Evacuare – accesiune – constructor de rea-credinţă

INSTANŢA

I. PROCEDURA

A. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 03.05.2012 sub numărul 17833/299/2012, reclamantul P.V. a formulat în contradictoriu cu pârâţii SC E.A.J. SRL şi C.N. cerere de chemare în judecată solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să se dispună evacuarea pârâţilor de pe imobilul – terne situat în Bucureşti …, aparţinând reclamantului înscris în Cartea Funciară nr. 104834, constatarea faptului că toate construcţiile de pe terenul de mai sus menţionat au fost edificate de către pârâţi şi de autorii acestora în mod ilegal, fără a deţine autorizaţie de construire şi că aceştia sunt constructori de rea-credinţă, obligarea pârâţilor la desfiinţarea tuturor construcţiilor temporare edificate pe terenul reclamantului pe cheltuiala acestora sau autorizarea reclamantului să le desfiinţeze pe cheltuiala pârâţilor alături de cheltuieli de judecată.

În fapt, reclamantul a învederat că este proprietarul terenului ce face obiectul prezentei cereri, în baza unui contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, pârâţii şi autorii acestora au edificat în mod ilegal şi cu rea-credinţă construcţiile care sunt amplasate în prezent pe terenul pe care reclamantul în deţine în proprietate precum şi imposibilitatea sa de a-şi exercita în mod nestingherit toate prerogativele dreptului de proprietate.

Reclamantul a mai arătat că a dobândit cu bună-credinţă dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 420 mp situat în str. … prin Contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu foştii proprietari ai terenului autentificat sub nr. 1897/20.12.2010 de către BNP F.D..

S-a mai arătat că autorii săi au redobândit dreptul de proprietate asupra terenului în baza dispoziţiei nr. 12374/21.12.2009 emisă de Primarul Municipiului Bucureşti, cu respectarea dispoziţiilor Legii  nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 1945 – 1989. Înainte de momentul restituirii terenul s-a aflat în proprietatea statului, fiind preluat în mod abuziv în 1963 în baza Decretului nr. 111/1951 prin Decizia 1087/1963.

De asemenea, s-a mai arătat că ulterior dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului mai sus menţionat, s-a procedat la efectuarea tuturor demersurilor de publicitate imobiliară prevăzute de dispoziţiile legale în vigoare, înscriind terenul cumpărat în CF.

Reclamantul a mai apreciat că în prezent pârâţii ocupă în mod abuziv şi ilegal terenul ce-i aparţine, aceştia nedeţinând nici un titlu valabil şi nici un document care să ateste legalitatea construcţiilor amplasate pe teren. În acest sens reclamantul a arătat că autorii pârâţilor au înţeles să edifice o serie de construcţii pe teren, invocând existenţa unei autorizaţii de amplasament care le-ar fi permis realizarea unor construcţii cu caracter provizoriu, însă această autorizaţie nu a fost niciodată prezentată, reclamantul apreciind că oricum aceasta nu poate sta la baza construcţiei actuale care prezintă fundaţie solidă.

Reclamantul a prezentat istoricul documentelor.

Astfel la data de 25.01.1993 s-a încheiat Convenţia nr. 2743 autentificată la Notariatul de Stat al Sectorului 3 Bucureşti, încheiată între SC M SRL şi SC T SRL, având ca obiect – „pe terenul situat în Bucureşti, str. …. nr. 55, pentru care s-a eliberat către SC M SRL autorizaţia de amplasare a unei construcţii destinată comerţului din 21.01.1993 eliberată de Primăria Sectorului 1 Bucureşti şi certificatul de urbanism 11887/27.08.1992, societatea comercială T să realizeze pe cheltuiala sa exclusivă o construcţie în scop comercial”. De asemenea, s-a mai arătat că „Dl. P.I., director al Societăţii comerciale M SRL cunoscând că terenul a reprezentat proprietatea familiei P, se obligă să facă toate diligenţele pentru reconstituirea dreptului de proprietate şi să înstrăineze acest teren către SC T SRL”.

Reclamantul consideră că analizându-se acest document se poate constata reaua-credinţă şi intenţia frauduloasă a pârâţilor, arătând că terenul situat în Str. … nu a aparţinut niciodată familiei P, dimpotrivă terenul a fost proprietatea autorilor reclamantului până în momentul preluării abuzive de către stat.

La data de 09.09.1998 a fost încheiat Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNP D.D. În baza acestui contract SC T SRL transmite către SC E.C. SRL „o parte determinată din imobilul situat în Bucureşti, str. …, respectiv 163,50 mp utili. (…) Construcţia care se înstrăinează este proprietatea vânzătorului şi odată cu construcţia înstrăinată se transmite şi dreptul de folosinţă asupra suprafeţei aferente de teren de 160 mp”.

În acest sens reclamantul a apreciat că SC T SRL a procedat la înstrăinarea unui drept de folosinţă a terenului pe care nu l-a dobândit niciodată în mod legal.

De asemenea, a intervenit la data de 20.03.2001 Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la BNP D.D. şi I.C.. Potrivit acestui contract SC T SRL transmite către pârâtul C.N. „o parte determinată a imobilului situat în Bucureşti, str. …”.

Reclamantul a conchis că solicită instanţei de judecată să constate că deşi reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului situat în Bucureşti, …. însă din anul 2010, până în prezent nu a dobândit efectiv posesia, neputând să-şi exercite dreptul de folosinţă asupra terenului ca prerogativă a dreptului de proprietate.

