Anulare antecontract vânzare-cumpărare a unui bun imobil, la solicitarea promitentului-cumpărător, pentru viciul de consimţământ constând în eroarea asupra calităţii de proprietar a promitentului-vânzător

Cod operator: 11276

R O M Â N I A

TRIBUNALUL SATU MARE

SECŢIA I CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ Nr. 96/Ap

Şedinţa publică din 03 Martie 2015

Completul compus din:

Pe rol se află pronunţarea apelului civil declarat de apelantul-pârât X, domiciliat în …, cu domiciliul procedural ales în …, la Cabinet avocaţial …,  împotriva  sentinţei civile nr. 7531 din 28.11.2013 pronunţată de  Judecătoria Satu Mare în dosar nr. …/296/2012, în contradictoriu cu intimata-reclamantă Y, domiciliată în …, având ca obiect  anulare act.

Se constată că dezbaterea cauzei în fond a avut loc în şedinţa publică din data de 24.02.2015, când susţinerile şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea de şedinţă din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie, amânându-se pronunţarea în cauză la data de astăzi, 03.03.2015.

Prin serviciul de registratură al instanţei, la data de 25.02.2015, intimata a depus concluzii scrise, anexând copiile chitanţelor nr. 154/10.02.2015 şi 315/10.02.2015, reprezentând onorariu avocaţial. De asemenea, la data de 27.02.2015, intimata a depus o cerere de redeschidere a cauzei, anexând copia plângerii penale formulată împotriva apelantului X şi adresa comunicată de către Parchetul de pe lângă Judecătoria Satu Mare.

Instanţa constată că la data de 27.02.2015, intimata-reclamantă Y a adresat tribunalului o cerere de redeschidere a cauzei cu motivarea că, potrivit înscrisului ataşat, în cauza ce formează obiectul dosarului nr. …/P/2014 al Parchetului de pe lângă Judecătoria Satu Mare, împotriva apelantului din cauza de faţă s-a început urmărirea penală pentru săvârşirea infracţiunii de înşelăciune.

Examinând formal această cerere, tribunalul constată că ea are valoarea unei cereri de repunere a cauzei pe rol întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 151 C.proc.civ., iar nu valoarea unei cereri de redeschidere a judecăţii, aşa cum o intitulează autorul ei, cerere proprie situaţiei în care cursul judecăţii a fost suspendat.

Examinând pe fond cererea de repunere a cauzei pe rol, instanţa o găseşte a fi neîntemeiată, întrucât cauza de nulitate relativă în pricina de faţă o constituie eroarea ca viciu de consimţământ, în timp ce urmărirea penală s-a început pentru fapta de înşelăciune, adică de inducere în eroare sau, cu alte cuvinte, de eroare provocată, care, în dreptul civil, este echivalentul dolului. Aşa fiind, soluţia ce urmează a fi pronunţată în pricina penală nu are cum să influenţeze dezlegarea acestei cauze civile, motiv pentru care, în baza art. 151 Cod procedură civilă de la 1865, ea urmează să fie respinsă.

TRIBUNALUL

DELIBERÂND

Asupra apelului civil de faţă, constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr.7531/28.11.2013 pronunţată în dosar cu nr.de mai sus, Judecătoria Satu Mare a admis acţiunea civilă formulată de reclamanta Y împotriva pârâtului X, a anulat ca netimbrată acţiunea reconvenţională formulată de pârâtul reclamant X şi, în consecinţă: a dispus anularea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 24.02.2011 între reclamantă şi pârât; a obligat pârâtul să  restituie reclamantei suma de 14.044,95 euro achitată cu titlu de preţ şi 900 euro daunele morale; a obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 2.000 lei cheltuieli de judecată; a obligat pârâtul să plătească statului suma de 2956 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că între părţi s-a  încheiat un antecontract de vânzare cumpărare la data de 24.02.2011, prin care reclamanta s-a obligat să cumpere, iar pârâtul s-a obligat să vândă un apartament situat în …, proprietatea pârâtului.

