Obligație de a face – obligare încheiere contract vânzare-cumpărare

Art. 12 al. 1 din legea nr. 346/2004 prevede că întreprinderile  mici si mijlocii, din categoria cărora face parte  si reclamanta, conform certificatului de înregistrare şi actului constitutiv (f-18-32) „au acces la  activele  disponibile ale regiilor autonome, societăţilor/companiilor naţionale si  societăţile comerciale cu capital  majoritar de stat cu respectarea dispoziţiilor legale privind  proprietatea publică si regimul juridic al acesteia….”. La lit.”b” a aceluiaşi text de lege se stabileşte  că „activele disponibile utilizate de întreprinderile mici şi mijlocii în baza contractului de închiriere, a contractului de locaţie de gestiune sau a contractului de asociere în participaţiune, încheiate cu regiile autonome, societăţile/companiile naţionale, precum şi cu societăţile comerciale cu capital majoritar de stat vor fi vândute, la solicitarea locatarului sau asociatului, la preţul negociat, stabilit pe baza raportului de evaluare întocmit de un expert acceptat de părţi…”.

În speță, reclamanta SC F Fălticeni prin administrator BI a solicitat în contradictoriu cu pârâtele  COMPANIA NAŢIONALĂ „”SA si Direcţia Regională  ca prin hotărârea ce se va pronunţa,  să se dispună: obligarea pârâtelor  de a încheia  cu societatea  reclamantă contractul de  vânzare-cumpărare  în formă autentică pentru spaţiul situat în Fălticeni, str. N. Beldiceanu, în suprafaţă de 91 mp; să se constate  că sumele achitate de  reclamantă începând cu data de 19.07.2004 si până la perfectarea  contractului de vânzare-cumpărare  reprezintă  avans de preţ; obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de  judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că la data de 21.01.2012, societatea SC FL COM SRL Fălticeni a încheiat cu reprezentanţii pârâtelor contractul de închiriere  nr. 1891/2002, pentru suprafaţa de 91 mp, teren situat in  Fălticeni, str. N. Beldiceanu.

Contractul a fost încheiat pe perioada de 1 an de zile si a fost prelungit succesiv prin acte adiţionale, fiind valabil si in prezent.

Prin încheierea  nr. 5129/19.07.2004 dată de Tribunalul Suceava s-a luat act de faptul că SC F SRL a preluat , prin fuziune prin absorbţie, activul si pasivul  SC FL COM SRL Fălticeni iar prin acte adiţionale succesive , contractul de închiriere , dintre SC FL COM SRL si CN „”SA a fost preluat de către  reclamantă.

Pe acest teren de 91 mp. CN „”SA, la data de  12.05.2004 prin adresa nr. 270/6/13820 si-a dat acordul ca SC FL COM SRL să construiască  un spaţiu pe suprafaţa  de 91 mp., cu destinaţia  de spaţiu comercial.

Invocă dispoziţiile  art. 12 lit.b din Legea nr. 346/2004.

Pârâta  CN „” SA Bucuresti a depus  întâmpinare  prin care solicită respingerea  acţiunii reclamantei ca neîntemeiată.

Astfel arată că terenul  pentru care aceasta solicită a fi vândut face parte  din terenul aferent construcţiei în care funcţionează Oficiul Fălticeni si este  proprietatea PR din anul 1906, contractul de vânzare-cumpărare  fiind transcris  sub nr. 1944 la Tribunalul Baia.

Pe acest teren SC FL COM SRL, societate preluată de reclamantă, a construit un spaţiu comercial, cu acordul fostei Direcţii Regionale .. Iasi.

Precizează că acest acord a fost dat în condiţiile în care fosta  Direcţie regională ...Iasi era o sucursală fără personalitate juridică si nu exista o împuternicire din partea  proprietarului CN  SA.

De asemenea construcţia edificată nu respectă Certificatul de urbanism  nr. 244/07.06.2004, în care  se arată că  regimul de  înălţime al construcţiei  trebuie să fie parter iar construcţia este realizată în regim parter plus etaj.

In aceste consiţii se poate observa că reclamanta a încălcat prevederile  contractuale  înscrise la art. 30 ultimul aliniat.

