Casare cu trimitere spre rejudecare. Necercetarea fondului. Întrucât instanta a solutionat ale probleme de drept decât cele cu care a fost investita, hotarârea astfel data e lovita de nulitate în conformitate cu dispozitiile art. 105 alin. 2 Cod procedura

DREPT PROCESUAL CIVIL – NECERCETAREA FONDULUI CAUZEI. CASARE CU TRIMITERE SPRE REJUDECARE

Recurs.

Casare cu trimitere spre rejudecare. Necercetarea fondului. Întrucât instanta a solutionat ale probleme de drept decât cele cu care a fost investita, hotarârea astfel data e lovita de nulitate în conformitate cu dispozitiile art. 105 alin. 2 Cod procedura civila, împrejurare ce impune casarea cu trimitere spre rejudecare.

Decizia civila nr. 852/2014-R din 24.09.2014

(dosar nr. 16531/296/2012)

Prin sentinta civila nr.7531/28.11.2013 pronuntata în dosar cu nr.de mai sus, Judecatoria Satu Mare a admis actiunea civila formulata de reclamanta V.M.A. împotriva pârâtului C.I.A., a anulat ca netimbrata actiunea reconventionala formulata de pârâtul reclamant C.I.A. si, în consecinta: a dispus anularea antecontractului de vânzare cumparare încheiat la data de 24.02.2011 între reclamanta si pârât; a obligat pârâtul sa  restituie reclamantei suma de 14.044,95 euro achitata cu titlu de pret si 900 euro daunele morale; a obligat pârâtul sa plateasca reclamantei suma de 2.000 lei cheltuieli de judecata; a obligat pârâtul sa plateasca statului suma de 2956 lei cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut ca între parti s-a  încheiat un antecontract de vânzare cumparare la data de 24.02.2011, prin care reclamanta s-a obligat sa cumpere, iar pârâtul s-a obligat sa vânda un apartament situat în Satu Mare str. A.E, nr.27, proprietatea pârâtului.

Conform  art.1 din antecontract, obiectul vânzarii îl constituie apartament în suprafata de 66 mp situat în Satu Mare str. A. E. nr.27 înscris în CF nr.24186 Satu Mare top. 2525, 2526, precum si parte din terenul aferent, iar la art.3 din antecontract, de asemenea, se retine ca  pârâtul este proprietarul terenului înscris în CF nr.24186 Satu Mare.

Antecontractul s-a încheiat între parti la data de  24.02.2011, dar la acea data pârâtul nu mai era proprietar, asa cum rezulta din extrasul CF nr.24186 SM de sub B28, imobilul fiind vândut numitei M. E. la pretul de 121.000 euro.

Desi pârâtul în întâmpinarea sa a afirmat ca a înstiintat pe reclamanta cu situatia reala a proprietatii imobilului pe care-l vinde, acest fapt nu a fost dovedit, iar afirmatiile mentionate în antecontractul încheiat de parti duc toate la concluzia ca pârâtul ar fi fost proprietar al apartamentului pe care-l vinde si al terenului aferent.

Potrivit art.954 alin.2 Cod civ., în actele juridice bilaterale, eroarea atrage nulitatea actului când cade asupra persoanei cu care s-a contractat, în situatia în care consideratia persoanei este cauza principala pentru care s-a încheiat conventia.

Motivul de nulitate invocat de reclamanta, este lipsa calitatii de proprietar a pârâtului, calitate esentiala la încheierea unui contract de vânzare cumparare care are ca efect transmiterea dreptului de proprietate. Prin urmare, potrivit sustinerilor reclamantei, contractul este afectat de viciul de consimtamânt constând în eroarea asupra calitatii de proprietar a vânzatorului, viciu de consimtamânt reglementat de art.954 alin.2 Cod civ.

Reclamanta a solicitat anularea antecontractului de vânzare cumparare, ceea ce sugereaza ideea nulitatii absolute având in vedere motivul de nulitate invocat de reclamanta.

