Inalienabilitate conventională. Existenta vreunui impediment în transferul dreptului de proprietate asupra imobilului ipotecat.

În măsura în care nu se constituie ca inalienabilitate legală, clauza de inalienabilitate prevăzută prin contractele de ipotecă bancară, prin care garanţii ipotecari se obligă ca, pe perioada existenţei ipotecii, să nu consimtă la o altă ipotecă asupra imobilului, să nu înstrăineze bunul ori vreun dezmembrământ asupra proprietăţii (şi, în genere, să nu încheie nici un act de dispoziţie pentru imobil), nu reprezintă un obstacol legal în transferul proprietăţii în cazul prevăzut de art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005.

Cod civil 1864 art. 969 şi 1073

Titlul X al Legii nr. 247/2005

Prin decizia civilă nr. 772/17.12.2013 a Tribunalului Constanţa - Secţia I civilă s-a admis apelul reclamantului V.M., formulat împotriva sentinţei nr. 3257/06.03.2013 pronunţate de Judecătoria Constanţa, în contradictoriu cu pârâţii G.B.C. şi G.C.

A fost schimbată în tot sentinţa apelată, fiind admisă acţiunea reclamantului şi constatată intervenită vânzarea cumpărarea imobilului situat în oraşul Ovidiu, str. B, judeţul Constanţa, compus din locuinţă D+P+1E+M şi teren aferent în suprafaţă de 431 mp., între pârâţi în calitate de vânzători şi reclamant în calitate de cumpărător, pentru preţul de 47.000 euro, achitat integral. S-a constatat totodată că asupra imobilului este instituită ipotecă în favoarea Băncii Comerciale Române SA - Sucursala Judeţeană Constanţa, conform contractelor de ipotecă autentificate sub nr.1680/14.05.2007 şi nr.2188/14.06.2007 de BNP [...].

Pârâţii au fost obligaţi la plata, către reclamant, a cheltuielilor de judecată.

Instanţa de apel a avut în vedere că raportul juridic litigios s-a fundamentat pe conţinutul convenţiei autentificate sub nr. 173/2010, prin care reclamantul V.M. a ajuns la o înţelegere cu pârâţii G.B. şi G.C. în sensul înstrăinării imobilului menţionat, pentru suma de 47.000 euro. În cuprinsul înscrisului autentic s-a menţionat că imobilul se află în circuitul civil, nu formează obiectul vreunui litigiu, nu a mai fost înstrăinat anterior de către promitenţii vânzători şi nu este grevat de sarcini, cu excepţia ipotecilor şi a interdicţiilor de înstrăinare, grevare ori închiriere, înscrise în favoarea Băncii Comerciale Române şi notate potrivit încheierilor nr. 28170/2007 şi nr. 36921/2007 ale BCPI Constanţa. Termenul pentru perfectarea vânzării cumpărării imobilului a fost stabilit iniţial la 31 septembrie 2010, ulterior fiind prelungit până la data de 1 septembrie 2011. S-a mai consemnat că preţul a fost plătit de către promitenţii cumpărători la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare.

S-a inserat totodată, în cuprinsul convenţiei, că în situaţia refuzului promitenţilor vânzători de a se prezenta la notarul public pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, promitentul cumpărător este îndrituit să obţină o hotărâre judecătorească prin care să se ţină loc de act de vânzare cumpărare asupra imobilului, în conformitate cu Titlul X din Legea nr. 247/2005.

Pârâţii au fost puşi în întârziere la 1 martie 2012, prin executor judecătoresc.

Tribunalul a constatat că există refuzul promitenţilor vânzători la perfectarea actului, iar instanţa de judecată are abilitarea de a pronunţa o hotărâre cu caracter constitutiv de drepturi, care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare (art. 5 alin.2 din Titlul X al  Legii nr. 247/2005), fiind întrunite condiţiile cerute de lege: promisiunea bilaterală să îndeplinească condiţiile generale de valabilitate a actelor juridice, bunul a cărui înstrăinare a fost promisă să se afle în patrimoniul vânzătorului promitent, lipsa impedimentelor la vânzare.

În legătură cu această ultimă cerinţă, instanţa de apel a arătat că grevarea imobilului în litigiu cu ipotecile de rangul 1 şi 2 constituite în favoarea B.C.R. S.A. şi notate în partea a III-a a cărţii funciare nu conduce la interdicţia vânzării  bunului respectiv.

Ca drept de garanţie real imobiliar, accesoriu contractului de împrumut bancar, ipoteca acordă dreptul creditorului ipotecar de a avea preferinţă la urmărire asupra bunului garantat, în funcţie de rangul ipotecii, iar proprietarul acestuia se bucură de toate atributele dreptului conferit de dispoziţiile art. 480 Cod civil, inclusiv de dreptul de dispoziţie.

În speţă, preţul imobilului în litigiu a fost achitat integral potrivit menţiunii autentice efectuate în cuprinsul antecontractului notarial, iar pârâţii sunt proprietarii acestuia prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 653/2006, potrivit menţiunilor efectuate de notarul public în cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare.

