Dacă titlul statului nu este valabil, dreptul de proprietate aparţine fostului proprietar nelegal deposedat

16.DACĂ TITLUL STATULUI NU ESTE VALABIL, DREPTUL DE PROPRIETATE APARŢINE FOSTULUI PROPRIETAR NELEGAL DEPOSEDAT

În considerentele deciziei nr. 33/9 iunie 2008 dată în interesul legii de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie s-a statuat în sensul că nu se poate aprecia că existenţa Legii nr. 10/2001 exclude, în toate situaţiile, posibilitatea de a se recurge la acţiunea în revendicare, căci este posibil ca reclamantul într-o atare acţiune să se poată prevala la rândul său de un bun în sensul art. 1 din Primul Protocol adiţional şi trebuie să i se asigure accesul la justiţie.

Trecerea în proprietatea statului, în temeiul Legii nr.59/1974, s-a realizat cu încălcarea prevederilor legale mai sus menţionate, fără plata unei juste despăgubiri, conferind astfel, caracter abuziv acestei măsuri, astfel că titlul statului nu poate fi considerat valabil.

Prin urmare, întrucât preluarea imobilelor de către stat s-a realizat cu încălcarea  Declaraţia Universală a Drepturilor Omului, a dispoziţiile Codului civil, dreptul de proprietate al persoanei de la care s-a preluat bunul nu a fost legal desfiinţat, astfel că statul nu a putut devenit proprietar.

Judecătoria Bistriţa – secţia civilă, Sentinţa civilă nr.10477/2013, pronunţată în dosarul nr. 156/190/2010

Prin acţiunea civilă înregistrată la această instanţă sub numărul de mai sus, reclamantul S.M.  a chemat în judecată pe pârâţii B.F. , şi COMUNA L. PRIN PRIMAR, solicitând instanţei ca, prin sentinţa ce o va pronunţa, să constate că masa succesorală rămasă după defuncta S.M. , născută G. , decedată la 23.09.2009, se compune din cota de l/2 părţi din imobilele construcţii şi teren, situate în localitatea L. , str. P, nr. 211, judeţul B-N şi înscrise în c.f. 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 şi 471 şi îi revine reclamantului în cotă de 1/l părţi potrivit certificatului de calitate de moştenitor, nr. 12/07.12.2009 eliberat de Biroul Notarilor Publici Asociaţi „B. "; să dispună ieşirea din indiviziune şi intabularea pe numele reclamantului; să oblige pe pârâţi să-i recunoască dreptul de proprietate şi să-i lase liniştită posesia şi folosinţa acestora; cu cheltuieli de judecată în caz de opoziţie.

În motivare arată că, potrivit menţiunilor de sub B 17-18 din C.F. 942 L. , imobilele casă de locuit cu teren aferent de sub A + 35, cu nr. top. 468 -471 au devenit prin cumpărare proprietatea părinţilor reclamantului, SI şi M, n. G. .

Urmare a decesului tatălui reclamantului, SI, potrivit menţiunilor de sub B-20, cota de 1/2 părţi din imobilele ce au revenit numitei CM, n. S, care la rândul său şi-a înstrăinat cota de proprietate care în ultimă instanţă, potrivit menţiunilor de sub B + 28 a revenit pârâtului B.F. .

Cealaltă cotă de 1/2 părţi este în continuare proprietatea mamei reclamantului, iar potrivit certificatului de calitate de moştenitor nr. 12/07.12.2009 unicul moştenitor al defunctei este reclamantul.

Deoarece pârâtul B.F.  ocupă şi porţiunea din imobil proprietatea reclamantului solicită ca acesta să fie obligat să lase liniştită posesia şi folosinţa acestuia.

In drept, invocă disp.art. 480 Cod Civil, ale art. 650 şi următoarele Cod Civil, ale art. 728 Cod Civil şi ale Legii nr. 7/1996, privind publicitatea imobiliară.

În probaţiune s-au anexat înscrisuri (f. 5-10) şi a solicitat efectuarea expertizei tehnice.