De asemenea, reclamantul a mai arătat că toate construcţiile au fost edificate d ecătre pârâţi sau autorii acestora în mod ilegal pe terenul al cărui proprietar este reclamantul şi solicită să-i fie lăsat în deplină posesie şi proprietate. Atitudinea pârâţilor, consideră reclamantul, nu poate nicicum să conducă la dobândirea dreptului de folosinţă asupra terenului, creând vreo aparenţă de drept în patrimoniul acestora în detrimentul adevăratului proprietar.

În concluzia, reclamantul a solicitat admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată.

În drept, reclamanta şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile artt. 112 şi urm. C.p.c., art. 555, 560 Noul Cod Civil, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor, precum şi orice alte dispoziţii legale aplicabile.

În materia timbrajului, cererea a fost legal timbrată cu suma de 12.732 lei (f. 83) aşa cum i s-a pus în vedere de către instanţă la termenul din 16.01.2015.

B. Precizări

La termenul din 19.10.2012 (f. 33) reclamantul şi-a precizat acţiunea (f. 20) arătând : capătul 2 de cerere nu are existenţă de sine stătătoare făcând parte din capătul 3 de cerere, iar acest capăt de cerere va avea următorul conţinut : obligarea pârâţilor la desfiinţarea tuturor construcţiilor (atât cele cu caracter temporar cât şi cele cu caracter definitiv” amplasate/edificate pe terenul reclamantului, pe cheltuiala acestora sau autorizarea reclamantului să le desfiinţeze pe cheltuiala pârâţilor având cîn vedere că toate construcţiile de pe terenul de mai sus au fost edificate/amplasate de către pârâţi şi de autorii acestora în mod ilegal, fără a deţine autorizaţie de construcţie, aceştia fiind constructori de rea-credinţă.

C. Apărări

Pârâtul C.N., la termenul din 16.11.2012 întâmpinare (f. 68) prin care a arătat că faţă de cererea de chemare în judecată astfel cum a fost precizată şi în lipsa oricăror înscrisuri ataşate acesteia, pârâtul a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive.

Astfel, acesta a arătat că totalitatea capetelor de cerere conţinute în cererea de chemare în judecată vizează un imobil situat în Bucureşti, …, în condiţiile în care acesta nu deţine şi nu a deţinut vreodată un imobil la această adresă. Aşa cum rezultă şi din contractul de vânzare-cumpărare autentificat nr. nr. 569/20.03.2001 la BNP D.D. şi I.C. pârâtul a dobândit un spaţiu comercial determinat, dintr-un imobil situat în Bucureşti …., sector 1.

De asemenea, cu aceeaşi ocazia a fost transmis societăţii AS IC & P 2000 dreptul de folosinţă asupra suprafeţei de tern aferent de 121,25 mp situat la aceeaşi adresă, vânzătorul având posesia terenului în conformitate cu Declaraţia autentificată nr. 224/01.02.2001 la BNP M.G. de către T.M., proprietarul terenul.

Din cuprinsul acestei declaraţii, a arătat pârâtul rezultă că doameni T.M.i-a fost reconstituit dreptul  de proprietate, în temeiul Legii nr. 18/1991, fiind emisă dispoziţia nr. 189/27.05.1992 de către Primarul General al Mun. Bucureşti pentru întreaga suprafaţa de teren din str. …, actualmente …..

Pârâtul a mai arătat că în ceea ce priveşte construcţia ce a făcut obiectul vânzării, aceasta a fost edificată de către vânzător în baza Aurizaţiei nr. 11887/21.01.1993 eliberată de Primăria Sector 1 şi a Certificatului de Urbanism nr. 11887/27.08.1992 eliberat de aceeaşi primăria, nefiind o construcţie ilegală.

Pârâtul a mai învederat că din cererea de chemare în judecată rezultă că reclamantul a dobândit în anul 2010 un teren în suprafaţa de 420 mp, teren situat în …, autorii acestuia redobândind dreptul de proprietate în baza unei Dispoziţii a Primarului General, emisă în anul 2009.

Astfel, pârâtul a mai învederat că este cumpărător de bună-credinţă al imobilului pe care îl deţine în proprietate de 11 ani şi nimeni nu l-a tulburat în acest moment.

Pentru toate aceste motive, solicită admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive şi respingerea acţiunii ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă. De asemenea, pe fondul cauzei solicită respingerea acţiunii ca fiind neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.

Pârâta SC E.A.J. SRL a depus la dosarul cauzei înscrisul intitulat „INTÂMPINARE ŞI CERERE RECONVENŢIONALĂ” (f. 76) invocând excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, dar şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului.

În susţinerea acestei cereri pârâtul a arătat că reclamantul nu a înţeles să depună la dosarul cauzei Contractul de vânzare-cumpărare nr. 1897/20.12.2010 act care i-ar fi definit calitatea de cumpărător al terenului.

De asemenea, pârâtul a mai arătat că prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. 2705/09.09.1998 a achiziţionat de la SC T SRL o parte determinată din imobilul situat în Bucureşti, str. … sector 1. Acest act a fost trecut în Registrul de transcripţiuni şi incripţiuni la nr. 13016-13107/16.09.1998, radiindu-se privilegiul vânzătorului. Construcţia a fost edificată încă din anul 1993 conform Certificatelor de urbanism, dar şi a autorizaţiei de construire obţinută ulterior – pentru modificări – în anul 2006.

Pârâtul a apreciat că este cumpărător de bună-credinţă şi a arătat că nu înţelege de ce să renunţe la dreptul său.

Instanţa la termenul din 16.11.2012 (f. 79) a apreciat că nu s-au invocat pretenţii proprii prin cererea respectivă, ci doar apărări, recalificând în consecinţă respectivele susţineri.

