Acţiune în revendicare imobiliară. Comparare titluri de proprietate. Criterii

În cazul în care ambele părţi invocă titluri de proprietate pentru terenul în litigiu, instanţa va compara titlurile de proprietate înfăţişate de părţi şi va da câştig de cauză părţii al cărei titlu este preferabil.

Între elementele şi criteriile avute în vedere de instanţă în compararea titlurilor, acestea sunt din cele susţinute în mod constant în jurisprudenţă şi doctrină, respectiv, ca fiind mai bine caracterizat titlul de proprietate care are o data certa mai veche, precum şi în favoarea părţii care si-a intabulat mai întâi dreptul său de proprietate în Cartea Funciară.

Prin sentinţa civilă nr. 450/15.06.2017 pronunţată în dosarul nr. 7186/63/2016, Tribunalul Dolj a respins excepţiile prescripţiei dreptului la acţiune al reclamantei si autorităţii de lucru judecat, invocate de pârâtă, ca neîntemeiate.

A admis acţiunea formulata de reclamanta SC  M. A. SRL, prin lichidator judiciar R. R. I., în contradictoriu cu parata SC E. W. S. SRL. A obligat pârâta să lase reclamantei în deplina proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în comuna Cetate, jud. Dolj cu număr cadastral provizoriu 135, înscris in Cartea Funciara nr.90 a Localităţii Cetate, compus din teren intravilan in suprafaţă de 15426,85 mp (15428 mp din măsurători) si 7 corpuri de construcţie. A dispus rectificarea Cărţii Funciare nr.90 a Loc. Cetate, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei asupra imobilului menţionat.

Pe fondul cauzei, instanţa a reţinut următoarele:

Reclamanta, societate in faliment, reprezentata legal prin lichidator judiciar, a investit instanţa cu o acţiune in revendicare, solicitând obligarea pârâtei să îi lase în deplina proprietate şi posesie imobilul situat în comuna Cetate, jud. Dolj cu număr cadastral provizoriu 135, înscris in Cartea Funciara nr.90 a Localităţii Cetate, compus din teren intravilan in suprafaţă de 15426,85 mp (15428 mp din măsurători) si 7 corpuri de construcţie, şi să se dispună rectificarea Cârtii Funciare nr.90 a Loc. Cetate, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei asupra imobilului menţionat, invocând in fapt că este proprietara imobilului revendicat potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1222/16.07.2004, ca in urma demersurilor întreprinse de către lichidatorul judiciar, la data de 23.07.2008 prin încheierea OCPI nr. 51369 s-a dispus intabularea in favoarea sa a dreptului de proprietate asupra imobilului situat in Comuna Cetate, jud. Dolj având număr cadastral 135 înscris in CF nr.90 a loc. Cetate, ca parata la rândul ei deţine un titlu asupra imobilului, respectiv contractul de vânzare cumpărare nr. 501/25.05.2009, dar reclamanta are un titlul mai bine caracterizat, întrucât, deşi titlurile provin de la acelaşi vânzător, titlul reclamantei are o data certa mai veche, reclamanta fiind prima care si-a intabulat dreptul sau de proprietate in Cartea Funciara (încheierea OCPI nr. 51369 din 23.07.2008), parata dobândind bunul de la un neproprietar, care nu putea transmite un drept ce nu exista in patrimoniul sau (in acest sens solicită a se avea în vedere faptul ca la data încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. 501/25.05.2009 - titlul paratei, era notat in cartea funciara litigiul cu privire la imobil).