In ce priveste  invocarea de către reclamantă a disp. art. 12 lit. b din Legea 346/2004, arată că terenul închiriat reclamantei, nu poate fi considerat  activ disponibil în înţelesul legii, cel puţin din două motive:

- calitatea de activ disponibil este stabilită de către  societatea/regia/compania cu capital de stat (conf. art.13);

- terenul închiriat nu poate  fi considerat  activ disponibil  în înţelesul art. 13 al. 1 si 2, deoarece face parte  din suprafata de teren aferentă construcţiei în care funcţionează Oficiul Fălticeni.

Având în vedere  cele arătate  susţine că se poate  constata că  solicitarea reclamantei ca instanta să pronunţe o hotărâre prin care  să fie obligati la încheierea contractului  de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru suprafata de 91 mp. este  inadmisibilă din perspectiva Legii 346/2004.

Referitor la al doilea capăt de cerere formulat de reclamantă, acela ca sumele achitate cu titlu de chirie începând  cu data de 19.07.2004  să constituie avans de preţ, este nefondată si lipsită de temei juridic.

Astfel însăşi  legea invocată de reclamantă prevede condiţiile  în care pot fi vândute activele societăţii comerciale/regiei/companiei cu capital de stat.

In acest sens  art. 12 din legea 346/2004 arată că activele  disponibile pot fi vândute la preţul negociat , urmare a efectuării unei expertize de către un expert agreat de ambele părti.

In niciun caz pretul de vânzare nu poate fi stabilit de un eventual cumpărător, asa cum  se pare că doreste reclamanta.

Mai mult nicio lege nu poate obliga un proprietar să-şi înstrăineze  un bun la un pret si în condiţiile stabilite de chiriaşul  convertit în cumpărător.

Faţă de toate aceste aspecte, se poate observa că actiunea promovată de  reclamantă este nefondată si pe cale de consecinţă, solicită respingerea acesteia.

Analizând fondul cauzei, instanţa reţine că prin  contractul de închiriere  nr. 1891/21.01.2002, C.N. SA – Direcţia Regională ... Iaşi, în calitate de  locator a închiriat  locatarului SC FL COM SRL Fălticeni, imobilul situat în incinta Oficiului Fălticeni în suprafaţă de 91 mp. teren aferent spaţiului comercial în care aceasta din urmă desfăşoară activităţi de comerţ cu mărfuri  diversificate, pe perioada de un an, prelungit apoi până la 31.12.2003 conform actului adiţional nr. 1 (a se vedea f.33-43 dosar).

Prin încheierea  nr. 5129/19.07.2004 a Tribunalului Suceava  s-a admis cererea  formulată de  asociat unic al SC F SRL Fălticeni, BI şi s-a  dispus  fuziunea prin absorbţie a SC FL COM SRL Fălticeni, astfel că între C.N. SA si  SC F SRL Fălticeni, prin actele adiţionale  nr. 2, 3 si 4 s-a convenit  modificarea contractului de închiriere nr. 1891/21.01.2002 atât cu privire la părţile contractante, locatar fiind SC F SRL Fălticeni ca urmare a unei fuziuni prin absorbţie a SC FL COM SRL apoi la  durata contractului, cât si cu privire la  chiria lunară (f.47-51).

Pe acest teren  reclamanta şi-a edificat un spaţiu comercial conform autorizaţiei  de construire nr. 200/2004, pârâtele  dându-şi acordul  la construire (f.52 si 58).

La data de 08.08.2011 reclamanta a formulat cerere  de vânzare a terenului ce aparţine CN  SA, fără ca  acest demers  să fi  primit un răspuns favorabil (a se vedea fila 17 dosar).

Faţă de cele prezentate mai sus instanţa constată  că reclamanta  poate fi beneficiara prevederilor Legii nr. 346/2004 privind  stimularea înfiinţării si dezvoltării  întreprinderilor mici si  mijlocii, având în perioada 21.01.2002 – 31.12.2012 dreptul de folosinţă asupra suprafetei de  91 mp. teren aferentă spaţiului construit situată în  Fălticeni, str. N. Beldiceanu.

Art. 12 al. 1 din legea nr. 346/2004 prevede că întreprinderile  mici si mijlocii, din categoria cărora face parte  si reclamanta, conform certificatului de înregistrare şi actului constitutiv (f-18-32) „au acces la  activele  disponibile ale regiilor autonome, societăţilor/companiilor naţionale si  societăţile comerciale cu capital  majoritar de stat cu respectarea dispoziţiilor legale privind  proprietatea publică si regimul juridic al acesteia….”.

