Acţiune în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare-cumpărare în formă autentică. Teoria validării retroactive a vânzării lucrului altuia.

Prin cererea înregistrată la această instanţă la nr. 207/292/2013 din 18 ianuarie 2013 reclamanta OAL le-a chemat în judecată pe pârâtele CV şi MT solicitând ca instanţa să pronunţate o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de teren extravilan de 1,5000 ha situată în comuna C.S. .

În motivarea cererii în fapt, reclamanta a arătat că, la data de 1 noiembrie 2012, intre părţi s-a încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare” pentru  suprafaţa de teren de 1,5000, la preţul de 1800 lei, achitat integral la aceeaşi dată.

Faţă de data încheierii înscrisului sub semnătură privată – 1 noiembrie 2012, părţile au convenit  ca în termen de 2 luni să se prezinte la un biroul notarial pentru perfectarea, în formă autentică, a contractului de vânzare – cumpărare, însă  pârâtele au refuzat, deşi au fost contactate în mai multe rânduri în acest sens, motiv pentru care a fost intentată acţiunea în cauză.

În probaţiune, reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu, si martori.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 1669 Cod civil.

Reclamantul a achitat taxă judiciară de timbru în cuantum de 155 lei şi timbru judiciar în valoare de 1,5 lei.

În dovedire reclamanta a depus la dosar copii de pe următoarele înscrisuri : înscrisul sub semnătură privată, intitulat „Antecontract de vânzare – cumpărare” ( f. 3),  titlul de proprietate nr. XXXX emis la data de 14.05.2010 de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Teleorman ( fila 4), copie de pe certificatul de deces al defunctei PM (fila 5), sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale privind pe defuncta PM ( f. 6), alte copii de pe acte de stare civilă, respectiv certificate de deces, de naştere şi căsătorie ( f. 7 – 10), certificat de atestare fiscală nr. 138 din 17.01.2013 (fila 11).

În cauză, din oficiu, instanţa, conform dispoziţiilor art.32 din Legea nr.146/1997 a solicitat O.C.P.I. Teleorman – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Alexandria să comunice extras de carte funciară sau certificat de sarcini pentru suprafeţele de teren menţionate în titlul de proprietate anexat şi care au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, eliberându-se certificatul de sarcini nr. 2354/25.01.2013 (fila 19).

Legal citate, pârâtele nu au depus întâmpinare şi nici nu s-au prezentat personal în instanţă pentru a-şi formula apărări.

Instanţa a administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar si a audiat martorul Î.D.L..

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa constată că acţiunea este neîntemeiată pentru următoarele considerente:

Instanţa reţine că  reclamantul  a încheiat cu pârâtele un antecontract de vânzare-cumpărare sub forma unui înscris sub semnătură privată (fila 3), prin care s-a obligat să cumpere iar pârâtele s-au obligat să vândă cu preţul de 1800 lei, suprafaţa totala de 1,5000 ha situata in extravilanul com. C.S.,  amplasata in tarlaua 55 parcela 1/1.

 Din declaraţiile martorului audiat (fila 27) reiese faptul că reclamantul a plătit pârâtelor integral preţul convenit pentru transferul proprietăţii chiar din momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

Instanţa retine din susţinerile reclamantului  si ale martorului audiat ca pârâtele nu şi-au îndeplinit obligaţia pe care şi-a asumat-o prin antecontract in sensul ca nu s-au prezentat la notar pentru  încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, deşi reclamantul le-a solicitat în mod expres acest lucru.

Suprafaţa de teren menţionată în antecontractul de vânzare-cumpărare este înscrisă în titlul de proprietate nr.xxxxxx emis la data de 14.05.2010 emis de către C.J.S.D.P.P.T.T. emis pe numele de PM. 

Din certificatul de deces de la fila 5 din dosar instanţa retine ca la data de 25 noiembrie  1991 a decedat numita PM, titulara dreptului de proprietate asupra terenurilor individualizate în titlul de proprietate nr. xxxx emis la data de 14.05.2010 emis de către Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Teleorman.

Din sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale nr.135/17.01.2013 instanţa reţine că succesibilii prezumtivi ai defunctei PM, sunt pârâtele MT in calitate de nepoată de fiică şi CV în calitate de nepoată de fiică.