Având în vedere dispozitiile de mai sus, instanta a apreciat ca sanctiunea nulitatii a fost instituita pentru ocrotirea unui interes privat, respectiv intereselor partii care a fost în eroare cu privire la calitatea esentiala a persoanei cocontractante, în speta fiind vorba despre calitatea de proprietar a vânzatorului.

Nulitatea, ca modalitate de desfiintare a actelor juridice, se caracterizeaza prin aceea ca afecteaza acele acte juridice care au fost încheiate cu nerespectarea conditiilor de valabilitate prevazute de lege.

Prin urmare, cauza de nulitate exista chiar in momentul încheierii actului juridic.

Cu toate acestea antecontractul este numai o promisiune de vânzare, promitentul ar fi putut ulterior sa-si execute obligatia de a vinde daca, asa cum a afirmat în întâmpinare, ar fi devenit proprietar asupra imobilului, dar pârâtul nu a probat cu acte afirmatiile sale. Mai mult decât atât, chiar în întâmpinare actele la care face referire în apararea sa sunt neidentificate, fiind lasate spatii goale la nr.contractului de asociere cu M. E. si la data acestuia.

Fata de considerentele de mai sus, instanta a apreciat ca cererea formulata de reclamanta este întemeiata si, în consecinta, a dispus anularea antecontractului de vânzare cumparare încheiat la data de 24.02.2011 între reclamanta si pârât.

Referitor la suma de 900 euro daune morale solicitata de reclamanta, instanta a retinut urmatoarele:

Conform Codului civil de la 1964, art.1082 „debitorul este osândit, de se cuvine, la plata de daune interese pentru neexecutarea obligatiei…”

Din textul amintit reiese ca cel care cauzeaza altuia un prejudiciu printr-o fapta savârsita cu vinovatie, este obligat sa îl repare.

În legatura cu natura daunelor morale, asa cum se desprinde din literatura juridica si din practica judiciara, acestea, în principiu, nu se concretizeaza într-o stare de fapt, ci se mentin la nivelul trairilor psihice, iar evaluarea acestora, chiar atunci când existenta lor este evidenta, de regula nu se poate face prin folosirea unor criterii obiective, dauna morala fiind extranee realitatilor materiale si întinderea ei nu poate fi determinata decât prin aprecieri subiective.

În speta au fost dovedite mai sus conditiile cerute de art.998-999 Cod civ., pentru angajarea raspunderii civile: respectiv, prejudiciul creat reclamantei este cert, în suma de 14.044,95 euro, existenta unei fapte ilicite, a raportului de cauzalitate între fapta pârâtului si prejudiciu ca si vinovatia pârâtului.

Sub aspectul întinderii prejudiciului moral, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a stabilit în cauza Tolstoy Miloslovsky c. Regatul Unit, ca despagubirile trebuie sa prezinte un raport rezonabil de proportionalitate cu atingerea adusa, având în vedere, totodata, gradul de lezare a valorilor sociale ocrotite, intensitatea si gravitatea atingerii adusa acestora.

De asemenea, întrucât este posibil ca la un moment dat si instantele interne sa fie chemate sa transeze probleme de drept similare, se impune a fi amintita cauza Ernestina Zullo c. Italia, în care instanta de la Strasbourg, constatând violarea art. 6 din Conventie cu privire la durata procedurii judiciare interne (9 ani), în hotarârea pronuntata a indicat câteva criterii de stabilire a daunelor morale.

Astfel, s-a apreciat ca o baza de calcul între 1000-1500 de Euro pentru fiecare an de întârziere este o suma rezonabila.

Prin urmare, instanta a constatat ca suma de 900 euro solicitata de reclamanta cu titlu de  daune morale este rezonabila si a admis si acest capat de cerere.

Conform disp.art.274 Cod proc.civ., pârâtul a fost obligat sa plateasca reclamantei suma de 1600 lei cheltuieli de judecata, respectiv onorariu de avocat achitat cu chitantele nr.232/2013, 221/2013, 207/2013 si 241/2013.