Legal citat, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii formulate de reclamant ca neîntemeiată.

În motivare arată că defuncta S.M. , născuta G. , decedată la 23.09.2009, a înstrăinat, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat  de  notariatul  de  stat  al jud. B.N.  sub  nr. 3187/1978, deciziei nr. 45/1978 a consiliului popular al com. L. , cota de 1/2 din imobilele construcţii şi teren, situate în Loc. L.  str. P, nr. 211, jud. B.N. şi înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 şi 471 în favoarea lui BT şi soţia BD.

De asemenea defuncta S.M. , a solicitat întocmirea formelor legale şi trecerea în proprietatea statului a bunurilor imobile ce le deţinea, cerere soluţionata în acest sens prin Decizia nr. 425/02.10.1978.

Ulterior, potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. 548/1998 numita BD a dobândit prin dreptul de proprietate, cu titlu de cumpărare, în cota de 1/2 din imobilele construcţii şi teren, situate în Loc. L.  str. P, nr. 211, jud. B.N. şi înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 şi 471, de la înstrăinătorul S.R. prin Com. L.  prin Primar.

 Mai arată că în baza certificatului de moştenitor nr. 85/1997 dat de Biroul Notarului Public GAV, s-a intabulat dreptul de proprietate cu titlu de moştenire în favoarea lui BD cu privire la cota de 1/2 din imobilele construcţii şi teren, situate în Loc. L.  str. P, nr. 211, jud. BN şi înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 şi 471 iar apoi în baza contractului de donaţie autentif. de BNP DM cu încheierea nr. 3431/2001, asupra aceleiaşi cote, de 1/2 din imobilele construcţii şi teren, situate în Loc. L.  str. P, nr. 211, jud. B.N. şi înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 şi 471, se intabulează dreptul de proprietate cu titlu de donaţie, în favoarea pârâtului.

Astfel cota de 1/2 din imobilele construcţii şi teren, situate în Loc. L.  str. P, nr. 211, jud. B.N. şi înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 şi 471, ce face obiectul acţiunii reclamantului, a fost înstrăinată de defuncta S.M.  şi trecută în proprietatea statului în baza legii nr. 57/1968 iar apoi a fost dobândită cu titlu de cumpărare de BD în baza contractului 548/1998 anexat prezentei. Aşadar, la momentul deschiderii succesiunii bunul obiect al prezentei acţiuni nu se mai afla în patrimoniul defunctei deci nu făcea parte din masa succesorala şi nu putea fi moştenit de reclamant.

Mai arată că imobilul obiect al acţiunii reclamantului se afla într-o zonă supusă regimului cooperatist iar acesta nu a formulat până în prezent nici o cerere de retrocedare imobiliară în temeiul vreunei legi cu aplicabilitate în acest domeniu, acţiunile de drept comun fiind inadmisibile faţă de prevederile speciale de retrocedare. Oricum reclamantul având cetăţenie germana nu putea cere decât despăgubiri de la S.R. şi nicidecum retrocedarea imobiliara în natură şi reconstituirea dreptului de proprietate.

Faţă de cele expuse, apreciază că pretenţiile reclamantului raportat la obiectul acţiunii civile sunt neîntemeiate şi solicită a fi respinse ca atare.

In drept invocă prev. art. 115 şi urm. Cod pr. civ..

În probaţiune s-au anexat înscrisuri (f. 23-26).

În data de 18.02.2010, numita BD a formulat cerere de intervenţie în interes propriu, prin care a solicitat instanţei, în contradictoriu cu reclamantul S.M.  admiterea în principiu a cererii de intervenţie în interes propriu astfel cum a fost formulata şi în consecinţă, respingerea ca neîntemeiata a acţiunii civile formulată de reclamantul S.M. ; constatarea valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare nr. 548/1998 prin care intervenienta a dobândit dreptul de proprietate, cu titlu de cumpărare, în cotă de 1/2 din imobilele construcţii şi teren, situate în Loc. L.  str. P, nr. 211, jud. B.N. şi înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 şi 471 şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la aceasta; să dispună intabularea pe numele intervenientei.