Din certificatul de sarcini nr. 2354/25.01.2013 (fila 19) eliberat de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Teleorman reiese că pentru suprafaţa de teren  menţionată proprietatea lui PM  nu s-au găsit înscrise sarcini.

Conform art.1244 NCC, dispoziţii aplicabile la data intervenirii convenţiei, „În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”.

În cauză instanţa constată că, nefiind respectată forma prevăzută imperativ de lege pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate asupra terenului, între părţi a intervenit o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.

Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un contract prin care părţile se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, un contract de vânzare cumpărare.

 Astfel, această promisiunea bilaterală  de vânzare cumpărare este un contract care dă naştere unor drepturi de creanţă şi obligaţii reciproce în favoarea beneficiarilor promisiunii, proprietarul bunului având obligaţia de a se prezenta în vederea autentificării actului juridic încheiat. Fiind un contract  trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate prevăzute de art. art.1179 C.civil: consimţământul valabil exprimat al părţilor, capacitate deplină de exerciţiu, obiect determinat şi cauză licită.

Dacă promitentul vânzător nu-şi respectă obligaţia asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea ca, în situaţia în care bunul se mai află în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, să solicite, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natura pagubelor, să se pronunţe în baza art. 1516 şi 1528 N.C.civ., precum şi al art.1669 Noul cod civil, o hotărâre  judecătorească care să ţină loc de contract.

În concluzie, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare este o cerere în principiu, admisibilă, în condiţiile art.1669, art. 1516 şi 1528 Cod civil.

Instanţa judecătorească are posibilitatea ca, prin suplinirea consimţământului părţilor care şi-au asumat obligaţii de a face izvorâte dintr-un antecontract, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

O asemenea concluzie reiese cu evidenta si din analiza prevederilor conform art.1669 Noul cod civil „Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat”.

Din interpretarea acestui articol, instanţa reţine că pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care sa tina loc de contract de vânzare-cumpărare, în condiţiile art. 1669, art. 1516-1528 Noul C.civil, în primul rând trebuie să existe încheiată între părţi o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, care, ca orice contract trebuie să îndeplinească toate condiţiile de valabilitate impuse de art. 1179 Cod civil cu privire la capacitatea de a contracta, consimţământul părţilor, un obiect determinat si licit si o cauză licită si morală.

Cu privire la actul juridic încheiate între părţi, instanţa constată că acesta are natura unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ce face obiectul prezentei cauze, actul juridic respectiv dând însă naştere in sarcina părţilor unei obligaţii de a face, constând în obligaţia de a transmite în viitor proprietatea, prin încheierea contractului promis în forma autentică necesară pentru validitatea transmiterii proprietăţii, oricare dintre părţi putând cere încheierea contractului.

Astfel, instanţa, având in vedere dispoziţiile art. 1180,1204, 1229 si1239 alin 1 Cod Civil, constată că  promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare îndeplineşte toate condiţiile de valabilitate impuse de art. 1179 Cod civil  cu privire la capacitate, consimţământ, obiect si cauză. 

Având în vedere ca antecontractul de vânzare-cumpărare nu este un act translativ de proprietate, dreptul de proprietate urmând a fi transferat numai în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma ceruta de lege, la încheierea unui astfel de act promitentul vânzător nu este obligatoriu sa fie proprietarul bunului pe care îl promite spre vânzare, bunul fiind necesar sa existe în patrimoniul acestuia si acesta fiind obligatoriu sa fie proprietar numai la momentul încheierii actului în forma ceruta de lege, respectiv forma autentica.

În al doilea rând, tot din art. 1669 Cod Civil, instanţa reţine că pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, pe lângă condiţiile de validitate privitoare la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, trebuie să fie întrunite si pentru contractul de vânzare-cumpărare promis toate condiţiile impuse de art. 1179 Cod Civil, mai puţin condiţia consimţământului părţii care refuză încheierea contractului promis, consimţământ care urmează a fi suplinit de instanţă prin pronunţarea hotărârii.