Având în vedere disp.art.18 din OUG 51/2008, care prevede ca partea cazuta în pretentii va fi obligata la plata catre stat a cheltuielilor de care a fost scutita una din parti, pârâtul cazut în pretentii a fost obligat sa plateasca statului suma de 2956 lei taxa legala  de care a fost scutita reclamanta.

Împotriva acestei sentinte a declarat apel pârâtul C.I.A.

Prin decizia civila nr. 86/Ap din 27 martie 2014 pronuntata de Tribunalul Satu Mare în dosar nr. 1531/296/2012, s-a respins  apelul declarat de apelantul C. I. A., împotriva sentintei civile nr.7531 din 28.11.2013 pronuntata în dosar nr.16531/296/2012, în contradictoriu cu intimata V. M. A.,  având ca obiect anulare act.

Apelantul a fost obligat sa plateasca intimatei suma de 500 lei cheltuieli de judecata.

Pentru a pronunta în acest mod, instanta de apel a avut în vedere urmatoarele aspecte:

Instanta de fond ca motiv de nulitate al antecontractului de vânzare cumparare încheiat între parti la data de 24.02.2011 a retinut lipsa calitatii  de proprietar a vânzatorului  retinând viciul de consimtamânt al cumparatorului  reglementat de art 954 alin 2 Cod civil (1865) .

Critica esentiala pe care se axeaza întreaga motivare a apelului  vizeaza  urmatoarele aspecte :

1. Instanta de fond nu a retinut ca apelantul a fost identificat din preambulul contractului de vânzare cumparare încheiat între parti la data de 24.02.2011 ca si proprietar al investitiei „bloc de locuinte-Garden Residence”  nu si-a asumat calitatea de proprietar al vreunuia dintre apartamente prin încheierea unui antecontract  ambele parti s-au obligat  sa încheie în viitor un anumit contract al carui continut esential a fost determinat la acel moment, un antecontract nu impune în mod obligatoriu la momentul încheierii acestuia ca promitentul vânzator sa fie proprietar al  bunului promis, promitentul vânzator  va trebui sa fie proprietar la momentul semnarii contractului de vânzare cumparare .

Cu privire la aceste critici tribunalul a retinut din continutul antecontractului de vânzare–cumparare încheiat la data de 24.02.2011 modificat prin actul aditional din 17.11.2011 rezulta ca apelantul în calitate de promitent vânzator s-a considerat proprietarul investitiei bloc de locuinte intentionând sa înstraineze apartamentele de locuit ce fac obiectul investitiei (pct. II/preambul  din antecontract) rezulta ca  investitia ce a  avut ca obiect construirea de apartamente în calitate de investitor al blocului de locuinte, promitentul vânzator devine si proprietarul apartamentelor din  blocul de locuinte Garden Residence.

În principiu în momentul încheierii unui contract de vânzare-cumparare sau a unui antecontract cu asumarea obligatiei de transmitere a dreptului de proprietate în viitor, vânzatorul respectiv promitentul vânzator trebuie sa fie proprietarul bunului vândut sau promis, daca în momentul încheierii antecontractului nu are aceasta calitate trebuie informat cumparatorul cu privire la acest lucru iar antecontractul trebuie sa cuprinda clauza privind  asumarea obligatiei de catre  promitentul vânzator de a obtine proprietatea în termenul stipulat în contract, or în speta acest lucru nu s-a întâmplat.

În prezenta cauza calitatea de proprietar a vânzatorului nu a existat în privinta terenului, la pct.III din contract se arata ca obiectul antecontractului consta în vânzarea –cumpararea imobilului situat în Satu Mare, str.A. E. nr.27 înscris în CF nr.24186 Satu Mare nr.top.2525, 2526 caruia în natura îi corespunde un apartament în corpul B etaj  II cu suprafata construita de 66 mp precum si parte din terenul aferent constructiei . 

Din antecontractul încheiat la data de 24.02.2011 rezulta ca intimatul vânzator s-a declarat proprietar al imobilului apartament precum si a terenului aferent constructiei. La momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumparare din 24.02.2011, promitentul vânzator  nu s-a obligat la obtinerea dreptului de proprietate asupra terenului la un moment ulterior cel târziu pâna la semnarea contractului de vânzare cumparare, conform  pct.V art.3 din antecontract  s-a declarat  si proprietarul terenului.

