Hotarare care tine loc de act autentic

Respingerea acţiunii având ca obiect hotărâre care ţine loc de act autentic, întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat de reclamant cu un neproprietar.

Înscrisurile sub semnătură privată nu sunt apte a transfera dreptul de proprietate asupra imobilelor. Fiind vorba de o suprafaţă de teren, dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite doar prin înscris autentic, potrivit art.2 din titlul X din Legea nr. 247/2005, în vigoare la momentul încheierii antecontractelor în discuţie. Potrivit acestui text legal, actele juridice care au ca obiect înstrăinarea de terenuri şi care nu sunt încheiate în formă autentică, sunt lovite de nulitate absolută.

Înscrisul sub semnătură privată ar fi putut reprezenta cel mult o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, cunoscută în practica judiciară sub denumirea de antecontract, având ca obiect o obligaţie de „a face”, adică de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare autentic, şi nu o obligaţie de „a da”, adică de a transfera proprietatea asupra lucrului vândut, întrucât transferul proprietăţii se poate face doar prin act autentic.

Întemeiat pe principiile executării în natură a obligaţiilor şi reparării prejudiciilor cauzate prin neexecutarea obligaţiilor asumate, principii ce se desprind din dispoziţiile art.1073 şi 1077 Cod civil, în vigoare la momentul încheierii antecontractelor în discuţie, există posibilitatea suplinirii consimţământului părţii care nu-şi execută obligaţia, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare autentic.

Această practică judiciară a fost legiferată prin dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr.247/2005 (în vigoare la momentul încheierii antecontractelor în discuţie), care prevede că „în situaţia  în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

În speţă se pretinde că s-ar fi încheiat mai multe vânzări succesive, cu privire la acelaşi imobilul, prin acte sub semnătură privată. Pentru ca actul sub semnătură privată încheiat la 20.03.2011 între reclamant şi pârât să fie apt să creeze în sarcina pârâtului M.F. obligaţia de a transfera proprietatea, acesta trebuie în primul rând să provină de la proprietar. Pârâtul M.F. care a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare cu reclamantul nu este proprietar al imobilelor vândute, întrucât prin înscrisurile sub semnătură privată invocat a fi încheiate de acesta cu terţii, nu s-a transferat dreptul de proprietate, contractul de vânzare cumpărare asupra unui teren putând fi valabil încheiat, potrivit art. 2 alin.1 din Legea 247/2005 - Titlul X, numai prin act autentic. Astfel, în speţă este vorba despre vânzarea lucrului altuia, pârâtul M.F. nu era proprietar la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare provizoriu cu reclamantul. Contractul încheiat între reclamant şi pârâtul M.F. poate fi calificat ca şi o promisiune de vânzare-cumpărare, pârâtul urmând a dobândi proprietatea şi abia după aceea să o transfere în mod valabil reclamantului. Nefiind deci proprietar, pârâtul nu putea încheia în mod valabil un contract privind transferarea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu. În acest sens este şi adagiul latin „Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipso habet”.

 (sentinţa civilă nr.812/2012 pronunţată în dosarul nr. 986/210/2012 al Judecătoriei Chişineu Criş)

Prin sentinţa civilă 812/2012 pronunţată de Judecătoria Chişineu Criş, a fost respinsă ca neîntemeiată acţiunea civilă exercitată de reclamantul Ş.S., în contradictoriu cu pârâtul M.F., având ca obiect hotărâre care ţine loc de act autentic.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că, reclamantul Ş.S., în contradictoriu cu pârâtul M.F., a solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să se constate că între reclamant şi pârât s-a încheiat precontractul de vânzare-cumpărare la data de 20.03.2011, pentru terenul arabil în suprafaţă totală de 11,68 ha, teren agricol; să fie pronunţată o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la suprafaţa de teren totală de 11.68 Ha şi să fie autorizată şi să se dispună înscrierea şi întablarea în cartea funciară a dreptului său de proprietate, în baza hotărârii ce va fi pronunţată, rămasă definitivă, executorie şi irevocabilă.

Potrivit extrasului CF ---- Zărand, proprietari tabular asupra imobilului teren extravilan în suprafaţă de 60000 m.p., nr.top.---, sunt F.I., F.T. şi F.E. Potrivit extrasului CF ---- Zărand, proprietar tabular asupra imobilului teren extravilan în suprafaţă de 56800 m.p. nr.top.--- este F.I..

Din înscrisul aflat în copie la fila 6 dosar, intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare”, rezultă că la data de 20.03.2011, între M.F., în calitate de vânzător, şi Ş.S., în calitate de cumpărător, a intervenit o promisiune de vânzare-cumpărare cu privire la suprafaţa de 11,68 ha teren agricol înscris în CF ---Zărand şi CF --- Zărand.