În motivare arată că defuncta S.M.  a solicitat prin cererea nr. 7710/1978 întocmirea formelor legale de trecere în proprietatea statului a bunurilor imobile ce le deţine, având cerere definitive de plecare din ţară. Solicitarea a for soluţionata prin decizia nr. 425/02.10.1978 , în cadrul căreia se stabileşte trecerea în proprietatea statului a cotei de 1/2 din imobilele construcţii şi teren, situate în Loc. L.  str. Principala, nr. 211, jud. B.N. şi înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 şi 471.

Potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. 548/ 1998 intervenienta a dobândit cu titlu de cumpărare, de la S.R. prin Primăria Comunei L.  , aceeaşi cotă de 1/2 din imobilele construcţii şi teren, situate în Loc. L.  str. P, nr. 211, jud. B.N. şi înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 şi 471 în schimbul preţului de 8.633.563 lei, preţ achitat integral.

Mai arată că imobilul obiect al acţiunii reclamantului se afla intr-o zonă supusă regimului cooperatist iar acesta nu a formulat până în prezent nici o cerere de retrocedare imobiliara în temeiul vreunei legi cu aplicabilitate în acest domeniu, acţiunile de drept comun fiind inadmisibile faţă de prevederile speciale de retrocedare. Oricum reclamantul, având cetăţenie germană nu putea cere decât despăgubiri de la S.R. şi nicidecum retrocedarea imobiliara în natura şi reconstituirea dreptului de proprietate.

Faţă de cele mai sus arătate, apreciază că pretenţiile reclamantului sunt neîntemeiate, la momentul deschiderii succesiunii defuncta neavând în patrimoniu cota de 1/2 din imobilele construcţii şi teren, situate în Loc. L.  str. P, nr. 211, jud. B.N. şi înscrise în CF 942, L. , nr. top. 468, 469, 470 şi 471 şi deci reclamantul nu putea să moştenească un bun ce nu făcea parte din masa succesorală.

In drept invocă prev. art. 49 şi urm. Cod pr. Civ. 969,971, 1073,1077, 1294,1925 Cod. Civ.

În probaţiune s-au anexat înscrisuri (f. 28-31).

În data de 06.04.2010, reclamantul a depus la dosar precizare de acţiune prin care a solicitat admiterea în principiu a cererii de intervenţie şi respingerea ei pe fond; respingerea apărărilor formulate prin întâmpinare şi constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 548/1998, încheiat între Primăria L.  şi BD, cu privire la cota de proprietate de l/2 părţi din imobilele înscrise în c.f. 942 L. ; menţinându-şi celelalte capete de cerere din acţiunea introductivă.

Reclamantul consideră că cererea de intervenţie este neîntemeiată deoarece ambele acte invocate de intervenientă sunt lovite de nulitate absolută. În primul rând, decizia nr. 425/1978, este un act fictiv deoarece nu i-a fost niciodată comunicată nici decizia şi nici pretinsa cerere nr. 7710/1978, în baza căreia se pretinde emiterea deciziei. Şi în cazul în care ar exista o asemenea cerere ea a fost dată prin vicierea consimţământului, astfel că este lovită de nulitate.

Toate legile invocate în acea decizie şi în special Decretul nr. 223/1974 au fost abrogate, iar imobilele preluate în baza acestor temeiuri legale s-a considerat că sunt abuziv preluate şi retrocedate foştilor proprietari.

In ceea ce priveşte contractul de vânzare-cumpărare arată că el apare încheiat între Primăria L.  care este o entitate fără personalitate juridică şi care face ca actul încheiat să fie lovit de nulitate.

Pe de altă parte, bunul obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare nu era proprietatea promitentului vânzător, astfel că şi din acest punct de vedere contractul în cauză este lovit de nulitate.

Întrucât apărările pârâtului se întemeiază pe susţinerile intervenientei, solicită instanţei să le respingă şi pe acestea ca nefondate.

