Anulare Hotărâre Asociaţie de Proprietari- avizare schimbare destinaţie locuinţă -

Dosar nr. 7160/302/2010

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA SECTORULUI 5 BUCUREŞTI - SECŢIA A II-A CIVILĂ

ÎNCHEIERE

Şedinţa publică de la data de 10 noiembrie 2010

Instanţa constituită din :

PREŞEDINTE : DCG

GREFIER : AC

Pe rol soluţionarea cauzei civile privind pe reclamanta SE în contradictoriu cu pârâta Asociaţia de Prorpietari bl..., având ca obiect anulare act, obligaţie de a face.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică a răspuns pârâta prin avocat L D, cu delegaţie de substituire la dosar, lipsind reclamanta.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, în cadrul căruia învederează că s-au depus de către reclamantă, prin serviciul registratură, înscrisuri.

Se comunică pârâtei înscrisurile depuse de reclamantă.

Apărătorul pârâtei depune răspunsul la interogatoriu, învederând că nu mai sunt alte înscrisuri de depus.

Nemaifiind cereri de formulat sau probe de administrat, instanţa constată cauza în stare de judecată şi acordă cuvântul în dezbateri asupra excepţiei lipsei de interes şi pe fondul cauzei.

Pârâta, prin avocat, solicită admiterea excepţiei lipsei de interes şi respingerea acţiunii ca lipsită de interes, iar pe fondul cauzei, solicită respingerea cererii reclamantei ca neîntemeiată – cu cheltuieli de judecată. Solicită amânarea pronunţării pentru concluzii scrise.

INSTANŢA

Pentru a se depune concluzii scrise, la solicitarea pârâtei,

DISPUNE

Amână pronunţarea la data de 17.11.2010.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 10.11.2010.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Dosar nr. 7160/302/2010

ÎNCHEIERE

Şedinţa publică de la 17.11.2010

INSTANŢA

În aceeaşi compunere şi pentru aceleaşi motive,

DISPUNE

Amână pronunţarea în cauză la data de 18.11.2010.

Pronunţată în şedinţa publică de la 17.11.2010.

PREŞEDINTE,GREFIER,

Dosar nr. 7160/302/2010

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA SECTORULUI 5 BUCUREŞTI - SECŢIA A II-A CIVILĂ

Sentinţă civilă nr. 7726

Şedinţa publică de la data de 18 noiembrie 2010

Instanţa constituită din :

PREŞEDINTE : DCG

GREFIER : AC

Pe rol soluţionarea cauzei civile privind pe reclamanta SE  în contradictoriu cu pârâta Asociaţia de Prorpietari bl. .... având ca obiect anulare act, obligaţie de a face.

Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din data de 10.11.2010, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanţa, pentru a se depune concluzii scrise, la solicitarea pârâtei, a amânat pronunţarea la 17.11.2010 şi apoi la 18.11.2010, când a hotărât următoarele:

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, instanţa constată următoarele:

Prin cererea formulată şi înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 26.04.2010, reclamanta SE a chemat în judecată pe pârâta Asociaţia de Proprietari Bl. .... sector 5, Bucureşti şi a solicitat anularea parţială a hotărârii asociaţiei de proprietari adoptată în şedinţa adunării generale din data de 10.03.2010 şi obligarea Comitetului executiv al asociaţiei de proprietari de a acorda avizul privind schimbarea destinaţiei locuinţei proprietatea sa personală.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că a solicitat avizul pârâtei la data de 14.01.2010 în vederea funcţionării unui punct de lucru al Cabinetului de avocatură F A-A în imobilulul său, proprietate privată, situat în Bucureşti, Bdul. U  ..., sector 4, iar la data de 18.02.2010, Asociaţia de proprietari i-a comunicat refuzul de acordare a acestui aviz, chiar dacă anterior obţinuse acceptul proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează.

Reclamanta a susţinut că refuzul pârâtei a fost justificat doar pe motivul că nu ar fi plătit cheltuielile de întreţinere aferente imobilului proprietatea sa, iar societatea comercială care a fost anterior chiriaşă nu şi-a plătit cheltuielile de întreţinere pentru perioada martie 2009 – septembrie 2009.