Tribunalul a arătat că nu poate fi reţinută în speţă o clauză de inalienabilitate care să atragă o interdicţie de vânzare a imobilului, aşa cum s-a arătat în considerentele sentinţei primei instanţe, pe argumentele arătate soluţia apelată fiind în consecinţă schimbată.

Împotriva acestei soluţii au formulat recurs pârâţii G.B.C. şi G.C., care au susţinut că decizia tribunalului este nelegală şi netemeinică, solicitând păstrarea sentinţei Judecătoriei Constanţa, de respingere a acţiunii.

Recurenţii au susţinut că nu instituirea ipotecii împiedică libera circulaţie a imobilului, ci interdicţia de vânzare instituită de creditorul ipotecar. În măsura în care a fost nesocotită, ea conduce la încălcarea prevederilor art. 969 cod civil 1864, pentru că aceste interdicţii au fost stipulate de comun acord de către cele două părţi semnatare ale contractelor de credit, în 30.04. 2007 şi respectiv, 14.07.2007, aşadar cu trei ani anteriori noii convenţii încheiate cu intimatul reclamant.

Prin pronunţarea hotărârii judecătoreşti care se substituie actului de vânzare-cumpărare, instanţele se interpun în mod nepermis voinţei exprimate de creditorul bancar şi debitorii împrumutaţi, modificându-se în fapt o convenţie legal încheiată în 2007.

S-a conchis în sensul că încă de la momentul încheierii promisiunii de vânzare cumpărare, pârâţii promitenţi vânzători aveau cunoştinţă de obligaţia impusă de terţ – societate bancară – de a nu înstrăina imobilul decât cu acordul acestuia din urmă.

Analizând criticile formulate şi care se înscriu, astfel cum au indicat recurenţii, în ipoteza dată de art. 304 pct. 9 cod proc. civilă (,,când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii’’), Curtea va reţine că recursul este nefondat.

Sub un prim aspect, instanţa va reţine că norma procesuală menţionată vizează, în opinia pârâţilor recurenţi, greşita aplicare a dispoziţiilor art. 969 cod civil 1864 (sub imperiul căruia s-au încheiat contractele de ipotecă bancară, cu clauză convenţională de inalienabilitate).

Prevederile art. 969 cod civil transpun, însă, principiul de drept potrivit căreia convenţiile au putere doar între părţile contractante, fiind consacrată –cu caracter general – relativitatea efectelor contractului.

Astfel fiind, în măsura în care prin contractul de ipotecă, accesoriu la contractul de credit bancar, debitorul împrumutat îşi asumă faţă de bancă anumite obligaţii în legătură cu bunul supus garanţiei reale, ele sunt opozabile părţilor contractului de ipotecă pe temeiul art. 969 cod civil 1864 (art. 1280 Noul cod civil), devenind opozabile şi terţilor prin efectul notării în Cartea funciară (art. 21 din Legea nr. 7/1996 republicată; art. 20 Noul cod civil);  însă, cu excepţia cazului în care această inalienabilitate nu este ea însăşi prevăzută prin lege, asemenea obligaţii nu interzic debitorului şi terţilor să încheie un act translativ de drepturi asupra aceluiaşi bun pe care s-a constituit garanţia reală.

Principiul relativităţii efectelor contractului operează indiscutabil şi în

această situaţie, pentru că debitorul care a promis creditorului ipotecar că nu va înstrăina imobilul supus garanţiei şi îşi încalcă totuşi obligaţia, îşi asumă în cele din urmă toate consecinţele decurgând din nesocotirea prevederii contractuale (declararea anticipată a scadenţei şi instituirea formalităţilor de executare silită asupra întregului său patrimoniu, plata de daune interese, pierderea unor facilităţi la plată etc.). Fiind notată în cartea funciară, terţul beneficiar nu poate susţine, la rândul său, că nu a cunoscut existenţa clauzei de inalienabilitate, dar nu va răspunde patrimonial în locul debitorului culpabil; cum însă natura acestei obligaţii o plasează în sfera celor propter rem, ca accesorie dreptului real, terţul nu se va putea opune la executarea anticipată a contractului de credit şi la valorificarea ipotecii, dacă aceasta va fi opţiunea creditorului ipotecar (Ion Lulă - ,,Privire generală asupra obligaţiilor propter rem’’ – Dreptul nr. 8/2000, pag. 9).

Prin urmare, chiar dacă este cuprinsă în contractul de ipotecă autentic şi supusă formalităţilor legale necesare pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate rămâne în acest caz una convenţională, care impune titularului dreptului real asupra bunului o obligaţie accesorie acestui drept, de a se abţine de la transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului ipotecat, dar care nu reprezintă un obstacol legal în transferul proprietăţii.