În drept, invocă disp. art. 115 şi 132 din Codul de Procedură Civilă şi ale art. 948 pct. 1, 2 şi 4 Cod Civil.

În data de 07.02.2013, reclamantul a formulat extindere de acţiune prin care a chemat în judecată pe numitul DV, în calitate de posesor faptic al unei porţiuni din terenul în litigiu şi pentru ca hotărârea ce se va pronunţa să-i fie opozabilă şi acestuia.

În motivare arată că prin raportul de expertiză întocmit în cauză de expertul PV s-a constatat că o porţiune din terenul obiect al procesului este folosită de numitul DV, care locuieşte în imediata vecinătate a terenului în cauză.

În drept, invocă disp. art. 132 Cod Procedură Civilă.

În data de 11.12.2013, reclamantul a depus la dosarul cauzei Precizări, prin care arată că renunţă la capătul de cerere din acţiunea introductivă privitor la ieşirea din indiviziune, urmând a se dispune intabularea în cotă ideală de câte 1/2 părţi din construcţii şi teren aferent potrivit propunerilor făcute de expert.

În data de 13.06.2013, instanţa a dispus citarea în cauză a pârâtei S.A în calitate de moştenitoare a pârâtului decedat DV.

Deşi au fost legal citate, pârâtele Comuna L.  Prin Primar şi SA nu au depus Întâmpinare.

Analizând actele şi lucrările dosarului, judecătoria a statuat că imobilele terenuri şi construcţii ce fac obiectul prezentului dosar sunt situate în intravilanul comunei L. , str. P, nr. 211, se identifică în CF 942 L.  cu nr. top. 468, 469, 470, 471, cu proprietari vechi de sub B+17 – SI şi soţia sub B+18 S.M. , născută G. .

Conform înscrierii de la B 22-24, la 13 septembrie 1978, în baza certificatului de moştenitor nr. 14/1976 al Notariatului de Stat al judeţului B.N., asupra imobilului de sub nr. top. 468, 469, 470, 471 se notează dreptul de proprietate al soţilor SI şi M, născută G. , în cotă de câte 1/2 părţi fiecare, iar asupra cotei de 1/2 părţi din construcţii şi terenul aferent construcţiilor, proprietatea lui SI, se întabulează dreptul de proprietate cu titlul de moştenire în favoarea lui CM, născută S, asupra diferenţei de teren ce intră în masa succesorală, se intabulează dreptul de proprietate cu titlul de comasare, în favoarea CAP L. .

În anul 1978, prin contractul nr.3187/1978 şi a Deciziei nr.45/1978 a Consiliului Popular al Comunei L. , CM vinde numiţilor BT şi BD cota de 1/2 părţi din construcţiile de sub nr. top 468, 469, 470, 471, iar cota de 1/2 părţi  din terenul aferent construcţiilor se intabulează dreptul de proprietate, în temeiul Legii nr. 58/1974, în favoarea S.R..

În baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 548/1998, BD cumpăra în condiţiile Legii nr.112/1995 şi cealaltă cotă de 1/2 părţi din construcţie, astfel că devine proprietară asupra întregii construcţii.

Este de precizat că, prin Decizia Comitetului Executiv al Consiliului Popular al Judeţului Bistriţa Năsăud s-a stabilit, motivat de cererea de plecare definitivă din ţară a lui S.M. , valoarea despăgubirilor pentru cota de 1/2 părţi din imobilul construcţie, proprietatea sa, înscris în CF 942 nr. top 468, 469, 470, 471, în sumă de 7952 lei, plată care urma să se efectueze prin Administraţia financiară a judeţului, până la data de 15.10.1978.