D. Excepţii şi ale chestiuni prealabile dezlegării fondului

În ceea ce priveşte excepţiile invocate, precum şi excepţia inadmisibilităţii acţiunii formulate de către pârât, instanţa s-a pronunţat asupra acestora prin încheierea din 01.03.2013 (f. 138), luând act de renunţarea la excepţia lipsei calităţii procesuale active, unind cu fondul excepţiile lipsei calităţii procesuale pasive şi respingând excepţia inadmisibilităţii.

De asemenea, la termenul din 13.02.2015 a fost reiterată excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere privind evacuarea pârâţilor din imobilul-teren, instanţa urmând a se pronunţa prin prezenta hotărâre asupra acelui capăt.

E. Probe

În prezenta cauză a fost încuviinţată şi administrată proba cu înscrisuri, conform art. 255 C.p.c..

Reclamantul a depus la dosarul cauzei următoarele înscrisuri în copie certificată: Contract de vânzare-cumpărare din 1998, Contract de vânzare-cumpărare din 2001, Convenţie între SC M SRL şi T SRL din 1993, extras CF, Dispoziţie nr. 12374/21.12.2009, adrese, memoriu tehnic, Contract de încheiere din 21.11.2007, Contract de vânzare-cumpărare din 2010, certificat de moştenitor nr. 26/2010, documentaţie tehnică pentru acordarea numărului cadastral şi înscrierea în CF.

Pârâtul a depus la dosarul cauzei în copie certificată  : Declaraţie T.M., certificat de atestare fiscală C.N., Autorizaţie de amplasare obiect de comerţ stradal nr. 118878/21.01.1993, Certificat de urbanism din 27.08.1992.

La termenul din 01.03.2013 instanţa a încuviinţat proba cu expertiza tehnică topografică, stabilind obiectivele expertizei (f. 139), expertiza fiind depusă la dosarul cauzei la fila 251.

De asemenea, constatând utilitatea acestei probe, instanţa a dispus încuviinţarea probei cu expertiză tehnică în construcţii, raportul de expertiză fiind depus la dosarul cauzei la data de 16.07.2014 raportul de expertiză (f. 18 vol. II).

Adrese : la termenul din 18.01.2013 instanţa a dispus emiterea unor adrese către Primăria Municipiului Bucureşti, această instituţie răspunzând la solicitările instanţei (f. 113 şi urm.).

II. ÎN FAPT

În urma analizării înscrisurilor din dosar, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt pe care o va prezenta în mod cronologic :

La data de 27.08.1992 a fost emis Certificatul de Urbanism nr. 11887 având ca obiect „Construcţie metalică demontabilă cu caracter de provizorat – compusă din 3 (trei) module (…) terasa aferentă însumează 225 mp, ocupând în total un teren în suprafaţă de 324 mp.” (f. 75).

La data de 21.01.1993 a fost eliberată de către Primăria Sectorului 1 Bucureşti autorizaţia de amplasare obiect de comerţ stradal (f. 74) prin care s-a autorizat construcţia unui chioşc pentru desfacerea articole alimentare şi nealimentare preambalate.

La data de 25.01.1993 a fost încheiat în faţa Notarului de Stat D.D. Convenţia dintre SC M SRL şi SC T SRL prin care „părţile convin ca pe terenul situat în Bucureşti, str. …, pentru care s-a eliberat autorizaţia de amplasare a unei construcţii destinată comerţului nr. 11887/21.01.1993, eliberată de Primăria Sectorului 1 Bucureşti şi al Certificatului de urbanism nr. 11887/27.07.1992 SC T SRL să realizeze pe cheltuiala sa exclusivă construcţie cu scop comercial” (f. 27, 28).

La punctul V al respectivului acord se preciza „Domnul P.I., director al SC M SRL, cunoscând că terenul din Bucureşti…, a reprezentat proprietatea familiei P, se obligă să facă toate diligenţele pentru reconstituirea dreptului de proprietate şi să înstrăineze acest teren SC T SRL prin act autentic, în termen de 10 de la data primirii titlului de proprietate, pentru SC T SRL consimte un preţ de 18.500 Dolari SUA, plătibili la data încheierii actului de vânzare-cumpărare.”

La data de 05.07.1994 s-a emis certificatul de urbanism nr. 24502 (f. 89) prin care s-a încuviinţat construcţia „cu caracter provizoriu pentru reclama şi panou publicitar (…)”.

La data de 09.09.1998 a fost încheiat între SC T SRL şi SC E.C. SRL Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2705 prin care SC T SRL (f. 22) „înţelegem să vindem în deplină proprietate cumpărătorului o parte determinată din imobilul situat în Bucureşti, … sector 1 (numită în anexă „showroom”) respectiv 163,5 mp utili : la parter – sală de expunere de 87 mp şi anexă de 5,2 mp (total suprafaţa utilă de 92,2 mp) şi etaj-birouri 52 mp şi anexe 19,3 mp (total 71,3 mp) conform schiţei de plan (…).

Construcţia care se înstrăinează este proprietatea vânzătorului după cum rezultă din convenţia încheiată cu SC M SRL autentificată sub nr. 2743 din 25.01.1993 de Notariatul de stat al Sectorului 3 Bucureşti şi odată cu construcţia înstrăinată se transmite Cumpărătorului şi dreptul de folosinţă asupra suprafeţei aferente de teren de 160 mp”.

De asemenea, în contract se mai precizează că „Cumpărătorul declară că a luat la cunoştinţă de situaţia juridică şi de fapt a terenului, înţelegând să dobândească proprietatea asupra construcţiei şi folosinţa terenului aferent pe durata construcţiei”(f. 23).