Conform  art.1 din antecontract, obiectul vânzării îl constituie apartament în suprafaţă de 66 mp situat în …, înscris în CF nr. … Satu Mare top. …, …, precum şi parte din terenul aferent, iar la art.3 din antecontract, de asemenea, se reţine că  pârâtul este proprietarul terenului înscris în CF nr. … Satu Mare.

Antecontractul s-a încheiat între părţi la data de  24.02.2011, dar la acea dată pârâtul nu mai era proprietar, aşa cum rezultă din extrasul CF nr. … SM de sub B28, imobilul fiind vândut numitei Z la preţul de 121.000 euro.

Deşi pârâtul în întâmpinarea sa a afirmat că a înştiinţat pe reclamantă cu situaţia reală a proprietăţii imobilului pe care-l vinde, acest fapt nu a fost dovedit, iar afirmaţiile menţionate în antecontractul încheiat de părţi duc toate la concluzia că pârâtul ar fi fost proprietar al apartamentului pe care-l vinde şi al terenului aferent.

Potrivit art.954 alin.2 Cod civ., în actele juridice bilaterale, eroarea atrage nulitatea actului când cade asupra persoanei cu care s-a contractat, în situaţia în care consideraţia persoanei este cauza principală pentru care s-a încheiat convenţia.

Motivul de nulitate invocat de reclamanta, este lipsa calităţii de proprietar a pârâtului, calitate esenţială la încheierea unui contract de vânzare cumpărare care are ca efect transmiterea dreptului de proprietate. Prin urmare, potrivit susţinerilor reclamantei, contractul este afectat de viciul de consimţământ constând în eroarea asupra calităţii de proprietar a vânzătorului, viciu de consimţământ reglementat de art.954 alin.2 Cod civ.

Reclamanta a solicitat anularea antecontractului de vânzare cumpărare, ceea ce sugerează ideea nulităţii absolute având in vedere motivul de nulitate invocat de reclamanta.

Având în vedere dispoziţiile de mai sus, instanţa a apreciat ca sancţiunea nulităţii a fost instituită pentru ocrotirea unui interes privat, respectiv intereselor părţii care a fost în eroare cu privire la calitatea esenţială a persoanei cocontractante, în speţă fiind vorba despre calitatea de proprietar a vânzătorului.

Nulitatea, ca modalitate de desfiinţare a actelor juridice, se caracterizează prin aceea ca afectează acele acte juridice care au fost încheiate cu nerespectarea condiţiilor de valabilitate prevăzute de lege.

Prin urmare, cauza de nulitate exista chiar in momentul încheierii actului juridic.

Cu toate acestea antecontractul este numai o promisiune de vânzare, promitentul ar fi putut ulterior să-şi execute obligaţia de a vinde dacă, aşa cum a afirmat în întâmpinare, ar fi devenit proprietar asupra imobilului, dar pârâtul nu a probat cu acte afirmaţiile sale. Mai mult decât atât, chiar în întâmpinare actele la care face referire în apărarea sa sunt neidentificate, fiind lăsate spaţii goale la nr. contractului de asociere cu Z şi la data acestuia.

Faţă de considerentele de mai sus, instanţa a apreciat că cererea formulată de reclamantă este întemeiată şi, în consecinţă, a dispus anularea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 24.02.2011 între reclamantă şi pârât.

Referitor la suma de 900 euro daune morale solicitată de reclamantă, instanţa a reţinut următoarele:

Conform Codului civil de la 1964, art.1082 „debitorul este osândit, de se cuvine, la plata de daune interese pentru neexecutarea obligaţiei…”

Din textul amintit reiese că cel care cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă săvârşită cu vinovăţie, este obligat să îl repare.

În legătură cu natura daunelor morale, aşa cum se desprinde din literatura juridică şi din practica judiciară, acestea, în principiu, nu se concretizează într-o stare de fapt, ci se menţin la nivelul trăirilor psihice, iar evaluarea acestora, chiar atunci când existenţa lor este evidentă, de regulă nu se poate face prin folosirea unor criterii obiective, dauna morală fiind extranee realităţilor materiale şi întinderea ei nu poate fi determinată decât prin aprecieri subiective.

