Hotârăre care să ţină loc de act autentic. Admis în parte - teren extravilan neînscris în cartea funciară.

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 29.06.2016 sub nr. de dosar 2750/866/2016 reclamanții au solicitat, în contradictoriu cu să se constate că la data de 20.07.2003 între pârâtă și soțul acesteia, , și reclamanți a intervenit convenția de vânzare – cumpărare cu privire la o casă de locuit, o anexă, precum și suprafața de 7.483 mp teren menționată în titlul de proprietate nr. 165830/01.07.1994, situate în localitatea Vînători, jud. Iași și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, reclamanții au arătat, în esență,  că soții au locuit în comuna Vînători, jud. Iași într-un imobil casă de locuit și o anexă gospodărească, dobândite în timpul căsătoriei. Pe raza aceleiași localități au avut și terenuri pentru care, în temeiul Legii nr. 18/1991, a fost emis titlul de proprietate nr. 165830/01.07.1994 pe numele lui pentru o suprafață totală de 7483 mp. Fiind în relații foarte bune cu reclamanții, aceștia le-au propus să le înstrăineze imobilele deținute în schimbul îngrijirii, dar și a unei sume de bani. La data de 02 iunie 2003 a fost încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare având ca obiect înstrăinarea bunurilor imobile menționate anterior în schimbul sumei de 2.500.000 lei și a obligației reclamanților de a-i îngriji pe promitenții – vânzători. Prețul a fost achitat de către reclamanți. Deși au fost demarate demersurile pentru încheierea contractului de vânzare – cumpărare în forma autentică s-a constatat că o serie de indici cadastrali din titlul de proprietate erau greșiți astfel că era necesară rectificarea titlului.  Între timp a decedat astfel că nu a mai fost posibilă încheierea contractului. De la data de 02.07.2003 reclamanții i-a îngrijit pe promitenții vânzători și s-au ocupat și de înmormântarea lui . Pârâta se află în continuare în grija reclamanților. Din căsătorie promitenților vânzători nu au rezultat copii, însă defunctul are un fiu din prima căsătorie, respectiv pe pârâtul . Acesta din urmă condiționează încheierea contractului de plata unei sume de bani. Au mai precizat cî în prezent toate bunurile se află în posesia lor.

În drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 35 Cod procedură civilă, Legea nr. 247/2005, Tilul X, art. 5, alin. 2 și art. 453 Cod procedură civilă.

În probațiune, reclamanții au solicitat administrarea probelor testimonială, cu înscrisuri, interogatoriul pârâților și expertiză de specialitate.

Reclamanții au anexat acțiunii: certificat emis de BCPI Pașcani (f. 8), titlul de proprietate nr. 165830/01.07.1994 emis pe numele lui (f. 9), contract de vânzare – cumpărare din 20 iulie 2003 (f. 10), notificare (f. 11-12), încheiere de certificare 01/20.06.2016 emisă de SPN (f. 13), certificat de deces (f. 14), certificat de căsătorie și carte de identitate (f. 15), plan amplasament și releveu construcții (f. 17-29).

La solicitarea instanței făcută în etapa regularizării, acțiunea a fost legal timbrată cu suma de 505 lei.

În temeiul art. 201, alin. 1 Cod procedură civilă s-a dispus comunicarea acțiunii și a înscrisurilor către pârâți.

Pârâta a formulat întâmpinare prin care a arătat că este de acord cu acțiunea formulată de reclamanți, cel care se opune încheierii contractului fiind pârâtul . Reclamanții au achitat prețul stipulat în contract, s-au ocupa de înmormânatrea defunctului și de tradițiile ulterioare și, de asemenea, s-au ocupat și de îngrijirea pârâtei.

În probațiune, pârâta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriu și a probei testimoniale.

