Obligaţie de a face – încheiere contract - Legea nr. 85/1992 - Obligaţia de a vinde potrivit Legii nr.- 85/1992 intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: locuinţele să fie construite din fondurile statului sau ale unităţi

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, instanţa retine următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 14.07.2016 sub nr. …., reclamanta M.A.N. a chemat în judecată pe pârâta C, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să dispună obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a locuinţei situate în str. ….., sector 1, Bucureşti, în suprafaţă de 52,50 mp, şi să ţină cont la perfectarea contractului de valoarea şi preţul de vânzare a locuinţei, stabilit de Decretul-lege nr. 61/1990 și Legea nr. 85/1992, prețul de vânzare al imobilului fiind unul de protecție socială, precum şi obligarea pârâtei, în conformitate cu dispoziţiile art. 451 Cod de procedură civilă, la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că locuiește împreună cu familia la adresa din str. …… sector 1, Bucureşti, în baza contractului de închiriere nr. 328/08.05.2012, prelungit prin actul adițional nr. 952/30.10.2015, însă, înainte de încheierea acestui contract, au mai existat și alte contracte de închiriere, ce au avut același obiect și anume închirierea imobilului situat în str. ….. sector 1, Bucureşti, în suprafață de 52,50 mp. Reclamanta a precizat că locuința menționată a fost construită din fondul de stat, iar în conformitate cu dispozițiile art.7 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, aceste locuințe pot fi vândute titularilor de contracte de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului.

De asemenea, reclamanta a menţionat că nu există nici un document emis de către conducerea pârâtei din care să reiasă faptul că locuinţa în cauză este o locuinţă de intervenţie. În realitate această locuință este de serviciu, pârâta nedeţinând niciun document justificativ din care să reiasă faptul că locuinţa a fost încadrată de conducerea C, ca şi locuinţa de intervenţie. Totodată, a învederat faptul că din Contractul colectiv de muncă la nivelul C art. 106 alin. 4, angajaţii pârâtei ce locuiesc într-un imobil (locuinţă de intervenţie), nu plătesc chirie, ceea ce rezultă că doar pentru locuinţele de serviciu se plăteşte chirie, reclamanta fiind în această situaţie. Locuinţele de intervenţie sunt destinate a fi ocupate. În timpul exercitării serviciului, de salariaţii ce au atribuţii profesionale de intervenţie rapidă în remedierea unor defecţiuni la instalaţiile din unităţile economice, ca atare nu pot fi confundate cu locuinţele închiriate pe baza unor contracte de închiriere accesorii la contractul de muncă. În final a arătat faptul că pârâta refuză să îi aprobe cererile de cumpărare a locuinţei formulate de-a lungul timpului.

În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispoziţiile Legii nr. 85/1992, ale Legii 114/1997, art. 194-204 Cod de procedură civilă, Decizia nr. 5/2008 a Î.C.C.J., Decizia nr. 3/18.02.2013 a Î.C.C.J. şi art. 106 alin. 4 din Contractul Colectiv de Muncă la Nivelul C.

În probațiune, reclamanta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei, expertiză tehnică şi orice altă probă necesară, depunând la dosar înscrisuri în copie certificată (filele 13-37, vol. I).

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1496,30 lei, conform art. 3 alin. 1 lit. d din O.U.G. 80/2013 (fila 42, vol. I).

La data de 21.09.2016, pârâta C a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția prematurității acțiunii, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii  ca neîntemeiată și nelegală.

În motivarea întâmpinării, pârâta a arătat că locuinţa situată în str. …. sector 1, Bucureşti, deţinută de reclamantă în baza contractului de închiriere nr. 952/2015, nu mai are statutul de locuinţă de intervenţie. A susţinut că imobilul a fost propus pentru vânzare, dar până în prezent nu a fost aprobată propunerea de vânzare de către conducerea C.N.C.F. CFR S.A., în conformitate cu prevederile Legii nr. 244/2011. Pârâta a subliniat că dreptul de înstrăinare a bunurilor aflate în proprietatea sa nu este un atribut al instanţei, ci un drept de dispoziţie al societăţii pârâte care, prin Consiliul de Administraţie, poate decide modul de administrare şi eventual de înstrăinare a bunurilor pe care pârâta le are în proprietate. Aceasta a indicat că obligarea sa la vânzarea locuinţei în litigiu ar încălca art. 1 din Primul Protocol din CEDO şi art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992, iar în ceea ce priveşte îmbunătăţirile aduse de către reclamantă, nu există acordul său pentru efectuarea unor lucrări de îmbunătăţire.

