Antecontract de vânzare cumpărare. Condiţii pentru admisibilitatea cererii

Asupra recursului de faţă;

Prin sentinţa civilă nr.7421/01.07.2013, pronunţată de Judecătoria Slatina, în dosar nr. 1730/311/2013, s-a admis  cererea formulată de reclamanta B. F., în contradictoriu cu pârâta B.E.

S-a constatat intervenită vânzarea – cumpărarea încheiată între pârâtă- în calitate de vânzător şi reclamantă – în calitate de cumpărător  a următoarelor suprafeţe de teren, situate pe raza oraşului Scorniceşti, sat Mihăileşti Popeşti, judeţul  Olt, menţionate în sentinţa civilă nr. 4181/25.09.2003, pronunţată de Judecătoria Slatina, în dosar nr. 7195/2003:suprafaţa de 6615 mp teren extravilan, situată în T 194, P 14/4; suprafaţa de 2940 mp teren extravilan, situată în T 194/1, P 11/14;- suprafaţa de 8452,5 mp teren extravilan, situată în T 194/2, P 10/4, hotărârea ţinând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

S-a luat act  că reclamanta nu a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că, în speţă, conform înscrisului sub semnătură privată intitulat „antecontract de vânzare - cumpărare nr. 75”, din data de 31 octombrie 2011, pârâta  B. E. i-a vândut reclamantei suprafeţele de teren de: 6615 mp situată în T 194,  P 14/4,  cu vecinătăţile: la N- C. I.; la E- De 393; la S-I.u C.; la V-De 2065; 2940 mp situata în T 194/1, P 11/14 cu următoarele vecinătăţi: la N- C. I.; la E-De 436; la S-I. C. ; la V- De 393; 8452,5 mp situată în T 194/2, P 10/4 cu următoarele  vecinătăţi: N-C. I.; E-Ps P.;  S-I. C.; la V- De 436, iar preţul  vânzării în cuantum total de 3000 lei, a fost achitat în întregime la momentul semnării antecontractului.

Conform sentinţei civile nr. 4181/25.09.2003, pronunţată de Judecătoria Slatina în dosar nr. 7195/2003, pârâta a obţinut suprafaţa de teren compusă din: 6615 mp situată în T 194,  P 14/4,  cu vecinătăţile: la N- C. I.; la E- De 393; la S-I. C.; la V-De 2065; 2940 mp situată în T 194/1, P 11/14 cu următoarele vecinătăţi: la N- C. I.; la E-De 436; la S-I. C. ; la V- De 393; 8452,5 mp situată în T 194/2, P 10/4 cu următoarele  vecinătăţi: N-C. I.; E-Ps P.;  S-I. C.; la V- De 436.

Conform certificatului de atestare fiscală nr. 4937/16.04.2013, pârâta nu figurează cu debite restante la bugetul local.

Conform certificatului de sarcini nr. 18799/11.04.2013, eliberat de OCPI Olt-BCPI Slatina,  nu există sarcini care să greveze suprafeţele de teren ce au format obiectul antecontractului.

Reclamanta a intrat în stăpânirea de fapt a terenului la un moment anterior încheierii antecontractului şi a continuat să folosească terenul, astfel cum a recunoscut chiar pârâta la interogatoriu.

Având în vedere data încheierii antecontractului menţionate, instanţa a avut în vedere dispoziţiile art. 1669 NCC, potrivit cărora ,,Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterala de vânzare, refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite’’.

Actul juridic în discuţie, neîndeplinind condiţia „ad validitatem” a formei autentice, este nul ca vânzare-cumpărare, având în vedere prevederile art. 1244 NCC, conform cărora: ,,În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară’’.

Însă, în virtutea principiului conversiunii, convenţia intervenită între părţi constituie  antecontract de vânzare-cumpărare, care dă naştere unor obligaţii de a face, respectiv obligaţia de a încheia contractul în forma cerută de lege, anume forma autentică.

Dacă vreuna din părţile convenţiei nu-şi îndeplineşte această obligaţie, cealaltă are posibilitatea de a se adresa instanţei judecătoreşti competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimţământului debitorului şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi care va avea un caracter constitutiv de drept.

Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acţiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, îndeplinind toate condiţiile prevăzute de art. 948 cod civil, una dintre părţi să refuze autentificarea actului, reclamantul să-şi fi îndeplinit obligaţiile, respectiv plata preţului, iar promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului.