Pârâtul a formulat întâmpinare în cuprinsul căreia a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune având în vedere art. 7 din Decretul nr. 167/1958, precum și inadmisibilitatea acțiunii. Cu privire la inadmisibilitatea acțiunii, a arătat că pentru adminsibilitatea unei astfel de acțiuni trebuie îndeplinite următoarele condiții: existența unui antecontract de vânzare – cumpărare valabil încheiat, refuzul uneia dintre părți de a se prezenta în fața notarului public pentru autentificarea actului juridic, îndeplinirea de către promitentul cumpărător a obligației de a plăti prețul convenit și existența dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu în patimoniul promitenților vânzători. În speță, reclamanții nu fac dovada unui antecontract de vânzare – cumpărare valabil încheiat. Pârâtul a mai arătat că are motive să pună la îndoială însăși veridicitatea actului prezentat de reclamanți, putând fi unul preconstituit de aceștia având în vedere apariția actului la o distanță atât de mare. Având în vedere că reclamanta este nepoata pârâtei, pârâtul a arătat că s-a încercat dezmoștenirea sa prin încheierea actului respectiv. La fel de suspectă este și moartea defunctului la doar 4 luni după încheierea așa-zisul contract deși era o persoană sănătoasă. Afirmația reclamanților în sensul că pârâtul nu ar fi avut o relație bună cu tatăl său este una neadevărată. I s-a ascuns decesul tatălui său din motive cunoscute doar de către reclamanți și pârâtă. Pârâtul a arătat că a acceptat moștenirea tatălui său alături de pârâtă conform certificatului de moștenitor nr. 22/16.10.2015 în baza căruia îi revine cota de ¾ din succesiune. Pretenția reclamanților este una imorală.

În probațiune, pârâtul a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriul reclamanților și expertiză grafoscopică.

În temeiul art. 411, alin.1, pct. 2 Cod procedură civilă pârâtul a solicitat judecata cauzei și în lipsa sa.

În temeiul art. 201, alin. 2 Cod procedură civilă s-a dispus comunicarea întâmpinărilor către reclamanți, iar aceștia, în termenul acordat, au formulat răspuns la întâmpinare.

Prin răspunsul la întâmpinare, reclamanții au arătat că toate susținerile pârâtului sunt neconform realității. Decesul lui a survenit din cauza bătrâneții întrucât acesta avea 91 de ani. Pârâtul nu cunoaște nimic despre modul în care au decurs ultimii ai de viață ai tatălui său. Niciun moment după moartea lui pârâtul nu a pretins vreun drept asupra bunurilor ce au aparținut tatălui său, bunuri care s-au aflat în posesia reclamanților. Defuncutul nu a avut teren pe raza com. Vînători, ci doar în sat Slobozia, com. Sirețel, teren pe care l-a dat fiului său astfel că nu poate fi vorba de o dezmoștenire. Soții Neculai au făcut mențiuni privind proveniența terenului în antecontract.

La termenul din data de 13.12.2016 a fost respinsă excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de pârâtul , s-a luat act de renunțarea pârâtului la excepția inadmisibilității şi s-a luat act de achiesarea pârâtei la acțiune. De asemenea, au fost încuviințate proba cu înscrisuri și expertiză topocadastrală, au fost respinse probele cu interogatoriu și expertiză grafoscopică și a fost decăzut pârâtul din proba testimonială.

La data de 08.06.2017 a fost depus raportul de expertiză topografică (f. 108-122) la care părțile nu au formulat obiecțiuni. 

Pârâtul a formulat concluzii scrise prin care a solicitat respingerea acțiunii promovate. Acesta a arătat că în condițiile  în care contrctul părților ar fi calificat ca unul de vânzare – cumpărare, acțiunea reclamanților ar putea fi admisă raportat la Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 23/2017 ce prevede că nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare. În schimb, în cauză, așa-zisul contract îmbracă forma unui contract de întreținere astfel că era obligatorie forma autentică, situație care nu mai este acoperită de decizia nr. 23/2017 anterior menționată. Raportat la prețul contractului (2.500.000 lei) care reprezenta echivalentul a 75 dolari la acel moment, se obsrvă că intenția a fost de încheiere a unui contract de întreținere, nicidecum de vânzare – cumpărare, prețul fiind unul derizoriu. În aceste condiții, actul este lipsit de elementele esențiale pentru încheierea sa valabilă, deși s-a intitulat contract de vânzare – cumpărare, nu s-a plătit niciun preț. De asemenea, nu s-a prestat nici întreținerea, iar dacă ar fi fost un contract de întreținere, nu este încheiat în forma prevăzută de lege. Contractul de întreținere este un contract solemn, pentru care este obligatorie încheierea sa în formă autentică conform art. 2255 Cod civil. Anterior noului Cod civil, contractul de întreținere prezenta caracter consensual, cu excepția situațiilor în care se transmistea un imobil în schimbul întreținerii, fiind obligatorie forma autentică. Nerespectarea acestei forme este sancționată cu nulitatea absolută conform art. 1247 Cod civil.