 La data de 01.02.2001 s-a prezentat în faţa Notarului Public M.G.  doamna T.M. care a declarat (f. 71) că „prin memoriul tehnic de cadastru (…) se identifică topografic că o suprafaţă de 121,25 mp din fosta parcelă din … este ocupată de actuala parcelă din str. …. De asemenea, cunosc faptul că această suprafaţă este, actualmente, ocupată de construcţia P+1 – edificată de către SC T SRL în baza autorizaţiei de amplasare unei construcţii destinate comerţului nr. 11887/21.01.1993 eliberate de Primăria Sectorului 1 Bucureşti (…).

Declar totodată că, deşi, prin Dispoziţia nr. 189/27.05.1992 a Primarului General al Mun. Bucureşti, mi-a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru întreaga suprafaţa de teren din …, nu voi solicita punerea în posesie pentru suprafaţa de 121,25 mp, lăsând-o la dispoziţia SC T SRL care plăteşte impozit pe clădire şi pe teren din anul 1994.

Dau prezenta declaraţie spre a-i servi domnului S.M., în calitate de reprezentant al SC T SRL, oriunde va avea nevoie.”

La data de 20.03.2001 a fost încheiat între SC T SRL şi C.N. Contractul de vânare-cumpărare autentificat sub nr. 569 (f. 25) prin care SC T SRL „înţelegem să vindem în deplină proprietate cumpărătorului o parte determinată din imobilul situat în Bucureşti, …., sector 1, respectiv 239,40 mp utili : la parter 160,50 m (salon vânzare de 56 mp, anexe de 41,50 mp, terasă acoperită de 63 mp) şi la etaj 78,90 mp (salon vânzare de 35,30 mp, anexe de 24,80 mp şi terasă de 18.80 mp).

Construcţia care se înstrăinează este proprietatea vânzătorului după cum rezultă din convenţia încheiată cu SC M. SRL autentificată sub nr. 2743/25.01.1993 la Notariatul de stat al Sectorului 3 Bucureşti.

Odată cu construcţia înstrăinată se transmite SC A.S. IC & P 2000 dreptul de folosinţă asupra suprafeţei de aferente de teren de 121,25 mp a cărei posesie aparţine SC T SRL după cum rezultă din declaraţia autentică nr. 224/01.02.2001 de notarul public M.G. din Bucureşti”.

De asemenea, se mai precizează că „Preţul vânzării este de 43.000 USD la care se adaugă TVA (…) din care vânzătorul declară că a primit de la CUMPĂRĂTOR astăzi, data autentificării, echivalentul a 2.500 USD iar restul de 40.500 USD îi va primi în termen de 6(şase) luni dată la care SC T SRL urmează să primească concesiunea terenului aferent” (f. 25).

La data de 21.12.2009 a fost emisă de către Primarul Municipiului Bucureşti (f. 41) dispoziţia nr. 12374 prin care s-a atribuit în folosinţă specială domnului Y.T. şi doamnei V.C. terenul în suprafaţă de 420 mp situat în Bucureşti, …, sector 1 care se identifică conform planului topografic scara 1:500 (…).

La data de 20.12.2010 a fost încheiat între V.C., Y.M., Y.M.D. în calitate de vânzători şi P.V. în calitate de cumpărător Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1897 prin care vânzătorii, ultimii doi în calitate de succesori ai Y.T. au înstrăinat imobilul situat la adresa …., sector 1, Bucureşti în suprafaţă de 420 mp, conform dispoziţiei de restituire emisă de Primarul General nr. 12374/21.12.2009 (f. 98,99).

III. ÎN DREPT

A. Reglementări incidente

În ce priveşte procedura aplicabilă prezentei cereri, instanţa reţine aplicabilitatea Codului de procedură civilă 2010 – Legea nr. 134/2010, publicată în M.Of. nr. 545 din 03.08.2012, republicată în temeiul art. 80 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010, publicată în M.Of. din 30.05.2012 – intrat în vigoare la data de 15 februarie 2013.

Cauza de faţă a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 1 Bucureşti la data de 03.05.2012 prin urmare procedura se va desfăşura conform Codului de procedură civilă anterior, intrat în vigoare la 1865.

B. Soluţia instanţei

B.1. Soluţia instanţei cu privire la excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere privind acţiunea în evacuare de pe imobilul-teren

Reclamantul, faţă de capătul I de cerere, prin concluziile scrise, a arătat că „ori de câte ori sunt încălcate numai unele din atributele dreptului de proprietate, titularul dreptului are posibilitatea de a alege şi de a recurge la mijloacele juridice indirecte de apărare a dreptului de proprietate, care tind spre aceeaşi finalitate, aşa numitele acţiuni personale care se întemeiază pe drepturi de creaţă născute însă în strânsă legătura cu dreptul de proprietate. Fie că izvorăsc din contract (…) acest drepturi de creanţă apar în patrimoniul proprietarului ca urmare a încălcării dreptului de proprietate; ca urmare proprietarul poate să recurgă la acţiunile personale prin care solicită realizarea dreptului de creanţă, şi, pe cale indirectă însăşi restabilirea dreptului de proprietate”.

Instanţa nu neagă raţiunea reclamantului, însă constată că în cauză de faţă reclamantul, titular al unui drept de proprietate asupra imobilului-teren se află în stare de contradictorialitate cu pârâţii care beneficiază de un drept de proprietate asupra imobilului-construcţie care se află pe respectivul teren, beneficiind şi de un prezumtiv drept de folosinţă asupra terenului, drept ce i-a fost opus reclamantului.

În virtutea Codului civil 1864, evacuarea era prezentă dar sub formă jurisprudenţială sau doctrinară, fiind născută pe cale pretoriană, iar această procedură, chiar dacă este izvorâtă din starea de proprietate, nu poate avea drept efect obligarea unor persoane să părăsească imobilul-teren, ridicându-şi construcţiile, ci doar poate consta în obligarea părăsirii a unor persoane dintr-un imobil-construcţie pe care îl ocupă fără titlu şi din care urmează să fie obligaţi să-l vacanteze.