De asemenea, reclamanta a arătat că hotărârea asociaţiei de proprietari din data de 10.03.2010 este netemeinică şi nelegală deoarece conducerea acesteia abuzează de drepturile pe care le are şi condiţionează emiterea acestui acord de plata anumitor sume cu titlu nedatorat, iar refuzul acordării avizului pentru schimbarea destinaţiei de locuinţă nu se întemeiază pe existenţa unui disconfort sau a unui pericol pentru siguranţa blocului sau a locatarilor, desfăşurându-şi deja activitatea şase societăţi comerciale în acest bloc.

În drept reclamanta a invocat dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 230/2007.

În probaţiune a solicitat proba cu înscrisuri, expertiza şi orice alte probe a căror necesitate ar reieşi din dezbateri.

Reclamanta a solicita şi judecarea cauzei în lipsă în temeiul dispoziţiilor art. 242 alin. 2 din Codul de procedură civilă.

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 20 de lei şi cu timbre judiciare în valoare de 0,60 de lei.

Pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii şi a invocat excepţia tardivităţii privind primul capăt de cerere deoarece reclamanta nu a atacat hotărârea adunării generale în termenul de 45 de zile, prevăzut de art. 26 din Legea nr. 230/2007; excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a comitetului executiv al asociaţiei de proprietari privind cel de-al doilea capăt de cerere întrucât acesta nu are personalitate juridică de folosinţă, fiind doar un organ executiv al asociaţiei de proprietari şi excepţia lipsei de interes pentru ambele capete de cerere pentru că nu este necesară obţinerea unui aviz de schimbarea destinaţiei de locuinţă pentru stabilirea unui punct de lucru al unui cabinet de avocat potrivit Legii nr. 51/1995 şi a Statutului profesiei de avocat.

În drept pârâta a invocat dispoziţiile art. 115 şi următoarele din Codul de procedură civilă.

În probaţiune a solicitat proba cu înscrisuri şi orice alte probe a căror necesitate ar rezulta din dezbateri.

La termenul de judecată de la data de 13.10.2010, reclamanta a precizat că solicită emiterea avizului de către Asociaţia de proprietari, iar nu de către comitetul executiv din cadrul acesteia.

Instanţa a încuviinţat şi administrat pentru ambele părţi, proba cu înscrisuri, fiind depuse la dosar în copie: adresele nr. 1/14.01.2010 şi nr. 2/14.01.2010 trimise de reclamantă pârâtei; adresa nr. 4/18.02.2010 comunicată de pârâtă privind refuzul acesteia de eliberare a acordului şi contractul de închiriere dintre reclamantă şi cabinetul de avocatură F A-A; proces-verbal încheiat la data de 10.03.2010, în şedinţa adunării generale a Asociaţiei de proprietari, pârâtă în cauză; sentinţa civilă nr. 1277 din data de 28.02.2007 pronunţată de Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti în dosarul nr. 11753/4/2006 şi sentinţa civilă nr. 3238 din data de 21.04.2010 pronunţată de Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti în dosarul nr. 18949/4/2009, plângere penală împotriva organelor de conducere ale Asociaţiei de proprietari formulată de reclamantă şi S.C. P I  S.R.L adresată Parchetului de pe lângă Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti.

De asemenea, instanţa din oficiu a administrat din oficiu proba cu interogatoriul pârâtei, răspunsurile acesteia fiind ataşate la dosar.

Prin încheierea din data de 13.10.2010, instanţa a respins excepţia tardivităţii primului capăt de cerere, iar excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a comitetului executiv al asociaţiei de proprietari a rămas fără obiect faţă de precizarea reclamantei. Totodată, faţă de excepţia lipsei de interes pentru ambele capete de cerere, instanţa, în temeiul art. 137 alin. 2 din Codul de procedură civilă, a apreciat că pentru soluţionarea acesteia sunt necesare probe comune cu fondul cauzei, iar pe cale de consecinţă a unit această excepţie cu fondul.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

Reclamanta SE, proprietară a apartamentului.. din ..... sector 5, a solicitat pârâtei Asociaţia de proprietari Bl..., ..., sector 5, avizul necesar pentru schimbarea destinaţiei de locuinţă a acestui apartament în vederea funcţionării unui punct de lucru al Cabinetului de Avocatură F A-A, în calitate de chiriaş.