Chiar și de întreținere fiind contractul, acesta nu a fost respectat de către reclamanți în condițiile în care soții Neculai nu au avut nevoie de ajutorul financiar al reclamanților, decesul lui survenind la o lună de la încheierea actului. Deși în contract de menționează că cumpărătorii intră în stăpânirea de fapt și de drept a terenului, astăzi, odată cu primirea sumei de 25.000.000 lei și semnarea acestui act, nu exista un element în raport de care să se stabilească data certă a acestui înscris. Din anul 2003 și până în prezent reclamanții nu au făcut publică existența contractului. Cauza imorală rezidă în aceea că a urmărit să îl dezmoștenească pe pârâtul , făcând o donație mascată nepoatei sale, . Abia pe parcursul acestu proces reclamanții au demarat rectificarea titlului de proprietate, rectificare ce trebuia făcută înainte de promovarea acțiunii și convoarea pârâtului la notar. Actul oricum nu ar fi putut fi încheiat la momentul notificării pârâtului și prezentîrii sale la notar.

Așadar, acțiunea este prematur introdusă având în vedere că reclamanții își invocă propria culpă deoarece la momentul notificării titlul de proprietate nu era rectificat, lipsește intabularea și preempțiunea.

Reclamanții au formulat concluzii scrise prin care au solicitat admiterea acțiunii. Au reiterat că anterior introducerii acțiunii au încercat să ajungă la o înțelegere cu pârâtul , însă acesta a refuzat. Pârâta a fost și se află și în prezent în grija reclamanților. Reclamanții s-au ocupat și de îngrijirea lui , dar și de înmormântarea acestuia. Au mai arătat că suprafața de teren ce a făcut obiectul contractului este de 7471 mp și nu 7483 mp conform raportului de expertiză și sentinței civile nr. 23/08.01.2018 de rectificare a titlului de proprietate.

Analizând actele și lucările dosarului, instanța reține:

În fapt, la data de 20 iulie 2003 între și , în calitate de vânzători, și , în calitate de cumpărători, a fost încheiat contractul de vânzare – cumpărare sub semnătură privată, având ca obiect suprafața totală de 7.483 mp menționată în titlul de proprietate nr. 165830 emis la data de 01.07.1994 pe numele , suprafață situată pe raza localității Vînători, jud. Iași și compusă din următoarele trupuri de teren: 173 mp, intravilan, curți construcții, T. 31, P. 966, 166 mp, intravilan, livadă, T31, P. 965,  1680 mp, intravilan, arabil, T31, P. 968/2, 1998 mp, intravilan, arabil, T31, P. 968/1 și 3466 mp, extravilan, arabil, T. 23, P. 205/38, precum și un imobil casă de locuit cu supafața de 59 mp, precum și o anexă gospodărească cu suprafața de 10 mp.

 Prețul vânzării a fost stabilit la suma de 2.500.000 lei, preț ce a fost achitat la data încheierii contactului, dată la care cumpărătorii au intrat de stăpânirea de fapt și de drept asupra imobilelor. De asemenea, în sarcina cumpărătorilor, alături de prețul de 2.500.000 lei, a fost stipulată și obligația de a furniza vânzătorilor alimente, medicamente, lemne de foc, îngrijire pe timpul vieții și suportarea cheltuielilor legate de înmormânatarea vânzătorilor. Vânzătorii s-au obligat să asigure întocmirea actului în formă autentică, fără a se stipula în cuprinsul contractului vreun termen de îndeplinire a acestei obligații.

La data de 28 decembrie 2003 a decedat, lăsând ca moștenitori pe pârâta , în calitate de soție supraviețuitoare, și pe pârâtul , în calitate de descendent de gradul I.

Pârâții au fost notificați de către reclamanți să se prezinte la BNPA la data de 20 iunie 2016 în vederea încheierii contractului de vânzare – cumpărare în formă autentică, însă, conform încheierii de certificare nr. 1 din 20 iunie 2016, ora 11:50, părțile nu s-au înțeles.

