Acţiune în constatare

Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Mizil sub nr…………./259/2010 reclamanţii Ş.E. şi Ş.O. au chemat în judecată  pârâţii S.I. şi S.G. solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre  prin care să se constate valabilitatea convenţiei de vânzare-cumpărare intervenită între ele, părţile, la data de 5 august 2010, convenţie prin care pârâţii le-au vândut cotele – părţi din imobilul casă şi teren, situate în comuna Ceptura de Jos, nr.752, judeţul Prahova, precum şi alte terenuri, precum şi faptul că pârâta Stănilă Ioana şi-a rezervat un drept de abitaţie viageră asupra locuinţei şi terenului vândut, în sensul de a putea locui în imobilul vândut până la decesul acesteia.

În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat faptul că, pe baza unui înscris sub semnătură privată denumit de ele, părţile „Chitanţă”, la data de 5 august 2010 au cumpărat de la pârâţi următoarele cote – părţi din teren şi casă:

- suprafaţa de 485 m.p.(adică 2/3) din suprafaţa totală de 727 m.p. vie din T41, P1421, conform T.P. nr. 87668/28.10.2001 şi conform Sentinţei civile nr.244/11.02.2009, pronunţată de Judecătoria Mizil în Dosarul nr.1568/259/2008;

- suprafaţa de 485 m.p. (adică 2/3) din suprafaţa totală de 727 m.p. curţi – construcţii, din T 41, P1420, conform aceloraşi acte de proprietate ;

- suprafaţa de 975 m.p. arabil intravilan (adică 2/3) din suprafaţa totală de 1462 m.p., T43, P1489, conform aceloraşi acte de proprietate;

- suprafaţa de 6000 m.p. arabil extravilan (adică 2/3) din suprafaţa totală de 9000 m.p., T 153, P 4221/1993, conform aceloraşi acte de proprietate ;

- cota parte de ½ din casa ridicată pe terenul de 727 m.p. curţi – construcţii de la S.I., împreună cu construcţiile anexe, respectiv locuinţa construită din paiantă, acoperită cu ţiglă, cu o vechime de peste 40 de ani, cota parte din altă construcţie construită tot din paiantă pe acelaşi teren, precum şi o a treia construcţie cu destinaţia magazie, din BCA, acoperită cu plăci de azbociment, cota parte de ½ ce reprezintă dreptul ca soţie supravieţuitoare pentru imobilul bun comun.

Au mai arătat reclamanţii faptul că, preţul vânzării – cumpărării, având în vedere că ei, cumpărătorii sunt : reclamanta Ş.E. fiica, respectiv sora vânzătorilor – pârâţi S.I., S.G., iar reclamantul Ş.O. este ginerele, respectiv cumnatul aceloraşi vânzători şi datorită faptului că locuind împreună cu aceştia în imobilul vândut, au contribuit la plata impozitului, la îngrijirea şi repararea imobilului, a fost de 4.000 lei, preţ pe care reclamanţii – cumpărători l-au înmânat pârâţilor – vânzători la data semnării înscrisului sub semnătură privată.

Au menţionat reclamanţii faptul că, 1/3 din terenurile menţionate mai sus constituie proprietatea reclamantei Ş.E., conform Certificatului de moştenitor nr.122/2 august 2010, iar cota de ½ din construcţii sunt de asemenea proprietatea reclamantei Ş.E, conform Sentinţei civile nr.244/2009 şi certificatului de moştenitor deja menţionat.

În continuare au arătat reclamanţii faptul că pârâta S.I. şi-a rezervat un drept de abitaţie viageră asupra locuinţei şi terenului aferent, pe toată durata vieţii acesteia, drept cu care ei, cumpărătorii sunt de acord şi se obligă să-l respecte întocmai.

În cauză s-a administrat proba cu acte şi interogatoriul pârâtei S.I., în nume personal şi în calitate de procurator al pârâtului S.G. şi conform dispoziţiei instanţei s-au obţinut relaţii privind imobilele în litigiu de la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Prahova, respectiv Certificatul nr.2790/26.01.2011.

La termenul de la data de 24.02.2014 apărătorul reclamanţilor a precizat obiectul acţiunii, în sensul că solicită să se constate valabilitatea convenţiei de vânzare – cumpărare încheiată între părţi, referitor la suprafeţele de teren indicate în acţiunea introductivă, mai puţin suprafaţa de teren grevată de sarcini, conform relaţiilor comunicate de către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Prahova, iar instanţa a rămas în pronunţare asupra acţiunii în constatare restrânsă de către reclamanţi.

Cauza a fost repusă pe rol pentru noi lămuriri la data de 02.03.2011, iar la termenul de judecată de la data de 17.03.2014, instanţa a pus în discuţie necesitatea efectuării unui raport de expertiză în specialitatea topografie, motivat de faptul că obiectul actului sub semnătură privată intitulat „Chitanţă” îl reprezintă o suprafaţă de teren mai mică decât cea indicată în Sentinţa civilă nr.244/11.02.2009 pronunţată de Judecătoria Mizil, discuţie ce a avut drept urmare, având în vedere acordul reclamanţilor prin apărător în acest sens, efectuarea unei expertize în specialitatea topografie de către expert Troaşcă Alexandru.