Terenul aferent construcţiilor a trecut în proprietatea S.R., fără plată, potrivit prevederilor art.13 din Legea nr. 59/1974. Din registrul de evidenţă a despăgubirilor imobilelor trecute în proprietatea statului (fila 47 din dosar) rezultă că numitei S.M.  i s-au achitat despăgubirile în data de 17 octombrie 1978.  Este de menţionat că la  dosarul cauzei nu există nici o dovadă a plăţii de despăgubiri compensatoare cotei de 1/2 părţi cu privire la terenul preluat de stat în baza art. 13 din Legea nr. 59/1974, astfel încât preluarea unui bun fără justă despăgubire a avut un caracter abuziv

Reclamantul S.M. , conform certificatului de moştenitor eliberat de Biroul Notarilor Publici Asociaţi B. , nr. 12/07.2009, este fiul numitei S.M. , născută G..

Conform art. 659 Cod civil, succesiunile sunt deferite descendenţilor defunctului, ascendenţilor şi rudelor sale colaterale. În principiu, legea cheamă la moştenire rudele apropiate ale defunctului, indiferent dacă legătura de rudenie rezultă din căsătorie sau din afara căsătoriei. Ordinea de preferinţă în care rudele defunctului sunt chemate de lege la moştenire este stabilită prin cele patru clase de moştenitori. Clasa I de moştenitori, care este clasa descendenţilor în linie dreaptă, aşa cum este în speţă, este alcătuită din copiii defunctului, indiferent dacă sunt din căsătorie sau din afara ei, au preferinţă la moştenire, înlăturând pe toţi ceilalţi moştenitori din clasele următoare. În clasa descendenţilor, respectiv a copiilor defunctului, regula este aceea a împărţirii moştenirii pe capete, adică în funcţie de numărul de descendenţi moştenitori.

În speţa de faţă, reclamantul este singurul moştenitor acceptant al moştenirii defunctei S.M. , decedată la data de 23.09.2000.

Prin decizia nr. 33/9 iunie 2008 dată în interesul legii de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în privinţa admisibilităţii acţiunilor întemeiate pe dreptul comun având ca obiect revendicarea imobilelor preluate abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, formulate după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, s-a statuat următoarele: „Concursul dintre legea specială şi legea generală se rezolvă în favoarea legii speciale, conform principiului specialia generalibus derogant, chiar dacă acesta nu este prevăzut expres în legea specială. În cazul în care sunt sesizate neconcordanţe între legea specială, respectiv Legea nr. 10/2001, şi Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, aceasta din urmă are prioritate. Această prioritate poate fi dată în cadrul unei acţiuni în revendicare, întemeiată pe dreptul comun, în măsura în care astfel nu s-ar aduce atingere unui alt drept de proprietate ori securităţii raporturilor juridice”.

În considerentele acestei decizii s-a statuat în sensul că nu se poate aprecia că existenţa Legii nr. 10/2001 exclude, în toate situaţiile, posibilitatea de a se recurge la acţiunea în revendicare, căci este posibil ca reclamantul într-o atare acţiune să se poată prevala la rândul său de un bun în sensul art. 1 din Primul Protocol adiţional şi trebuie să i se asigure accesul la justiţie.

Este însă necesar a se analiza, în funcţie de circumstanţele concrete ale cauzei, în ce măsură legea internă intră în conflict cu Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi dacă admiterea acţiunii în revendicare nu ar aduce atingere unui alt drept de proprietate, de asemenea ocrotit, ori securităţii raporturilor juridice.

Cu alte cuvinte, s-a subliniat că atunci când există neconcordanţe între legea internă şi Convenţie, trebuie să se verifice pe fond dacă şi pârâtul în acţiunea în revendicare nu are, la rândul sau, un bun în sensul Convenţiei – o hotărâre judecătorească anterioară prin care i s-a recunoscut dreptul de a păstra imobilul; o speranţă legitimă în acelaşi sens, dedusă din dispoziţiile legii speciale, unită cu o jurisprudenţă constantă pe acest aspect.

Aplicarea altor dispoziţii legale decât cele ale legii speciale, atunci când acestea din urmă sunt contrare Convenţiei europene, trebuie să se facă fără a se aduce atingere drepturilor apărate de Convenţie aparţinând altor persoane.

Din cuprinsul colii de carte funciară nr. 942 nr. top 468, 469, 470, 471 rezultă că terenul în cotă de 1/2 aparţinut mamei reclamantului, respectiv ŞM.