În speţă au fost dovedite mai sus condiţiile cerute de art.998-999 Cod civ., pentru angajarea răspunderii civile: respectiv, prejudiciul creat reclamantei este cert, în sumă de 14.044,95 euro, existenţa unei fapte ilicite, a raportului de cauzalitate între fapta pârâtului şi prejudiciu ca şi vinovăţia pârâtului.

Sub aspectul întinderii prejudiciului moral, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a stabilit în cauza Tolstoy Miloslovsky c. Regatul Unit, că despăgubirile trebuie să prezinte un raport rezonabil de proporţionalitate cu atingerea adusă, având în vedere, totodată, gradul de lezare a valorilor sociale ocrotite, intensitatea şi gravitatea atingerii adusă acestora.

De asemenea, întrucât este posibil ca la un moment dat şi instanţele interne să fie chemate să tranşeze probleme de drept similare, se impune a fi amintită cauza Ernestina Zullo c. Italia, în care instanţa de la Strasbourg, constatând violarea art. 6 din Convenţie cu privire la durata procedurii judiciare interne (9 ani), în hotărârea pronunţată a indicat câteva criterii de stabilire a daunelor morale.

Astfel, s-a apreciat că o bază de calcul între 1000-1500 de Euro pentru fiecare an de întârziere este o sumă rezonabilă.

Prin urmare, instanţa a constatat că suma de 900 euro solicitată de reclamantă cu titlu de  daune morale este rezonabilă şi a admis şi acest capăt de cerere.

Conform disp.art.274 Cod proc.civ., pârâtul a fost obligat să plătească reclamantei suma de 1600 lei cheltuieli de judecată, respectiv onorariu de avocat achitat cu chitanţele nr.232/2013, 221/2013, 207/2013 şi 241/2013.

Având în vedere disp.art.18 din OUG 51/2008, care prevede că partea căzută în pretenţii va fi obligată la plata către stat a cheltuielilor de care a fost scutită una din părţi, pârâtul căzut în pretenţii a fost obligat să plătească statului suma de 2956 lei taxa legală  de care a fost scutită reclamanta.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul X.

Prin decizia civilă nr.86/Ap din 27 martie 2014 pronunţată de Tribunalul Satu Mare în dosar nr. … /296/2012, s-a respins apelul declarat de apelantul X, împotriva sentinţei civile nr.7531 din 28.11.2013 pronunţată în dosar nr. …/296/2012, în contradictoriu cu intimata Y, având ca obiect anulare act.

Apelantul a fost obligat să plătească intimatei suma de 500 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa în acest mod, instanţa de apel a avut în vedere următoarele aspecte:

Instanţa de fond ca motiv de nulitate al antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între părţi la data de 24.02.2011 a reţinut lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului reţinând viciul de consimţământ al cumpărătorului reglementat de art 954 alin 2 Cod civil (1865).

Critica esenţială pe care se axează întreaga motivare a apelului vizează următoarele aspecte :

1. Instanţa de fond nu a reţinut că apelantul a fost identificat din preambulul contractului de vânzare cumpărare încheiat între părţi la data de 24.02.2011 ca şi proprietar al investiţiei „bloc de locuinţe-G.R." nu şi-a asumat calitatea de proprietar al vreunuia dintre apartamente prin încheierea unui antecontract ambele părţi s-au obligat să încheie în viitor un anumit contract al cărui conţinut esenţial a fost determinat la acel moment, un antecontract nu impune în mod obligatoriu la momentul încheierii acestuia ca promitentul vânzător să fie proprietar al bunului promis, promitentul vânzător va trebui să fie proprietar la momentul semnării contractului de vânzare cumpărare .

Cu privire la aceste critici tribunalul a reţinut din conţinutul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 24.02.2011 modificat prin actul adiţional din 17.11.2011 rezultă că apelantul în calitate de promitent vânzător s-a considerat proprietarul investiţiei bloc de locuinţe intenţionând să înstrăineze apartamentele de locuit ce fac obiectul investiţiei (pct. 11/preambul din antecontract) rezultă că investiţia ce a avut ca obiect construirea de apartamente în calitate de investitor al blocului de locuinţe, promitentul vânzător devine şi proprietarul apartamentelor din blocul de locuinţe G.R.

