Răspundere contractuală, act adiţional nesemnat de pârât, lipsa efectelor juridice în raportul contractual a actului juridic unilateral neasumat de pârât. Reclamanta şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile contractuale cuprinse în Actul adiţional nr. 1 la

Hotărâre 5722 din 13.07.2017


I N S T A N Ţ A,

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de xx.xx.2017, sub nr. A/299/2017, reclamanta R.A. în contradictoriu cu pârâtul P.L.R., cerere de chemare în judecată prin care a solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 5.951,20 lei, pentru apartamentul X, situat în imobilul din str. ...., sector 1, Bucureşti, imobil administrat de reclamantă.

În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamanta a arătat că suma solicitată în cuantum de 5951,20 lei, este formată din suma de 5945,13 lei, diferenţă cote de întreţinere (serviciu de pază) aferente perioadei mai 2016 – ianuarie 2017, şi suma de 6,07 lei, cheltuieli administrative aferente lunii decembrie 2016. De asemenea, a arătat că între reclamantă şi pârâtul P.L.R., a fost încheiat Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. A/2015, privind apartamentul nr. X, situat în imobilul din Str. ...., sector 1, Bucureşti. A menţionat că transmiterea posesiei şi folosinţei apartamentului menţionat, către noul proprietar P.L.R., a avut loc la data încheierii procesului verbal de predare-primire a imobilului, înregistrat la reclamantă sub nr. B/2015.

Totodată, a învederat faptul că, deşi reclamanta a vândut toate apartamentele din imobilul situat în Str. ..., Sector 1, Bucureşti, iar noii proprietari s-au constituit într-o asociaţie de proprietari, la solicitarea căreia reclamanta asigură şi în prezent administrarea imobilului, având încheiate contracte cu toţi furnizorii de utilităţi, salubrizare şi paza imobilului. În acest sens, între reclamantă şi locatarii imobilului, s-au încheiat convenţii de prestări servicii pentru cote de întreţinere. Astfel, între reclamantă şi pârâtul P.L.R. s-a încheiat Convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere nr. C/2015 la care s-au adus modificări prin Actele adiţionale nr. 1 şi 2. Convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere a fost încheiată pe durata administrării imobilului de către R.A. ..., începând cu data semnării contractului de vânzare-cumpărare. Potrivit art. 2 din convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere, locatarul s-a obligat la plata lunară a prestaţiilor de servicii şi utilităţilor, numite în continuare „cote de întreţinere”. Iniţial, valoarea serviciului de pază a clădirii a fost stabilit la suma de 226,28 lei/lună/apartament, la care se adaugă T.V.A., „putând fi modificată odată cu schimbarea tarifelor”.

Reclamanta a susţinut că, începând cu luna mai 2016, valoarea lunară a serviciului de pază pe fiecare apartament din imobilul sus-arătat s-a majorat la 811,30 lei, ca urmare a aplicării prevederilor H.G. nr. 1017/30.12.2015 pentru stabilirea salariului de bază minim brut pe ţară garantat în plată. Urmarea modificărilor aduse de H.G. nr. 1017/30.12.2015 salariul minim pe ţară a crescut de la 1050 lei/lună la 1250 lei/lună. Prin Decizia S.A.I.F.I. nr. D/2016 s-a reglementat noul tarif unitar pentru serviciile de pază prestate în imobilele administrate de S.A.I.F.I. cu personal propriu. Astfel, tariful lunar pe fiecare apartament din imobilul situat în str. X, nr. X, Sector 1, Bucureşti, este de 811,30 lei, serviciul de pază fiind asigurat 24 ore/zi (730 ore/lună x 1.250 lei x 4 agenţi pază: 13 apartamente). A menţionat că proprietarii a 11 apartamente din imobilul menţionat au fost de acord cu noul tarif şi cu paza permanentă a clădirii, achitând contravaloarea acestor servicii. R.A. a redactat actul adiţional nr. 1, transmis pârâtului (prin intermediul poştei electronice) cu adresa de înaintare nr. E/2016. Deşi a primit actul adiţional nr. 1 la convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere, pârâtul nu a semnat-o, iar în perioada mai 2016 - ianuarie 2017 a achitat serviciul de pază la valoarea iniţială, respectiv 226,28 lei/lună, refuzând să plătească întreaga sumă facturată. În urma adresei Asociaţiei de proprietari „P. nr. X” din data de XX.XX.2016, înregistrată la R.A. cu nr. F/2016, începând cu data de 16.01.2017, paza imobilului se asigură numai de 2 agenţi de pază, de luni până vineri, în intervalul orar 7-23. În acest sens s-a încheiat actul adiţional nr. 2/2017 la convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere, care prevede la art. 2 că „valoarea prestărilor de servicii (...) este de 45,19 lei/lună curăţenie la care se adaugă suma de 17,78 lei/zi/apartament pentru asigurarea serviciilor de pază a clădirii conform anexei 1, la care se adaugă T.V.A. şi vor putea fi modificate odată cu schimbarea tarifelor”. De asemenea, a arătat că pârâtul a transmis subscrisei adresele înregistrate la R.A. cu nr. J/2016, nr. K/2016, nr. L/2016 (pe care le anexăm la dosarul cauzei) referitoare la valoarea majorată a serviciilor de pază, pe care o consideră nejustificată, fără a ţine cont de modificarea legislativă privind salariul minim pe ţară şi, în acelaşi timp, beneficiind de aceste servicii 24 de ore/zi.