Această situaţie este distinctă de ipoteza inalienabilităţilor legale (cum este cea reglementată prin art. 5 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare; art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 republicată; art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995), în care legea însăşi dispune sancţiunea nulităţii absolute atunci când nu este respectată interdicţia de înstrăinare instituită propter rem, iar instanţele, sesizate fiind cu o cerere întemeiată pe dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, trebuie să acorde prevalenţă sancţiunii prevăzute de lege, iar nu voinţei contractuale a  părţilor. În acest caz s-a arătat că bunurile grevate cu o asemenea interdicţie de înstrăinare sunt temporar inalienabile şi insesizabile, neputând fi urmărite silit şi nici ipotecate, interdicţia de înstrăinare fiind instituită de lege în considerarea bunului (intuitu rei) - Marian Nicolae - ,,Discuţii privind interdicţiile legale de înstrăinare a unor bunuri imobiliare’’, Dreptul nr. 7/2001, pag. 56.

În speţă, însă, clauza de inalienabilitate prevăzută prin contractele de ipotecă bancară nu intră în sfera celor legale; prin pct. 7 se arată că garanţii ipotecari G.B.C.şi G.C. se obligă faţă de BCR S.A. ca, pe perioada existenţei ipotecii, să nu constituie nici o altă ipotecă asupra imobilului, să nu înstrăineze bunul ori vreun dezmembrământ asupra proprietăţii (şi, în genere, să nu încheie nici un act de dispoziţie pentru imobil), ori să nu greveze prin nici un alt mod imobilul cu o altă sarcină. La pct. 8 din contract se arată că dacă se încalcă obligaţiile asumate de garanţii ipotecari, banca este îndreptăţită să îşi exercite drepturile ce-i revin conform contractului de ipotecă şi legislaţiei.

Faptul că la 29 ianuarie 2010 recurenţii pârâţi încheie cu un terţ (intimatul reclamant), în pofida interdicţiei impuse de creditorul bancar, o convenţie care îmbracă forma promisiunii de vânzare cumpărare pentru imobilul grevat de cele două ipoteci şi de clauza convenţională de inalienabilitate, nu putea lipsi de efecte, pe acelaşi principiu al relativităţii efectelor contractului, drepturile şi obligaţiile asumate în acest mod de promitenţii vânzători şi de promitenţii cumpărători.

Recurenţii pârâţi nu se puteau deroba de obligaţia asumată, de a se prezenta la notar pentru perfectarea actului de vânzare cumpărare la termenul stabilit de comun acord, pe motiv că a avut dreptul de a se răzgândi, întrucât acest drept era unul care se putea exercita până la scadenţa obligaţiei şi doar asociat cu restituirea către promitentul cumpărător a sumei plătite cu titlu de preţ.

Neprocedând la valorificarea clauzei de dezicere, prin notificarea intimatului în vederea restituirii sumei primite, promitenţii vânzători au deschis promitenţilor cumpărători dreptul de opţiune explicit consemnat prin contract, anume acela de a solicita instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act translativ de drepturi sau de a constata antecontractul desfiinţat de drept, cu începerea formalităţilor de recuperare a sumei achitate.

Toate criticile recurenţilor pârâţi privind modalitatea în care promitenţii cumpărători urmau a-şi exercita efectiv acest drept de opţiune sunt în contradicţie cu însăşi voinţa explicită a părţilor, consemnată prin clauzele finale ale antecontractului. Singurul care stabileşte care anume dintre posibilităţile - conferite în caz de neexecutare - este preferabilă celeilalte, este creditorul obligaţiei neexecutate.

În acelaşi timp, după cum s-a arătat, promitenţii vânzători nu îşi pot invoca, faţă de intimatul reclamant, propria culpă în nerespectarea unei convenţii cu un terţ, pentru a face ineficiente obligaţiile stabilite prin antecontractul încheiat cu intimatul. Soarta raporturilor juridice născute din împrumutul bancar garantat prin ipotecă, cu clauză de inalienabilitate, depinde în acelaşi mod reglementat prin art. 1073 cod civil, de manifestarea de voinţă a creditorului în favoarea căruia s-a instituit acea clauză, iar nu de cea a debitorului.

Prin semnarea în anul 2010, în deplină cunoştinţă de cauză – aşa cum recunosc şi în cererea de recurs – a unui act juridic care nesocoteşte obligaţia la care au achiesat în 2007, pârâţii îşi asumă consecinţele răspunderii civile contractuale în raport de creditorul bancar, dar nu se pot salva de îndeplinirea noii obligaţii create faţă de terţ.

Este motivul pentru care, în aplicarea disp. art. 969 cod civil şi a prevederilor speciale cuprinse în Titlul X al Legii nr. 247/2005, în mod corect tribunalul a admis apelul reclamantului şi a schimbat soluţia primei instanţe, reţinând legitim că această clauză de inalienabilitate convenţională nu constituie un impediment pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare (fiind aşadar irelevant faptul că în chiar cursul procesului la instanţa de fond, BCR S.A. a precizat că nu şi-a dat acordul prealabil cu privire la înstrăinarea imobilului şi a solicitat respingerea acţiunii reclamantului ca fiind inadmisibilă – filele 86-87 fond).

Constatând aşadar că nu se impune reformarea deciziei atacate, fiind pronunţată în apel o soluţie legală, în temeiul art. 312 alin. 1 cod proc. civilă s-a respins ca nefondat recursul pârâţilor.

Domenii speta

Spete similare