În principiu în momentul încheierii unui contract de vânzare-cumpărare sau a unui antecontract cu asumarea obligaţiei de transmitere a dreptului de proprietate în viitor, vânzătorul respectiv promitentul vânzător trebuie să fie proprietarul bunului vândut sau promis, dacă în momentul încheierii antecontractului nu are această calitate trebuie informat cumpărătorul cu privire la acest lucru iar antecontractul trebuie să cuprindă clauza privind asumarea obligaţiei de către promitentul vânzător de a obţine proprietatea în termenul stipulat în contract, or în speţă acest lucru nu s-a întâmplat.

În prezenta cauză calitatea de proprietar a vânzătorului nu a existat în privinţa terenului, la pct.III din contract se arată că obiectul antecontractului constă în vânzarea-cumpărarea imobilului situat în …, înscris în CF nr. … Satu Mare nr. top. …, căruia în natură îi corespunde un apartament în corpul B etaj II cu suprafaţa construită de 66 mp precum şi parte din terenul aferent construcţiei.

Din antecontractul încheiat la data de 24.02.2011 rezultă că intimatul vânzător s-a declarat proprietar al imobilului apartament precum şi a terenului aferent construcţiei. La momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din 24.02.2011, promitentul vânzător nu s-a obligat la obţinerea dreptului de proprietate asupra terenului la un moment ulterior cel târziu până la semnarea contractului de vânzare cumpărare, conform pct.V art.3 din antecontract s-a declarat şi proprietarul terenului.

Din extrasul de CF nr. … Satu Mare proprietar la imobilului-teren este numita M.E. în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2010 situaţia tabulară nu a fost verificată de intimata reclamantă,aspect recunoscut de către aceasta în cadrul întâmpinării formulate în cale de atac, deşi promitentul vânzător cunoştea situaţia reală a imobilului nu a informat-o pe intimata cumpărătoare, aceasta din urmă mulţumindu-se cu aparenta creată în baza actelor administrative emise respectiv de Hotărârea nr. …/2008 prin care s-a aprobat PUZ la cererea apelantului aspect reţinut în baza interogatoriului intimatei pct.2.fila 89 din dosarul de fond.

În cadrul cererii reconvenţionale apelantul a recunoscut că şi-a înstrăinat imobilul în curs de edificare numitei M.E. semnând cu aceasta un contract de asociere în participaţiune în baza căruia urma să obţine în proprietate 3% din suprafaţa locativă pe măsura edificării construcţiei, însă această afirmaţie a apelantului nu a fost susţinută de nicio probă, apelantul în cadrul cererii reconvenţionale a făcut referire la acest contract de asociere fără indicarea numărului contractului, data încheierii acestuia biroul notarial la care s-a încheiat contractul. La interogatoriul luat apelantului acesta a recunoscut că din preţul convenit intimata a achitat suma de 14.044.95 euro (pct.6 din interogatoriu fila 73).

2. Nu sunt îndeplinite condiţiile erorii - viciu de consimţământ prevăzut de art.954 alin.2 Cod civil 1864 constând în eroare asupra calităţii persoanei acest tip de eroare atrage nulitatea convenţiei doar în cazul actelor încheiate în considerarea unei anumite persoane (intuitu personae), ori antecontractul în litigiu nu poate fi considerat intuitu personae.

În esenţă problema juridică care s-a pus în cauză că dacă vânzătorul a avut sau nu calitatea de proprietar în momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare în cauză adică putem vorbi de vânzarea bunului altuia.

Întrucât de esenţa contractului de vânzare-cumpărare este transmiterea dreptului de proprietate, vânzătorul trebuie să fie titularul dreptului ce se înstrăinează conform jurisprudenţei şi doctrinei tradiţionale, în situaţia când cel puţin cumpărătorul a fost în eroare considerând că bunul aparţine vânzătorului se admite că vânzarea poate fi anulabilă pentru eroare asupra calităţii esenţiale a vânzătorului, nulitate relativă ce poate fi invocată de cumpărător, teorie criticată de unii doctrinari.