La data de 13.04.2011 numiţii Ş.V.V. şi Ş.V. au formulat cerere de intervenţie în interes propriu, prin care au solicitat instanţei să aibă în vedere la pronunţarea hotărârii următoarele aspecte: intervenienţii sunt în litigiu cu reclamanţii Ş.E. şi Ş.O., acţiune ce are ca obiect „grăniţuire” în  Dosarul nr.587/259/2011 aflat pe rolul Judecătoriei Mizil, respectiv stabilirea liniei de hotar dintre proprietăţile părţilor, iar ca urmare obligarea pârâţilor – reclamanţii din prezenta cauză, să le respecte intervenienţilor dreptul de proprietate şi posesie asupra fâşiei de teren pe care au acaparat-o din proprietatea acestora.

Au arătat intervenienţii faptul că aceştia vor fi prejudiciaţi în condiţiile în care reclamanţii îşi vor preconstitui un act de proprietate pe care îl vor opune lor în acţiunea având ca obiect grăniţuire.

La termenul de la data de 05 mai 2011 instanţa a admis în principiu  cerere de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienţii Ş.V.V. şi Ş.V. şi a suspendat judecarea cauzei, în baza disp.art.244 slin.1 pct.1 din Vechiul Cod de procedură civilă, la cererea apărătorului intervenienţilor, până la soluţionarea Dosarului nr.587/259/2011.

La data de 4.03.2014 reclamanţii Ş.E. şi Ş.O. au solicitat repunerea pe rol a cauzei, motivat de faptul că prin Decizia nr. 2063/10.09.2013 a Curţii de Apel Ploieşti le-a fost respinsă cererea de intervenţie în interes propriu intervenineţilor  Ş.V.V. şi Ş.V. 

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa a reţinut în fapt următoarele:

Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Mizil sub nr………. /259/2010 reclamanţii Ş.E. şi Ş.O. au chemat în judecată  pârâţii S.I. şi S.G. solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre  prin care să se constate valabilitatea convenţiei de vânzare-cumpărare intervenită între ele, părţile, la data de 5 august 2010, convenţie prin care pârâţii le-au vândut cotele – părţi din imobilul casă şi teren, situate în comuna Ceptura de Jos, nr.752, judeţul Prahova, precum şi alte terenuri, precum şi faptul că pârâta Stănilă Ioana şi-a rezervat un drept de abitaţie viageră asupra locuinţei şi terenului vândut, în sensul de a putea locui în imobilul vândut până la decesul acesteia.

Instanţa a mai reţinut faptul că, prin cerere de intervenţie în interes propriu,  intervenienţii Ş.V.V. şi Ş.V. au solicitat instanţei să aibă în vedere la pronunţarea hotărârii următoarele aspecte: intervenienţii sunt în litigiu cu reclamanţii Ş.E. şi Ş.O., acţiune ce are ca obiect „grăniţuire” în  Dosarul nr.587/259/2011 aflat pe rolul Judecătoriei Mizil, respectiv stabilirea liniei de hotar dintre proprietăţile părţilor, iar ca urmare obligarea pârâţilor – reclamanţii din prezenta cauză, să le respecte intervenienţilor dreptul de proprietate şi posesie asupra fâşiei de teren pe care au acaparat-o din proprietatea acestora.

Prin Încheierea pronunţată la data de 5.05.2011, instanţa a dispus suspendat judecarea cauzei, în baza disp.art.244 slin.1 pct.1 din Vechiul Cod de procedură civilă, până la soluţionarea irevocabilă a Dosarului nr.587/259/2011 ce avea ca obiect grăniţuirea formulată de intervenienţii Ş.V.V.şi Ş.V.

 La data de 4.03.2014 instanţa a dispus prin Rezoluţie repunerea cauzei pe rol, în urma cererii depuse de reclamanţii Ş.E. şi Ş.O., stabilind ca termen de judecată data de 07.04.2014.

În urma analizei coroborate a întregului probatoriu administrat în cauză, instanţa a apreciat că acţiunea formulată de reclamanţii Ş.E. şi Ş.O. este întemeiată, în ceea ce priveşte dobândirea cotelor – părţi indivize indicate în acţiunea introductivă de instanţă, ţinând seama de aceea că toţi coindivizarii, raportat la dreptul de proprietate asupra imobilelor în litigiu, au avut calitatea de părţi ale antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 5.08.2010 şi deci, şi-au exercitat un drept de dispoziţie în acord cu dispoziţiile legale în materie.

Pe de altă parte, instanţa a respins cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienţii Ş.V.V. şi Ş.V., ca fiind neîntemeiată, având în vedere faptul că acţiunea în grăniţuire formulată de aceştia în contradictoriu cu reclamanţii şi pârâţii iniţiali din prezenta cauză, Ş.E., Ş.O., S.I. şi S.G. a fost respinsă prin sentinţa civilă nr.1434/15.12.2011 pronunţată de Judecătoria Mizil -, sentinţă menţinută prin respingerea apelului şi recursului, soluţionate prin Decizia nr. 638/23.11.2012 a Tribunalului Prahova şi prin Decizia nr.2063/10.09.2013 a Curţii de Apel Ploieşti.

