Legea nr. 165/2013 – Contestaţie

Cod ECLI ECLI:RO:TBBUC:2018:***

Dosar nr.  ***

ROMÂNIA

TRIBUNALUL BUCUREŞTI - SECŢIA A V A CIVILĂ

SENTINŢA CIVILĂ NR. ***

ŞEDINŢA PUBLICĂ DE LA 01.03.2018

Tribunalul constituit din:

PREŞEDINTE:  ***

GREFIER:  ***

Pe rolul Tribunalului se află soluţionarea cererii de chemare în judecată formulată de reclamanţii  *** ,  ***  şi  ***  în contradictoriu cu pârâta  ***  , având ca obiect „Legea nr.10/2001, contestaţie, obligaţie de a face - Legea nr. 165/2013.” 

Dezbaterile asupra cererii au avut loc în şedinţa publică din data de 15.02.2018, fiind consemnate în încheierea de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când tribunalul, având nevoie de timp pentru a delibera, în temeiul art. 396 C.pr.civ., a amânat pronunţarea la data de 22.02.2018 şi 01.03.2018, când a hotărât următoarele:

TRIBUNALUL

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată iniţial pe rolul Tribunalului Bucureşti – Secţia a II-a Contencios Administrativ şi Fiscal sub nr.  *** reclamanţii  *** ,  ***  şi  ***  au formulat contestaţie împotriva deciziei de compensare nr. ***/16.02.2017, comunicata la data de 05.04.2017, în contradictoriu cu pârâta  ***  , solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună: 1) anularea Deciziei de compensare nr.***/16.02.2017; 2) obligarea pârâtei la emiterea deciziei de compensare prin 563.805 puncte (respectiv 563.805 lei echivalentul a 125.290 Euro), în favoarea lor, ce urmează să fie stabilită printr-un raport de evaluare întocmit de un expert tehnic judiciar şi evaluator proprietăţi imobiliare, având în vedere casa + crâşma + terenul cu o cota de 100% a autorilor, iar casa + moară + teren cu o cota de 46%; 3) în conformitate cu dispoziţiile art. 453 Cod procedura civilă obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de proces.

Reclamanţii au învederat că, potrivit  art.17 alin. 1 lit. a) din Legea 165/2013, noua comisie validează sau invalidează, în tot sau în parte, deciziile emise de entităţile învestite de lege, care conţin propunerea de acordare de măsuri reparatorii.

Potrivit prevederilor art.21 alin.6 din Legea nr. 165/2013, evaluarea imobilului ce face obiectul deciziei se face prin aplicarea grilei notariale valabile la data intrării în vigoare a prezentei legi de către Secretariatul Comisiei Naţionale şi se exprimă în puncte. Un punct are valoarea de un leu.

Reclamanţii prezintă un mod de calcul astfel: 1. teren construcții = 46% din suprafaţa de 5.376 mp la valoarea de 6 euro/mp = 14.838 euro; 2. hala fabricii înaltă de 6 m = 46% din 1920 mp = 883 mp x 120 Euro/mp = 105.960 euro; 3. moara 5x5 mp, înaltă de 4 m (25 mp) = 46% la aprox. 60 Euro mp x 11,5 mp = 690 Euro; 4. casa bătrânească + biroul fabricii (64 mp) = 46% la 120 Euro mp x 29,44 mp = 3.532 Euro;  5. casa cu crâșmă = 100% la 150 Euro x 72 mp = 10.100 Euro; 6.magazia şi grajdul 14 x4 de 54 mp x 50 Euro = 2.700 Euro total 568,805 lei.

Arată reclamanţii că problema raportului dintre Legea nr. 10/2001 şi prevederile dreptului comun a fost tranşată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia nr.33/2008, prin care a statuat că legea specială primează faţă de legea generală potrivit principiului „specialia generalibus derogant".

Prin urmare, imobilele care se încadrează în domeniul de aplicare al Legii 10/2001, nu mai pot fi restituite sau nu se mai pot acorda masuri reparatorii (după caz), decât în condiţiile prevăzute de acest act normativ.

Reclamanţii solicită în principal, obligarea pârâtei la emiterea deciziei de compensare prin 563.805 puncte, actualizate la nivelul lunii emiterii deciziei, conform Legii nr. 165/2013.

Conform legilor anterioare intrării în vigoare a Legii nr. 165/2013, respectiv Legea nr.10/2001, conform căreia valoarea terenurilor şi a construcţiilor demolate se stabilesc potrivit art. 10 alin. 9 şi art. 10 alin. 8 la valoarea de piaţă de la data soluţionării notificării, cu actualizarea sumei.