Reţinând starea de fapt, coroborând probele administrate în cauză, tribunalul a reţinut, în consens cu instanţa de fond, că sunt îndeplinite dispoziţiile art.954 alin.2 Cod civil 1864, analizarea altor motive de nulitate invocate de intimată e superfluă.

În baza art.274 Cod de procedură civilă reţinând culpa procesuală a apelantului, acesta a fost obligat să plătească intimatei suma de 500 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat justificat în baza chitanţei nr. 6/2014 emisă de cabinetul avocaţial Crişan Natalia.

Faţă de cele de mai sus, în baza art.296 Cod de procedură civilă tribunalul a respins apelul declarat ca nefondat.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs recurentul pârât X solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii atacate şi respingerea ca neîntemeiată a acţiunii introductive, cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată pentru toate fazele procesuale.

În dezvoltarea motivelor de recurs solicită a se reţine că, deşi prin acţiunea introductivă s-au ridicat spre discuţie şi alte motive de nulitate relativă şi/sau absolută, reclamanta şi-a susţinut finalmente acţiunea doar prin invocarea erorii viciu de consimţământ, iar instanţele au analizat şi s-au pronunţat doar cu privire la incidenţa acestui motiv de nulitate relativă, precizare care se impune tocmai pentru a justifica că, în analiza nelegalităţii hotărârii atacate se va referi doar la acest motiv de nulitate relativă, orice altă analiză cu privire la incidenţa altor motive de nulitate fiind superfluă în condiţiile în care reclamanta nu a solicitat reţinerea ca atare a acestora şi evident instanţele nu s-au pronunţat şi cu privire la acestea.

Subliniază că hotărârea atacată este nelegală, dată prin reţinerea unui motiv de nulitate relativă a cărei incidenţă în cauză, raportat la starea de fapt este exclusă. Mai arată că hotărârea atacată este consecinţa unor interpretări sui generis nu doar a textelor legale ci şi a unor termeni de drept de importanţă esenţială în speţă, iar motivarea este insuficientă, fiind lesne de constatat, doar din lecturarea considerentelor hotărârii atacate că instanţa de apel nu a analizat motivele de apel, nu s-a pronunţat asupra acestora, nu le-a înlăturat motivat ci a reţinut nejustificat dezlegarea greşită dată speţei de către prima instanţă.

Referitor la starea de fapt arată că la data de 24.02.2011 între părţi s-a încheiat o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare prin care acesta a promis vânzarea apartamentului obiect al acestei convenţii, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare iniţială fiind modificată ulterior prin încheierea unui act adiţional.

Prin încheierea acestei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare şi-a asumat o obligaţie de a face (de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare autentic) în considerarea contraprestaţiei asumate de către promitenta cumpărătoare, de plată a preţului în modalitatea convenită.

Învederează că analiza coroborată a petitului cererii introductive şi a considerentelor hotărârii atacate duce la concluzia că speţa s-a tranşat prin reţinerea unui motiv de nulitate relativă inexistent, ca o consecinţă a interpretării greşite a stării de fapt şi a confuziilor între noţiuni elementare de drept civil, susţinând că decizia atacată şi implicit sentinţa dată în primă instanţă sunt nu doar lipsite de temei legal ci sunt evident rezultatul încălcării şi aplicării greşite a legii.

Mai arată că instanţa de apel a ignorat principiul egalităţii reţinând doar punctul de vedere al intimaţilor, dând valoare probatorie deplină unor simple afirmaţii care nu au fost şi nici nu puteau fi dovedite, precum şi faptul că instanţa de apel nu şi-a asumat un rol activ, nu a stăruit prin toate mijloacele legale în aflarea adevărului, preluând în totalitate şi necenzurat interpretarea juridică dată speţei de către reclamantă, în dispreţul unor prevederi legale exprese.