Dreptul de proprietate asupra acestei cote de teren a fost preluat la stat în baza art. 13 alin. 3 din Legea 59/1974.

Nu există la dosarul cauzei nici o dovadă a plăţii de despăgubiri corespunzătoare valorii bunului în favoarea proprietarilor tabulari de la care s-a preluat imobilul, astfel încât preluarea unui bun fără justă despăgubire a avut un caracter abuziv.

Constituţia din 1965, prin art. 36, reglementa faptul că dreptul de proprietate personală este ocrotit de lege, astfel că se  recunoştea şi garanta proprietatea particulară.

Prin Legea nr. 59/1974 privind fondul funciar se statua că terenurile de orice fel aparţinând persoanelor care, având domiciliul în Republica Socialistă România, părăsesc definitiv ţara, trec fără plata în proprietatea statului. Prevederile se aplicau şi în cazul terenurilor proprietatea persoanelor care au părăsit definitiv Republica Socialistă România înainte de intrarea în vigoare a prezentei legi, precum şi în cazul terenurilor moştenite de persoanele care nu au domiciliul în Republica Socialistă România.

Dispoziţiile acestei legii încălcau Declaraţia Universală a Drepturilor Omului din decembrie 1948, care, la art. 17 alin. (1) şi alin. (2), prevedea că orice persoană are dreptul de proprietate, atât singur, cât şi în asociere cu alţii şi că nimeni nu poate fi lipsit în mod arbitrar de proprietatea sa.

Potrivit prevederilor art. 480 şi 481 Cod civil, rezultă că proprietatea este dreptul unei persoane de a se folosi de un bun, de a-i culege fructele şi de a dispune de el,şi că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, cu excepţia cazurilor de expropriere pentru cauză de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire.

În ierarhia actelor normative, Codul civil reprezintă o lege organică, ce conţine principii care nu pot fi încălcate prin acte normative inferioare ei.

Trecerea în proprietatea statului, în temeiul Legea nr. 59/1974, s-a realizat cu încălcarea prevederilor legale mai sus menţionate, fără plata unei juste despăgubiri, conferind astfel caracter abuziv acestei măsuri, astfel că titlul statului nu poate fi considerat valabil.

Prin urmare, întrucât preluarea imobilelor de către stat s-a realizat cu încălcarea  Declaraţia Universală a Drepturilor Omului, a dispoziţiile Codului civil, dreptul de proprietate al persoanei de la care s-a preluat bunul nu a fost legal desfiinţat, astfel că statul nu a putut devenit proprietar.

În aceste condiţii, în care titlul statului nu este valabil, dreptul de proprietate aparţine de drept fostului proprietar nelegal deposedat.

Ca atare, reclamantul are un bun în sensul art. 1 al Protocolului nr. 1 adiţional la Convenţia europeană.

Raportat la cele ce preced, s-a apreciat că masa succesorală a defunctei SM, născută G. , decedată la data de 23.09.2000, se compune numai din cota de 1/2 părţi din imobilul teren înscris în CF 942 L.  nr. top 468, 469, 470, 471, cota de 1/2 din imobilul casă nefiind în patrimoniul defunctei la data decesului, aceasta primind suma de 7952 lei cu titlu de despăgubiri de la S.R., nedemonstrându-se că a fost preluat în mod abuziv.

La termenul din data de 12.12.2013, reclamantul şi-a precizat acţiunea, în sensul că renunţă la petitul de ieşire din indiviziune cu privire la imobilele construcţii, astfel că, în temeiul art. 246 din Codul de procedură civilă de la 1864, s-a luat act de această manifestare de voinţă şi, în temeiul art. 22 şi următoarele din Legea nr. 7/1996 republicată, s-a dispus întabularea dreptului de proprietate asupra cotei de 1/2 din terenul înscris în CF 942 L.  nr. top 468, 469, 470, 471 pe numele reclamantului, cu titlul de moştenire, conform raportului de expertiză întocmit în cauză de expertul PV, a fost obligată pârâta Comuna L. , prin primar, să recunoască dreptul de proprietate al reclamantului, să lase liniştita posesie şi folosinţă a imobilului teren şi s-au respins celelalte petite ale acţiunii, şi petitul de revendicare faţă de pârâtul B.F. , ca  neîntemeiate.

