Evacuare - dreptul locatarilor de a folosi imobilul s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin rezilierea unilaterală a contractului, notificarea de reziliere fiind comunicată prin intermediul executorului judecătoresc

Hotărâre 5369 din 26.08.2019


INSTANŢA

Deliberând asupra prezentei cauze, instanţa constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată  înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 28.06.2019 sub nr. …/299/2019 reclamanta A, a solicitat în contradictoriu cu pârâta S.C. B S.R.L. ca instanța să dispună evacuarea pârâtei din imobilul  situat în str. ..., sector 1, București, ocupat de reclamantă, având în vedere că pârâtei i-a fost comunicată rezilierea unilaterală a contractului de închiriere.

În motivare, în esență, reclamanta a arătat că la data de 14.06.2014 între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 21 având ca obiect închirierea spațiului situat în ..., sector 1, București, în suprafață de 11mp și o boxă depozit de 2mp aflată la mezaninul blocului. Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 15 ani, cu începere din data de 14.06.2014, pentru chiria lunară de 100 $/lună.  A precizat că pârâta nu a achitat chiria niciodată, cauzând o paguba însemnată reclamantei. A mai indicat că la data de 29.09.2018 administratorul societății pârâte, prin mijloace dolozive, a solicitat președintelui asociației de proprietari să semneze un alt contract de locațiune, precizând că este vorba de spațiul de la mezaninul blocului, însă în fapt prin contract și-a diminuat chiria pentru spațiul ocupat, la 50$/lună.

Reclamanta a mai precizat că pârâta a fost notificată pentru plata chiriei restante pe ultimii 3 ani, însă aceasta nu a achitat. În vederea recuperării chiriei restante reclamanta a formulat o cerere de chemare în judecată, ce  face obiectul dosarului civil nr. 13572/299/2019. A făcut trimitere la dispozițiile art. 1037 C.proc.civ. și a precizat că pârâta a fost notificată prin intermediul BEJ C pentru rezilierea unilaterală a contractelor de locațiune, prin notificarea nr. 126/13.05/2019, pentru neplata chiriei și nerespectarea clauzelor contractuale, cât și pentru eliberarea spațiului, urmând să-l predea reclamantei în termen de 30 de zile de la primirea notificării, ceea ce nu s-a întâmplat. A precizat că apreciază că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru îndeplinirea cumulativă a condițiilor prevăzute de lege pentru a se solicita evacuarea pârâtei, potrivit procedurii speciale, cf. dispozițiilor art. 1040 C.proc.civ.

În drept, a indicat dispozițiile art. 1033 si urm. NCPC, art.1040 NCPC art.1777-1833 NCC, art.1528, art.1530-1537 NCC, art.1833NCC , art.194 şi următoarele NCPC, art. 451- 453 NCPC.

În probațiune, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

 La data de 24.07.2019, pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii.

În ceea ce privește titlul de folosință a imobilului, a precizat că prin contractul de locațiune nr. 21 încheiat la data de 14.06.2014 de pârâtă cu reclamanta nu se menționează ca modalitate de încetare a contractului decât ajungerea la termen. Contractul a fost încheiat pe o perioadă de 15 ani, începând cu data de 14.06.2014, din contractul de închiriere, cel puțin la data transmiterii notificării, rămăsese de executat o perioadă de 10 ani.  Prin urmare, evacuarea din imobil a chiriașului nu poate fi efectuată pe baza unei simple notificări de reziliere unilaterală. Mai mult, prin contractul de reziliere încheiat la data de 29.09.2018 între părți nu se menționează nici o modalitate de încetare a contractului, fiind subînțeleasă ajungerea la termen. Modalitatea de încetare a contractului prin neplata chirie nu este stabilită între părți, iar reclamanta nu a indicat un temei de drept substanțial al cererii de evacuare.

Referitor la dispozițiile art. 1830 C.civ., a precizat  că acesta se referă la reguli speciale în materia închirierii locuințelor, deci evident că nu sunt incidente în cauză.

Procedura prevăzută de art. 1034 C.proc.civ. poate fi folosită doar împotriva acelor chiriași care nu au dreptul de a folosi imobilul respectiv, fie că acesta s-a stins, fie că au ocupat abuziv imobilul.  Raportat la susținerea reclamantei privind modul de stingere a contractului, urmare a notificării, a precizat că simpla trimitere a unei notificări, fără a exista un temei de drept substanțial, nu poate avea drept efect juridic producerea unei situații cu consecințe în planul schimbării situației contractuale. A precizat că pârâta nu a pierdut dreptul de a folosi imobilul, întrucât notificarea transmisă în temeiul art. 1038 C.proc.civ. nu este prevăzută în contract ca modalitate de încetare a acestuia.