În situaţia de faţă, reclamantul urmăreşte obligarea pârâţilor la ridicarea unor construcţii şi lăsarea posesiei terenului în favoarea reclamantului, situaţie care poate fi obţinută doar pe calea unei acţiuni în revendicare, aşa cum a fost conturată de practica judiciară şi doctrină, Codul civil 1865 necunoscând nici această instituţie decât în mod indirect.

Pe cale de consecinţă instanţă, confirmând cele enunţate de pârâţi atât în faţa instanţei, cât şi prin concluziile scrise, urmează a admite excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere privind evacuarea pârâţilor şi-l va respinge ca fiind inadmisibil.

B.2. Soluţia instanţei cu privire la excepţiile lipsei calităţii procesuale pasive şi a fondului cauzei

Instanţa, analizând înscrisurile depuse de părţi la dosarul cauzei, precum şi situaţia de fapt expusă cronologic mai sus, dar şi concluziile depuse de către părţi, conchide că al doilea şi al treilea capăt de cerere a reclamantului se întemeiază în drept în prevederile art. 494 C.civ.1864 privitoare la accesiunea imobiliară artificială.

În concordanţă cu cele susţinute de către reclamant, instanţa constată că în cauza de faţă, dreptul de proprietate al reclamantului asupra unui teren vine în contradictoriu cu dreptul de proprietate a pârâţilor asupra construcţiilor edificate pe respectivul teren, reclamantul pretinzând că respectivul teren sub clădirile pârâţilor îi aparţine, pârâţii negând acest aspect.

Astfel, în conformitate cu art. 29 C.p.c.1865, instanţa va da calificarea legală a cererilor părţilor, chiar dacă acestea, la momentul înaintării lor, nu şi-au întemeiat cererile în drept.

Odată precizată încadrarea juridică a cererilor părţii, instanţa apreciază că trebuie să procedeze la o analiză a situaţiei faptice.

În speţă pârâţii sunt titulari netărăgănaţi ai unor construcţii care au fost edictate pe terenul situat la adresa …, sector 1, Bucureşti.

Reclamantul este proprietarul imobilului-teren situat la adresa …, sector 1,  imobil pe care l-a dobândit de la autorii săi care au fost reîmproprietăriţi printr-o dispoziţie a Primarului General al Municipiului Bucureşti aşa cum s-a prezentat în situaţia faptică.

Astfel, pentru identificarea conflictului dintre cele două părţi referitor la imobilele prezentate trebuie mai întâi identificată legătura dintre cele imobile, aflate la numere diferite.

În cauză a fost dispus o expertiză tehnică topografică (f. 251 şi urm.) în care s-a conchis că „imobilul teren cu adresa …, Sector 1, Bucureşti, se suprapune fizic peste imobilul teren situat în …, sector 1, cu nr. cadastral 27496 înscris în CF 104834, sector 1, cu o suprafaţă totală de 170,70 mp (Corpul C1_1 cu suprafaţă de 78,34 mp şi corpul C2 cu suprafaţă de 92,36mp).”

De asemenea, în concluziile sale expertul a conchis că „imobilul teren din str. …, sector 1, respectă nomenclatura stradală înscrisă pe planurile cadastrale întocmite înaintea sistematizării zonei”.

Mai mult decât atât pentru dezlegarea situaţiei de faţă instanţa ia act şi de planul de situaţie depus la dosarul cauzei (f. 45) în care se evidenţiază structura terenului la nivelul anului 1957.

La dosarul cauzei, a fost depus şi un răspuns emis de Direcţia Juridic, Contencios Legislaţie (f. 47) folosit de către autorii reclamantului pentru dosarul de restituire a proprietăţii depus la Primăria Sectorului 1 Bucureşti, în anexele memoriului tehnic (f. 50) putându-se evidenţia cu claritate structura anterioară a terenurilor aşa cum erau amplasate anterior sistematizării zonei care urmare a naţionalizării imobilelor în perioada regimului comunist. 

Astfel instanţa constată că terenul situat la nr. … se suprapune cu alte 3 terenuri care au figurat în planurile de amplasament anterioare sistematizării zonei (f. 50), fiind conturate nr. .., nr. .., nr. ., ….

Mai mult decât atât, limitele acestor terenuri sunt precis stabilite, o mare parte din acestea fiind cedate pentru construcţia sau transplantarea străzii …, aşa cum se poate observa din planul de amplasament.

Terenurile reduse astfel, nr. .., .., … au făcut obiectul naţionalizării şi resistematizării, o parte din acestea fiind comasate în terenul situat la nr. .., Str. ….

Concluziile instanţei sunt în concordanţă şi cu concluziile expertului topografic care a evidenţiat în planul de situaţie (f. 262), conform cărora imobilul aflat la nr. …, se suprapune pe terenurile existente anterior sistematizării sub nr. .., .., .., str. ….

Astfel la filele 260-262 se evidenţiază cum imobilul deţinut de cei doi pârâţi se află în cea mai mare proporţie pe terenul situat la nr. …, iar într-o măsura mai mică asupra terenului situat la nr. ….

În lumina acestei situaţii instanţa va constata că imobilul cu nr. … este produsul resistematizării zonei, iar nr. .. şi … se suprapun topografic imperfect construcţiei situate la nr. …, construcţie ce aparţine pârâţilor.

De asemenea, raportat la cele expuse mai sus, instanţa va respinge excepţiile lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor ca fiind neîntemeiate.

Pe cale de consecinţă, imobilul-clădire ce se află în proprietatea pârâţilor se află situat peste imobilul-teren aparţinând reclamantului, suprapunerea fiind imperfectă, o parte din construcţie fiind situată pe imobilul-teren cu nr. ….