În încercarea de a rezolva litigiul pe cale amiabilă, prin adresele reclamantei nr. M/2016 şi nr. N/2016, a arătat d-lui P.L.R. condiţiile în care s-a dispus majorarea tarifului la serviciile de pază a imobilelor, precum şi faptul că neplata integrală a facturilor de întreţinere conduce la calcularea penalităţilor de întârziere. Mai mult, prin adresa R.A. nr. O/2017, pârâtul a fost notificat să achite în termen de 10 zile de la primire, contravaloarea diferenţelor din facturile restante, emise de reclamantă. Notificarea a fost transmisă prin intermediul Poştei Române la adresa din Bucureşti, Str. ..., ap. 12, Sector 1. Deşi a primit această notificare, pârâtul nu a achitat sumele restante, notificând prin intermediul S.C.P. P. - avocat asociat S.C.A., adresa fiind înregistrată la R.A. cu nr. P/2017, prin care denunţă unilateral Convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere nr. C/2015 numai pentru perioada mai 2016 - ianuarie 2017, adică, pe perioada valabilităţii actului adiţional nr. 1 (nesemnat de pârât). În schimb, recunoaşte actul adiţional nr. 2/2017 şi este de acord cu acesta. De fapt, pârâtul denunţă numai diferenţa de tarif al serviciului de pază prevăzut în actul adiţional nr. 1 (transmis de reclamantă cu adresa de înaintare nr. E/2016) faţă de cel din convenţie, fără a face vreo obiecţie în ce priveşte modul de calcul al utilităţilor, salubrităţii şi serviciului de curăţenie la părţilor comune ale imobilului. Totodată, acesta acuză R.A. de pretenţii nefondate, prevalându-se de dispoziţiile art. 1217 Cod civil, care prevede că „ameninţarea cu exerciţiul unui drept făcută cu scopul de a obţine avantaje injuste constituie violenţă şi ameninţare”. Astfel cum a arătat, reclamanta nu a obţinut niciun avantaj injust şi nu a ameninţat niciun locatar prin aplicarea prevederilor H.G. 1017/30.12.2015, de majorarea a salariului minim pe ţară, fapt ce a condus inevitabil la creşterea tarifului la serviciul de pază, aceasta fiind în beneficiul doar al salariaţilor angajaţi pentru asigurarea protecţiei şi pazei imobilului. În plus, paza permanentă a fost agreată de toţi ceilalţi locatari ai imobilului, iar facturile de întreţinere au fost achitate integral de aceştia, excepţie făcând pârâtul. Arată că în toate cazurile voinţa majorităţii primează.

În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1350 alin. 1 şi 2 Cod Civil.

În dovedirea susţinerilor din cererea de chemare în judecată reclamanta a ataşat înscrisuri la dosarul cauzei, acestea fiind depuse la filele 7-84 din dosar.