Prin înscrisul sub semnătură privată datat 23.02.2002, intitulat „contract de vânzare-cumpărare”, F.I. a vândut pârâtului M.F. teren arabil în suprafaţă de 5,68 ha din CF ----Zărand, iar prin înscrisul sub semnătură privată datat 23.02.2002, intitulat „contract de vânzare-cumpărare”, F.I., F.T. şi F.E. au vândut pârâtului M.F. teren arabil în suprafaţă de 6,00 ha, din CF ---Zărand.

Instanţa constată că în speţă se pretinde că s-ar fi încheiat mai multe vânzări succesive, cu privire la acelaşi imobil, prin acte sub semnătură privată. Cu privire la terenul de 56800 m.p., prima vânzare a fost între F.I. (vânzător) şi M.F.(cumpărător), cea de-a doua, între M.F. (vânzător) şi Ş.S. (cumpărător). În ceea ce priveşte terenul în suprafaţă de 60000 m.p., prima vânzare a fost între F.I., F.T. şi F.E.(vânzători) şi M.F. (cumpărător), cea de-a doua, între M.F. (vânzător) şi Ş.S. (cumpărător).

Instanţa constată că aceste înscrisuri sub semnătură privată nu erau apte a transfera dreptul de proprietate asupra imobilelor. Fiind vorba de o suprafaţă de teren, dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite doar prin înscris autentic, potrivit art.2 din titlul X din Legea nr. 247/2005, în vigoare la momentul încheierii antecontractelor în discuţie. Potrivit acestui text legal, actele juridice care au ca obiect înstrăinarea de terenuri şi care nu sunt încheiate în formă autentică, sunt lovite de nulitate absolută.

Înscrisul sub semnătură privată, încheiat la 20.03.2011 între reclamant şi pârât, depus la dosar, ar fi putut reprezenta cel mult o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, cunoscută în practica judiciară sub denumirea de antecontract, având ca obiect o obligaţie de „a face”, adică de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare autentic, şi nu o obligaţie de „a da”, adică de a transfera proprietatea asupra lucrului vândut, întrucât transferul proprietăţii se poate face doar prin act autentic.

Instanţa constată că, întemeiat pe principiile executării în natură a obligaţiilor şi reparării prejudiciilor cauzate prin neexecutarea obligaţiilor asumate, principii ce se desprind din dispoziţiile art.1073 şi 1077 Cod civil, în vigoare la momentul încheierii antecontractelor în discuţie, există posibilitatea suplinirii consimţământului părţii care nu-şi execută obligaţia, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare autentic.

Această practică judiciară a fost legiferată prin dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr.247/2005 (în vigoare la momentul încheierii antecontractelor în discuţie), care prevede că „în situaţia  în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

Pentru ca actul sub semnătură privată încheiat la 20.03.2011 între reclamant şi pârât să fie apt să creeze în sarcina pârâtului M.F. obligaţia de a transfera proprietatea, acesta trebuie în primul rând să provină de la proprietar.

Pârâtul M.F. care a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare cu reclamantul nu este proprietar al imobilelor vândute, întrucât prin înscrisurile sub semnătură privată invocat a fi încheiate de acesta cu F.I, respectiv cu F.I., F.T. şi F.E., nu s-a transferat dreptul de proprietate, contractul de vânzare cumpărare asupra unui teren putând fi valabil încheiat, potrivit art. 2 alin.1 din Legea 247/2005 - Titlul X, numai prin act autentic.

Astfel, în speţă este vorba despre vânzarea lucrului altuia, pârâtul M.F. nu era proprietar la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare provizoriu cu reclamantul. Contractul încheiat între reclamant şi pârâtul M.F. poate fi calificat ca şi o promisiune de vânzare-cumpărare, pârâtul urmând a dobândi proprietatea şi abia după aceea să o transfere în mod valabil reclamantului. Nefiind deci proprietar, pârâtul nu putea încheia în mod valabil un contract privind transferarea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu. În acest sens este şi adagiul latin „Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipso habet”.

Nu se poate face aplicarea în prezenta cauză a art.23 din Legea nr. 7/1996 privind vânzările succesive (de asemenea, în vigoare la momentul încheierii antecontractelor în discuţie), potrivit căruia, „Dacă mai multe persoane şi-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar înscrierile nu s-au făcut, cel din urmă îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândirilor succesive odată cu aceea a dreptului său, dovedind prin înscrisuri originale întreg şirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile”, întrucât reclamantul nu a înţeles să cheme în judecată şi pe proprietarii tabulari, respectiv F.I., precum şi F.I., F.T. şi F.E.

Prin urmare, instanţa constată că nu sunt îndeplinite toate condiţiile impuse de lege pentru admisibilitatea acţiunii în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, motiv pentru care, în baza art.1191, art.1073, art.1077 Cod civil, art.2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 şi art.23 din Legea nr. 7/1996, a respins acţiunea reclamantului ca neîntemeiată.

Domenii speta

Spete similare