În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 205 Cod procedură civilă.

În probațiune, pârâta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

În data de 18.10.2016, reclamanta a depus răspuns la întâmpinare, arătând că se impune respingerea excepţiei invocate, pe considerentul că Legea nr. 85/1992 nu prevede o procedură prealabilă.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 201 alin. (2) din Codul de procedură civilă.

La data de 10.01.2017, reclamanta a formulat cerere precizatoare, prin care a arătat îmbunătăţirile aduse imobilului, de la data preluării acestuia şi până în prezent (filele 81-82, vol. I).

Prin încheierea de şedinţă din data de 12.01.2017, instanţa a respins, ca neîntemeiată, excepţia prematurităţii formulării cererii de chemare în judecată, invocată de pârâtă, prin întâmpinare.

Sub aspectul probatoriului, la acelaşi termen de judecată, instanța a încuviinţat pentru ambele părţi proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, a luat act de renunţarea reclamantei la solicitarea probei cu interogatoriul pârâtei şi a încuviinţat pentru reclamantă proba cu expertiza tehnică judiciară în specialitatea construcţii – evaluatorie, având ca obiective: 1). Să se stabilească şi să se enumere, în concret, care au fost îmbunătăţirile pretins aduse de către reclamantă imobilului din strada ….. sector 1, Bucureşti, cu indicarea concretă a fiecărei îmbunătăţiri în parte faţă de starea în care imobilul a fost preluat iniţial prin contractul de închiriere de către pârâtă şi până la data efectuării raportului de expertiză ( dată care va fi menţionată în mod expres de către expert), iar în măsura în care este posibil să se stabilească anul, perioada, în care a fost efectuată fiecare îmbunătăţire, urmând ca expertul să aibă în vedere cererea precizatoare ce a fost depusă de reclamantă la filele 81-82 dosar; 2). În funcţie de răspunsul la obiectivul nr. 1, să se calculeze şi să se indice separat, cu indicarea în concret a modului de calcul, a valorii fiecărei îmbunătăţiri pretins aduse de reclamanta M.A.N. imobilului din strada ….. sector 1, Bucureşti, apoi să se efectueze un total al acestora. Pune în vedere expertului ca la momentul efectuării raportului de expertiză să aibă în vedere pentru reţinerea îmbunătăţirilor efectuate şi a contravalorii acestora, cererea precizatoare depusă de reclamantă şi înscrisurile ataşate de către aceasta la cererea precizatoare (filele 83-103 dosar). Expertul urmează să ataşeze raportului de expertiză, un tabel în cuprinsul căruia urmează să indice valoarea fiecărei îmbunătăţiri şi înscrisurile din care reiese îmbunătăţirea pretins efectuată de reclamantă, cu indicarea filei la care se regăsesc aceste înscrisuri la dosarul cauzei; 3). În conformitate cu dispoziţiile art. 16 din Legea 85/1992 republicată şi modificată prin art. 1 din Legea nr. 244/2011, să stabilească valoarea de piaţă a locuinţei situată strada …… sector 1, Bucureşti, cu indicarea în concret a modului de stabilire, calculul urmând a fi efectuat în două modalităţi, respectiv: a) cu luarea în considerarea a îmbunătăţirilor pretins aduse de reclamantă imobilului şi b) fără luarea în considerare a îmbunătăţirilor pretins aduse de reclamantă imobilului.

Raportul de expertiză întocmit de expertul tehnic în specialitatea construcţii – evaluatorie Gheorghe Ion a fost depus la dosarul cauzei la data de 23.02.2017 (filele 142-150, vol. I, şi 1-12, vol. II). Completarea la raportul de expertiză a fost depusă la data de 27.03.2017 (filele 53-60, vol. II), iar răspunsul expertului la obiecţiunile formulate de către pârâtă a fost depus la data de 22.05.2017 (filele 36-41, vol. III).