A făcut trimitere la faptul că neplata chiriei la care face referire reclamanta se analizează  la momentul ajungerii la termen a contractului încheiat pe durată determinată. Notificarea a fost semnată de avocat, fără să fie transmisă și împuternicirea avocațială aferentă. Semnatarul notificării de reziliere nu este și semnatarul contractului , deci notificarea nu poate produce efecte juridice.

În drept, a indicat dispozițiile art. 249 C.civ., art. 1034 și urm. C.proc.civ., art. 1270 raportat la 1242 C.civ.

În probațiune, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, cu interogatoriul reclamantei.

La termenul de judecată din data de 12.08.2019, instanța a încuviințat pentru părți proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, apreciind că este utilă și duce la soluționarea cauzei, conform art. 258 raportat la 255 C.proc.civ. A respins proba cu interogatoriul reclamantei, solicitată de pârâtă, ca nefiind utilă soluționării cauzei.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:

În fapt , între reclamantă, în calitate de locator și pârât, în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de locațiune nr. 21/14.06.2014 (f.11-13), prin care prima a cedat secundei folosința imobilul  din holul scării a VI-a , bl. A, de la adresa din București, ……, sector 1 o suprafață de 11 m.p. și o boxă în suprafață de 2 m.p. la mezaninul imobilului.  Suprafața închiriată din holul scării este de la zid până la ușa de lemn și până la stâlpul de rezistență. Contractul s-a încheiat pe o perioadă de 15 ani, cu începere de la 14.06.2014.

Valoarea lunară a chiriei, stabilită la pct. IV.1.  este de 100$/ lună, plătibilă în lei.  Plata chiriei se va face lunar, în ziua de 15 a fiecărei luni.

La data de 29.09.2019, părțile au încheiat un nou contract de locațiune, cu privire la o suprafață de 12 mp din holul scării a VI-a , bl. A, de la adresa din București, …., sector 1, suprafață pe care există construit din 1991, de către D, un spațiu comercial, mic magazin și o  boxă în suprafață de 2 m.p. la mezaninul imobilului. Suprafața închiriată din holul scării este de la zid până la ușa de lemn și până la stâlpul de rezistență. Contractul s-a încheiat pe o perioadă de 15 ani, cu începere de la 29.09.2018.

Valoarea lunară a chiriei, stabilită la pct. IV.1.  este de 50 euro/ lună, plătibilă în lei.  Plata chiriei se va face lunar, în ziua de 15 a fiecărei luni.

La punctul 10 din contract se menționează că: „În acceptațiunea părții contractante, orice notificare adresată de una dintre acestea celeilalte, este valabil îndeplinită dacă a fost transmisă la sediul părții notificate, prevăzută în partea introductivă a prezentului contract. Toate notificările vor fi transmise prin executor judecătoresc.”

Prin notificarea nr. 126/13.05.2019 (f. 6), comunicată pârâtului la data de 13.05.2019 (f. 38) prin B.E.J. C, reclamanta a reziliat contractul de locațiune nr. 21/14.06.2014  și contractul de locațiune din data de 29.09.2018, pentru neplata chiriei de către pârâtul-chiriaș. Prin această notificare i s-a pus în vedere pârâtei ca în termen de 30 de zile de la primire să elibereze spațiul închiriat și să-l aducă în starea inițială, în care l-a preluat.

 Efectul juridic al acestei notificări este cel prevăzut de art. 1817 C.civ., consecința fiind încetarea raportului locativ.

În drept , potrivit art.1038 alin.1 C.proc.civ., atunci când dreptul locatarului de a folosi imobilul s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul în scris, prin intermediul executoriului judecătoresc, punându-i în vedere să eliberez și să predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.

Art.1039 C.proc.civ. prevede că, atunci când  proprietarul unui imobil dorește să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.

Potrivit art. 1041 C.proc.civ., dacă locatarul sau ocupantul notificat în condițiile prezentului titlu refuză sa evacueze imobilul, ori daca locatarul a renunțat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsa de titlu.

Așadar, în ipoteza prevăzută de art.1038 C.proc.civ. pentru a putea fi urmată procedura specială de evacuare, este necesar ca efectele contractului de locațiune să fi încetat, iar în cazul prevăzut de art.1039 C.proc.civ. pentru a putea fi urmată procedura specială de evacuare este necesar ca imobilul să fie ocupat de o persoană al cărei drept de a ocupa imobilul a încetat, textul având în vedere atât ipoteza toleratului cât și al persoanei care ocupă imobilul fără drept, fără permisiunea sau îngăduința proprietarului și fără a putea opune acestuia vreun titlu cu privire la folosința sau proprietatea bunului.