Cu privire la contractul de vânzare-cumpărare promis, instanţa constată că sunt întrunite aceste condiţii având în vedere că părţile se bucură de prezumţia existentei capacităţii de a contracta, obiectul contractului este valabil, sunt îndeplinite si condiţiile impuse de art.1229 C.civil, iar cauza contractului este valabilă prin raportare la dispoziţiile art. 1239 alin 1 Cod Civil.

În al treilea rând însă, pentru ca instanţa să poată pronunţa în baza art.1669 C.civ. o hotărâre care sa tina loc de contract de vânzare-cumpărare, alături de îndeplinirea condiţiilor enumerate mai sus si de întrunirea condiţiilor existentei unui antecontract valabil încheiat prin raportare la de art.1179 C.civ.,  este necesar a fi îndeplinite şi alte condiţii specifice contractului de vânzare-cumpărare reglementat la 1650 si următoarele Cod Civil, printre care si aceea ca la data pronunţării hotărârii care sa tina loc de contract de vânzare-cumpărare in forma autentică, promitentul-vânzător sa aibă calitatea de proprietar al imobilului înstrăinat.

Într-adevăr, caracterul translativ de  proprietate  al vânzării reiese în mod expres din art. 1672 alin. 1 pct. 1 Cod Civil care prevede ca vânzătorul are obligaţia să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut.

Caracterul translativ de  proprietate este o caracteristică ce  priveşte însăşi esenţa  contractului de vânzare-cumpărare, in aceeaşi măsură in care esenţial este si caracterul oneros al acestuia. 

Faptul că in legislaţia civilă, exista anumite prevederi care condiţionează transferul dreptului de proprietate de respectarea unor anumite forme (cum este forma autentica in cazul imobilelor art. 1244 C.civil), nu poate aduce atingere caracterului translativ al contractului de vânzare-cumpărare, toate aceste condiţii fiind  dictate de interesul păstrării siguranţei circuitului juridic civil. Aceste exigente reprezintă o forma de constrângere, determinând părţile ca, acolo unde obiectul vânzării face parte dintr-o categorie de mare importanţă, sa  respecte anumite reguli in lipsa cărora dreptul nu se poate transmite de la vânzător la cumpărător.

La prima vedere, caracterul translativ al contractului de vânzare-cumpărare pare a fi atenuat de art. 1683 Cod Civil care reglementează vânzarea bunului altuia, însă aceasta concluzie se dovedeşte a fi una specioasă, întrucât alineatul 2 al art. 1683 cod civil chiar întăreşte si confirmă caracterul translativ al vânzării arătând ca obligaţia vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobân¬¬direa de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprie¬tar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procură cumpă¬rătorului proprietatea asupra bunului.

Referitor la acest ultim aspect – calitatea de proprietar - , instanţa constată că în cauză nu există dovada ca pârâtele au calitatea de proprietar asupra terenurilor ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, calitate care trebuie sa fie verificata în mod obligatoriu si care trebuie sa existe la momentul la care instanţa pronunţă o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.

Instanţa retine ca titlul de proprietate aflat la dosarul cauzei este eliberat pe numele numitei PM, care a decedat la data de 25 noiembrie  1991 aşa cum rezulta din certificatul de deces eliberat pe numele acesteia, iar la dosar nu exista nicio dovadă ca succesiunea de pe urma acestei defuncte a fost dezbătuta, astfel încât in cauza nu este stabilită nici măcar calitatea de moştenitoare a pârâtelor faţă de defuncta PM, proprietara terenurilor.

Sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale depusă la dosarul cauzei pentru defuncta PM nu are valoare, în concepţia instanţei, de act care să constate si sa dovedească pentru pârâte  calitatea de moştenitor faţă de defunctă si a calităţii lor de proprietare asupra bunurilor ce ar face parte din masa succesorala, aceste aspecte nefiind constatate in mod legal in urma procedurii fireşti stabilite de lege pentru dezbaterea succesorală.

Înscrisul eliberat de Primăria comunei este, aşa cum ii spune si numele, un act necesar pentru deschiderea procedurii succesorale, aşa cum este ea prevăzută de lege, iar persoanele menţionate in acest act sunt prezumtivii moştenitori ai defunctului.