Aşa cum se apreciază in mod constant in practica judiciara si literatura de specialitate, in cazul în care ambele părţi invocă titluri de proprietate pentru terenul în litigiu, instanţa va compara titlurile de proprietate înfăţişate de părţi şi va da câştig de cauză părţii al cărei titlu este preferabil. În practică, dovada dreptului de proprietate este problema cea mai dificilă de rezolvat pentru reclamantul din acţiunea în revendicare, întrucât acesta trebuie să dovedească nu numai că este în posesia unui titlu de proprietate, dar şi faptul că persoana de la care a dobândit bunul era proprietar, acesta, la rândul său, dobândind de la un proprietar ş.a.m.d. Aşadar, ar trebui ca înscrisul prezentat să fie completat cu dovezi că toţi autorii care anterior au înstrăinat bunul au fost ei înşişi adevăraţi proprietari, numai aşa ultimul act de dobândire putând fi considerat pe deplin valabil. O asemenea dovadă, denumită probatio diabolica, este dificilă, uneori imposibil de făcut. Dificultatea probei dreptului de proprietate este dată şi de imprecizia unora dintre actele juridice care servesc drept titluri de proprietate. Situaţiile în care se poate vorbi de o probă certă a dreptului de proprietate sunt acelea în care se face dovada că dreptul a fost dobândit prin uzucapiune sau prin ocupaţiune. Aceste dificultăţi de probă au determinat în practică stabilirea unor reguli pentru cazurile în care ambele părţi prezintă titluri de proprietate sau numai una din părţi are un asemenea titlu. Astfel, dacă ambele părţi au titluri de proprietate, care provin de la acelaşi autor, va avea câştig de cauză partea care a îndeplinit prima formalităţile de publicitate imobiliară, pentru opozabilitatea dreptului său faţă de terţi; dacă nici una dintre părţi nu şi-a înscris titlul, va câştiga partea al cărei titlu are data cea mai veche.

Din actele depuse de reclamanta la dosar, tribunalul a constatat ca reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1222/16.07.2004 la BNP Bazgu Mariana, de la vânzătoarea R. C. F., iar la data de 23.07.2008 prin încheierea OCPI nr. 51369 s-a dispus intabularea in favoarea SC  M. A. SRL a dreptului de proprietate asupra imobilului situat in Comuna Cetate, jud. Dolj având număr cadastral 135 înscris in CF nr.90 a loc. Cetate. S-a mai constatat că in cuprinsul contractului s-a făcut menţiunea că vânzătoarea deţine imobilul in baza contractului de vânzare cumpărare nr. 842/24.09.2003 încheiat la BNP Florentina Ana Rembas, și că imobilul nu face obiectul vreunui litigiu, aşa cum rezultă din extrasul de carte funciară nr. 580/15.07.2004.

Parata SC E. W. S. SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra aceluiaşi imobil in baza contractului de vânzare cumpărare nr. 501/25.05.2009 încheiat de BNP Papa Eugenia cu vânzătoarea R. C. F., contract in cuprinsul căruia s-a făcut menţiunea expresa ca vânzătoarea stăpâneşte imobilul conform contractului de vânzare cumpărare nr. 842/24.09.2003 încheiat la BNP Florentina Ana Rembas, coroborat cu sentinţa civila nr. 2093/13.02.2008 pronunţata de Judecătoria Craiova in dosarul nr. 1551/215/2008, definitiva si irevocabila, prin care s-a constatat simulat contractul de vânzare cumpărare autentic nr. 1222/16.07.2004 încheiat la BNP Bazgu Mariana intre vânzătoarea R. si cumpărătoarea SC M. A. Srl. Se mai constata ca in cuprinsul contractului încheiat intre parata  si vânzătoarea R. s-a făcut menţiunea ca exista doua litigii in legătură cu imobilul, aşa cum rezulta din extrasul de carte funciara nr. 26691/19.05.2009, respectiv un litigiu ce face obiectul dosarului nr. 20171/63/2007 si altul ce face obiectul dosarului nr. 6143/215/2009, precum si o sarcina – somaţia nr. 73541/13.11.2007 privind pe debitorul SC M. A. SRL, vânzătoarea obligându-se sa radieze din cartea funciara cele doua litigii si somaţia, in termen de 2 luni de la data încheierii contractului.