În cauză a fost efectuat raportul de expertiză topo , raport de exprtiză avizat OCPI confom art. 57, alin. 3 din OUG nr. 80/2013 (f. 108-122), iar cu ocazia efectuării acestuia s-a constatat existenţa unor înscrieri eronate în titlul de proprietate a identificatorilor cadastrali ai suprafeţelor de teen, precum şi o direnţă de suprafaţă în minus faţă de titlu. 

Prin sentința civilă nr. 23 pronunțată la data de 08 ianuarie 2018 de Judecătoria Pașcani în dosarul nr. 6580/866/2017, definitivă la data de 27.02.2018 prin neapelare, s-a dispus modificarea titlului de proprietate nr. 165830/ 01.07.1994 eliberat pe numele , potrivit proceselor verbale de recepţie nr. 1846/ 13.04.2017 – lucrarea 4610 - şi nr. 1847/ 13.04.2017 - lucrarea nr. 4619 - emise de OCPI Iaşi – BCPI Paşcani la raportului de expertiză tehnică întocmit de expert , în sensul că suprafaţa de 3466 m.p. prevăzută în titlul de proprietate ca amplasată în extravilan comuna Vînători, jud. Iaşi, T 23, A 205/38 rămâne nemodificată în titlul de proprietate ca amplasată în extravilan comuna Vînători, jud. Iaşi,T 23, parcela A A 205/38, cu vecinii : N- , E – PD 263, S – şi V – DE 205/45; suprafaţa de 1625 m.p. prevăzută în titlul de proprietate ca amplasată în intravilan comuna Vînători, jud. Iaşi, T 31 va fi menţionată în titlul de proprietate ca având suprafaţa de 1625 m.p., amplasată în extravilan comuna Vînători, jud. Iaşi, T 6, parcela A 64/968, cu vecinii : N- , E – (A968/1, 968/2), S – Nr. Cad. 605/1 şi V – Teren sport (T6); suprafaţa de 2392 m.p. prevăzută în titlul de proprietate ca amplasată în intravilan comuna Vînători, jud. Iaşi, T 31, parcelele A968/1 (1998 m.p.), A968/2 (1680 m.p.), L 965 (166 m.p.) şi CC 966 (173 m.p.) va fi menţionată în titlul de proprietate ca având suprafaţa de 2380 m.p., amplasată în intravilan comuna Vînători, jud. Iaşi, T 31, parcelele A968/1 şi A968/2 (2041 m.p.), L 965 (166 m.p.) şi CC 966 (173 m.p.), cu vecinii : N- , E – DS 630, S – Nr. Cad. 605/1 şi V – (A 64/968).

S-a stabilit că suprafaţa totală primită în proprietate este de 7471 m.p. în loc de 7483 m.p. cum apare în titlul de proprietate din care total extravilan 5091 m.p. în loc de 3466 m.p. cum apare în titlul de proprietate şi total intravilan 2380 m.p. în loc de 4017 m.p. cum apare în titlul de proprietate.

Modificarea titlului de proprietate în sensul arătat nu afectează în întregime contractul de vânzare – cumpărare încheiat la data de 20 iulie 2003, ci doar cu privire la suprafaţa de 12 mp cu care a fost diminuată suprafaţa de 2392 mp având în vedere că la acest moment nu se mai află în proprietatea promitenţilor – vânzători.

Cu privire la legea aplicabilă, vor fi avute în vedere dispozițiile art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2010 privind Codul civil care prevăd că actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii sau producerii lor.

Instanța constată că încheirea contractului de vânzare – cumpărare  au avut loc la data de 20 iulie 2003, anterior intrăririi în vigoare a noului Cod civil, fiind astfel aplicabile dispozițiile vechiului Cod civil.

Cu privire la actul juridic încheiat între părți, instanța constată ca acesta are natura unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamanților a dreptului de proprietate asupra bunurilor ce fac obiectul prezentei cauze, actul juridic respectiv dând însă naștere în sarcina părților unei obligații de a face, constand în obligația de a încheia în forma autentică convenția de înstrăinare a imobilelor în cauză, oricare dintre părți putând cere încheierea contractului.