Odată constatată această suprapunere trebuie constatat modul în care pârâţii şi autorii acestora au construit respectivele construcţii pe imobilul-teren aflat la nr. ...

Astfel analizând situaţia faptică expusă cronologic mai sus, instanţa constată că respectiva construcţie a fost demarată de către SC M SRL, la data de 27.08.1992 fiind emis Certificatul de Urbanism nr. 11887 având ca obiect „Construcţie metalică demontabilă cu caracter de provizorat – compusă din 3 (trei) module (…) terasa aferentă însumează 225 mp, ocupând în total un teren în suprafaţă de 324 mp.” (f. 75). La data de 21.01.1993 a fost eliberată de către Primăria Sectorului 1 Bucureşti autorizaţia de amplasare obiect de comerţ stradal (f. 74) prin care s-a autorizat construcţia unui chioşc pentru desfacerea articole alimentare şi nealimentare preambalate.

Ulterior acestui moment la data de 25.01.1993 a fost încheiat în faţa Notarului de Stat D.D. Convenţia dintre SC M SRL şi SC T SRL prin care „părţile convin ca pe terenul situat în Bucureşti, …, pentru care s-a eliberat autorizaţia de amplasare a unei construcţii destinată comerţului nr. 11887/21.01.1993, eliberată de Primăria Sectorului 1 Bucureşti şi al Certificatului de urbanism nr. 11887/27.07.1992 SC T SRL să realizeze pe cheltuiala sa exclusivă construcţie cu scop comercial” (f. 27, 28).

Aşadar, instanţa constată că prin respectiva autorizaţie de construcţie s-a permis construirea unei structuri uşor demontabile, provizorii – construcţie metalică demontabilă – ce urma a deservi populaţia prin comercializarea de articole alimentare şi nealimentare preambalate.

Ulterior acestui moment SC M SRL în convenţie cu SC T SRL au fost de acord ca, exercitând drepturile născute din autorizaţie de construcţie şi certificatul de urbanism emise in 1992-1993, au fost de acord ca ultima să procedeze la edictarea unei construcţii cu scop comercial.

La punctul V al acestei convenţii s-a constat că domnul P.I. s-a obligat să depună diligenţele şi să reconstituie dreptul de proprietate asupra imobilului-teren, pe care ulterior să-l transmită către SC T SRL.

Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, această obligaţie nu a fost niciodată executată, nefiind obţinută reconstituirea dreptului de proprietate în favoarea sa.

În ciuda acestui fapt SC T SRL a continuat gestionarea în fapt a terenului, La data de 05.07.1994 emiţându-se certificatul de urbanism nr. 24502 (f. 89) prin care s-a încuviinţat construcţia „cu caracter provizoriu pentru reclama şi panou publicitar (…)”.

În anii 1998, respectiv 2001 SC T SRL a înstrăinat construcţiile edictate către două persoane. Astfel, la data de 09.09.1998 a fost încheiat între SC T SRL şi SC E.C. SRL Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2705, iar la data de 20.03.2001 a fost încheiat între SC T SRL şi C.N. Contractul de vânare-cumpărare autentificat sub nr. 569 (f. 25).

În urma respectivelor contracte de vânzare cumpărare au fost transmise dreptul de proprietate asupra construcţiei, în mod separat, pârâtul C.N. dobândind imobilul „Berărie” (f. 261), iar pârâtul SC E.A.J. SRL dobândit imobilul „Showroom” (f. 261).

În aceste două contracte de vânzare-cumpărare se precizează expres că SC T SRL transmite dreptul de proprietate asupra respectivei construcţii şi dreptul de folosinţă asupra terenului pe care se află această construcţii.

Astfel, în contractul din SC T SRL şi SC E.C. SRL se precizează expres că „Construcţia care se înstrăinează este proprietatea vânzătorului după cum rezultă din convenţia încheiată cu SC M SRL autentificată sub nr. 2743 din 25.01.1993 de Notariatul de stat al Sectorului 3 Bucureşti şi odată cu construcţia înstrăinată se transmite Cumpărătorului şi dreptul de folosinţă asupra suprafeţei aferente de teren de 160 mp” nefiind precizat care este izvorul acestui drept de obligaţie.

Mai mult în contractul prin Contractul de vânare-cumpărare autentificat sub nr. 569 (f. 25) din data de 20.03.2001 prin care SC T SRL a vândut pârâtului C.N. o parte din respectiva construcţie, s-a consemnat că  „Odată cu construcţia înstrăinată se transmite SC ASIC & P 2000 dreptul de folosinţă asupra suprafeţei de aferente de teren de 121,25 mp a cărei posesie aparţine SC T SRL după cum rezultă din declaraţia autentică nr. 224/01.02.2001 de notarul public M.G. din Bucureşti”.

În respectiva declaraţie T.M. a arătat că „Declar totodată că, deşi, prin Dispoziţia nr. 189/27.05.1992 a Primarului General al Mun. Bucureşti, mi-a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru întreaga suprafaţa de teren din …, nu voi solicita punerea în posesie pentru suprafaţa de 121,25 mp, lăsând-o la dispoziţia SC T SRL care plăteşte impozit pe clădire şi pe teren din anul 1994.”

Pe cale de consecinţă pârâtul C.N. avea cunoştinţă de existenţa unei suprapuneri dintre imobilul său construcţie şi suprafaţa de teren sub nr. 85, deţinută de doamna T.M., obţinând de la aceasta o declaraţie prin care să-i permită să continue să profite de pe folosinţa respectivului teren.

De asemenea, în cuprinsul respectivele declaraţii autentice a doamnei T se precizează că respectiva îi va putea folosi oriunde domnului M, reprezentantul legal al SC T SRL.

