Drept civil

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de …, sub nr. …, reclamanta Aa i-a chemat în judecată pe pârâţii Bb, Cc, Dd, Ee, Ff, Gg, Hh, Ii, Jj, Kk, și alții, solicitând instanţei să dispună perfectarea vânzării-cumpărării privind uscătorul de la parterul de la scara C a blocului din Piatra-Neamţ, str. ….., jud. Neamţ, în suprafaţă utilă de 9,52 m.p., în sensul de a se pronunţa o hotărâre care ţine loc de contract autentic de vânzare-cumpărare. Preţul uscătorului stabilit de părţi prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare, de 3.900 lei.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că este proprietara apartamentului compus din trei camere, situat în Piatra-Neamţ, str. ……, jud. Neamț, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. ….

Potrivit promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare din data de …, încheiată cu pârâţii, a promis să cumpere de la aceştia uscătorul de la parterul de la scara C a blocului din Piatra-Neamţ, iar pârâţii au promis să îi vândă acest uscător. Preţul stabilit este de 3.900 lei, sumă pe care pârâţii au primit-o la data încheierii promisiunii, iar contractul urma a se perfecta la notar până la data de ...

Reclamanta a susţinut că a intrat în stăpânirea de fapt a uscătorului întrucât a plătit preţul vânzării, iar promitenţii vânzători au fost de acord ca ea să fie proprietara uscătorului.

Conform adeverinţei nr. .. din ., eliberată de Asociaţia de proprietari nr. …. din Piatra-Neamţ, str. …., se arată că asociaţia a luat cunoştinţă de încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare.

În vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare, i-a convocat pe promitenţii-vânzători pentru a merge la notarul public, conform notificării din data de …, aceştia fiind invitaţi, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, la data de .., ora 10, la Biroul Individual Notarial …., în vederea perfectării vânzării pentru uscătorul de la parterul scării C a blocului. Pârâţii au primit notificările la data de …, conform dovezilor de comunicare.

Conform încheierii de certificare nr. …, în faţa notarului public Niţă Elena-Laura s-a prezentat, la ora 10, numai reclamanta, iar notarul public a constatat că s-a îndeplinit procedura prevăzută de art. 305 din Regulamentul de punere în aplicare a Legii nr. 36/1995.

În temeiul art. 12 lit. d) şi art. 148 alin. 1 din Legea nr. 36/1995, notarul public a certificat faptul că promitenţii vânzători nu au fost prezenţi.

În drept, a invocat art. 1669 şi art. 1522 alin. 1 din Codul civil, art. 305 din Regulamentul de punere în aplicare a Legii nr. 36/1995, art. 12 lit. d) şi art. 148 alin. 1 din Legea nr. 36/1995.

În dovedire, a solicitat administrarea probei cu înscrisuri. Au fost anexate acţiunii, în copie, următoarele înscrisuri: contract de vânzare-cumpărare nr. 7540/1992, promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare din 25.09.2017, releveu uscător, adeverinţă nr. 70/25.09.2017, eliberată de Asociaţia de Proprietari nr. …., notificare, confirmări de primire, încheiere de certificare nr. 07/27.10.2017, întocmită de notarul public …..

Ulterior, la solicitarea instanţei, a depus certificat privind înscrierea imobilului în evidenţele de cadastru şi carte funciară, certificat de atestare fiscală.

Reclamanta a achitat taxa judiciară de timbru în cuantum de 1525 lei.

La data de 08.01.2018, la fila 108, pârâţii au depus întâmpinare prin care au solicitat admiterea acţiunii, motivând că reclamanta foloseşte acest uscător de peste 37 ani, iar actul nu a putut fi încheiat la notar.

Reclamanta a depus, la data de 22.01.2018, la fila 111, răspuns la întâmpinare, solicitând admiterea acţiunii, actul de vânzare-cumpărare neputând fi autentificat la notar din cauză că pârâţii nu s-au prezentat.

Instanţa a administrat, la solicitarea reclamantei, proba cu înscrisurile depuse la dosar.

Reclamanta a depus practică judiciară (filele 135-143).

La solicitarea instanței, Asociația de proprietari nr. 71 Piatra-Neamț a comunicat la fila 147 tabelul cu proprietarii apartamentelor situate în scara C din blocul K11 de pe str. Independenţei nr. 5.

Examinând probele administrate în cauză şi apreciindu-le în mod liber, potrivit convingerii sale, în temeiul art. 264 din Codul de procedură civilă, instanţa reţine următoarele:

În fapt, reclamanta Aa este proprietara apartamentului situat în municipiul Piatra-Neamţ, ……., jud. Neamţ, potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. 7540/1992, depus la fila 6.