Pentru ca instanța să poată pronunța în baza art. 1073 și 1077 vechiul Cod civilo hotărâre care să țina loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, alături de îndeplinirea condițiilor existenței unui antecontract valabil încheiat, având ca obiect promisiunea de vânzare-cumpărare a imobilelor în cauză, ce trebuie să întrunească condiţiile prevăzute de art. 948 vechiul

Cod civil şi achitarea prețului ca obligație a promitenților-cumpărători, este necesar a fi îndeplinita și condiția ca promitenții-vânzători să aibă calitatea de proprietari ai imobilului instrainat.

Deși pârâtul a încercat să inducă ideea că actul încheiat ar avea o cauză ilicită, urmărindu-se dezmoștenirea sa de către mama sa vitregă, pârâta , analizând conținutul contractului de vânzare – cumpărare din 20 iulie 2003, se constată că terenul ce face obiectul contractului a fost primit zestre de la căsătorie, însă titlul de proprietate a fost emis în calitate de cap de gospodărie, practică răspândită la nivelul anului 1994, an în care a fost emis titlul de proprietate, astfel că nu se poate vorbi de o cauză ilicită în sensul arătat de către pârât.

Cu privire la natura juridică a contractului încheiat, instanța reține că acesta este intitulat contract de vânzare – cumpărare. Este adevărat că în cuprinsul acestuia este inserată pentru cumpărători o obligație de întreținere a vânzătorilor pe parcursul vieții, însă această clauză nu transformă automat actul într-un contract de întreținere. 

Mai mult decât atât, în Codul civil de la 1864 nu a existat o reglementare expresă a contractului de întreținere, acesta făcând parte din categoria actelor nenumite, aplicându-se regulile generale din materia obligațiilor. 

Astfel, instanţa reţine că nu era obligatorie întocmirea în formă autentică a promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare nici în situaţia calificării acestui act ca fiind unul de întreţinere şi nu de vânzare – cumpărare.

În ceea ce priveşte Decizia nr. 23/2017 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, instanţa reţine că aceasta nu este aplicabilă în prezenta speţă în condiţiile în care a fost pronunţată  pentru interpretarea dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, texte de lege care au intrat în vigoare abia la data de 01 octombrie 2011, aşadar ulterior încheierii prezentei promisiuni bilaterale de vânzare – cumpărare.

Analizând condiţiile anterior stipulate, se constată că actul intitulat contract de vânzare – cumpărare  întruneşte condiţiile de valabilitate prevazute de art. 948 vechiul Cod civil, promitenţii – cumpărători au achitat preţul de 2.500.000 lei la data încheierii actului, aspect recunoscut inclusiv de pârâta , iar, în prezent, pârâţii au calitatea de proprietari pentru o parte din imobilele ce au făcut obiectul antecontractului (mai puţin pentru suprafaţa de 12 mp menţionată anterior).

Pe lângă condiţiile generale prevăzute de vechiul Cod civil, instanţa constată că se impune şi îndeplinirea unor condiţii speciale pentru ca instanţa să poată pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.

Astfel, instanţa reţine că prin Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare  au fost introduse o serie de condiţii suplimentare pentru înstrăinărea terenurilor situate în extravilan, respectiv pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare.

Astfel, potrivit art. 5, alin. 1 din Legea nr. 17/2014 în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

În ceea ce priveşte  îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 3 şi 4 din actul normativ anterior citat, instanţa reţine că nu s-a făcut dovada faptului că terenul situat în extravilanul localităţii Vînători, în suprafaţă de  5091 m.p. (din care 3466 m.p. amplasată în T 23, A 205/38, cu vecinii : N- , E – PD 263, S – şi V – DE 205/45 şi 1625 m.p., amplasată în T 6, parcela A 64/968, cu vecinii : N- , E – (A968/1, 968/2), S – Nr. Cad. 605/1 şi V – Teren sport (T6) ar face parte din categoria terenurilor agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, către interior, precum şi din cea a celor situate în extravilan la o distanţă de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale sau din cea a terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potenţial arheologic evidenţiat întâmplător, astfel că nu este necesară obţinerea avizelor de la Ministerului Apărării Naţionale sau de la Ministerul Culturii.

