Vanzarea imobilului unui tert pentru neplata pretului contractului de antrepriza. Actiune in constatarea nulitatii absolute.

Instanta de fond a analizat gresit probele adminsitrate in cauza , exclusiv din perspectiv nedovedirii de catre reclamanta a calitatii sale de proprietar, in conditiile in care acest lucru nu era indispensabil solutionarii cauzei.

Situatia de fapt a fost in parte corect retinuta de instant de fond in sensul ca , in esenta, se are in vedere faptul ca SC V. SRL , prin actul autentificat sub nr.XXX a vandut catre SC C. SRL bunul altuia, respectiv spatiul nr.3, iar nu spatiul nr.2, asupra caruia era proprietar in temeiul procesului-verbal de licitatie nr.2/18.04.1996, ambele spatii fiind situate la parterul blocului D .

Anterior acestui moment, situatia de fapt a fost urmatoarea :

Prin contractul incheiat intre SC V. SRL, in calitate de antreprenor general si SC L. SA, in calitate de investitor, antreprenorul se obliga sa execute lucrarile cerute de investitor constand in edificarea de locuinte cu spatii comerciale. Prin act aditional s-a convenit ca lucrarea se va finalize in functie de resursele financiare ale investitorului.

In 1994, in urma unei licitatii tinute in temeiul Legii nr.85/1992 si a HG nr.658/1992  SC V. SRL adjudeca si devine proprietar pentru spatiile comerciale nr.1 si 2 situate la parterul blocului D. Ulterior, incheie un contract de construire pentru terminarea executiei acestor spatii tot cu SC L. SA. Prin urmare, SC V. SRL a devenit proprietara spatiilor comerciale nr.1 si 2, aflate la parterul blocului D, intrucat fata de disp.art.2 din Legea nr.85/1992 numai acestea puteau fi vandute. Spatiul comercial nr.3 nu a facut obiectul acestei licitatii , avand alt beneficiar si alta destinatie.

Astfel, intre SC M.P. SA (predecesoarea SC G. SA) si SC L. SA a fost incheiat in 1995 un contract de prestari servicii pentru realizarea in comun a obiectivului de investitii cu mai multe functiuni- bloc D cu spatii comerciale la parter, SC M.P. SA fiind beneficiarul unui spatiu comercial in valoare de 75.675, 7 lei, respectiv spatiul nr.3 ce a facut obictul vanzarii. Prin acest contract  , beneficiarul a fost de acord ca SC L. SA sa contracteze cu SC V. SRL executia lucrarii, ceea ce s-a si intamplat. Investitorul SC L. SA nu a mai putut finanta executia proiectului astfel ca aceasta a fost intarziata foarte mult, finalizandu-se abia in 2003.

Plata finala a fost facuta de SC G. SA catre SC L.SA in 2005. La data de 19.05.2005 reclamanta-recurenta a convocat SC L. SA pentru receptia spatiului, incheindu-se proces-verbal de receptie a lucrarii.

Din situatia de fapt anterior expusa rezulta atat situatia juridica a imobilului in discutie, cat si raporturile juridice dintre parti. Aceste raporturi juridice sunt exclusiv de natura contractuala si nu pot naste in sarcina partilor alte drepturi si obligatii decat cele rezultate din aceste contracte. Imprejurarea ca investitorul SC L. SA a avut dificultati in a sustine financiar finalizarea lucrarii, aspect care a dus la intarzieri foarte mari in executia acesteia era de natura a justifica o eventuala actiune in pretentii a SC V. SRL fata de aceasta societate. Intre SC V. SRL, in calitate de executant si SC G. SA, in calitate de beneficiar al spatiului comercial nr.3 nu au existat niciodata raporturi juridice directe, ci doar prin intermediul SC L. SA care, primind plata de la beneficiarul SC G.SA, era obligat la randul sau, intemeiul contractului, sa plateasca catre SC V.SRL.

Vanzarea spatiului comercial nr.3 de la parterul blocului D s-a facut de catre SC V. SRL motivat de faptul ca SC L. SRL nu a mai achitat ratele necesare finalizarii lucrarii, in cunostinta de cauza cu privire la lipsa calitatii sale de proprietar.Fara a nega justetea sustinerilor acestei parate referitor la suportarea cheltuielilor instanta retine insa ca, in baza relatiilor exclusiv contractuale dintre parti, SC V. SRL avea doar posibilitatea de a se intoace impotriva investitorului SC L. SA, acestuia din urma revenindu-i obligatia de a se intoarce impotriva SC G. SA pentru plata.

Nici cumparatoarea SC C. SRL nu a fost de buna-credinta. A sustinut parata SC V. SRL ca SC C. SRL nu a intentionat sa cumpere un alt spatiu decat cel ce face obiectul contractului. Cumparatoarea a intrat in posesia spatiului pentru care si-a exprimat in mod valabil consimtamantul , respectiv spatiul nr.3, care este specificat clar in contract .

Toate acestea demonstreaza ca parata-intimata SC C. SRL nu a manifestat minime diligente cu privire la spatiul cumparat. Buna sa credinta nu poate fi retinuta in conditiile in care a acceptat sa cumpere un alt imobil decat cel pentru care vanzatoarea a prezentat acte de proprietate si procura pentru vanzare.Asa cum a concluzionat si raportul de expertiza instrumentat in cauza, concluzii ce se coroboreaza cu inscrisurile de carte funciara depuse la dosar, SC V. SRL si-a intocmit in mod eronat documentatie cadastrala pentru intabularea dreptului de proprietate si pentru spatiul nr.3.Concluzionand, rezulta din probele administrate in cauza ca ambele parti au fost de rea-credinta la incheierea actului, vanzarea facandu-se in frauda altei persoane, avand o cauza ilicita.

Potrivit disp.art.948 pct.4 c.pr.civ. cauza licita este o conditie esentiala de validitate a conventiei, iar art.966c.civ.prevede ca obligatia fara cauza, sau fondata pe o cauza falsa sau nelicita nu poate avea niciun efect. In cauza de fata, actul juridic incheiat de parti are o cauza ilicita, fiind incheiat in mod vadit cu intentia de frauda. Vanzarea-cumpararea unui imobil ce apartine altcuiva decat vazatorului , ambele parti fiind in cunostinta de cauza are o cauza ilicita si este nula absolut, fiind incheiata cu nerespectarea condtiiilor de validitate ale contractelor.

Domenii speta

Spete similare