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:

În fapt, reclamanta M.A.N. are calitatea de angajat al C, în funcţia de contabil, așa cum reiese din mențiunile înscrise în contractele de închiriere depuse la dosarul cauzei.

În această calitate, între reclamanta M.A.N., în calitate de chiriaş, şi pârâta C, în calitate de proprietar, a fost încheiat Contractul de închiriere nr. 451/02.11.2011, prelungit ulterior prin Actele adiţionale din data de 03.01.2012 şi 01.11.2013, având ca obiect transmiterea dreptului de folosinţă asupra locuinței situate în str. ……sector 1, Bucureşti (filele 22-30, vol. I).

Ulterior, între aceleaşi părţi, a fost încheiat un nou contract de închiriere, şi anume, Contractul de închiriere nr. 952/30.10.2015, având ca obiect transmiterea dreptului de folosinţă asupra aceleiaşi locuințe mai sus-menţionate, situate în str. …….sector 1, Bucureşti (filele 14-18, vol. I).

Prin cererea înregistrată sub nr. 362/29.02.2016, reclamanta M.A.N. a solicitat cumpărarea locuinţei, pârâta comunicându-i că imobilul a fost cuprins în lista cu propunerile de vânzare a locuinţelor pentru a fi aprobate în Consiliul de Administraţie, aprobare care nu a fost obţinută până în prezent (filele 46-47, vol. II).

În drept, potrivit art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, locuinţele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie şi ale prezentei legi.

De asemenea, potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi. Art. 7 alin. 7 din acelaşi act normativ prevede că nu se vând locuinţele de intervenţie, respectiv cele destinate cazării personalului unităţilor economice sau bugetare care, prin contractul de muncă, îndeplineşte activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa, permanentă sau în caz de urgenţă, în cadrul unităţilor.

Prin Decizia nr. 3/18.02.2013 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiție într-un recurs în interesul legii, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1 alin. 1 şi art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, s-a stabilit că aceste prevederi instituie o obligaţie legală pentru societăţile comerciale cu capital integral privat, devenite proprietare prin privatizare, de a vinde locuinţele construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, cu excepţiile prevăzute de lege.

În soluționarea recursului în interesul legii, ÎCCJ a reținut, în esență, următoarele: „analizând dispoziţiile art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 82/1992 privind vânzarea de locuinţe și spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului și din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, instanţa supremă a reţinut, pronunţând decizia menţionată, că, obligaţia de vânzare a acestor imobile este una in rem. Ca urmare, pentru a beneficia de dispoziţiile Legii nr. 85/1992, republicată, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaș în momentul realizării acordului de voinţă (data înaintării cererii de cumpărare), și nu la data intrării în vigoare a legii”.

Prin urmare, raportat la circumstanțele cauzei, dispozițiile Legii nr. 85/1992 sunt aplicabile în speță și spaţiului care a făcut obiectul Contractului de închiriere nr. nr. 451/02.11.2011 și, ulterior, al Contractului de închiriere nr. 952/30.10.2015 încheiate între reclamantă și pârâtă.

În acest sens, în considerentele deciziei menţionate, Î.C.C.J. a reţinut că: „în cuprinsul art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, făcându-se referire la locuinţele construite din fondurile statului, se stabilește că acestea „pot fi cumpărate” sau „vor fi vândute”, ceea ce subliniază că nașterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere, care, fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare.

Obligaţia de a vinde, însă, intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: locuinţele să fie construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii, solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unităţii proprietare, locuinţele să nu facă parte din categoria celor exceptate de lege.

Totodată, este de observat că legea nu condiţionează obligativitatea vânzării de existenţa unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale în vigoare, de acest moment fiind condiţionată doar situaţia locuinţelor, care, potrivit dispoziţiilor art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, au fost „construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi”.

În speță, sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru stabilirea în sarcina pârâtei a obligației legale de a vinde reclamantei spaţiul cu destinaţie de locuinţă, situat în str. ……. sector 1, Bucureşti, în suprafaţă de 52,50 mp, care la acest moment face obiectul contractului de închiriere nr. 952/30.10.2015.