La data de xx.xx.2017 pârâtul a depus la dosarul cauzei întâmpinare, prin care a solicitat instanţei să respingă, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată şi să dispună obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea întâmpinării, pârâtul a arătat că la data de xx.xx.2015 a încheiat cu reclamanta Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. A/2015 de S.P.N. M.S., în baza căruia a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. X situat în str. ...., Sector 1, Bucureşti. În cadrul actului de dobândire a imobilului, reclamanta din prezenta cauza, „declară cunoscând sancţiunile privind falsul în declaraţii că blocul în care este situat imobilul ce face obiectul prezentului contract nu are constituită până în prezent o asociaţie de locatari şi nici asociaţie de proprietari, plăţile datorate furnizorilor de utilităţi efectuându-se de către aceştia către reclamanta, iar până la momentul constituirii unei asociaţii de proprietari, plăţile pentru furnizorii de utilităţi publice se vor efectua către S.A.I.F.I.”. La data de xx.xx.2015, i-a fost predat apartamentul cumpărat în baza contractului indicat. De la momentul la care i-a fost predat apartamentul, respectiv data de xx.xx.2015, a exercitat şi posesia asupra acestuia, indicând faptul că nu s-a îndeplinit absolut nicio formalitate de convocare a proprietarilor din bloc în scopul constituirii unei asociaţii de proprietari. La data de xx.xx.2015, a încheiat cu reclamanta Convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere nr. C/2015, privind contravaloarea utilităţilor şi adăugit, a unor servicii de pază asigurate de către reclamanta, în Anexa nr. 1 la această Convenţia fiind indicat faptul că valoarea lunara a serviciilor de pază asigurate era de 226,28 lei/lună. La data de xx.xx.2016, printr-o adresă emisă de reclamantă, i s-a adus la cunoştinţă că valoarea lunară a serviciilor de paza a fost majorată unilateral de către R.A  de la suma de 226,28 lei/lună la valoarea de 811,30 lei/lună fără T.V.A. pentru apartamentul nr. X. În acest context, reclamanta R.A. i-a comunicat Actul adiţional nr. l la Convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere nr. C/2015 prin care se indică la art. 2 lit. a valoarea prestărilor de servicii prevăzute în prezenta convenţie este de 811,3 lei/lună asigurarea serviciilor de pază a clădirii conform anexei 1, la care se adaugă T.V.A. şi vor putea fi modificate odată cu schimbarea tarifelor.

Pârâtul a precizat că la data de xx.07.2016, în considerarea majorării disproporţionate a valorii serviciilor de pază, a comunicat R.A. faptul că nu doreşte să beneficieze de aceste servicii şi, totodată, faptul că nu este de acord cu modificarea Convenţiei prin actul adiţional propus, solicitând reclamantei rezilierea parţială a Convenţiei privind serviciile de pază de care nu doreşte să beneficieze. În data de xx.08.2016, prin Adresa nr. R a solicitat R.A. denunţarea unilaterală a Convenţiei privind prestarea serviciilor de pază, explicând faptul că valoarea impusă de către prestatorul acestor servicii către pârât este exagerat de mare, disproporţionate în raport de serviciile prestate şi că nu doreşte să beneficieze de aceste servicii. La data de XX.01.2017, a semnat cu reclamanta R.A. Actul adiţional nr.2 la Convenţie prin care s-a diminuat contravaloarea serviciilor de pază la suma de 17,78 lei/zi/apartament. În urma solicitărilor reclamantei R.A. de a achita contravaloarea serviciilor de pază în baza Actului adiţional nr. 1 la Convenţie, pe care a refuzat să î1 semneze, a notificat la data de XX.02.2017 reclamanta, indicând, în esenţă, faptul că nu a existat niciun cadru convenţional pentru a îi fi imputate aceste sume de bani.