Din extrasul de CF nr.159822 Satu Mare proprietar la imobilului-teren este numita Mayer Eva  în baza  contractului de vânzare-cumparare încheiat în anul 2010 situatia tabulara nu a fost verificata de intimata reclamanta,aspect recunoscut de catre aceasta în cadrul întâmpinarii formulate în cale de atac,desi promitentul vânzator cunostea situatia reala a imobilului nu a informat-o pe intimata cumparatoare,aceasta din urma multumindu-se cu aparenta creata în baza actelor administrative emise respectiv de Hotarârea nr.131/2008prin care  s-a aprobat PUZ  la cererea apelantului aspect retinut în baza interogatoriului intimatei pct.2.fila 89 din dosarul de fond.

cererii reconventionale apelantul a recunoscut ca si-a înstrainat imobilul în curs de edificare numitei M. E. semnând cu aceasta un contract de asociere în participatiune în baza caruia urma sa obtine în proprietate 3% din suprafata locativa pe masura edificarii constructiei, însa aceasta afirmatie a apelantului nu a fost sustinuta de nicio proba, apelantul în cadrul cererii reconventionale a facut referire la acest contract de asociere fara indicarea numarului contractului, data încheierii acestuia biroul notarial la care s-a încheiat contractul. La interogatoriul luat apelantului acesta a recunoscut ca din pretul convenit  intimata a achitat suma de 14.044.95 euro (pct.6 din interogatoriu fila 73).

2.Nu sunt îndeplinite conditiile erorii - viciu de consimtamânt prevazut de art.954 alin.2 Cod civil 1864 constând în eroare asupra calitatii persoanei  acest tip de eroare  atrage nulitatea conventiei doar în cazul actelor încheiate în considerarea unei anumite persoane (intuitu personae), ori antecontractul în litigiu nu poate fi considerat intuitu personae.

În esenta problema juridica care s-a pus în cauza ca daca vânzatorul a avut sau nu calitatea de proprietar în momentul încheierii antecontractului de vânzare cumparare în cauza  adica putem vorbi de vânzarea bunului altuia.

Întrucât de esenta contractului de vânzare-cumparare este transmiterea dreptului  de proprietate, vânzatorul trebuie sa fie titularul dreptului ce se înstraineaza  conform jurisprudentei si doctrinei traditionale, în situatia când cel putin cumparatorul a fost în eroare considerând ca bunul apartine vânzatorului se admite ca vânzarea poate fi anulabila pentru eroare asupra calitatii esentiale a vânzatorului, nulitate relativa ce poate fi invocata de cumparator, teorie criticata de unii doctrinari.

Retinând starea de fapt, coroborând probele administrate în cauza, tribunalul a retinut ca în consens cu instanta de fond ca sunt îndeplinite dispozitiile art.954 alin.2 Cod civil 1864, analizarea altor motive de nulitate invocate de intimata e superflua.

În baza art.274 Cod de procedura civila retinând culpa procesuala a apelantului, acesta a fost obligat sa plateasca intimatei suma de 500 lei cheltuieli de judecata reprezentând onorariu de avocat justificat în baza chitantei nr. 6/2014 emisa de cabinetul avocatial Crisan Natalia.

Fata de cele de mai sus, în baza art.296 Cod de procedura civila tribunalul a respins apelul declarat ca nefondat.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs recurentul pârât  C. I. A. solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a hotarârii atacate si respingerea ca neîntemeiata a actiunii introductive, cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecata pentru toate fazele procesuale.