Din probatoriul administrat în cauză, instanţa reţine că locuința a fost construită anterior intrării în vigoare a Legii 85/1992, din fondurile unității economice de stat C, al cărei patrimoniu a fost transferat S, conform art. 7 din H.G. 235/1991 privind înființarea S și, ulterior, transferat parțial C, conform H.G. 581/1998 privind înființarea C prin reorganizarea S.

De asemenea, locuinţa are regimul juridic al unei locuinţei de serviciu, iar nu de intervenție, aspect care rezultă atât din răspunsul pârâtei depus la dosar, cât și din lista mijloacelor fixe cu destinație de locuințe de serviciu, aflate în patrimoniul S, depusă de pârâtă la dosar, unde se face mențiune expressis verbis despre destinația de locuință de serviciu a acesteia (filele 108-110, vol. I).

Mențiunile inserate în contractul de închiriere inițial, nr. 451/02.11.2011 și în anexele la acesta-fișa de calcul a chiriei și procesul verbal de predare-primire a locuinței privind caracterul de locuință de intervenție a acesteia, nu sunt suficiente prin ele însele pentru a susține destinația de locuință de intervenție a acestui spațiu locativ, atât timp cât însăşi pârâta, la solicitarea expresă a instanței de a preciza destinația acestui spațiu locativ – de locuință de serviciu sau de locuință de intervenție și de a depune dovezi în acest sens –, a înaintat la dosarul cauzei lista mijloacelor fixe cu destinație de locuințe de serviciu, aflate în patrimoniul S, la care s-a făcut referire anterior și în care, la poziția 14, figurează locuința în litigiu, precizând totodată că acest înscris face dovada caracterului locuinței în litigiu.

În consecință, constatând ca fiind îndeplinite condițiile prevăzute de lege și care stabilesc în sarcina pârâtei o obligație legală propter rem de vânzare a acestei locuințe, instanța va admite cererea de chemare în judecată și va obliga pârâta să vândă reclamantei, în condiţiile şi cu respectarea procedurii prevăzută de Legea nr. 85/1992, locuința de serviciu situată în str. ….. sector 1, Bucureşti, în suprafaţă de 52,50 mp, și care face obiectul contractului de închiriere nr. 952/30.10.2015.

Cu privire la prețul de vânzare al locuinței, instanţa reţine că acesta se stabileşte în conformitate cu prevederile art. 16 din Legea nr. 85/1992, republicată, astfel cum a fost modificat prin art. I din Legea nr. 244/2011, şi anume: „valoarea de vânzare a locuinţei se calculează raportat la preţul pieţei de către un expert autorizat, în condiţiile legii”.

În speţă, prin raportul de expertiză întocmit de expertul în specialitatea contabilitate Gheorghe Ion, s-a stabilit că valoarea de circulaţie a imobilului situat în str. ….. sector 1, Bucureşti, în suprafaţă de 52,50 mp, prin raportare la data formulării cererii de cumpărare a imobilului (29.02.2016), este de 17.100 lei (filele 142-150, vol. I, 1-12 şi 53-60, vol. II, 36-41, vol. III).

Având în vedere considerentele de fapt şi de drept arătate, instanţa va admite cererea de chemare în judecată şi, pe cale de consecinţă, va dispune obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului situat în str. …….sector 1, Bucureşti, în suprafaţă de 52,50 mp, la preţul de 17.100 lei, stabilit prin raportul de expertiză întocmit de expertul în specialitatea contabilitate Gheorghe Ion, prin raportare la data formulării cererii de cumpărare a imobilului (29.02.2016).

În virtutea principiului disponibilităţii, instanţa va lua act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta M.A.N., cu domiciliul ales la ….., în contradictoriu cu pârâta C., cu sediul în …..

Dispune obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului situat în ….., în suprafaţă de 52,50 mp, la preţul de 17.100 lei, stabilit prin raportul de expertiză întocmit de expertul în specialitatea contabilitate G.I., prin raportare la data formulării cererii de cumpărare a imobilului (29.02.2016).

Ia act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, care se va depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică azi, 06.07.2017.

Domenii speta

Spete similare