În ceea ce priveşte art. 4 din Legea nr. 17/2014, acesta prevede că înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea (…) dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.

Cu referire la procedura de urmat în vedere exercitării dreptului de preempţiune, aceasta este detaliată de dispoziţiile art. 6 şi 7 din Legea nr. 17/2014.

Deşi promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare a fost încheiată anterior intrării în vigoare a dispoziţiilor Legii nr. 17/2014, prin decizia nr. 24/2016 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie  - completele pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, s-a statuat că dispoziţiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 se aplică promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizării instanţei.  Instanţa de judecată poate dispune îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute la art. 3 şi art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, de la autorităţile competente şi parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din acelaşi act normativ, în cursul judecăţii.

La solicitarea instanţei, reclamanţii au făcut dovada îndeplinirii procedurilor în vederea exercitării dreptului de preempţiune. Astfel conform adresei nr. 5600/20.11.2017 emisă de Primăria com. Vînători (f. 144) au fost îndeplinite procedurile de afişare a ofertei de vânzare a suprafeţelor de 0,3466 ha şi 0,1625 ha teren arabil situate în extravilanul localităţii şi menţionate în titlul de propriatete nr. 165830/01.07.1994. De asemenea, conform adresei nr. 866/05.03.2018 emisă de Primăria com. Vînători (f. 160) nu s-a depus nicio ofertă de cumpărare a terenului pentru care a fost afişată publicaţia de vânzare.

Faţă de aceste aspecte, instanţa reţine incidenţa art. 10, alin. 6 ce fac trimitere la dispoziţiile art. 7, alin. 7 din Legea nr. 17/2014 în sensul că vânzarea devine liberă.

În ceea ce priveşte înscrierea în rolul fiscal a terenului ce face obiectul prezentei cauzei, conform certificatului de atestare fiscală nr. 1739/17.04.2018 se constată atât terenul situat în extravilan în suprafaţă de 5091 mp, cât şi cel situat în intravilanul localităţii Vînători în suprafaţă de 2380 mp, precum şi imobilele casă de locuit şi anexă gospodărească, sunt înscrise în rolul fiscal deschis pe numele pârâtei .

De asemenea, faţă de cele statuate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - completele pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în decizia nr. 42/ 2017 prin care s-a stabilit că în interpretarea și aplicarea unitară a dispozițiilor art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, în cazul unei acțiuni prin care se solicita constatarea valabilității unei promisiuni bilaterale de schimb care vizează bunuri supuse impozitării și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, este obligatoriu ca proprietarii bunurilor să prezinte certificat de atestare fiscală și să aibă achitate toate obligațiile de plată datorate bugetului local al unității administrativ teritoriale în a cărei rază se află înregistrat bunul ce se înstrăinează, indiferent dacă bunurile au valoare egală sau valori diferite, instanţa reţine că potrivit aceluiaşi certificat de atestare fiscală anterior menţionat, la data întâi a lunii următoare eliberării certificatului, pârâta nu figurează în evidenţele compartimentului fiscal cu creanţe bugetare de plată către bugetul de stat.

Este adevărat că decizia nr. 42/2017 se referă la acțiuni prin care se solicită constatarea valabilității unei promisiuni bilaterale de schimb, însă art. 159, alin. 5 Cod procedură fiscală face referire la orice înstrăinare a dreptului de proprietate, astfel că nu prezintă relevanţă dacă ne aflăm în faţa unei promisiuni bilaterale de schimb sau  de vânzare – cumpărare, cât timp, în esenţă, ambele tipuri de acte vizează un transfer al dreptului de proprietate.

În ceea ce priveşte condiţia ca terenul aflat în extravilan să fie înscris în cartea funciară, instanţa constată că această condiţie nu este îndeplinită în speţă.

Conform certificatelor nr. 16504/12.05.2016 şi nr. 65/22.07.2016 emise de OCPI Iaşi -  BCPI PAşcani (f. 8) la momentul efectuării verificărilor, imobilele din titlul de proprietate nr. 165830/01.07.1994, deşi au alocat număr cadastral, nu au deschise cărţi funciare.

Instanţa reţine că, dacă în privinţa terenului din intravilan înscrierea în cartea funciară nu este o condiţie obligatorie pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare, pentru terenurile din extravilan această condiţie este expres prevăzută de dispoziţiile art. 5, alin.1 din Legea nr. 17/2014.