Tribunalul a constatat ca sentinţa civila nr. 2093/13.02.2008 a Judecătoriei Craiova pronunţata în dosarul nr.1551/215/2008, la care se face referire in contractul nr. 501/25.05.2009, a fost desfiinţată in baza deciziei nr. 210/22.02.2010 pronunţată de Curtea de Apel Craiova, iar prin sentinţa civila nr. 1263/10.06.2010 a Tribunalului Dolj pronunţata in acelaşi dosar, având ca obiect constatarea ca simulat a contractului nr. 1222/16.07.2004 (dosarul primind un alt număr, ca urmare a înregistrării la Tribunalul Dolj Secţia Comercială, pentru judecata in prima instanţa,  a acţiunii promovate in anul 2008, ca urmare a deciziei de casare nr. 210/22.02.2010 a Curţii de Apel Craiova) a fost respinsa acţiunea in constatarea caracterului simulat al contractului nr. 1222/2004, aceasta hotărâre rămânând definitiva si irevocabila prin deciziile nr. 78/31.05.2012 a Curţii de Apel Craiova si nr. 117/21.01.2014 a ICCJ, iar dosarul nr. 6143/215/2009 al Judecătoriei Craiova, având ca obiect rectificare a menţiunilor din Cartea Funciara in sensul radierii dreptului de proprietate al numitei R.C. F., drept ce fusese înscris in baza încheierii nr. 84651/2008 a OCPI, a fost soluţionat definitiv prin decizia civila nr. 152/17.03.2011 pronunţată de Tribunalul Dolj, decizie prin care s-a dispus rectificarea cărţii funciare nr. 90 Cetate, in sensul radierii înscrierii privind dreptul de proprietate al intimatei R.C.F., intabulat in favoarea acesteia in baza sentinţei civile nr. 2093/13.02.2008 a Judecătoriei Craiova, prin incheierea nr. 84651/18.11.2008 a OCPI Dolj, cu menţinerea înscrierilor anterioare din cartea funciara in sensul ca imobilul era inscris pe numele proprietarului SC M. A. SRL. S-a mai retinut ca actiunea in constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare nr. 501/25.05.2009, promovata de reclamanta in anul 2011 a fost respinsa definitiv prin decizia civila nr. 55/23.05.2016 a Tribunalului Dolj. Raportat la litigiile purtate intre parti in perioada 2008-2014, in care au fost pronunatate hotararile judecatoresti depuse de reclamanta si parata la dosar, respectiv sentinta civila nr. 2093/13.02.2008 a Judecatoriei Craiova, decizia nr. 210/22.02.2010 a Curtii de apel Craiova – Sectia Comerciala, sentinta nr. 1263/10.06.2010 a Tribunului Dolj – Sectia Comerciala, decizia nr. 78/31.05.2012 a Curtii de Apel Craiova - Sectia a II a Civila, decizia nr. 117/21.01.2014 a ICCJ, decizia civila nr. 152/17.03.2011 a Trib. Dolj – Sectia Civila, decizia civila nr. 1344/18.10.2011 a Curtii de Apel Craiova, sentinta civila nr. 123/01.10.2014 a Judecatoriei Calafat, se constata ca in prezent ambele parti detin tituri de proprietate valabile si aflate in circuitul civil asupra aceluiasi imobil, astfel incat se impune compararea titlurile de proprietate înfăţişate de părţi.