Acesta a învederat că la momentul la care a cumpărat acest apartament, respectiv la data de XX.09.2015, nu exista nicio asociaţie de proprietari ai imobilului-bloc şi acesta nu cunoaşte să existe o asociaţie de proprietari. Apreciază din acest considerent lipsa incidenţei Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea si funcţionarea asociaţiilor de proprietari. Totodată, toţi proprietarii apartamentelor sunt persoane fizice care nu au calitatea de demnitari şi care nu pot beneficia prin efectul legii de servicii prestate de către R.A. Astfel, potrivit H.G. 60/2005, activitatea R.A. este limitată la anumite categorii care se raportează la criteriile de demnitari ai beneficiarilor serviciilor prestate de R.A. sau la criteriul constituit de calitatea de proprietar al R.A. al unui imobil pentru care se prestează astfel de servicii, astfel încât, în virtutea faptului că în speţa dedusa judecaţii nu se pot identifica asemenea criterii, apreciind că R.. prestează servicii către proprietarii privaţi ai apartamentelor fără nicio legătură cu textul de lege mai sus amintit, respectiv H.G. nr.60/2005. Arată că raportul juridic dintre părţile prezentului proces, este constituit exclusiv de Convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere nr. C/2015 şi Actul adiţional nr. 2 la Convenţie, temeiul juridic aplicabil relaţiilor dintre părţi fiind reprezentat exclusiv de dispoziţiile Codului civil privind contractul.

În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1270 alin. 2 din Codul civil.

La data de XX.06.2017, reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 5951,20 lei, reprezentând diferenţă cote de întreţinere aferente perioadei mai 2016 – ianuarie 2017 (contravaloare serviciu de pază) şi cheltuieli administrative aferente lunii decembrie 2016, pentru apartamentul X, situat în imobilul din str. ...., sector 1, Bucureşti.

În motivarea răspunsului la întâmpinare, reclamanta a arătat că deşi R.A. a vândut toate apartamentele din imobilul situat în Str. X, nr. X, Sector 1, Bucureşti, noii proprietari s-au constituit într-o asociaţie de proprietari, iar la solicitarea acesteia reclamanta asigură şi în prezent administrarea imobilului, având încheiate contracte cu toţi furnizorii de utilităţi, salubrizare şi paza imobilului. În acest sens, între R.A. ... şi locatarii imobilului, s-au încheiat convenţii de prestări servicii pentru cote de întreţinere. Astfel, între reclamantă şi pârât s-a încheiat convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere nr. C/2015 la care s-au adus modificări prin actele adiţionale nr. 1 si 2. Convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere a fost încheiată pe durata administrării imobilului de către R.A. ..., începând cu data semnării contractului de vânzare-cumpărare. Potrivit art. 2 din convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere, locatarul s-a obligat la plata lunară a prestaţiilor de servicii şi utilităţilor, numite în continuare „cote de întreţinere”. Astfel, între reclamantă şi pârât s-a încheiat convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere nr. C/2015 la care s-au adus modificări prin actele adiţionale nr. 1 şi 2. Convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere a fost încheiată pe durata administrării imobilului de către R.A. ..., începând cu data semnării contractului de vânzare-cumpărare. Potrivit art. 2 din convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere, locatarul s-a obligat la plata lunară a prestaţiilor de servicii şi utilităţilor, numite în continuare „cote de întreţinere”. Iniţial, valoarea serviciului de pază a clădirii a fost stabilit la suma de 226,28 lei/lună/apartament, la care se adaugă TVA, „putând fi modificată odată cu schimbarea tarifelor”. Începând cu luna mai 2016, valoarea lunară a serviciului de pază pe fiecare apartament din imobilul sus arătat s-a majorat la 811,30 lei, ca urmare a aplicării prevederilor HG nr. 1017/30.12.2015 pentru stabilirea salariului de bază minim brut pe ţară garantat în plată. Urmarea modificărilor aduse de HG nr. 1017/30.12.2015 salariul minim pe ţară a crescut de la 1.050 lei/lună la 1.250 lei/lună. Prin Decizia SAIFI nr. D/2016 s-a reglementat noul tarif unitar pentru serviciile de pază prestate în imobilele administrate de SAIFI cu personal propriu. Astfel, tariful lunar pe fiecare apartament din imobilul situat în Str. ..., Sector 1, Bucureşti, este de 811,30 lei, serviciul de pază fiind asigurat 24 ore/zi (730 ore/lună x 1.250 lei x 4 agenţi pază: 13 apartamente).