În privinţa suprafaţei de 2380 m.p., amplasată în intravilan comuna Vînători, jud. Iaşi, T 31, parcelele A968/1 şi A968/2 (2041 m.p.), L 965 (166 m.p.) şi CC 966 (173 m.p.), cu vecinii : N- , E – DS 630, S – Nr. Cad. 605/1 şi V – (A 64/968), instanţa reţine că dispoziţiile art. 885 Cod civil (text care priveşte efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară) nu sunt aplicabile având în vedere art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, potrivit căruia (1) Dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. (2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.

În cauză nu s-a făcut dovada faptului că au fost finalizate lucrările de cadastru pentru Unitatea Administrativ – Teroritorială a com. Vînători.

În schimb, după cum s-a arătat şi anterior, instanţa reţine că dacă pentru terenul situat în intravilan nu este necesară înscrierea în careta funciară, în privinţa terenului situat în extravilan aceasta este o condiţie obligatorie în lipsa căreia instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să şină loc de contract de vânzare – cumpărare.

Dispoziţiile Legii nr. 17/2014 derogă de la dispoziţiile de drept comun ale Codului civil, respectiv ale Legii pentru punerea în aplicare a acestui act normativ, astfel nu se poate reţine aplicabilitatea art. 56 din Legea nr. 71/2011.

Faţă de cele arătat anterior, instanţa constată că acţiunea reclamanţilor este admisibilă doar în parte, sens în care va constata că între reclamanţii şi pârâta şi defunctul (autorul pârâtului ) s-a încheiat contractul de vânzare – cumpărare sub semnătură privată din data de 20 iulie 2003, având ca obiect suprafața  de 2380 m.p., amplasată în intravilan comuna Vînători, jud. Iaşi, T 31, parcelele A968/1 şi A968/2 (2041 m.p.), L 965 (166 m.p.) şi CC 966 (173 m.p.), cu vecinii: N- , E – DS 630, S – Nr. Cad. 605/1 şi V – (A 64/968), precum și un imobil casă de locuit cu supafața de 59 mp, precum și o anexă gospodărească cu suprafața de 10 mp amplasate în intravilanul localităţii Vînători, jud. Iaşi., identificate conform raportului de expertiză topo – plan de amplasament şi delimitare a imobilului – anexă la raportul de expertiză – f. 114 dosar.

De asemenea, va constata că reclamanţii au dobândit prin cumpărare de la pârâta şi de la autorul pârâtului , respectiv defunctul , dreptul de proprietate asupra suprafaţei de teren de 2380 m.p., amplasată în intravilan comuna Vînători, jud. Iaşi, T 31, parcelele A968/1 şi A968/2 (2041 m.p.), L 965 (166 m.p.) şi CC 966 (173 m.p.), cu vecinii : N- , E – DS 630, S – Nr. Cad. 605/1 şi V – (A 64/968), precum și asupra unui imobil casă de locuit cu supafața de 59 mp și a unei anexe gospodăreşti cu suprafața de 10 mp amplasate în intravilanul localităţii Vînători, jud. Iaşi.

Prezenta hotărâre va ţine loc de  contract  de vânzare-cumpărare.

Având în vedere că nu este îndeplinită condiţia înscrierii în carte funciară a terenului situat în extravilanul localităţii Vînători în suprafaţă de 5091 mp, instanţa va respinge cererea formulată cu privire la acesta.

Cu privire la acordarea cheltuielilor de judecată solicitată de ambele părţi, instanţa reţine dispoziţiile art. 453 alin. (1) şi (2) Cod procedură civilă care prevăd că „partea care cade în pretenții va fi obligată, la cererea celeilalte părți, la plata cheltuielilor de judecată. Când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. Dacă este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată.” De asemenea, potrivit art. 452 Cod procedură civilă „partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condițiile legii, dovada existenței și întinderii lor.”

Instanţa reţine că reclamanţii au efectuat următoarele cheltuieli de judecată: 505 lei taxă judiciară de timbru (f. 39), 1200 lei onorariu expert  şi 1200 lei onorariu avocat.