Constatând ca ambele parti au dobândit imobilul de la aceeasi persoana - vânzătoarea R. C. F., si actele ce au stat la baza fiecărui act autentic de vanzare cumpărare, precum si solutiile date in procesele purtate intre parti in perioada 2008-2016, tribunalul constata ca titlul de proprietate al reclamantei este mai bine caracterizat, intrucat titlul reclamantei are o data certa mai veche si reclamanta este prima care si-a intabulat dreptul sau de proprietate in Cartea Funciara potrivit încheierii OCPI nr. 51369 din 23.07.2008. Tribunalul are in vedere ca deşi la data încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. 501/25.05.2009, ce constituie titlul de dobândire al paratei, vânzătoarea era înscrisă in cartea funciara ca proprietara tabulara, totuşi in cartea funciara era notat litigiul cu privire la imobil –dosarul nr. 6143/215/2009 al Judecătoriei Craiova, având ca obiect rectificare a menţiunilor din Cartea Funciara in sensul radierii dreptului de proprietate al numitei R. C. F., drept ce fusese înscris in baza încheierii nr. 84651/2008 a OCPI, aşa cum rezulta din extrasul de carte funciara despre care s-a facut referire in mod expres in cuprinsul contractului de vanzare cumpărare nr. 501/2009 ( V. filele 26 si 47 din dosar), iar dosarul nr. 6143/215/2009 a fost finalizat in sensul admiterii cererii reclamantei si dispunerii rectificării carţii funciare nr. 90 Cetate, in sensul radierii înscrierii privind dreptul de proprietate al intimatei R. C. F., intabulat in favoarea acesteia in baza sentintei civile nr. 2093/13.02.2008 a Judecatoriei Craiova, prin incheierea nr. 84651/18.11.2008 a OCPI Dolj, cu menţinerea înscrierilor anterioare din cartea funciara, in sensul ca imobilul era inscris pe numele proprietarului SC M. A. SRL, iar in plus sentinta civila nr. 2093/13.02.2008 a Judecatoriei Craiova pronuntata in dosar nr.1551/215/2008, la care se face referire in contractul nr. 501/25.05.2009, a fost desfiintata in baza deciziei nr. 210/22.02.2010 pronuntata de Curtea de Apel Craiova, iar prin sentinta civila nr. 1263/10.06.2010 a Tribunalului Dolj pronuntata in acelasi dosar, având ca obiect constatarea ca simulat a contractului nr. 1222/16.07.2004 a fost respinsa actiunea in constatarea caracterului simulat al contractului nr. 1222/2004, astfel încat se retine ca parata a dobândit bunul de la o persoana care nu putea transmite un drept, acesta neexistand in patrimoniul sau, ca efect al încheierii contractului nr. 1222/2004, acest contract fiind apreciat ca valabil prin hotărârile menţionate mai sus, hotărari prin care s-a statuat si nevalabilitatea actului in temeiul căruia s-a facut inscrierea numitei R. ca propriatara tabulara in cartea funciara (sentinta civila nr.2093/13.02.2008).

In ceea ce priveste buna credinta a paratei la dobandirea imobilului, eroarea comuna  a acesteia la încheierea contractului nr. 501/2009, efectele acţiunii in simulatie ori cauza ilicita determinata de complicitatea cocontractanţilor invocate de parata prin întâmpinare, tribunalul constata ca acestea nu pot fi analizate si nu au relevanta in prezenta actiune civila care are ca obiect revendicarea întemeiata pe compararea titlurilor partilor si stabilirea celui mai bine caracterizat, asemenea aspecte de fapt invocate de parata putând fi analizate si valorificate doar intr-o acţiune având ca obiect nulitatea contractului nr. 501/2009.

Prin urmare, constatând ca titlul de proprietate al reclamantei este mai bine caracterizat si ca aceasta nu are posesia bunurilor asupra cărora are drept de proprietate, in temeiul art. 563 NCPC, instanţa a admis acţiunea in revendicare dedusa judecaţii si a obligat pârâta să lase reclamantei în deplina proprietate şi liniştita posesie imobilul situat în comuna Cetate, jud. Dolj cu număr cadastral provizoriu 135, înscris in Cartea Funciara nr.90 a Localităţii Cetate, compus din teren intravilan in suprafaţa de 15426,85 mp (15428 mp din măsurători) si 7 corpuri de construcţie.