Analizând antecontractul, pentru dovada căruia a fost încheiat înscrisul sub semnătură privată, instanţa a constatat că îndeplineşte toate condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii, respectiv capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţii ce se obligă, un obiect determinat şi o cauză licită.

Instanţa a constatat că nu este întemeiată susţinerea pârâtei că actul juridic nu a fost încheiat cu consimţământul ei, motivat doar de faptul că semnătura aflată pe antecontract a fost făcută la data de 14.12.2012, moment în care reclamanta s-a deplasat la domiciliul pârâtei şi i-a cerut să semneze „pe capota maşinii” acel înscris pe care ea nu l-a citit, fiind indusă în eroare de către reclamantă pentru a semna.

În cazul în care pârâta a invocat eroarea ca viciu de consimţământ, dovada în acest sens îi revine, iar obligaţia nu îi aparţine reclamantei, astfel cum a susţinut pârâta.

Din probele administrate nu a rezultat viciul respectiv de consimţământ, iar pârâta nu a solicitat administrarea şi a altor probe.

 Chiar dacă se apreciază că proba erorii se face indirect, dovedind alte element materiale din care să rezulte starea subiectivă a celui căzut în eroare, în cauză această dovadă nu s-a făcut.

Din situaţia de fapt constatată – anume că înscrisul sub semnătură privată nu a fost semnat în locul indicat în cuprinsul său, ci într-un moment ulterior, într-o altă locaţie – nu rezultă starea subiectivă a pârâtei, care să-şi fi reprezentat în mod greşit realitatea.

 În aceste condiţii, s-a apreciat că acordul de voinţe necesar pentru validitatea convenţiei în cauză s-a format prin întâlnirea a două consimţăminte.

Analizate separat, acestea sunt oferta de a contracta – act juridic unilateral – dovedit prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „Antecontract de Vânzare - Cumpărare nr. 75”, din data de 31 octombrie 2011, redactat la data şi în locaţia menţionate în cuprinsul său; şi acceptarea ofertei - act juridic unilateral – care s-a realizat într-o altă locaţie şi la un moment ulterior.

Martorii audiaţi au confirmat aceste două momente ale formării acordului de voinţe, declaraţiile lor coroborându-se şi cu susţinerile părţilor în urma interogatoriilor administrate.

S-a reţinut că pârâta nu a contestat faptul că a semnat înscrisul respectiv şi, prin urmare, şi-a însuşit menţiunile din cuprinsul acestuia.

Cu privire la condiţiile speciale cerute pentru ca acţiunea să poată fi admisă, instanţa a reţinut refuzul nejustificat al pârâtei de a se prezenta la un birou notarial, în vederea încheierii în formă autentică a contractelor de vânzare-cumpărare.

De asemenea, preţul a fost plătit în cazul antecontractului încheiat, conform menţiunilor din cuprinsul înscrisului sub semnătură privată intitulat „Antecontract de Vânzare - Cumpărare nr. 75”, din data de 31 octombrie 2011, înscris semnat de către pârâtă.

Dovada este făcută prin înscrisul respectiv, ale cărui menţiuni au fost, în integralitatea lor, însuşite prin semnătură de către pârâtă.

Conform înscrisului sub semnătură privată, preţul vânzării de 3000 de lei a fost primit de vânzător la data încheierii înscrisului.

Or, aşa cum s-a arătat mai sus, acordul de voinţă necesar pentru validitatea convenţiei în cauză s-a format prin întâlnirea a două consimţăminte, în două momente diferite, acceptarea ofertei fiind ulterioară – dată la care pârâta şi-a dat consimţământul şi la care a fost primită şi suma de bani.

Pârâta nu a susţinut că nu a primit de la reclamantă preţul menţionat în antecontract, nici prin întâmpinare şi nici în faţa instanţei, iar invocarea aspectului respectiv doar prin concluziile scrise, fără a se pune în discuţia părţilor, nu prezintă relevanţă.

Cu privire la celelalte condiţii, s-a reţinut că promitentul – cumpărător, reclamanta, a intrat în posesia suprafeţelor de teren cumpărate, sub nume de proprietar.