La lit.”b” a aceluiaşi text de lege se stabileşte  că „activele disponibile utilizate de întreprinderile mici şi mijlocii în baza contractului de închiriere, a contractului de locaţie de gestiune sau a contractului de asociere în participaţiune, încheiate cu regiile autonome, societăţile/companiile naţionale, precum şi cu societăţile comerciale cu capital majoritar de stat vor fi vândute, la solicitarea locatarului sau asociatului, la preţul negociat, stabilit pe baza raportului de evaluare întocmit de un expert acceptat de părţi…”.

In speţă, imobilul , în suprafaţă de 91 mp. teren aferent spaţiului comun proprietatea  reclamantei face parte  din categoria „ activelor disponibile”, îndeplinind  condiţiile prev.  la art.  13 din lege, în sensul că este  vorba de un bun  din patrimoniul  unei companii naţionale, neutilizat de  aceasta şi care poate fi organizat să funcţioneze  independent, câtă vreme a fost  folosit separat de reclamantă o lungă  perioadă de timp, aspect ce rezultă si din  raportul de expertiză întocmit în cauză de expert coroborat si cu planul de situaţie anexat  la fila 14 de către  prim pârâtă.

Instanţa nu poate  primi susţinerea C.N.  SA privitoare la faptul că suprafata de  teren ce se solicită a fi vândută, face parte din  terenul aferent construcţiei în care funcţionează Oficiul Fălticeni, întrucât, din cele mai sus  prezentate, coroborate si cu concluziile  raportului de expertiză topografică reiese că acest imobil a putut fi utilizat de reclamantă vreme de 10 ani, fără a afecta  activitatea  Oficiului , pe acest teren fiind edificat doar spaţiul comercial proprietatea reclamantei, celelalte clădiri ce aparţin  prim pârâtei fiind  separate.

Nici susţinerea  referitoare la neînscrierea de către prim pârâtă a acestui imobil  în categoria „activelor disponibile” nu poate fi  primită de instantă câtă vreme s-a dovedit cu prisosinţă că acest teren a făcut obiectul  închirierii pentru o  perioadă îndelungată, nefiind utilizat direct de C.N. , în calitate de proprietar, prin această închiriere nefiind afectată în vreun fel activitatea  Oficiului Fălticeni, fiind astfel  instituită o prezumţie  legală de disponibilitate  a bunului, câtă vreme  acesta a putut fi închiriat.

Neîndeplinirea obligaţiei de înscriere a imobilului în litigiu pe lista activelor  disponibile  afişate de  Camerele de Comerţ si Industrie  nu atrage  automat calificarea acestuia ca „indisponibil” câtă vreme din cele  mai sus arătate  s-a dovedit că în speţă sunt  îndeplinite condiţiile  prev. la art. 12 si 13  din Legea nr.  nr. 346/2004.

Pe considerentele  mai sus expuse, în conformitate cu prevederile  art. 12 si 13 din legea nr. 346/2004, instanţa va admite în parte cererea  formulată de reclamantă si va obliga prim pârâta  C.N. SA  să încheie cu  aceasta un contract  de vânzare-cumpărare  cu privire la suprafata  de 91 mp. teren identificat în planul de situaţie anexat  suplimentului la raportul de expertiză, situată în Fălticeni, str. N. Beldiceanu.

Instanta va respinge  cererea reclamantei îndreptată împotriva  Direcţiei Regionale Iaşi întrucât potrivit prevederilor H.G. nr. 371/1998 coroborate cu prev. art. 43 din legea nr. 31/1990 această  unitate are statut de sucursală fără personalitate juridică, astfel că aceasta  nu are  capacitatea să încheie acte juridice, competenţă  ce revine  exclusiv C.N.  SA.

Cât priveste  capătul de cerere referitor la  constatarea plăţii în avans  din preţ a sumelor  achitate de reclamantă începând cu data de 19.07.2004 instanta  constată că  aceste sume  au reprezentat contravaloarea chiriei  convenită prin contractul de închiriere si actele adiţionale ale acestuia, fiind  astfel contraprestaţia pentru folosinţa bunului în toată această perioadă, nefiind făcută dovada  achitării  vreunei sume  cu titlu de preţ, convenită iniţial de părti în prealabil prin încheierea  unei promisiuni de vânzare.

Prin urmare, acest capăt de cerere  va fi respins.

Domenii speta

Spete similare