În dezvoltarea motivelor de recurs solicita a se retine ca, desi prin actiunea introductiva s-au ridicat spre discutie si alte motive de nulitate relativa si/sau absoluta, reclamanta si-a sustinut finalmente actiunea doar prin invocarea erorii viciu de consimtamânt, iar instantele au analizat si s-au pronuntat doar cu privire la incidenta acestui motiv de nulitate relativa, precizare care se impune tocmai pentru a justifica ca, în analiza nelegalitatii hotarârii atacate se va referi doar la acest motiv de nulitate relativa, orice alta analiza cu privire la incidenta altor motive de nulitate fiind superflua în conditiile în care reclamanta nu a solicitat retinerea ca atare a acestora si evident instantele nu s-au pronuntat si cu privire la acestea.

Subliniaza ca hotarârea atacata este nelegala, data prin retinerea unui motiv de nulitate relativa a carei incidenta în cauza, raportat la starea de fapt este exclusa. Mai arata ca hotarârea atacata este consecinta unor interpretari sui generis nu doar a textelor legale ci si a unor termeni de drept de importanta esentiala în speta, iar motivarea este insuficienta, fiind lesne de constatat, doar din lecturarea considerentelor hotarârii atacate ca instanta de apel nu a analizat motivele de apel, nu s-a pronuntat asupra acestora, nu le-a înlaturat motivat ci a retinut nejustificat dezlegarea gresita data spetei de catre prima instanta.

Referitor la starea de fapt arata ca la data de 24.02.2011 între parti s-a încheiat o promisiune sinalagmatica de vânzare-cumparare prin care acesta a promis vânzarea apartamentului  obiect al acestei conventii, promisiunea sinalagmatica de vânzare-cumparare initiala fiind modificata ulterior prin încheierea unui act aditional.

Prin încheierea acestei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumparare  si-a asumat o obligatie de a face (de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumparare autentic) în considerarea contraprestatiei asumate de catre promitenta cumparatoare, de plata a pretului în modalitatea convenita.

Învedereaza ca analiza coroborata a petitului cererii introductive si a considerentelor hotarârii atacate duce la concluzia ca  speta s-a transat prin retinerea unui motiv de nulitate relativa inexistent, ca o consecinta a interpretarii gresite a starii de fapt si a confuziilor între  notiuni elementare de drept civil, sustinând ca decizia atacata si implicit sentinta data în prima instanta sunt nu doar lipsite de  temei legal ci sunt evident rezultatul încalcarii si aplicarii gresite a legii.

Mai arata ca instanta de apel a ignorat principiul egalitatii retinând doar punctul de vedere al intimatilor, dând valoare probatorie deplina unor simple afirmatii care nu au fost si nici nu puteau fi dovedite, precum si faptul ca instanta de apel nu si-a asumat un rol activ, nu a staruit prin toate mijloacele legale în aflarea adevarului, preluând în totalitate si necenzurat interpretarea juridica data spetei de catre reclamanta, în dispretul unor prevederi legale exprese.

Mentioneaza ca în cadrul considerentelor hotarârii instanta de apel retine ca „în principiu… promitentul vânzator trebuie sa fie proprietarul bunului vândut sau promis” ceea ce daca se discuta „în principiu” nu exclude o alta situatie juridica, respectiv cea din  prezenta cauza, în care promitentul vânzator nu are si nici nu îsi aroga calitatea de proprietar asupra bunului promis. Astfel, din moment ce chiar instanta  admite ca poate fi legala si valabila o promisiune de vânzare-cumparare, chiar si în situatia în care la momentul semnarii, promitentul vânzator nu are calitatea de proprietar, toate asertiunile care urmeaza acestui alineat  sunt inutile, deoarece nu au cum sa sustina existenta unui motiv de nulitate, în masura sa duca la desfiintarea unei astfel de promisiuni.

Mai arata ca, instanta de apel nu a explicat în baza carui text de lege avea obligatia de a informa promitenta cumparatoare despre calitatea în virtutea careia a înteles sa semneze, calitate care a fost gresit înteleasa de catre aceasta, respectiv de ce aceasta obligatie de informare corecta nu îi revine si promitentei cumparatoare. Altfel spus, exista o culpa asumata chiar de catre  promitenta cumparatoare care afirma în interogatoriu  ca nu a verificat situatia tabulara a imobilului, desi fiind date publice, nimeni si nimic nu ar fi împiedicat-o sa fie corect informata.