 În privinţa dreptului de proprietate al pârâtei-vânzătoare asupra imobilului înstrăinat, dovada s-a făcut prin sentinţa civilă nr. 4181/25.09.2003, pronunţată de Judecătoria Slatina în dosar nr. 7195/2003.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs pârâta B. E. criticând-o pentru nelegalitate , solicitând admiterea recursului şi modificarea hotărârii în sensul respingerii acţiunii.

În fapt, se arată că hotărârea este pronunţată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1669 NCC, instanţa de fond constatând în mod nelegal că antecontractul îndeplineşte toate condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii.

Astfel, pârâta arată că  a dovedit că înscrisul care a fost redactat într-un birou avocaţial, nu a fost semnat şi nu i-a fost citit în acel birou, prezentându-i-se pentru a fi semnat la un după redactare, respectiv în decembrie 2012.

Sub acest aspect, consimţământul nu a fost valabil exprimat şi că instanţa de fond a apreciat în mod greşit că ,,acordul de voinţă necesar pentru validitatea convenţiei în cauză s-a format prin întâlnirea a două consimţăminte’’, sens în care pârâta solicită ca instanţa de control judiciar să analizeze poziţia sa în legătură cu faptul că nu a cunoscut conţinutul înscrisului sub semnătură privată.

În ceea ce priveşte plata preţului, pârâta precizează că, potrivit dispoziţiilor art.1169 cod procedură civilă, reclamanta este cea care ar fi trebuit să facă dovada plăţii preţului,ori, din analiza probelor administrate în cauză, reiese în mod evident că nu a făcut această dovadă .

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 312 cod procedură civilă.

Recursul este fondat.

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta B. F. a  solicitat în contradictoriu cu pârâta B. E., să se constate intervenită vânzarea cumpărarea a suprafeţei totale de 18.007,5 mp. situată în sat M. –P., oraş S., identificată prin T194.P.14/4, T.194/1. P.11/14, T.194/2.P.10/4.

În conformitate cu dispoziţiile art. 1669 NCC,  ,,Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare, refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite’’.

Condiţiile de validitate ale contractului de vânzare cumpărare sunt cele prevăzute de art.1179 din noul cod civil, respectiv capacitatea de a contracta, consimţământul părţilor, un obiect determinat şi licit şi o cauză licită şi morală.

Din  analiza probelor administrate în cauză, rezultă că la data de 31.10.2011 s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare la cabinet avocat, antecontract semnat de cumpărătoare şi doi martori, pârâta semnând această promisiune de vânzare cumpărare  mult mai târziu şi ,,pe capota maşinii’’ în stradă, conform răspunsului la interogatoriu luat reclamantei de aceasta.

Pentru îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art.1669 noul cod civil este necesar să se facă dovada refuzului vânzătoarei de a se prezenta la notariat în vederea încheierii antecontractului de vânzare cumpărare în formă autentică.

Din depoziţiile martorilor audiaţi în cauză care au fost prezenţi la încheierea antecontractului de vânzare cumpărare la cabinet avocat, nu rezultă refuzul vânzătoarei de a se prezenta la notariat.

Aceşti martori semnatari nu au citit şi nu li s-a citit antecontractul de vânzare cumpărare şi nu au confirmat suma pentru care a fost achiziţionat terenul şi dacă a fost achitată.

Analizând şi condiţiile de validitate ale antecontractului de vânzare cumpărare, din probele administrate nu s-a făcut dovada consimţământului expres al pârâtei în vederea vânzării suprafeţei de teren, antecontract de vânzare cumpărare încheiat în biroul unui avocat şi semnat în condiţii improprii, respectiv,,pe capota maşinii’’ şi al preţului real al terenului şi dacă a fost achitat.

Martorii menţionaţi în antecontract,  nu au precizat preţul terenului şi dacă acesta a fost achitat vânzătoarei.

Întrucât în cauză nu s-a făcut dovada refuzului vânzătoarei de a se prezenta la notariat în vederea încheierii antecontractului de vânzare cumpărare în formă autentică şi a condiţiilor de validitate prevăzute de 1179 noul cod civil, pe cale de consecinţă urmează ca în baza art.312 cod procedură civilă, să se admită recursul,  să se modifice sentinţa în sensul respingerii acţiunii ca neîntemeiată.

Văzând şi dispoziţiile art. 274 cod procedură civilă.

Data publicarii pe portal:03.03.2014

Domenii speta

Spete similare