Pârâta nu a fost de acord cu emiterea unui aviz favorabil reclamantei pentru schimbarea destinaţiei de locuinţă a apartamentului, proprietatea sa, pentru că există restanţe la întreţinere a foştilor chiriaşi şi litigii pe rolul instanţelor de judecată pentru recuperarea acestora.

Totodată, reclamanta a obţinut acordul proprietarilor apartamentelor cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, care sunt direct afectaţi, astfel cum impun dispoziţiile art. 42 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, necesar pentru schimbarea destinaţiei de locuinţă.

În ceea ce priveşte excepţia lipsei de interes faţă de ambele capete de cerere, invocată de pârâtă prin întâmpinare şi unită cu fondul de către instanţă, cu respectarea dispoziţiilor art. 137 alin. 1 din Codul de procedură civiă, instanţa o va soluţiona cu prioritate.

Interesul reprezintă una dintre condiţiile generale de exerciţiu ale acţiunii civile, condiţie ce presupune ca reclamantul să urmărească un folos practic prin punerea în mişcare a acţiunii civile.

Instanţa reţine că reclamanta urmăreşte un interes practic prin introducerea cererii de chemare în judecată, acesta constând în schimbarea destinaţiei de locuinţă a imobilului, proprietate privată, pentru care este necesar avizul favorabil al pârâtei, în vederea desfăşurării unei profesii liberale de către chiriaşii săi. Prin urmare, instanţa constată că acest interes este urmărit de către reclamantă atât prin capătul de cerere privind anularea parţială a hotărârii asociaţiei de proprietari adoptată în şedinţa adunării generale din data de 10.03.2010, cât şi prin cel de-al doilea capăt de cerere prin care s-a solicitat obligarea asociaţiei de proprietari de a acorda avizul favorabil pentru schimbarea destinaţiei de locuinţă a apartamentului reclamantei.

Instanţa va analiza cerinţele pe care trebuie să le îndeplinească interesul reclamantei de a exercita prezenta acţiune civile, şi anume ca interesul să fie legitim; născut şi actual; personal şi direct.

Interesul reclamantei este legitim deoarece nu contravine legii sau regulilor de convieţuire socială, aceasta exercitându-şi prerogativele dreptului său de proprietate, recunoscute de lege prin art. 480 din Codul civil.

Totodată, instanţa constată că interesul reclamantei este născut şi legitim întrucât exista la momentul introducerii cererii de chemare în judecată, iar prin neexercitarea acţiunii civile s-ar expune unui prejudiciu prin imposibilitatea folosirii de către chiriaşa sa a imobilului pentru care pârâta refuză emiterea unui aviz favorabil în vederea funcţionării a unui punct de lucru al acesteia.

Instanţa nu va reţine susţinerea pârâtei conform căreia reclamanta nu are interes de a solicita avizul necesar pentru schimbarea destinaţiei de locuinţă a imobilului său pentru a funcţiona un punct de lucru al unui cabinet de avocat, pentru că dispoziţiile Legii nr. 51/1995 privind organizarea şi exercitare, a profesiei de avocat nu sunt incidente în cauză, reclamanta fiind proprietara locuinţei şi cea care promovează prezenta acţiune, iar nu chiriaşa acesteia. Instanţa apreciază lipsit de relevaţă şi faptul că dispoziţiile actului normativ susmenţionat şi ale Statulul profesiei de avocat nu prevăd necesitatea obţinerii acordului asociaţiei de proprietari pentru stabilirea sediului unui cabinet de avocatură într-un imobil cu destinaţie de locuinţă, întrucât aceste acte normative reglementează condiţiile în care acesta ia  naştere în mod valabil un cabinet de avocatură, şi raporturile juridice specifice desfăşurării activităţii de avocatură, iar nu relaţia cabinetului de avocatură cu asociaţia de proprietari. Necesitatea obţinerii avizului asociaţie de proprietari este dată de faptul că prin schimbarea destinaţiei apartamentului din locuinţă în sediul al unui cabinet de avocatură se creează riscul unui flux mai mare de persoane şi implicit al unui disconfort asupra locuitorilor din acel bloc. Or, modul de administrare şi de exploatare a clădirilor de locuinţe aflate în proprietatea mai multor persoane,  este reglementat de Legea Nr. 230/2007, dispoziţiile acesteia având un caracter general şi completând celelalte act normative speciale.