Cu privire la cererea de intervenţie  formulată de intervenienta BD, prin contractul de vânzare-cumpărare aflat la fila 24 din dosar, aceasta a devenit proprietar asupra apartamentului situat la nr. administrativ 211 L. , achiziţionat la preţul de 8.633.563 lei, reprezentând cota de 1/2 din valoarea totală a imobilului construcţie înscris în CF.

Prin acest contract s-a prevăzut că cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenului de sub construcţie, art. 33 din HG nr. 20/1996.

Analizând textele legale cuprinse în Legea 112/1995 în vigoare la data încheierii contractelor rezultă că art. 9 din Legea 112/1995 face referire la vânzarea apartamentelor fără a menţiona modalitatea de dobândire a terenurilor aferente.

Potrivit art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii 112/1995, dreptul de proprietate asupra terenului aferent se dobândeşte cu respectarea art. 26 alin. 3 din Legea 112/1995, în sensul că suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22.12.1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului.

Vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii 112/1995 prevedea că dreptul de proprietate asupra terenului de sub construcţii se dobândeşte în condiţiile art. 35 alin. 2 din Legea 18/1991, adică prin ordin al prefectului.

Din interpretarea sistematică a acestor texte de lege, reiese că dreptul de proprietate ce poartă asupra terenului aferent construcţiilor, care nu se restituie foştilor proprietari în natură, se dobândeşte de către chiriaşii titulari de contracte de închiriere în urma vânzării, ca şi construcţia, cu plata integrală sau în rate a preţului.

Prin urmare, la fel cum vocaţia la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiei cumpărate în temeiul Legii 112/1995 s-a născut din aceeaşi lege, şi modalitatea de dobândire este identică cu cea a construcţiei – în urma vânzării-cumpărării (concluzie, de altfel, majoritar confirmată de doctrina şi practica jurisprudenţială în materie), cu plata integrală sau în rate a preţului, astfel că modalitatea de dobândire a terenului este prin vânzare, iar nu prin atribuire cu titlu gratuit.

În ceea ce priveşte noţiunea de „teren aferent”, conform doctrinei şi practicii judiciare, se înţelege doar terenul de sub construcţie şi cel strict destinat unei normale exploatări a acestuia. Din  contractul încheiat nu rezultă preţul de vânzare al terenului pretins dobândit de intervenientă.

Ca orice contract, pentru a produce efecte juridice, şi contractul de vânzare – cumpărare trebuie să întrunească condiţii generale de validitate: să existe un consimţământ valabil exprimat, părţile să aibă capacitatea de a contracta, acordul să privească elementele esenţiale ale contractului, lucrul vândut şi preţul, cauza contractului să existe, să fie licită şi morală.

Cu privire la lucrul vândut şi preţ, contractul de vânzare – cumpărare este considerat de lege (art. 1295 alin. 1 Cod civil) ca fiind valabil încheiat de îndată ce se realizează acordul de voinţă asupra lucrului vândut şi asupra preţului acesteia.

Pentru calificarea contractului încheiat drept contract de vânzare – cumpărare şi pentru valabilitatea contractului, preţul bunului trebuie exprimat în bani. Preţul fiind obiectul contractului, prestaţiei cumpărătorului care, după aprecierea părţilor, constituie valoarea bunului vândut. Dacă din contractul de vânzare – cumpărare preţul bunului nu este determinat în mod expres sau implicit într-o dispoziţie care promite să fie determinat şi, în lipsa unei posibilităţi de a determina preţul bunului, contractul va fi lovit de nulitate. 