Astfel instanţa va conchide că reprezentantul legal al SC T SRL, domnul S.M. cunoştea situaţia precară a dreptului de folosinţă asupra respectivului imobil, obţinând acordul doamnei T care fusese reîmproprietărită cu imobilul situat la adresa ….

Această situaţie era cunoscută şi de pârâtul C.N., fiind precizată expres în contractul dintre acesta şi SC T SRL.

Totodată, această situaţie de fapt este întărită şi prin precizările din respectivul contract: „Preţul vânzării este de 43.000 USD la care se adaugă TVA (…) din care vânzătorul declară că a primit de la CUMPĂRĂTOR astăzi, data autentificării, echivalentul a 2.500 USD iar restul de 40.500 USD îi va primi în termen de 6(şase) luni dată la care SC T SRL urmează să primească concesiunea terenului aferent” (f. 25).

Astfel SC T SRL şi pe cale de consecinţă şi succesorul său C.N. au cunoscut situaţia juridică a terenului, primul angajându-se să urmărească obţinerea unei concesiuni asupra respectivului teren, fiind rezonabil de conchis că SC T SRL prin reprezentantul său S.M. avea cunoştinţă de faptul că terenul se afla la momentul respectiv în proprietate, cel puţin parţială (excluzând imobilul de la adresa … aparţinând T.M.) a statului şi urmărind a obţine concesiunea de la stat cu privire la restul de teren.

Pe cale de consecinţă, în lumina celor expuse mai sus şi în virtutea înscrisurilor prezente la dosar, instanţa conchide că pârâţii nu pot opune un drept de folosinţă proprietarului actual.

Astfel autorul lor, SC M SRL nu deţinea la momentul obţinerii autorizaţiei de construcţie şi certificatului de urbanism un drept de folosinţă, ci statul, prin Primăria Sectorului 1 Bucureşti, a recunoscut un drept limitat de folosinţă acestuia în sensul permisiunii edictării unei construcţii uşor demontabile, provizorii.

Mai mult, SC T SRL, urmărind obligarea domnului P, reprezentantului legal al SC M SRL, la transmiterea dreptului de proprietate ulterior reconstituirii dreptului a recunoscut faptul că era conştient de starea sa de precaritate asupra terenului.

Ulterior, la momentul înstrăinării construcţiei care la nivelul anului 1998-2001 prezenta doar etaj, depăşind nivelul autorizaţiei de construcţie din anul 1992 care permitea doar o structură redusă ca dimensiune şi uşor demontabilă, SC T SRL cunoştea precaritatea dreptului său asupra terenului de sub construcţiei, această limitare fiind cunoscută şi de pârâţi, prin contract transmiţându-se doar proprietatea asupra construcţiei şi o folosinţă asupra terenului, în contractul cu pârâtul C.N. fiind întărit acest aspect prin obligarea reprezentantului legal al SC T SRL la obţinerea unei concesiuni din partea statului asupra terenului.

Nu este contestat că până la momentul emiterii dispoziţiei de restituire a terenului cu nr. 83 în 2009 către autorii reclamantului de către Primarul Municipiului Bucureşti, terenul respectiv aparţinea statului, fiind gestionat în mod curent de Primăria Sectorului 1 Bucureşti, aceasta emiţând autorizaţii de construcţii provizorii atât în 1994 (f. 89), cât şi ulterior în 2006, însă aceste structuri doar erau uşor demontabile, cu caracter de provizorat.

Însă structura care a fost identificată de către expertul în construcţii, pin expertiza depusă la dosarul cauzei (f. 18 şi urm vol. II) nu este o structură provizorie, ci este o structură având fundaţie, structură de rezistenţă – metalică şi planşeu din profile metalice înglobate în beton (f. 24).

Astfel SC M SRL cunoştea faptul că nu este proprietarul terenului şi că nu deţinea niciun drept asupra acestuia, deţinând doar o autorizaţie de construcţie şi un certificat de urbanism care-i permitea construcţia unei structuri uşor demontabile.

SC T SRL, preluând dreptul la edificare de la SC M SRL a procedat la construirea unui edificiu superior celui care îi era permis prin autorizaţiile de construcţie prezente la dosarul cauzei.

SC T în 1998 şi 2001 a înstrăinat imobilul către alte două persoane, care au cunoscut că dobândesc doar o construcţie, a cărei structură este diferită de cea care fusese permisă prin Autorizaţia de Construcţie din 1993 (f. 74), respectivul Certificatul de urbanism din 1992 (f. 75) şi că dreptul de folosinţă asupra terenului pe care se află construcţia este unul precar.

Această situaţie de fapt se transpune în situaţia juridică prin statutul de constructor de rea-credinţă a constructorului iniţial, acest statut transmiţându-se întregului şir de dobânditori ai construcţiilor situate la nr. … care vor trebui să suporte consecinţele statului respectiv, aceştia cunoscând că au construit un edificiu pe terenul altei persoane, neputând invoca buna-credinţă din moment ce nu deţineau niciun de autorizaţie pentru construcţia care se află în prezent edificată, iar ulterior nu au efectuat niciun fel de demersuri pentru intrarea în legalitate.

Reţinând această situaţie şi suprapunerea terenului de la nr. … aflat în proprietatea reclamantului cu imobilul-construcţie de la nr…, instanţa constată şi incidenţa art. 494 alin. 2 C.civ.1864 care arată că „Dacă proprietarul pământului cere ridicare plantaţiilor şi a construcţiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a făcut”.