În ceea ce priveşte acţiunea în constatare ce a deschis procesul de faţă, instanţa va aprecia că este întemeiată pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare:

Astfel, coroborând datele care rezultă din actele depuse la dosarul cauzei, în mod special chitanţa întocmită la data de 5 august 2010, cu susţinerile reclamanţilor şi cu acordul pârâţilor S.I. şi S.G., instanţa urmează să constate că între părţi s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare) cu privire la:

1)cota indiviză de 2/3 din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 724 m.p. vie, din T 41, p.1421;

2)cota indiviză de 2/3 din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 727 m.p., curţi – construcţii, din T 41, p.1420;

3)cota indiviză de 2/3 din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 1462 m.p., arabil intravilan, din T 43, p.1489;

4)cota indiviză de 2/3 din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 9000 m.p., arabil extravilan, din T 153, p.4221/93, terenuri situate în comuna Ceptura, judeţul Prahova şi

5)cota de ½ din construcţiile : locuinţă din paiantă, acoperită cu ţiglă, o altă construcţie din paiantă cu magazie şi o altă construcţie amenajată ca magazie, din BCA, acoperită cu plăci de azbociment, situate în comuna Ceptura, satul Ceptura de Jos nr.752, judeţul Prahova -, asupra locuinţei pârâta Stănila Ioana rezervându-şi un drept de abitaţie viageră.

Instanţa va reţine că pârâţii S.I. şi S.G., mama şi fratele reclamantei Ş.E., deţineau cu titlu de coindivizari împreună cu reclamanta Ş.E. dreptul de proprietate asupra imobilelor în litigiu, prin moştenire şi prin dobândire în timpul căsătoriei, în ceea ce o priveşte pe pârâta S.I.

De asemenea, instanţa va constata că preţul convenit de părţi în schimbul terenului, în valoare de 4.000 lei a fost achitat promitenţilor - vânzători S.I. şi S.G., încă de la data încheierii convenţiei, 5 august 2010, deci sub imperiul Vechiului Cod civil, respectiv a disp.art.1073 şi 1077, care sun aplicabile în prezenta speţă.

Acordul de voinţă al părţilor nu poate fi calificat ca fiind un contract de vânzare - cumpărare întrucât terenurile pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice intre vii, sub sancţiunea nulităţii absolute, numai daca actul a fost încheiat în formă autentică, prin derogare de la  principiul  consensualismului  în materia  vânzării-cumpărării.

Antecontractul prin care părţile intenţionează transmiterea unui drept real de proprietate cu privire la un imobil naşte în sarcina lor obligaţia de a face, constând în încheierea în viitor a contractului în formă autentică şi această obligaţie e susceptibila de executare silita prin pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri, care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare Această posibilitate, în cazul promisiunilor bilaterale de vânzare - cumpărare a primit o consacrare legislativă expresa prin art. 1073 şi urm. din Vechiul Cod civil.

Însă această posibilitate vizează numai suplinirea consimţământului părţilor la încheierea în formă autentică a actului juridic intervenit. De aceea se presupune, prin ipoteza, că între părţi a fost încheiat un antecontract valabil în care celelalte clauze contractuale au fost respectate, nefiind posibil ca instanţa, cu încălcarea libertăţii contractuale, să suplinească consimţământul unei părţi chiar la realizarea acordului de voinţă în privinţa unei anumite operaţiuni juridice.

Această condiţie este impusă de principiul de drept potrivit căruia nimeni nu se poate obliga valabil la ceva ce nu are ori la mai mult decât are.

În speţă, instanţa a constataT faptul că pârâţii deţin în mod cert cotele indivize asupra imobilelor cu privire la care au încheiat antecontractul – de vânzare – cumpărare, aşa cum rezultă din întreg probatoriul cu acte depus la dosarul cauzei, respectiv Sentinţa civilă nr.244/11.02.2009 pronunţată de Judecătoria Mizil şi Certificatul de moştenitor nr.122/2.08.2010 eliberat de B.N.P.Maria Călin.

Pentru aceste considerente, în lumina disp.art.1073 şi urm. din Vechiul Cod civil, instanţa a constataT valabilitatea convenţiei de vânzare cumpărare  având ca obiect cotele indivize de : 2/3 din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 724 m.p. vie, din T 41, p.1421; 2/3 din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 727 m.p., curţi – construcţii, din T 41, p.1420; 2/3 din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 1462 m.p., arabil intravilan, din T 43, p.1489 şi 2/3 din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 9000 m.p., arabil extravilan, din T 153, p.4221/93, situate în comuna Ceptura, judeţul Prahova, încheiată între Stănilă Ioana şi Stănilă Gheorghe, în calitate de promitenţi vânzători şi  Şenţaru Elena şi Şenţaru Ovidiu, în calitate de promitenţi cumpărători.

Domenii speta

Spete similare