Menţionează că în cadrul considerentelor hotărârii instanţa de apel reţine că „în principiu... promitentul vânzător trebuie să fie proprietarul bunului vândut sau promis" ceea ce dacă se discută „în principiu" nu exclude o altă situaţie juridică, respectiv cea din prezenta cauză, în care promitentul vânzător nu are şi nici nu îşi arogă calitatea de proprietar asupra bunului promis. Astfel, din moment ce chiar instanţa admite că poate fi legală şi valabilă o promisiune de vânzare-cumpărare, chiar şi în situaţia în care la momentul semnării, promitentul vânzător nu are calitatea de proprietar, toate aserţiunile care urmează acestui alineat sunt inutile, deoarece nu au cum să susţină existenta unui motiv de nulitate, în măsură să ducă la desfiinţarea unei astfel de promisiuni.

Mai arată că, instanţa de apel nu a explicat în baza cărui text de lege avea obligaţia de a informa promitenta cumpărătoare despre calitatea în virtutea căreia a înţeles să semneze, calitate care a fost greşit înţeleasă de către aceasta, respectiv de ce această obligaţie de informare corectă nu îi revine şi promitentei cumpărătoare. Altfel spus, există o culpă asumată chiar de către promitenta cumpărătoare care afirmă în interogatoriu că nu a verificat situaţia tabulară a imobilului, deşi fiind date publice, nimeni şi nimic nu ar fi împiedicat-o să fie corect informată.

Susţine că prin interpretarea dată de către instanţa de apel, deşi intimata reclamantă îşi invocă propria-i culpă nu doar că nu este sancţionată ca atare ci este transformată „sui generis" într-o culpă în ceea ce-l priveşte.

Mai arată că nu a avut intenţia de a-şi asuma o altă calitate decât cea pe care o avea, o astfel de încercare fiind de fapt puerilă în condiţiile în care oricine poate verifica situaţia tabulară a unui imobil, a contractat cu o persoană majoră, cu discernământ, în măsură să-şi cunoască şi să-şi apere propriile drepturi şi interese. Subliniază că aceste aspecte nu sunt interpretabile, doctrina şi jurisprudenţa stabilind unanim că în cazul unei promisiuni de vânzare-cumpărare promitentul vânzător nu trebuie să aibă obligatoriu calitatea de proprietar, fiind valabilă şi promisiunea de vânzare a bunului altuia.

Subliniază că situaţia juridică analizată nu atinge nici măcar tangenţial speţa de faţă, instanţa făcând confuzie între promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare şi contractul de vânzare-cumpărare, efectele acestora, obligaţiile asumate de părţi, soluţionând apelul tocmai prin eficientizarea acestor greşeli.

Susţine că, raportat al aceste greşeli evidente, referitor la eroare, viciu de consimţământ ca motiv de nulitate relativă, în prezenta cauză acest motiv de nulitate relativă nu există şi că astfel dezlegarea cauzei dată atât de către prima instanţă cât şi de către instanţa de apel este esenţialmente nelegală.

Menţionează că motivul real al promovării prezentei acţiuni, întemeiată pe o stare de fapt voit răstălmăcită şi pe o încercare de inducere în eroare a instanţei este ca finalmente, într-un fel sau altul reclamanta să nu achite preţul imobilului în modalitatea convenită deoarece nu vrea şi/sau nu poate.

Învederează, cu referire la calitatea asumată de acesta în preambulul antecontractului, de „proprietar al investiţiei bloc de locuinţe –G.R.", că această calitate asumată nu are importanţă determinantă, deoarece în speţă este supus analizei un antecontract, prin care ambele părţi se obligă să încheie în viitor un anumit contract al cărui conţinut esenţial a fost determinat la acel moment. Astfel, efectele antecontractului constau în naşterea unor obligaţii reciproce de a face, adică a obligaţiei de a încheia în viitor contractul promis, cu posibilitatea angajării răspunderii civile contractuale în situaţia în care una dintre părţi nu vrea şi/ sau nu poate să încheie contractul promis în condiţiile stabilite.