Pârâţii Bb, Cc, Dd, Ee, Ff, Gg, Hh, Ii, Jj, Kk, si altii sunt proprietarii celorlalte apartamente situate pe …………., jud. Neamţ.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare din data de …, depus la fila 7-8, încheiat de reclamanta Aa, în calitate de promitent-cumpărător, cu pârâții Bb, Cc, Dd, Ee, Ff, Gg, Hh, Ii, Jj, Kk, si altii , în calitate de promitenți-vânzători, pârâții s-au obligat să-i vândă reclamantei uscătorul de la parterul de la scara C a blocului ….

Preţul vânzării a fost stabilit la suma de 3.900 lei, respectiv câte 300 lei pentru fiecare apartament, consemnându-se că a fost achitat la data încheierii promisiunii și că urmează a se perfecta la notar contractul de vânzare-cumpărare până la data de 01.10.2017.

Pârâţii au arătat în întâmpinare că reclamanta stăpâneşte în fapt uscătorul de 37 ani.

Uscătorul nu este înscris în evidenţele de cadastru şi cartea funciară, potrivit certificatului depus la fila 41, iar la fila 9 s-a depus releveul uscătorului cu menţiunea existenţei cărţii funciare colective nr. 52511-C1.

Din certificatul de atestare fiscală pentru persoane fizice nr. … din … (fila 42) reiese că uscătorul este înregistrat în rolul fiscal al reclamantei, iar aceasta nu figurează cu restanțe la plata impozitului.

În drept, instanţa apreciază că pronunţarea hotărârii se supune reglementării în vigoare la data judecăţii, nu la data încheierii de către părţi a antecontractului de vânzare-cumpărare. În acest sens este Decizia Curţii Constituţionale nr. 755/2014 în care s-a reţinut: „Aşadar, îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.”

Instanţa apreciază că înscrisul sub semnătură privată intitulat „promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare” semnat de părţi la data de … are natura juridică a unui antecontract, în temeiul căreia părţile s-au obligat să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare, fiind un contract distinct de acesta din urmă şi nu produce efectele vânzării, ceea ce înseamnă că acesta nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naştere doar unor obligaţii cu caracter personal pentru ambele părţi, respectiv obligaţia de a vinde/cumpăra un obiect determinat.

Posibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, ca remediu pentru neexecutarea promisiunii sinalagmatice de vânzare, este reglementată în prezent prin Codul civil. Alin. (3) teza I al art. 1.279 din Codul civil se referă la soluţia pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract în cazul refuzului uneia dintre părţi de a-şi îndeplini obligaţia de a reitera consimţământul său la contractul promis: „De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.” Aceeaşi exprimare se regăseşte şi în alin. (1) şi (2) al art. 1.669 din Codul civil în materie de promisiune de vânzare, potrivit căruia „(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. (2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.”

Hotărârea pronunţată de o instanţă de judecată este fundamental diferită de un contract încheiat între părţi, îndeplinind funcţii diferite, dar având fiecare un regim juridic specific. Contractul reprezintă acordul de voinţă al părţilor, încheiat cu scopul de a produce efecte juridice, în timp ce o hotărâre judecătorească reprezintă actul jurisdicţional de dispoziţie al instanţei, prin care judecătorul se dezînvesteşte de soluţionarea litigiului concret ce i-a fost dedus judecăţii. Hotărârea judecătorească se bucură de autoritate de lucru judecat, este executorie şi tranşează definitiv litigiul dintre părţi, răspunzând nevoii de securitate juridică, interzicând părţilor readucerea litigiului în faţa instanţei. Pronunţând hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea acestora şi, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părţi era nejustificat, atunci instanţa pronunţă hotărârea care să suplinească această cerinţă.

Pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părţi care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun, dacă există refuzul părţii acţionate în instanţă de a încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul încheiat şi dacă promitentul-vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul-cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Instanţa apreciază că, în speţă, sunt îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâţii fiind proprietarii apartamentelor situate în scara C, așa cum rezultă din tabelul comunicat de Asociația de proprietari nr. 71 Piatra-Neamț, unde este situat uscătorul care face obiectul antecontractului.

Acest uscător are natura juridică a unei dependințe comune aferentă apartamentelor situate în scara C, aflându-se în proprietatea comună forțată a proprietarilor apartamentelor situate pe această scară.

Potrivit art. 658 alin. 1 din Codul civil, „(1) Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor.”

Așadar, pârâții aveau dreptul de a dispune încetarea destinației de folosință comună și înstrăinarea uscătorului, existând acordul tuturor coproprietarilor.

Reclamanta a achitat preţul stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare, de 3.900 lei, intrând în stăpânirea de fapt a uscătorului încă înainte de încheierea convenției cu pârâții, în fapt reclamanta stăpânind acest uscător de 37 ani.

În prezenta cauză, instanţa apreciază că există şi un refuz nejustificat din partea pârâților de a se prezenta la notariat pentru întocmirea actului autentic de vânzare-cumpărare, aceștia fiind convocați prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, fără a se prezenta însă la notariat.

Aşadar, instanţa va admite acţiunea

Domenii speta

Spete similare