Totodată, instanţa constată că însăşi pârâta, prin adresa nr. 4 din 18.02.2010, a informat-o pe reclamantă că societatea comercială care funcţionează în apartamentul său nu are acordul asociaţiei de proprietari, iar până la data de 31.03.2010 să-şi înceteze activitatea.

Instanţa observă că este îndeplinită şi condiţia ca interesul să fie personal şi direct, întrucât folosul practic urmărit de către reclamantă o vizează pe ea, iar nu pe altcineva, fiind titulara dreptului de proprietate a imobilului pentru care se solicita schimbarea destinaţiei de locuinţă.

Pe cale de consecinţă, având în vedere considerentele amintite anteriror, instanţa va respinge excepţia lipsei de interes invocată de pârâtă pentru ambele capete de cerere.

Faţă de situaţia de fapt reţinută prin coroborarea mijloacelor de probă administrate în cauză, instanţa constată că refuzul pârâtei de a emite avizul necesar reclamantei pentru schimbarea destinaţiei de locuinţă a apartamentului, proprietate privată, reprezintă un abuz de drept.

Abuzul de drept reprezintă exercitarea unui drept împotriva scopului lui economic şi social, al legii sau al regulilor de conduită socială.

Pentru a fi în prezenţa abuzului de drept, trebuie ca exercitarea abuzivă a dreptului, să îndeplinească următoarele condiţii:

Astfel, prima condiţie este aceea ca dreptul subiectiv să existe pentru a se constata că a fost exercitat abuziv, instanţa reţinând că în cauză acesta constă în dreptul pârâtei de a aviza schimbarea destinaţiei de locuinţă a apartamentelor, conferit de dispoziţiile art. 42 din Legea Nr. 230/2007 comitetului executiv al asociaţiei de proprietari.

Cea de-a doua condiţie este ca autorului abuzului de drept să fie titularul dreptului civil recunoscut de lege, să aibă posibilitatea de a-l exercita.

Instanţa constată că este îndeplinită şi această condiţie întrucât pârâta este titularul dreptului prevăzut de art. 42 din Legea Nr. 230/2007, comitetul executiv reprezentând asociaţia de proprietari în administrarea şi exploatarea clădirii potrivit art. 29 alin.1 din acelaşi act normativ.

O altă condiţie este aceea potrivit cu care dreptul civil să fie exercitat în alte scopuri decât scopul economic şi social pentru care a fost recunoscut de lege, adică să fie exercitat cu depăşirea limitelor sale interne.

Pârâta şi-a exercitat dreptul său recunoscut de prevederile art. 42 din Legea Nr. 230/2007, respectiv de a refuza acordarea avizului necesar pentru schimbarea destinaţiei de locuinţă a unui apartament, cu încălcarea dispoziţiillor art.3 din Decretul nr. 31/1954, care impun exercitarea drepturilor civile conform scopului lor economic şi social.

Astfel, instanţa constată că pârâta a refuzat reclamantei schimbarea destinaţiei de locuinţă a apartamentului său, proprietate privată, doar pentru motivul că fostul chiriaş din imobilul reclamantei nu şi-a achitat cotele de întreţinere, punct de vedere ce şi-l menţine astfel cum reiese din răspunsurile acesteia la interogatoriul administrat din oficiu.