Un antecontract, chiar de vânzare-cumpărare, nu impune obligatoriu la momentul încheierii acestuia ca promitentul vânzător să fie proprietar al bunului promis, deoarece obligaţia asumată este aceea de a face, respectiv aceea de a încheia în viitor un contract prin care să transfere dreptul de proprietate asupra bunului promis.

Calitatea de proprietar şi implicit posibilitatea promitentului vânzător de a transmite dreptul de proprietate nu se analizează cu raportare la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, deoarece pârâtul va trebui să fie proprietar şi implicit să poată transfera dreptul de proprietate doar la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare chiar şi în aceste condiţii, în măsura în care la momentul stabilit pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare autentic promitentul vânzător nu este în măsură să transfere proprietatea asupra bunului promis se poate pune eventual problema desfiinţării antecontractului de vânzare-cumpărare ca urmare a neexecutării culpabile a obligaţiilor asumate şi nicidecum aceea a anulării pentru viciu de consimţământ.

Mai arată că nimeni şi nimic nu cere ca la momentul semnării unui antecontract de vânzare-cumpărare promitentul vânzător să aibă o anumită calitate (cu excepţia actelor intuitu personae), fiind pe deplin valabil din punct de vedere legal, chiar şi promisiunea de a vinde bunul altuia, deoarece şi în acest caz posibilitatea efectivă de a transfera dreptul de proprietate se va analiza la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 299 şi următoarele Cod procedură civilă.

Prin întâmpinarea depusă la dosar de către intimata Y s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând, în esenţă, că din cuprinsul antecontractului reiese că pârâtul a declarat în mod mincinos că e proprietarul terenului, iar recurentul susţine că în mod greşit această calitate nu se analizează prin raportare la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât scopul urmărit de ea a fost acela de a i se transfera proprietatea. Prin prezentarea eronată de către recurent a calităţii de proprietar, s-a aflat în eroare, iar eroarea asupra acestei calităţi este determinată în calificarea ca valid sau nu a antecontractului.

Analizând recursul formulat prin prisma criticilor invocate, Curtea de Apel Oradea  a constatat următoarele:

Reclamanta Y, prin cererea cu care a sesizat instanţa a solicitat anularea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 24.02.2011 între aceasta şi pârâtul X, obligarea pârâtului la restituirea sumei de 14.044,95 Euro achitată cu titlu de preţ precum şi la plata sumei de 900 Euro cu titlu de daune morale.

Obiectul antecontractului l-a constituit vânzarea-cumpărarea imobilului situat în …, înscris în CF … Satu Mare, cu nr. top. al parcelei …, reprezentând apartament cu o suprafaţă construită de 66 mp, precum şi parte din terenul aferent, imobilul fiind în faza de construcţie, astfel cum rezultă din cuprinsul clauzelor antecontractului.

Cu toate că reclamanta a investit instanţa cu o acţiune în anularea unui antecontract de vânzare-cumpărare, instanţa de apel în analiza criticii referitoare la neîndeplinirea condiţiilor erorii - viciu de consimţământ, prevăzute de art. 954 alin. 2 Cod civil, se raportează în exclusivitate la condiţiile de valabilitate cerute pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, reţinând necesitatea existenţei calităţii de proprietar a vânzătorului la momentul vânzării, pornind de la caracterul translativ al acesteia.

Instanţa a omis însă a lua în considerare în acest sens faptul că antecontractul nu este translativ de proprietate, având obiectul şi cauza diferită de cea a contractului de vânzare-cumpărare, astfel că a soluţionat alte probleme de drept decât cele cu care a fost investită, împrejurare ce atrage nulitatea hotărârii conform dispoziţiilor art.105 al.2 Cod procedură civilă.

Prin urmare, cum fondul cauzei nu a fost cercetat sub acest aspect, cu privire la hotărârea pronunţată nu se poate exercita un control judiciar eficient, aşa încât aceasta e supusă casării în condiţiile art.304 pct.5 Cod procedură civilă, recursul fiind admis în temeiul art.312 al.1 Cod procedură civilă, iar decizia din apel a fost casată cu trimitere spre rejudecare la aceiaşi instanţă.

