii actului. Prin urmare, valabilitatea, respectiv nevalabilitatea actului se analizează raportat la momentul încheierii actului şi nu in funcţie de acte îndeplinite ulterior acestui moment, neregularităţile din 1997-1999 neputând fi acoperite.

Pe fondul propriu-zis al cererii, instanţa constată că:

Reclamantul PLE a formulat cerere de reglementare juridica in baza Legii 112/1995 a imobilului din str. xx  nr. 38, ap. 2, inca din data de 17.07.1996, cerere inregistrata la Primaria Municipiului Bucureşti sub nr. 556/17.07.1996 (f.83), cererea fiind înaintată Comisiei municipale si înregistrată sub nr. C 2680/11.03.1997 aşa cum chiar Municipiul Bucuresti a învederat prin adresa 709/s/27.08.1999 (f.32 dosar 660/2005).

RG a formulat cerere inregistrata sub nr. 629/22.07.1996 (f.84).

FM a formulat cerere de restituire a apartamentului si terenului din Bucureşti, str. xxx nr. 38, compus din 3 camere din data de 22.07.1996 si înregistrata sub nr. 641/22.07.1996  (f.85). Mai mult, FMa solicitat chiar SC Titan relaţii cu privire la imobil, in adresa înregistrata la SC Titan sub nr. 5346 din 28 mai 1996 (f. 635) învederând ca sunt proprietari ai imobilului inca din 1940 şi că aceste relaţii le sunt necesare la primărie in soluţionarea cererii de restituire a imobilului.

In aceste condiţii, daca aceste cererei au fost formulate şi înregistrate la Primăria Generala a Municipiului Bucureşti inca din datele de 17.07.1996, respectiv 22.07.1996, fiind comunicate instanţei chiar de către Primăria Municipiului Bucureşti prin adresa 16831/22.04.2008 (f.82), daca existenţa acestor notificări în baza de date a Legii 112/1995 este menţionata chiar în referatul întocmit de Municipiul Bucureşti Direcţia Juridica Legislaţie, Serviciu de aplicare a Legii 10/2001 nr. 2587/2588 din 25.04.2001 (f.286), cum a putut SC Titan, administrator pentru Municipiul Bucuresti, sa afirme, prin adresele 1429/14.08.2007 (f. 128), 1995/17.06.2008 (f. 345)  ca, la data perfectării contractelor, locuinţa nu a fost notificată de către proprietari sau moştenitori pentru restituire in natură?

Din momentul înregistrării acestor notificări, Municipiului Bucuresti nu mai avea voie să vândă prin intermediul SC Titan aceste bunuri, in condiţiile în care, conform HG 20/1996 cu modificarile realizate prin HG 11/1997, „în cazul în care pe rolul instanţelor judecătoreşti se află cereri referitoare la imobilele prevăzute la alin. (5), procedurile administrative reglementate de Legea nr. 112/1995, de restituire în natură, de acordare de despăgubiri sau de vânzare către chiriaşi, se suspendă de drept până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a cererilor respective”.

Faptul ca aceste dispoziţii nu erau in vigoare decat la momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare xxx 14.04.1998, xxx 29.03.1999, nu şi la data încheierii contractului xxx 30.01.1997, nu face ca acest din urmă contract să fie totuşi valabil.

Instituirea in mod clar a condiţiei aşteptării soluţiei pe cererea de restituire pana la vânzarea imobilului nici nu mai era nevoie sa fie stabilită şi printr-o hotărâre de guvern pentru ca era logica şi pentru ca rezulta clar chiar prin Legea 112/1995 (forma in vigoare la momentul încheierii contractului in 1997), care prevedea in art. 9  că „Chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului”;  Art. 14: „Persoanele îndreptăţite la restituirea în natură a apartamentelor sau, după caz, la acordarea de despăgubiri vor depune cereri în acest sens, în termen de 6 luni de la intrarea în vigoare  a legii.”; art. 18 „Hotărârile comisiilor judeţene, ale comisiei municipiului Bucureşti şi ale comisiei sectorului agricol Ilfov sunt supuse controlului judecătoresc, potrivit legii civile, şi pot fi atacate în termen de 30 de zile de la comunicare. Membrii comisiilor judeţene, ai comisiei municipiului Bucureşti, ai comisiei sectorului agricol Ilfov şi ai comisiilor locale, precum şi toţi funcţionarii publici implicaţi în aplicarea prezentei legi, care îndeplinesc cu întârziere, greşit, sau nu îndeplinesc atribuţiile ce le revin, răspund, după caz, disciplinar, material sau penal.”

Faţa de aceste texte, in vigoare la momentul încheierii tuturor contractelor de vânzare cumpărare, rezultă explicit că puteau fi vândute numai apartamentele care nu se restituiau in natură, iar vânzarea era condiţionată de expirarea termenelor prevăzute de art. 14, dar şi art. 18, respectiv numai după solutionarea in mod definitiv a notificării de către Comisia pentru acordarea despăgubirilor, notificare care, in prezenta cauza, a fost adresata in mod corect si Comisiei din cadrul Municipiului care avea obligaţia din acel moment să nu mai permită vânzarea bunului pana la soluţionarea irevocabila a notificării.