Sub aspectul probatoriului, instanţa a încuviinţat, la solicitarea ambelor părţi, proba cu înscrisurile depuse la dosar.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:

În fapt, la data de 29.09.2015, între reclamanta R.A. în calitate de vânzător, şi pârâtul  P.L.R., în calitate de cumpărător, a fost încheiat Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. A/2015 de S.P.N. M.S.S. şi Asociaţii, având ca obiect dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. X situat în str. ...., sector 1, Bucureşti (filele 19-26).

Potrivit procesului-verbal de predare-primire a imobilului, înregistrat la reclamantă sub nr. B, la data de XX.09.2015 a avut loc transmiterea posesiei şi folosinţei apartamentului nr. X din str. ...., sector 1, Bucureşti, către noul proprietar, reclamantul P.L.R. (filele 27-28).

Deşi reclamanta a înstrăinat, prin vânzare-cumpărare, toate apartamentele situate în imobilul situat în str. X, nr. X, sector 1, Bucureşti, la solicitarea noilor proprietari, reclamanta a continuat să asigure administrarea imobilului, având încheiate contracte cu toţi furnizorii de utilităţi, salubrizare şi paza imobilului.

În acest sens, între pârâtul P.L.R. şi reclamanta R.A., s-a încheiat Convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere nr. C/2015, având ca obiect: a). asigurarea de către reclamantă a prestărilor de servicii privind curăţenia la părţile comune ale imobilului; b). livrarea utilităţilor de energie electrică părţi comune, apă, canal, salubritate, combustibil, gaz metan, motorină, în baza contractelor pe care prestatorul le are încheiate cu furnizorii de utilităţi şi care vor fi repartizate către beneficiari; c). executarea de lucrări de revizii, întreţinere şi reparaţii la lift; d). asigurarea serviciilor de pază a clădirii, la valoarea stabilită prin anexa 1, pct. d la contract (filele 29-34).

Conform art. 2 din convenţia menţionată, locatarul s-a obligat la plata lunară a prestaţiilor de servicii şi utilităţilor, prin Anexa nr. 1 la Convenţie fiind stabilit că valoarea lunară a serviciilor de pază asigurate este de 226,28 lei/lună/apartament, la care se adaugă T.V.A., valoarea „putând fi modificată odată cu schimbarea tarifelor”.

La data de 05.07.2016, reclamanta R.A. a comunicat pârâtului Actul adiţional nr. 1 la Convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere nr. C/2015, prin care valoarea lunară a serviciilor de pază a fost majorată unilateral de către reclamantă de la suma de 226,28 lei/lună la valoarea de 811,30 lei/lună fără T.V.A. (filele 36-38).

 La data de XX.07.2016, pârâtul a comunicat R.A. faptul că nu este de acord cu valoarea serviciilor de pază, „considerând preţul exagerat”, solicitând reclamantei rezilierea parţială a Convenţiei privind serviciile de pază de care nu doreşte să beneficieze (fila 121).

Prin adresa nr. K/2016, pârâtul a solicitat R.A. denunţarea unilaterală a Convenţiei de prestări servicii pentru cote de întreţinere nr. C/2015, arătând că valoarea impusă de către prestatorul acestor servicii către pârât este exagerat de mare, disproporţionate în raport de serviciile prestate şi că nu doreşte să beneficieze de aceste servicii (fila 122).

Ulterior, la data de XX.01.2017, părţile au semnat Actul adiţional nr. 2/2017 la Convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere nr. C/2015, prin care s-a stabilit că valoarea serviciilor de pază este în cuantum de 17,78 lei/zi/apartament (filele 40-42).

În drept, faţă de situaţia de fapt expusă, se impune, în primul rând, precizarea că, având în vedere încheierea Contractului de prestări servicii nr. C/2015 ulterior datei de 1 octombrie 2011 (data la care Codul civil din 2009 a intrat în vigoare), raporturile juridice dintre părţi sunt guvernate de Codul civil din 2009, astfel cum stabilesc art. 6 alin. 2 din Codul civil din 2009 şi art. 3 şi art. 102 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil din 2009.