Pârâtul din prezenta cauză se află în prima dintre ipotezele mai sus enunțate, întrucât dreptul locatarilor de a folosi imobilul s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin rezilierea unilaterală a contractului.

Astfel, conform art. 1038 alin 1 C.proc.civ., în cazul în care persoana care ocupă imobilul are calitatea de fost locatar, acesta trebuie să fie notificat prin intermediul executorului judecătoresc cu privire la eliberarea imobilului în termen de 30 de zile de la primirea notificării. Această obligaţia a fost îndeplinită prin notificarea nr. 126/13.05.2019 (f. 6), comunicată pârâtului la data de 13.05.2019 (f. 38) prin B.E.J. C.

În raport de situația expusă anterior și de dispozițiile legale evocate, constatând în principal lipsa unui titlu legal/convențional ce ar permite pârâtului folosința în continuare a respectivului imobil, ulterior încetării locațiunii, instanța va admite cererea reclamantei și a va dispune evacuarea pârâtului din imobilul proprietatea reclamantei. 

Instanţa nu poate reţine susţinerea pârâtei în sensul că prin contractul de locaţiune din data de 29.09.2018 nu se menţionează nici o modalitate de încetarea  contractului, fiind subînţeleasă doar ajungerea la termen. Se constată din întâmpinarea depusă de S.C. B S.R.L. că nu este contestată neplata chirie, ci se precizează doar că această modalitate de stingere  nu a fost prevăzută în mod explicit de părți în cadrul contractului.

Conform art. 1817 C.civ., atunci când fără justificare, una dintre părțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea. Potrivit art. 1550 C.civ. alin.  1 „Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită”. Totodată, conform art. 1552 C.civ., (1) „Rezoluțiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere”.

Instanța reține că, în cază, pârâtul este de drept în întârziere, potrivit art. 1523 al. 2 lit. c, teza a doua C.civ., întrucât în speță se pune problema neexecutării unei obligații cu executare succesivă, aceea de plată a chiriei.

Pe de altă parte, instanța reține că prin notificarea nr. 126/13.05.2019, pârâtului i s-a adus la cunoștință atât intenția de reziliere a contractului de închiriere, cât și de evacuare a imobilului, textele legale incidente neprevăzând o anumită formulă pentru notificare și neinterzicând nici ca prin aceeași notificare să se aducă la cunoștință atât rezilierea contractului, cât și evacuarea din imobil.

Instanța nu poate reține nici aspectele invocate de pârâtă referitoare la faptul că, odată cu notificarea rezilierii nu a fost comunicată și împuternicirea avocațială, acest aspect ar fi trebuit invocat față de reclamantă anterior notificării rezilierii. Or, pârâta invocă acest aspect prin întâmpinare (24.07.2019), la mai mult de două luni de la primirea notificării (13.05.2019). 

Ținând cont de cele arătate anterior, constatând îndeplinite condițiile procedurii reglementate de art. 1034-1049 din C.proc.civ., pentru care reclamanții au optat, respectiv calitatea de proprietar a reclamanților, absența oricărui titlu locativ a pârâtului și neeliberarea imobilului de către acesta ca urmare a notificării transmise de reclamanți, instanța consideră întemeiată cererea acestora de evacuare a pârâtului din holul scării a VI-a , bl. A, de la adresa din București, …. o suprafață de 11 m.p. și o boxă în suprafață de 2 m.p.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, fiind în culpă procesuală, în temeiul art. 453 din Noul Cod de procedură civilă, pârâta urmează a fi obligată şi la plata cheltuielilor de judecată suportate de reclamantă cu prilejul soluţionării cererii de evacuare în cuantum de 100 lei reprezentând taxă judiciară de timbru achitată prin chitanța nr. 1870203906/1. Având în vedere că chitanța nr. 83/2019 a fost depusă ulterior rămânerii în pronunțare, instanța va face aplicarea dispozițiilor art. 394 C.proc.civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite cererea formulată de reclamant A, cu sediul în …..,  în contradictoriu cu pârât B S.R.L., cu sediul în …..

Dispune evacuarea pârâtului din spațiul în suprafață de 12 m.p. din holul scării a VI-a , bl. A, și din  boxa în suprafață de 2 m.p. de la mezaninul imobilului, ambele de la adresa din București, sector 1, …….

Obligă pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 100 lei cu titlu de taxă judiciară de timbru.

Executorie cu privire la evacuare.

Cu drept de apel în termen 5 zile de la pronunțare. Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 1 București.

Pronunțată prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței astăzi, 26.08.2019.

PREŞEDINTEGREFIER