Aşa cum a stabilit şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia 940/2005, aprecieri cu privire la regimul juridic al apartamentului puteau fi făcute numai de către organele abilitate prin lege, adica comisiile speciale, si nu de către instituţiile care se ocupau de soluţionarea cererilor chiriaşilor, de cumpărarea apartamentelor. Vânzarea, perfectată înainte de pronunţarea unei soluţii definitive a comisiei investită cu cererea de revendicare, este data cu încălcarea dispoziţiilor Legii 112/1995, justificându-se constatarea nulităţii absolute a contractului. Pana la soluţionarea corespunzătoare si legala a notificării formulate, nu se putea şti daca apartamentele erau sau nu libere, daca urmau sau nu să fie restituite în natură, daca intra sau nu sub incidenta Legii 112, astfel încât, sub acest aspect, orice vânzare efectuată după data depunerii notificării şi data când ar fi trebuit să fie soluţionată este lovită de nulitate absolută.

Daca notificarea nu ar fi respectat, eventual, anumite condiţii sau se aprecia ca nu sunt îndeplinite condiţiile de restituire sau ca reclamanţii nu au drept la restituire, numai Comisia din cadrul Municipiului putea face astfel de aprecieri, iar Municipiul trebuia sa aştepte trecerea termenului de contestare si, doar ulterior, după soluţionarea irevocabila, putea vinde cui dorea şi în ce condiţii dorea.

Or, modul in care s-a procedat la încheierea contractelor din prezenta cauza reflecta încălcarea flagranta a legii si reaua credinţa vădită a Municipiului si a SC Titan, justificând dreptul reclamanţilor de a se constata nulitatea absolută a contractelor încheiat după depunerea notificării şi înainte de soluţionarea notificării.

Totodată, modul in care s-a procedat la încheierea contractelor din prezenta cauza reflecta si reaua credinţa a pârâţilor persoane fizice, respectiv a autorilor lor care nu au depus nici cele mai mici diligente pentru a afla situaţia juridica reala a imobilelor pe care doreau să le achiziţioneze, înainte de încheierea contractelor lor, adică in 1997, 1998, 1999.

Lucrul care era esenţial a fi fost respectat de către pârâţii persoane fizice pentru a–i putea considera dincolo de orice culpă sau îndoiala imputabila, era ca, la momentul la care s-au hotărât să cumpere imobilul, sa facă şi demersuri pentru a afla situaţia juridica a imobilului, nu doar să creadă aşa, pur şi simplu, ca statul este proprietar al imobilului ce le fusese anterior închiriat şi să mizeze pe faptul ca nu se constatase nulitatea titlului statului. În afara de disputa naţionala, mult mediatizata la nivelul anilor 1997-1999, născuta in jurul legalităţii naţionalizărilor, a legitimităţii titlurilor statului, care era de natură să ii determine pe chiriaşi să acţioneze cu diligenta înainte de încheierea contractelor de cumpărare, la Primăria Municipiului Bucuresti erau înregistrate încă din 1996 cererile de restituire ale reclamanţilor, astfel ca, cu minime diligente, paratii ar fi putut să cunoască situaţia juridica a imobilului. Faptul ca paratii au cerut informatii de la SC Titan cu privire la situaţia imobilelor de abia in 2007, faptul ca in 2001, 2002, 2004, 2005 (f.16-21, 28-33, 38-39, 46- 48, 153) au mai cerut nişte informaţii de pe la primărie nu au nici cea mai mica relevanţă, după cum am indicat in precizarea prealabila. Aceste informaţii trebuia sa le ceara in 1997, 1998, 1999 pentru a se putea vorbi de bună credinţa chiar la momentul încheierii contractelor.

Susţinerile de la interogatoriu ale pârâţilor persoane fizice PM, in sensul ca s-ar fi interesat la ICRAL de situaţia juridica a imobilului anterior încheierii contractelor (f. 114) nu sunt dovedite prin nici un mijloc de proba contrar dispoziţiilor art. 1169 cod civil şi art. 129 alin. 1 Cod procedură civilă. Mai mult, paratul BRG chiar a recunoscut la interogatoriu că nu a făcut nici un demers anterior încheierii contractului (f.116 – intrebarea 2).

Buna credinţă a cumpărătorului la momentul dobândirii imobilului trebuie să fi fost perfectă, lipsită de orice culpă sau îndoială imputabilă acestuia pentru a putea inlătura sancţiunea nulităţii unui act, lucru care nu poate fi reţinut în cauză.

Pentru toate aceste motive, având in vedere că procedura prevăzută de Legea 112/1995 nu a fost respectata decât la un nivel superficial cu încălcarea flagranta a chestiunilor elementare ale procedurii, ca, aşa cum a stabilit şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, vânzarea realizata înainte de soluţionarea irevocabila a notificărilor este nulă absolut, ca nu se poate vorbi sub nicio forma de o buna credinţa a SC Titan sau a Municipiului, ca nu se poate vorbi nici de o bună credinţa a pârâţilor persoane fizice care nu au depus nici cele mai elementare diligente pentru a afla situaţia juridica a imobilelor pe care doreau să le achizitioneze inainte de datele de 30.01.1997, 14.04.1998, respectiv 29.03.1999 când s-au încheiat contractele care fac obiectul cauzei, ca pur si simplu au profitat de neclarităţile legate de situaţia juridica a imobilului, dar pe riscul lor, instanţa va admite cererea astfel cum a fost precizată si va constata nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare xxxx, încheiate intre SC T SA, pe de o parte şi xxxxx pe de altă parte.

Domenii speta

Spete similare