Sustine ca prin interpretarea data de catre instanta de apel, desi intimata reclamanta îsi invoca propria-i culpa nu doar ca nu este sanctionata ca atare  ci este transformata „sui generis”  într-o culpa în ceea ce-l priveste.

Mai arata ca nu a avut intentia de a-si asuma o alta calitate decât cea pe care o avea, o astfel de încercare fiind de fapt puerila în conditiile  în care oricine poate verifica situatia tabulara a unui imobil, a contractat cu o persoana majora, cu discernamânt, în masura sa-si cunoasca si sa-si apere  propriile drepturi  si interese. Subliniaza ca  aceste aspecte nu sunt interpretabile, doctrina si jurisprudenta  stabilind unanim  ca în cazul unei promisiuni de vânzare-cumparare promitentul vânzator nu trebuie sa aiba obligatoriu calitatea de proprietar, fiind valabila si promisiunea de vânzare a bunului altuia.

Subliniaza ca situatia juridica analizata nu atinge nici macar tangential speta de fata, instanta facând confuzie între promisiunea sinalagmatica de vânzare-cumparare si contractul de vânzare-cumparare, efectele acestora, obligatiile asumate de  parti, solutionând apelul tocmai prin  eficientizarea  acestor greseli.

Sustine ca, raportat al aceste greseli  evidente, referitor la eroare, viciu de consimtamânt ca motiv de nulitate relativa, în prezenta cauza acest motiv de nulitate relativa nu exista si ca astfel dezlegarea cauzei data atât de catre prima instanta cât si de catre instanta de apel este esentialmente nelegala.

Mentioneaza ca motivul real al promovarii prezentei actiuni, întemeiata pe o stare de fapt voit rastalmacita si pe o încercare de inducere în eroare a instantei este ca finalmente, într-un fel sau altul reclamanta sa nu achite pretul imobilului în modalitatea convenita deoarece nu vrea si/sau nu poate.

Învedereaza, cu referire la calitatea asumata de acesta în preambulul antecontractului, de „proprietar al investitiei bloc de locuinte –Garden Residence”, ca aceasta calitate asumata nu are importanta determinanta, deoarece în speta este supus analizei un antecontract, prin care ambele parti se obliga sa încheie în viitor un anumit contract al carui continut esential a fost determinat la acel moment. Astfel, efectele antecontractului constau în nasterea unor obligatii reciproce de a face, adica a obligatiei  de a încheia în viitor contractul promis, cu posibilitatea angajarii raspunderii civile contractuale în situatia în care una dintre parti  nu vrea si/sau nu poate sa încheie contractul promis în conditiile stabilite.

În antecontract, chiar de vânzare-cumparare, nu impune obligatoriu la momentul încheierii  acestuia ca promitentul vânzator sa fie proprietar al bunului promis, deoarece obligatia asumata este aceea de a  face, respectiv aceea de a încheia în viitor un contract prin care  sa transfere dreptul de proprietate asupra bunului promis.

Calitatea de proprietar si implicit posibilitatea promitentului vânzator de a transmite dreptul de proprietate nu se analizeaza  cu raportare la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumparare, deoarece pârâtul va trebui sa fie proprietar si implicit sa poata transfera dreptul de  proprietate doar la momentul semnarii contractului de vânzare-cumparare chiar si în aceste conditii, în masura în care la momentul stabilit pentru semnarea contractului de vânzare-cumparare autentic promitentul vânzator nu este în masura sa transfere proprietatea asupra bunului promis se poate pune eventual problema desfiintarii antecontractului de vânzare-cumparare ca urmare a neexecutarii culpabile a obligatiilor asumate si nicidecum aceea a anularii pentru viciu de consimtamânt.

Mai arata ca nimeni si nimic nu cere ca la momentul semnarii unui antecontract de vânzare-cumparare promitentul vânzator sa aiba o anumita calitate (cu exceptia actelor intuitu personae), fiind pe deplin valabil din punct de vedere legal, chiar si promisiunea de a vinde bunul altuia, deoarece si în acest caz posibilitatea efectiva  de a transfera  dreptul de proprietate se va analiza la momentul semnarii contractului de vânzare-cumparare.