Instanţa consideră ca acest înscris nu poate tine locul actelor prevăzute de lege care trebuie sa stabilească si sa constate calitatea, masa succesorala si cotele moştenitorilor de rămase de pe urma unui  autor decedat, o interpretare contrară ducând inevitabil la concluzia inutilităţii procedurii de dezbatere succesorală prevăzută de lege.

Chiar dacă pârâtele ar fi într-adevăr singurele moştenitoare a numitei PM, acest aspect trebuie dovedit si constatat, însă nu în contextul promovării unei acţiunii pentru pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic ci în urma dezbaterii succesiunii defunctei, fapt ce nu a făcut obiectul cererii de chemare în judecata si care ar fi trebuit realizat cu respectarea normelor legale inclusiv în ceea ce priveşte taxele judiciare de timbru si calitatea procesuala activă a persoanei care introduce o astfel de acţiune.

Instanţa consideră, că legătura de rudenie dintre pârâte şi defunctă, şi faptul existenţei pentru acestea a unei aparente vocaţii generale legale la succesiunea defunctei, nu pot fi echivalate în nici un caz cu calitatea de moştenitor legal acceptant al succesiunii, calitate ce implică verificarea mai multor condiţii în cadrul unei proceduri distincte prevăzută de lege.

Până la dezbaterea succesiunii autorului lor, pârâtele nu au calitatea de moştenitoare, care pentru a fi constata trebuie verificate condiţiile impuse de lege, inclusiv referitoare la acceptarea succesiunii în termenul prevăzut de lege si implicit nu au  calitatea de proprietar asupra bunurilor ce au aparţinut în proprietate autorului sau, neputând astfel sa efectueze acte valabile de înstrăinare.

Instanţa nu ar putea admite acţiunea pentru pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic în situaţia în care nu s-a dovedit calitatea de proprietar a pârâtelor pe motiv ca părţile cunosc acest aspect si ca îşi asumă riscurile sau pe motiv ca ar fi vorba de o vânzare a lucrului altuia care ar avea remedii ulterioare, cum ar fi teoria deja consacrată în materia înstrăinării bunurilor aflate în indiviziune, conform căreia soarta înstrăinării bunului indiviz depinde de rezultatul partajului, înstrăinarea devenind retroactiv valabilă dacă bunul înstrăinat cade în lotul copartajantului care a dispus de bun.

In primul rând, instanţa considera ca aceasta teorie nu este aplicabila in cauza întrucât la dosar nu exista dovada calităţii de coproprietar aflat in indiviziune, si mai mult, nu exista nici măcar dovada calităţii pârâtelor de moştenitoare acceptante a succesiunii defunctei proprietare. 

In al doilea rând, chiar daca ar fi existat dovada coproprietăţii in indiviziune,  instanţa considera ca aceasta teorie creată de jurisprudenţă nu mai este de actualitate, întrucât Noul Cod Civil prin reglementarea art. 1683 alin. 5 a pus capăt controverselor legate de sancţiunile ce intervin in astfel de cazuri (nulitate relativă/absolută, rezoluţiune, vânzare afectată de condiţie rezolutorie), si a stabilit ca atunci când un coproprietar a vândut bunul proprietate comună şi ulterior nu asigură transmiterea proprietăţii întregului bun către cumpă¬rător, acesta din urmă poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea preţului proporţional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi ştiut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.

În orice caz, instanţa apreciază că  teoria validării retroactive a vânzării lucrului altuia in funcţie de rezultatul partajului, a fost gândita si creată pe cale jurisprudenţială ca un remediu juridic convenabil post factum la o situaţie juridică atipică, iar raţiunea aplicării acestei teorii a fost cea a asigurării stabilităţii raporturilor juridice civile şi circuitului civil, si in niciun caz nu poate fi aplicată pentru a crea in mod deliberat, a priori, situaţii de vânzare a lucrului altuia,  chiar prin mijlocirea instanţei in cadrul acţiunilor pentru pronunţarea unor hotărâri care sa tina loc de contract de vânzare cumpărare in forma autentică, întrucât prin această practică s-ar crea situaţii juridice precare, care ar putea periclita în viitor securitatea circuitului civil.

Pentru motivele expuse, şi în respectarea vechiului principiu nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, instanţa urmează să respingă ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamant.

Domenii speta

Spete similare