Cu privire la condiţiile de formă la data încheierii contractelor, regimul circulaţiei juridice a terenurilor era reglementat de Legea fondului funciar nr. 18/1991 republicată, iar pentru înstrăinarea terenurilor era necesară forma autentică a actului de înstrăinare, aşa cum prevedea art. 67 alin. 1 al legii. Cum prin contractul  de vânzare – cumpărare ce face obiectul cererii de intervenţie  nu se transmite dreptul de proprietate al terenului, ci doar al  construcţiei, contractul fiind valabil încheiat, nefiind condiţionat de forma autentică, s-a apreciat cererea de validare a acestuia ca  neîntemeiată .

Având în vedere soluţia dată acţiunii şi cererii de intervenţie, nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 274 Cod procedură civilă, nu s-au acordat cheltuieli de judecată.

Împotriva sentinţei expuse a declarat recurs, în termen legal, reclamantul S.M. , prin care a solicitat admiterea acestuia, modificarea în parte a sentinţei şi, drept urmare, să se constate nulitatea absolută (în subsidiar să se dispună anularea) contractului de vânzare – cumpărare sub semnătură privată nr. 548/1998, încheiat între Primăria L.  şi BD, cu privire la cota de proprietate de ½ părţi din imobilele – construcţii înscrise în c.f. 942 L. ; să se constate că în masa succesorală rămasă după defuncta S.M. , născută G. , decedată la 23.09.2009, intră şi cota de ½ părţi din imobilele construcţii, situate în localitatea L. , str. Principală, nr. 211, judeţul B.N., înscrise în c.f. 942 L. , nr. top. 468, 469, 470 şi 471, şi îi revin şi acestea reclamantului, în cotă de 1/1 părţi, potrivit certificatului de calitate de moştenitori nr. 12/07.12.2009 eliberat de Biroul Notarilor Publici Asociaţi „B. ”; să se dispună întabularea pe numele reclamantului şi a cotei de 1/2părţi din construcţiile mai sus arătate, potrivit completării raportului de expertiză întocmit de expertul PVl; cu cheltuieli de judecată, pentru motivele ce urmează.

Instanţa de fond motivează detaliat şi judicios imposibilitatea preluării de către stat a unor imobile proprietatea unor persoane fizice prin mijloace abuzive şi iară o justă despăgubire, dar, din păcate, face aceasta doar cu privire la teren şi nu şi cu privire la construcţii.

Dacă se observă cu atenţie menţiunile evolutive din cartea funciară, se constată că şi la ora actuală cota de ½ din imobilele construcţii şi teren aferent din c.f. 942 L.  este proprietatea defunctei S.M. , astfel că nu există nici un temei a se considera că ele nu intră în masa succesorală a acesteia.

În ceea ce priveşte decizia nr. 425/1978 (şi acest act nesemnat de nici o persoană), apreciază că este un act fictiv, deoarece nu le-a fost niciodată comunicată nici decizia şi nici pretinsa cerere nr. 7710/1978, în baza căreia se pretinde emiterea deciziei. Şi în cazul în care ar exista o asemenea cerere ea a fost dată prin vicierea consimţământului, astfel că este lovită de nulitate.

Toate legile invocate în acea decizie şi în special Decretul nr. 223/1974 au fost abrogate, iar imobilele preluate în baza acestor temeiuri legale s-a considerat că sunt abuziv preluate şi retrocedate foştilor proprietari.

În ceea ce priveşte contractul de vânzare-cumpărare nr. 548/1998, el apare încheiat între Primăria L. , care este o entitate iară personalitate juridică şi care face ca actul încheiat să fie lovit de nulitate.

Pe de altă parte, bunul obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare nu era proprietatea promitentului vânzător, astfel că şi din acest punct de vedere contractul în cauză este lovit de nulitate.

Pârâtul B.F.  s-a opus admiterii recursului. Prin întâmpinarea de la filele 19-21 a reluat în rezumat argumentaţia sentinţei.

Ceilalţi intimaţi nu şi-au expus punctul de vedere cu privire la calea de atac declanşată de reclamanţi.

Examinând sentinţa atacată, tribunalul a reţinut că recursul nu este fondat şi l-a respins ca atare.

Domenii speta

Spete similare