În ceea ce priveşte procedura aplicabilă prezentei cereri, instanţa reţine aplicabilitatea Codului de procedură civilă 2010 – Legea nr. 134/2010, publicată în Monitorul Oficial nr. 545 din 03.08.2012, republicată în temeiul art. 80 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010, publicată în Monitorul Oficial din 30.05.2012 – intrat în vigoare la data de 15 februarie 2013. Cauza de faţă a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 20.04.2017, prin urmare procedura se va desfăşura conform Codului de procedură civilă intrat în vigoare la 15 februarie 2013. 

În conformitate cu prevederile art. 1270 Cod civil din 2009, „(1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părţilor ori din cauze autorizate de lege”, iar potrivit art. 1350 Cod civil, „(1) Orice persoană trebuie să îşi execute obligaţiile pe care le-a contractat. (2) Atunci când, fără justificare, nu îşi îndeplineşte această îndatorire, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părţi şi este obligată să repare acest prejudiciu, în condiţiile legii. (3) Dacă prin lege nu se prevede altfel, niciuna dintre părţi nu poate înlătura aplicarea regulilor răspunderii contractuale pentru a opta în favoarea altor reguli care i-ar fi mai favorabile”.

De asemenea, instanţa reţine că pentru a fi admisă acţiunea în pretenţii, întemeiată pe răspunderea civilă contractuală, creditorul trebuie să facă dovada existenţei în patrimoniul său a unei creanţe certe, lichide şi exigibile. În conformitate cu prevederile art. 663 alin. 2-alin. 4 Cod procedură civilă, creanţa este certă când existenţa ei neîndoielnică rezultă din însuşi titlul executoriu, este lichidă atunci când obiectul ei este determinat sau când titlul executoriu conţine elementele care permit stabilirea lui şi este exigibilă dacă obligaţia debitorului este ajunsă la scadenţă sau acesta este decăzut din beneficiul termenului de plată.

Aplicând dispoziţiile legale menţionate la situaţia de fapt existentă în speţă, instanţa reţine că reclamanta nu a făcut dovada unei creanţe certe şi lichide în cuantum de 5.951,20 lei, împotriva pârâtului P.L.R., deoarece acest caracter presupune existenţa neîndoielnică a creanţei din care să rezulte cuantumul acesteia.

În speţă, reclamanta şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile contractuale cuprinse în Actul adiţional nr. 1 la Convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere nr. C/2015, prin care valoarea lunară a serviciilor de pază a fost majorată unilateral de către reclamantă de la suma de 226,28 lei/lună la valoarea de 811,30 lei/lună fără T.V.A. (filele 36-38).

Însă, instanţa constată că, deşi Convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere nr. C/2015 a fost semnată şi însuşită în mod valabil de către ambele părţi, pârâtul P.L.R. a refuzat în mod expres să semneze Actul adiţional nr. 1 la Convenţie, aşa cum reiese din înscrisurile ataşate la filele 121-125 din dosar.

Conform adreselor înaintate de către pârât reclamantei (filele 121-125), acesta a solicitat rezilierea parţială şi, ulterior, denunţarea unilaterală, a Convenţiei nr. C/2015, arătând că valoarea impusă cu privire la serviciile de pază este exagerat de mare, precum şi faptul nu doreşte să beneficieze de aceste servicii.

Instanţa reţine că, urmare a solicitărilor pârâtului, între părţi, a fost încheiat Actul adiţional nr. 2/2017 la Convenţia de prestări servicii pentru cote de întreţinere nr. C/2015, prin care s-a stabilit că valoarea serviciilor de pază este în cuantum de 17,78 lei/zi/apartament (filele 40-42).

Astfel, instanţa subliniază că Actul adiţional nr. 1 la Convenţia de prestări servicii nr. C/2015 nu a produs efecte juridice, în perioada cuprinsă între data de 05.07.2016 (data comunicării către pârât a Actului adiţional nr. 1) şi data de 13.01.2017 (data semnării de către părţi a Actului adiţional nr. 2), între părţi continuând să se aplice prevederile convenţiei iniţiale.