Împotriva sentinţei, în termen legal, a declarat apel pârâta SC E. W. S. SRL, motivând, cu referire la considerentele instanţei de fond în justificarea concluziei privitoare la compararea celor două titluri deţinute de către părţi, că sunt nefondate deoarece: a. Pe de o parte aceasta nu se pronunţă asupra efectelor juridice pozitive al erorii comune în care s-ar fi aflat pârâta cu privire la calitatea vânzătoarei R. C. F. de proprietar al imobilul la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, deoarece eroarea comună consolidează drepturile dobândite de către persoana care o invocă şi trebuie avută în vedere la compararea titlurilor. La data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 501 din data de 25.05.2009 în evidenţele sistemului de publicitate imobiliară vânzătoarea figura în calitate de proprietară a imobilului, iar faţă de această situaţie de fapt, opozabilă oricărei persoane interesate în evaluarea situaţiei juridice a imobilului este evident faptul că aceasta avea capacitatea juridică de a întocmi acte de dispoziţie asupra bunului şi mai ales, până la proba contrarie, ce nu a putut fi făcută în faţa instanţei de fond de către reclamantă, pârâta avea reprezentarea faptului că este proprietara bunului şi încheie în mod valid orice act juridic privitor la acesta. b. Concluzia potrivit căreia vechimea titlurilor conferă preferinţă părţii care deţine titlul anterior este una eronată, în condiţiile în care există o hotărâre judecătorească cu autoritate de lucru judecat prin care actul autentic translativ de proprietate ulterior al pârâtei este unul legal încheiat şi valid, deoarece acest act a fost menţinut de către instanţele de judecată în pofida desfiinţării ulterioare încheierii Contractului de vânzare cumpărare nr. 501 din 25.05.2009 a sentinţei judecătoreşti care a constatat simulaţia actului prin care reclamanta a dobândit bunul imobil şi anume Contractul de vânzare cumpărare nr. 1222 din 16.07.2004. În această situaţie actul nou este cel preferabil deoarece a beneficiat de o cenzură a instanţei de judecată care l-a confirmat în mod explicit menţinându-i efectele într-o cerere de chemare în judecată promovată de către reclamantă ce viza desfiinţarea sa motiv de respingere a acţiunii în revendicare, actul pârâtei fiind unul mult mai conturat decât cel al reclamantei, instanţa trebuind să reţină în favoarea pârâtei faptul că titlul acesteia - Contractul de vânzare cumpărare autentificat de către BNP PAPA EUGENIA prin încheierea SOI din 25.05.2009 - a făcut obiectul unei acţiuni în justiţie promovată de către aceeaşi reclamantă. În plus, în favoarea titlului pârâtei trebuia reţinut şi faptul că la momentul la care SC E. W. S. SRL dobândea dreptul de proprietate, simulaţia îi era opozabilă acesta fiind şi unul din efectele pozitive ale autorităţii de lucru judecat din dosarul 26637/215/2011 în sensul că hotărârea definitivă a instanţei impune legalitatea contractului său de vânzare cumpărare încheiat cu R. C. F. şi reclamantei. c. Instanţa de fond în mod greşit nu constată faptul că ambele titluri deţinute de către părţi reprezintă acte autentice translative de proprietate, astfel încât forţa probantă a acestora este egală neputându-se diferenţia cele două contracte de vânzare cumpărare încheiate în formă autentică - sunt acte juridice de aceeaşi natură - ceea ce determină o situaţie juridică identică a ambelor părţi caz în care nici una între cele două posesii nu este mai bine caracterizată, situaţie în care situaţia actualului posesor este preferabilă potrivit principiului in pari causa melior est causa possidentis. Instanţa de apel va putea  reţine faptul că niciuna dintre cele două posesii nu poate fi preferată celeilalte, întrucât ambele părţi litigante deţin titluri reprezentate de contracte de vânzare cumpărare încheiate în formă autentică, iar data încheierii fiecăruia nu poate conduce la stabilirea unei preferinţe, caz în care efectele juridice trebuie menţinute în favoarea celui care posedă imobilul la acest moment, posesia ca stare de fapt putând fi asimilată şi unei caracterizări mai conturate a titlului actualului posesor în defavoarea titlului deţinut de celălalt posesor, dar care nu îi asigură la acest moment şi posesia bunului.