Prin urmare, instanţa reţine că refuzul pârâtei de a aviza schimbarea destinaţiei de locuinţă a imobilului reclamantei justificat doar de motivul arătat mai sus, este contrar scopului social recunoscut de lege în baza căruia a fost reglementat acest drept, care a fost subliniat de instanţă cu ocazia analizei excepţiei lipsei de interes, întrucât recuperarea restanţelor la întreţinere se poate face prin alte căi legale(acţiuni în instanţă, punerea în executare a titlurilor executorii). Totodată, reclamanta nu poate fi lezată de prerogativele dreptului său de proprietate pentru acest motiv, respectiv doar pentru că fosta chiriaşă nu şi-a achitat cotele de contribuţie la întreţinere.

Mai mult decât atât, pârâta nu a probat niciun alt motiv legitim de împiedicare a schimbării destinaţiei de locuinţă a apartamentului reclamantei, eventualele datorii ce pot fi contractate de persoana juridică ce are punctul de lucru în acest spaţiu nu pot constitui ipoteze incidente pentru a aduce limitări dreptului de proprietate de a folosi imobilul potrivit intereselor sale.

În fine, ultima condiţie priveşte elementul subiectiv al abuzului de drept, respectiv exercitarea cu rea-credinţă a dreptului subiectiv.

Dreptul pârâtei de a refuza schimbarea destinaţiei de locuinţă a apartamentelor este unul care, în principiu, nu poate fi cenzurat, singura limită ce i-ar putea fi adusă fiind aceea că exerciţiul său trebuie făcut întotdeauna cu bună-credinţă, iar nu abuziv, astfel cum impun şi dispoziţiile ultimei teze a art. 14 din Legea nr. 230/2007.

Instanţa observă că pârâta îşi exercită dreptul recunoscut de lege, menţionat anterior, cu scopul de a o vătăma pe reclamantă, deoarece aceasta se află într-o imposibilitate de a-şi închiria imobilul, proprietate personală, persoanelor juridice care doresc să-şi stabilească punctul de lucru în această locaţie, asfel cum este situaţia Cabinetului de avocatură F A-A, chiriaşul actual al acestui apartament. Aceasta cu atât mai mult cu cât reclamanta a obţinut acordul proprietarilor direct afectaţi de deschiderea acestui punct de lucru.

În consecinţă, se constată că şi această ultimă condiţie este îndeplinită, pârâta exercitându-şi dreptul său cu rea-credinţă, fără justificarea unui interes special şi legitim, ci numai cu intenţia de a o vătăma pe reclamantă, pentru a o constrânge la plata unor datorii la întreţinere şi pentru a nu mai închiria apartamentul său persoanelor juridice.

Pe cale de consecinţă, instanţa constatând că în cauză sunt îndeplinite condiţiile de existenţă ale abuzului de drept, va lipsi actul abuziv de efectele urmărite de pârâtă, contrare scopului în vederea căruia dreptul a fost recunoscut de lege.

Astfel, instanţa va anula în parte Hotărârea Adunării Generale a Asociaţiei de Proprietari Bloc ..., Bucureşti, din data de 10.03.2010, privind respingerea cererii reclamantei de avizare a schimbării destinaţiei de locuinţă şi va obliga pârâta să acorde reclamantei avizul necesar schimbării destinaţiei de locuinţă a apartamentului acesteia în punct de lucru al Cabinetului de avocatură F A-A, refuzând în acest mod, ocrotirea dreptului subiectiv exercitat abuziv de către pârâtă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge excepţia lipsei de interes invocată de pârâtă, ca neîntemeiată.

Admite acţiunea formulată de reclamanta SE, în contradictoriu cu pârâta ASOCIA?IA DE PROPRIETARI Bl. ....

Anulează în parte Hotărârea Adunării Generale a Asociaţiei de Proprietari ...., sector 5, Bucureşti, din data de 10.03.2010, în ceea ce priveşte respingerea cererii reclamantei de avizare a schimbării destinaţiei locuinţei.

Obligă pârâta să acorde reclamantei avizul privind schimbarea destinaţiei locuinţei situate în Bucureşti, bdul. U....., în punct de lucru al Cabinetului de avocatură F A-A.

Cu apel, în 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 18.11.2010.

PREŞEDINTE GREFIER

Domenii speta

Spete similare