Instanţa constată că sunt aplicabile art. 482 şi 492 din Codul civil 1864. Textul care consacră ideea de accesiune în cel mai larg sens al ei, incluzând atât accesiunea prin producere, cât şi accesiunea prin unire sau încorporare (art. 482 C.civ. 1864) reprezintă temei al unei prezumţii de proprietate decurgând din relaţia de la accesoriu la principal care este stabilită între două lucruri.

Acest text legal are o dublă dimensiune: pe de o parte, el reglementează faptul material al accesiunii şi efectul dobânditor de proprietate al acestuia, pe de altă parte, el instituie o prezumţie de proprietate asupra lucrului accesoriu în favoarea proprietarului lucrului principal. Sub acest ultim aspect, se pleacă de la legătura de la accesoriu la principal dintre cele două lucruri, care este un rezultat al unirii sau încorporării, şi se trage concluzia că proprietarul lucrului principal este şi proprietarul lucrului accesoriu.

Este prezent deci în acest text legal mecanismul probatoriu specific prezumţiei. În acest context, merită amintit textul art. 1199 C.civ., conform căruia prezumţiile sunt consecinţele ce legea sau magistratul trage din un fapt cunoscut la un fapt necunoscut.

 Aşadar, în cuprinsul acestui text trebuie să se facă diferenţa între faptul material care a generat legătura de la accesoriu la principal şi legătura însăşi, care este rezultatul faptului material.

Accesiunea ca mod de dobândire a proprietăţii este efectul faptului material, accesiunea ca prezumţie de proprietate este dedusă din legătura materială de la accesoriu la principal, a cărei constatare poate fi făcută pe toată durata ei, iar nu doar în momentul iniţial în care a fost creată.

Pe cale de consecinţă, acest text legal îşi păstrează întreaga semnificaţie juridică sub aspectul prezumţiile de proprietate, în sensul că ea operează cu privire la toată întinderea obiectului proprietăţii (dacă este vorba despre un teren, trebuie să se ţină seama nu numai de sol, ci şi de subsol, de spaţiul situat deasupra solului, de elementele exterioare care se adaugă lucrului prin unire sau încorporare). Dacă se are în vedere însă accesiunea ca mod de dobândire a proprietăţii, ea este doar efectul faptului material al unirii sau încorporării.

Astfel, o dată constat că prin decizia de reconstituire a dreptului de proprietate a terenului situat la adresa …, sector 1, s-a transmis proprietarului şi dreptul a face uz de aceste prevederi generale din materia accesiunii imobiliare artificiale, acest drept transmiţându-se şi succesorului persoanelor al căror drept a fost reconstituit, în cauza de faţă, reclamantul.

Astfel, constatând calitatea de constructori de rea-credinţă a pârâţilor a imobilelor construite la …, constatând suprapunerea parţială a imobilului de la nr. .. cu cel de la nr. .., constatând că reclamantul este proprietarul imobilului de la nr. .. prin Contractul de vânzare-cumpărare depus la dosarul cauzei, instanţa va face aplicaţia art. 494 alin.2  C.civ. 1864 şi va obliga pârâţii să-şi ridice construcţiile edificate la adresa …, sector 1, Bucureşti amplasate pe terenul situat la adresa Bucureşti, Sector 1, str… identificat prin nr. cadastral 27497 înscris în CF 104834, sector 1 – construcţiile evidenţiate drept Corp C1_1 cu suprafaţa de 78,34 mp şi Corp C2 cu suprafaţa de 92,36 mp, conform expertizei în construcţii întocmite de exp. teh. Ing. F.S. (f. 34 vol. II) raportat la expertiza întocmită de ing. dr. C.M. şi planul depus în expertiză (f. 262 vol. I) - în termen de 6 luni de la rămânerea definitivă şi irevocabilă a prezentei hotărâri.

În lipsa executării respectivei obligaţii în termenul arătat, autorizează reclamantul să ridice construcţiile mai sus identificate pe cheltuiala pârâţilor.

B.3. Cu privire la cheltuielile de judecată

Totodată, în conformitate cu dispoziţiile art. 274 C.p.c, constatând culpa procesuală a debitoarei în ceea ce priveşte prezentul litigiu, instanţa o va obliga la plata cheltuielilor de judecată în cuantum total de 15.210 lei format din : suma de 12.732 lei reprezentând : taxa judiciară de timbru  şi timbru judiciar,  suma de 2.450 lei reprezentând onorarii experţi.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere privind evacuarea pârâţilor de pe terenul reclamantului.

Respinge capătul de cerere privind evacuarea pârâţilor de pe terenul reclamantului ca fiind inadmisibil.

Respinge excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor ca fiind neîntemeiată.

Admite cererea formulata de reclamantul P.V. cu domiciliul ales la …, in contradictoriu cu  pârâta S.C. E.A.J. S.R.L. cu sediul in …, pârâtul C.N. cu domiciliul in ….

Obligă pârâţii să-şi ridice construcţiile edificate la adresa …, Bucureşti amplasate pe terenul situat la adresa … identificat prin nr. cadastral 27497 înscris în CF 104834, sector 1 – construcţiile evidenţiate drept Corp C1_1 cu suprafaţa de 78,34 mp şi Corp C2 cu suprafaţa de 92,36 mp, conform expertizei în construcţii întocmite de exp. teh. Ing. F.S. (f. 34 vol. II) raportat la expertiza întocmită de ing. dr. C.M. şi planul depus în expertiză (f. 262 vol. I) - în termen de 6 luni de la rămânerea definitivă şi irevocabilă a prezentei hotărâri.

În lipsa executării respectivei obligaţii în termenul arătat, autorizează reclamantul să ridice construcţiile mai sus identificate pe cheltuiala pârâţilor.

Obligă pârâţii să plătească reclamantului suma de 15.210 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicarea hotărârii.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 26.02.2015.

Domenii speta

Spete similare