Prin decizia civilă nr. 3611/12 Decembrie 2017, Curtea de Apel Craiova a respins apelul ca nefondat, motivând, sub acest aspect, următoarele:

Cât priveşte soluţionarea pe fond a cauzei, prin compararea titlurilor de proprietate ale părţilor, Curtea a reţinut atributul instanţei sub acest aspect.

Astfel, după cum a reţinut şi prima instanţă, in practica judiciara si literatura de specialitate, se apreciază in mod constant, că in cazul în care ambele părţi invocă titluri de proprietate pentru terenul în litigiu, instanţa va compara titlurile de proprietate înfăţişate de părţi şi va da câştig de cauză părţii al cărei titlu este preferabil.

 Referitor la elementele şi criteriile avute în vedere de prima instanţă în compararea titlurilor, acestea sunt, de asemenea, din cele susţinute în mod constant în jurisprudenţă şi doctrină, respectiv, ca fiind mai bine caracterizat titlul de proprietate care are o data certa mai veche precum şi în favoarea părţii care si-a intabulat mai întâi  dreptul sau de proprietate in Cartea Funciara, astfel cum este cazul în speţă.

Cât priveşte efectele juridice pozitive ale erorii comune în care s-ar fi aflat pârâta cu privire la calitatea vânzătoarei R. C. F., de proprietar al imobilul la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, Curtea apreciază că în speţă acest element nu se poate reţine ca şi criteriu prioritar în a se constata prevalenţa titlului pârâtei, în raport cu titlul reclamantei, în condiţiile în care, chiar dacă la data încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. 501/25.05.2009, ce constituie titlul de proprietate al paratei, vânzătoarea era înscrisă in cartea funciara ca proprietara tabulara, totuşi, in cartea funciara era notat litigiul cu privire la imobil –dosarul nr. 6143/215/2009 al Judecătoriei Craiova, având ca obiect rectificare a menţiunilor din Cartea Funciara in sensul radierii dreptului de proprietate al numitei R. C.F. - aşa cum rezulta din extrasul de carte funciara despre care s-a făcut referire in mod expres in cuprinsul contractului de vânzare cumpărare nr. 501/2009, pârâta având deci cunoştinţă de acest aspect.

Susţinerile ce vizează actul nou ca fiind  cel preferabil, deoarece a beneficiat de o cenzură a instanţei de judecată care l-a confirmat în mod explicit, menţinându-i efectele într-o cerere de chemare în judecată promovată de către reclamantă, ce viza desfiinţarea sa - existând o hotărâre judecătorească cu autoritate de lucru judecat prin care actul autentic translativ de proprietate ulterior al pârâtei este unul legal încheiat - sunt, de asemenea nefondate, având în vedere că şi reclamanta deţine un titlu valabil, iar instanţa, în cadrul prezentei acţiuni în revendicare a trebuit să se pronunţe prin compararea titlurilor părţilor, necontestând titlul de proprietate al pârâtei. Împrejurarea că titlul pârâtei a fost cenzurat şi menţinut de instanţă, nu constituie, prin ea însăşi, un argument hotărâtor în a da eficienţă juridică acestui titlu, în raport cu titlul reclamantei, atâta timp cât nici  titlul reclamantei nu a fost desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească, iar efectele pozitive ale autorităţii de lucru judecat din dosarul 26637/215/2011, invocate de apelanta pârâtă, în raport de prev. art. 430 NCPC, nu sunt incidente în prezenta cauză, ce are ca obiect revendicare prin compararea titlurilor.

Instanţa de fond nu a contestat în nici un fel regimul juridic al titlurilor deţinute de ambele părţi , în sensul că sunt acte autentice translative de proprietate, astfel încât, în principiu, ambele au forţă probantă, fiind acte juridice de aceeaşi natură, ceea ce nu înseamnă, însă, că în raporturile dintre reclamantă şi pârâtă, în cadrul acţiunii în revendicare, nu se poate prefera, pentru considerentele expuse anterior, titlul reclamantei, ci să se aibă în vedere situaţia actualului posesor, ca fiind preferabilă, după cum susţine apelanta.

Domenii speta

Spete similare