În ceea ce îl priveşte pe pârât, instanţa constată că s-au depus trei chitanţe pentru suma de 2000 lei reprezentând onorariu avocat.

Faţă de soluţia de admitere în parte a acţiunii, instanţa îl va obliga pe pârâtul la plata către reclamanţi a sumei de 378,75 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, 1200 lei onorariu expert şi 800 lei onorariu avocat, toate reduse proporţional cu soluţia de admitere în parte a acţiunii. În privinţa onorariului pentru expert, instanţa constată că nu se impune reducerea acestuia în condiţiile în care obiectivele la care avea de răspuns expertul ar fi fost aceleaşi.

Având în vedere că acţiunea urmează a fi admisă în parte, instanţa constată că şi pârâtul are dreptul la restituirea în parte a cheltuielilor de judecat efectuate.

Faţă de acesta, va obliga reclamanţii la plata către pârât a sumei de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Faţă de dispoziţiile art. 453, alin. 2 Cod procedură civilă, instanţa va compensa cheltuielile de judecată efectuate de către părţi până la concurenţa sumei de 1000 lei şi va obliga pârâtul la plata către reclamanţi a sumei de 1378,75 lei.

Pentru pârâta , instanţa va face aplicabilitatea dispoziţiilor art. 454 Cod procedură civilă, având în vedere că aceasta a recunoscut pretenţiile reclamanţilor atât prin întâmpinare, cât şi anterior introducerii acţiunii având în vedere convocarea la biroul notarial. 

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite în parte acţiunea formulată de reclamanţii  , în contradictoriu cu pârâţii .

Constată că între reclamanţii şi pârâta şi defunctul , autorul pârâtului , s-a încheiat contractul de vânzare – cumpărare sub semnătură privată din data de 20 iulie 2003, având ca obiect suprafața  de 2380 m.p., amplasată în intravilan comuna Vînători, jud. Iaşi, T 31, parcelele A968/1 şi A968/2 (2041 m.p.), L 965 (166 m.p.) şi CC 966 (173 m.p.), cu vecinii: N- , E – DS 630, S – Nr. Cad. 605/1 şi V – (A 64/968), un imobil casă de locuit cu supafața de 59 mp, precum și o anexă gospodărească cu suprafața de 10 mp, amplasate în intravilanul localităţii Vînători, jud. Iaşi., identificate conform raportului de expertiză topo – plan de amplasament şi delimitare a imobilului – anexă la raportul de expertiză.

Constată că reclamanţii au dobândit prin cumpărare de la pârâta şi de la autorul pârâtului , respectiv defunctul , dreptul de proprietate asupra suprafaţei de teren de 2380 m.p., amplasată în intravilan comuna Vînători, jud. Iaşi, T 31, parcelele A968/1 şi A968/2 (2041 m.p.), L 965 (166 m.p.) şi CC 966 (173 m.p.), cu vecinii : N- , E – DS 630, S – Nr. Cad. 605/1 şi V – (A 64/968), precum și asupra unui imobil casă de locuit cu supafața de 59 mp și a unei anexe gospodăreşti cu suprafața de 10 mp amplasate în intravilanul localităţii Vînători, jud. Iaşi, identificate conform raportului de expertiză topo – plan de amplasament şi delimitare a imobilului – anexă la raportul de expertiză.

Prezenta hotărâre ţine loc de  contract  de vânzare-cumpărare.

Respinge cererea formulată de reclamanţi de constatare a intervenirii vânzării – cumpărării şi de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare – cumpărare cu privire la suprafaţă de  5091 m.p. (din care 3466 m.p. amplasată în T 23, A 205/38, cu vecinii: N- , E – PD 263, S – şi V – DE 205/45 şi 1625 m.p., amplasată în T 6, parcela A 64/968, cu vecinii : N- , E – (A968/1, 968/2), S – Nr. Cad. 605/1 şi V – Teren sport (T6).

Compensează cheltuielile de judecată efectuate de către părţi până la concurenţa sumei de 1000 lei şi obligă pe pârâtul la plata către reclamanţi a sumei de 1378,75 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicarea prezentei sentinţe, ce se va depune la Judecătoria Paşcani.

Pronunţată prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței, astăzi 13.06.2018.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Domenii speta

Spete similare