În drept au fost invocate dispozitiile art. 299 si urmatoarele Cod procedura civila.

Prin întâmpinarea depusa la dosar de catre intimata V.M. s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Arata în esenta ca din cuprinsul antecontractului reiese ca pârâtul a declarat în mod mincinos ca e proprietarul terenului, iar recurentul sustine ca în mod gresit  aceasta calitate nu se analizeaza prin raportare la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumparare, întrucât scopul urmarit de ea a fost acela de a i se transfera proprietatea. Prin prezentarea eronata de catre recurent a calitatii de proprietar, s-a aflat în eroare, iar eroarea asupra acestei calitati este determinata în  calificarea ca valid sau nu a antecontractului. 

Analizând recursul formulat prin prisma criticilor invocate se constata urmatoarele:

Reclamanta V. M., prin cererea cu care a sesizat instanta a solicitat anularea antecontractului de vânzare-cumparare încheiat la data de 24.02.2011 între aceasta si pârâtul C. I. A., obligarea pârâtului la restituirea sumei de 14.044,95 Euro achitata cu titlu de pret precum si la plata sumei de 900 Euro cu titlu de daune morale.

Obiectul antecontractului l-a constituit vânzarea-cumpararea imobilului situat în Satu Mare, str. A. E., nr. 27, înscris în CF 24186 Satu Mare, cu nr. top. al parcelei 2525, 2526, reprezentând apartament cu o suprafata construita de 66 mp, precum si parte din terenul aferent, imobilul fiind în faza de constructie, astfel cum  rezulta din cuprinsul clauzelor antecontractului.

Cu toate ca reclamanta a investit instanta cu o actiune în anularea unui antecontract de vânzare-cumparare, instanta de apel în analiza criticii referitoare la neîndeplinirea conditiilor erorii –viciu de consimtamânt, prevazute de art. 954 alin. 2 Cod civil, se raporteaza în exclusivitate la conditiile de valabilitate cerute pentru încheierea contractului de vânzare-cumparare, retinând necesitatea existentei calitatii de proprietar a vânzatorului la momentul vânzarii, pornind de la caracterul translativ al acesteia.

Instanta a omis însa a lua în considerare în acest sens  faptul ca antecontractul nu este translativ de proprietate, având obiectul si cauza diferita de cea a  contractului de vânzare-cumparare, astfel ca a solutionat alte probleme de drept decât cele cu care a fost investita, împrejurare ce atrage nulitatea hotarârii conform dispozitiilor art. 105 al. 2 Cod procedura civila.

Prin urmare, cum fondul cauzei nu a fost cercetat sub acest aspect, cu privire la hotarârea pronuntata nu se poate exercita un control judiciar eficient, asa încât aceasta e supusa casarii în conditiile art. 304 pct. 5 Cod procedura civila, recursul urmând astfel a fi admis în temeiul art. 312 al. 1 Cod procedura civila, iar decizia din apel va fi casata cu trimitere spre rejudecare la aceiasi instanta.

În rejudecare, instanta va supune analizei valabilitatea antecontractului de vânzare-cumparare cu luarea în considerare a faptului ca acesta are ca obiect  o obligatie de  a face (de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumparare) si nu una  de a da  (de a transfera proprietatea asupra lucrului vândut).

Totodata urmeaza a supune analizei apararile reclamantei-intimate cum ca existenta calitatii de proprietar a vânzatorului la momentul antecontractului a fost determinanta pentru încheierea acestuia, respectiv în ce masura a fost indusa în eroare în privinta acestei calitati, sens în care vor fi reanalizate probele,  iar în masura în care va aprecia ca se impune, sa administreze noi probe pentru a pronunta în final o hotarâre  legala si temeinica.

Cheltuielile de judecata vor fi avute în vedere în rejudecarea cauzei.

Domenii speta

Spete similare