În rejudecare, instanţa va supune analizei valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare cu luarea în considerare a faptului că acesta are ca obiect o obligaţie de a face (de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare) şi nu una de a da (de a transfera proprietatea asupra lucrului vândut).

Totodată urmează a supune analizei apărările reclamantei-intimate cum că existenţa calităţii de proprietar a vânzătorului la momentul antecontractului a fost determinantă pentru încheierea acestuia, respectiv în ce măsură a fost indusă în eroare în privinţa acestei calităţi, sens în care vor fi reanalizate probele, iar în măsura în care va aprecia că se impune, să administreze noi probe pentru a pronunţa în final o hotărâre legală şi temeinică. Cheltuielile de judecată vor fi avute în vedere în rejudecarea cauzei.

Rejudecând apelul pârâtului, în circumstanţele descrise mai sus, tribunalul apreciază ca fiind întemeiată calea de atac exercitată împotriva sentinţei.

Raţiunile care justifică afirmaţia anterioară sunt următoarele:

1. Fiind, incontestabil, în prezenţa unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare, pentru încheierea sa valabilă, nu este necesar ca promitentul-vânzător să aibă calitatea de proprietar al bunului promis, convenţia aceasta – spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare – dând naştere doar unei obligaţii de a face, anume de a încheia în viitor contractul, iar nu unei obligaţii de a da.

Prin urmare, în mod eronat, prima instanţă a reţinut că însuşirea de a fi proprietar al bunului promis este esenţială la încheierea antecontractului de vânzare şi, totodată, că eroarea promitentei-cumpărătoarea asupra calităţii cocontractantului reprezintă o eroare viciu de consimţământ şi atrage, în condiţiile art.954 alin.(2) din Codul civil român de la  1864, nulitatea relativă.

2. Este neplauzibilă şi, oricum, nedovedită susţinerea reclamantei cum că pentru ea era esenţială calitatea de proprietar a promitentului-vânzător, căci, dacă ar fi fost aşa, atunci ar fi depus minima diligenţă de a cerceta cuprinsul cărţii funciare, aflând, astfel, cine este titularul dreptului promis.

3. Chiar dacă admitem că pentru promitenta-cumpărătoare era de prim ordin însuşirea de a fi proprietar a celeilalte părţi contractante, totuşi nu se poate reţine că ea şi-a dat consimţământul din eroare şi va putea cere anularea convenţiei, întrucât nu s-a dovedit că cealaltă parte ştia sau trebuia să ştie că faptul asupra căruia poartă eroarea era esenţial pentru încheierea actului.

4. Nu poate fi cercetată susţinerea reclamantei privitoare la  inducerea sa în eroare de către promitentul-vânzător, căci inducerea în eroare reprezintă o eroare provocată, iar eroarea provocată este un alt viciu de consimţământ: dolul. Cercetarea lui ar însemna însă nesocotirea principiului tantum devolutum  quantum iudicatum.

Pentru aceste considerente, tribunalul, în temeiul art.296 Cod proc.civ., va admite, ca fondat, apelul pârâtului şi va schimba în întregime sentinţa apelată, în sensul că va respinge, ca neîntemeiată, acţiunea în anularea convenţiei şi cererea în despăgubiri pentru daunele morale pretinse. Totodată, în baza art.274 şi 298 Cod procedură civilă, pe temeiul culpei procesuale, intimata-reclamantă va fi obligată să plătească apelantului-pârât suma de 7461 lei cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite, ca fondat, apelul pârâtului X, domiciliat  în …, declarat împotriva Sentinţei civile nr.7531/2013, pronunţată de Judecătoria Satu Mare în dosar nr. …/296/2012, în contradictoriu cu intimata-reclamantă Y, domiciliată în … şi, în consecinţă:

Schimbă în întregime sentinţa apelată, în sensul că respinge, ca neîntemeiată, acţiunea în anularea convenţiei şi cererea în despăgubiri pentru daunele morale pretinse.

Obligă intimata-reclamantă să plătească apelantului-pârât 7461 lei cheltuieli de judecată.

Definitivă. Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 3.03.2015.

Domenii speta

Spete similare