De altfel, instanţa constată că pârâtul a achitat contravaloarea serviciilor de pază aferente perioadei mai 2016 – ianuarie 2017 (ce formează obiectul prezentei cereri) la valoarea stabilită prin contract, de 226,28 lei/lună, în cauză, reclamanta solicitând diferenţa dintre suma de 226,28 lei/lună (stabilită prin convenţia iniţială) şi suma de 811,30 lei/lună (propusă de reclamantă prin Actul adiţional nr. 1).

Referitor la susţinerea reclamantei, în sensul că pârâtul are obligaţia de a se supune Hotărârii Generale a Asociaţiei de Proprietari, prin care s-a decis valoarea serviciilor de pază, instanţa reţine că aceasta este neîntemeiată.

În acest sens, instanţa constată că reclamanta (în calitate de administrator al imobilului) nu a depus vreun înscris din care să reiasă înfiinţarea unei Asociaţii de Proprietari în cadrul imobilului situat în str. X, nr. X, sector 1, Bucureşti, şi, cu atât mai puţin, o Hotărâre Generală a Asociaţiei de Proprietari prin care să se stabilească valoarea serviciilor de pază a imobilului.

De altfel, în cuprinsul Capitolului V din Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. A/2015 (filele 19-26), s-a consemnat că „vânzătorul declară, cunoscând sancţiunile privind falsul în declaraţii, că blocul în care este situat imobilul ce face obiectul prezentului contract nu are constituită până în prezent o asociaţie de locatari şi nici asociaţie de proprietari, plăţile datorate furnizorilor de utilităţi efectuându-se de către aceştia către reclamantă prin SAIFI, iar până la momentul constituirii unei asociaţii de proprietari, plăţile pentru furnizorii de utilităţi publice se vor efectua către SAIFI”.

Astfel, nici la momentul încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. A/2015 şi nici ulterior, în cadrul imobilului din str. X, nr. X nu a fost constituită o Asociaţie de proprietari, nefiind astfel incidente dispoziţiile Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

În ceea ce priveşte invocarea de către reclamantă a prevederilor H.G. nr. 60/2005, instanţa subliniază că, potrivit actului normativ menţionat, activitatea R.A. este limitată la anumite categorii de persoane - beneficiari ai serviciilor prestate de R.A. (şi anume, persoane care au calitatea de demnitari) sau la imobile în privinţa cărora R.A. are calitatea de proprietar al acestora.

Or, în speţă, toţi proprietarii apartamentelor sunt persoane fizice care nu au calitatea de demnitari şi care nu pot beneficia prin efectul legii de servicii prestate de către R.A., iar în cadrul imobilului situat în str. X, nr. X, reclamanta nu mai deţine dreptul de proprietate asupra vreunuia dintre apartamentele situate în interiorul acestuia.

Astfel, reclamanta prestează servicii către proprietarii privaţi ai apartamentelor din imobil, nu în baza H.G. nr. 60/2005, ci, exclusiv, în temeiul Convenţiei de prestări servicii pentru cote de întreţinere nr. C/2015 şi a Actului adiţional nr. 2 la Convenţie.

Prin urmare, instanţa reţine potrivit înscrisurilor depuse la dosarul cauzei, reclamanta nu a făcut dovada unei creanţe certe şi lichide împotriva pârâtului. În consecinţă, având în vedere dispoziţiile art. 249 Cod procedură civilă care reglementează principiul general potrivit căruia „cel care face o susţinere în cursul procesului trebuie să o dovedească”, reclamantului îi revenea sarcina probei în dovedirea pretenţiilor formulate împotriva pârâtului.

Având în vedere considerentele menţionate, instanţa constată că lipseşte caracterul cert şi lichid al creanţei invocate de către reclamantă, motiv pentru care va respinge cererea de chemare în judecată, ca fiind neîntemeiată.

În virtutea principiului disponibilităţii, instanţa va lua act de precizarea pârâtului în sensul solicitării cheltuielilor de judecată pe cale separată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Respinge, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta R.A., cu sediul în …, în contradictoriu cu pârâtul P.L.R., cu domiciliul legal în ….., sector 1, Bucureşti, şi cu domiciliul ales la S.C.P.A. …., sector 1, Bucureşti.

Ia act de precizarea pârâtului în sensul solicitării cheltuielilor de judecată pe cale separată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, cererea de apel urmând a se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţa publică, azi, xx.xx.2017.

Domenii speta