Reclamanţii învederează că a intrat în vigoare Legea nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist în România, publicată în Monitorul Oficial nr.278 din 17 mai 2013. Rezultă aşadar că pretenţiile vor fi analizate prin prisma dispoziţiilor Legii nr. 165/2013, care reglementează noul cadru legislativ în materia restituirii, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate abuziv.

Având în vedere prevederile art. 1 alin (1) şi (2), art. 12 alin. (1) şi art. 16 din Legea nr. 165/2013, cu modificările şi completările ulterioare, reclamanţii arată că sunt îndreptăţiţi să primească în compensare un număr de puncte, însă suma este derizorie, pentru imobilele casă, crâşma, moara, teren şi anexe gospodăreşti, expropriate conform Decretului nr. 83/1949.

Consideră că, deşi s-a constatat corect că imobilul în cauză a făcut obiectul preluării abuzive realizate de către Statul român în perioada de referinţă a Legii nr. 10/2001 - respectiv 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 - şi că, astfel fiind, acesta intră în sfera de aplicare a legii speciale de reparaţie menţionate, nu este posibil sa se fac a o asemenea evaluare abuzivă, nedocumentată şi fără a solicita grilele notariale.

Rezultatul punctelor acordate nu poate fi decât consecinţa neutilizării unei evaluări de specialitate conform factorilor tehnici, aceasta subevaluând în mod netemeinic imobilul (teren + construcții).

Când efectuează o evaluare evaluatorul trebuie să se asigure că: estimarea valorii se bazează pe informaţiile şi situaţiile adecvate evaluării; estimarea valorii se face prin utilizarea metodelor şi tehnicilor adecvate; evaluarea are la bază informaţii suficiente pentru susţinerea analizelor şi concluziilor; evaluatorul trebuie să îndeplinească toate cerinţele Standardului Internaţional de Evaluare; evaluatorul trebuie să raporteze valoarea într-o manieră care să nu inducă în eroare; să definească tipul sau tipurile de valoare utilizate şi să precizeze scopul şi destinaţia evaluării, data efectivă a evaluării şi data raportului de evaluare; să identifice clar şi să descrie proprietatea şi drepturile de proprietate supuse evaluării, precum, şi sfera procesului de evaluare, necesară pentru formarea concluziilor evaluării; să specifice toate ipotezele şi condiţiile limitative pe care s-a bazat evaluarea; să explice integral abordările şi procedurile de evaluare, care au fost aplicate, precum şi raţionamentul pe baza căruia au fost făcute analizele, opiniile şi concluziile din raport.

Reclamanţii arată că s-au mai judecat o data pentru a face dovada ca preluarea imobilului (teren + construcții) în proprietatea statului în anul 1948 este de netăgăduit în condiţiile în care, începând cu această dată, a existat o serie de acte administrative de dispoziţie ale fostelor organe ale aparatului de stat prin care a fost aprobat transferul folosinţei asupra bunului imobil în cauză.

Mai mult decât atât, din arhiva operativa a Ministerului Afacerilor Interne, dosarul nr.*** din data de 01.07.1959, al autorului  ***  , mai bine zis din fişa personală a acestuia pe pag 1 la pct. IV antecedente, s-a menționat: «A fost proprietar al fabricii de cherestea din comuna  ***  până la naţionalizarea întreprinderilor, până când a exploatat clasa muncitoare cu cruzime”.

Din aceeaşi fişă personală pag 2, pct.V alin 2 activitate prezentă, s-a consemnat : „Semnalează că sus numitul în cursul lunii mai aflându-se la cârciuma lui *** împreună cu ***, din  ***  a spus printre altele că comuniştii care au luat fabrica de cherestea a sa că mâine o va plati cu sângele lor.”

Prin urmare, este neîndoielnic faptulcă, cel mai târziu la nivelul anului 1952 imobilul notificat se afla în sfera de dispoziţie a organelor de stat, din acea vreme, situaţie care s-a menţinut până în prezent.

Or, în acord cu art. 1 lit. e) din Capitolul 1 al H.G. nr. 250/2008 - "Principiile de soluţionare a notificărilor", pentru ipoteza în care nu se poate face dovada formală a preluării de către stat a imobilului notificat (de exemplu, decizia administrativă nu este găsită, iar imobilul respectiv se regăseşte în patrimoniul statului după data invocată ca fiind aceea a preluării bunului) faptul că imobilul se regăseşte în patrimoniul statului constituie o prezumţie de preluare abuzivă dedusă din faptul regăsirii bunului imobil în patrimoniul unei unităţi administrativ – teritoriale a statului a fost întărită şi de prezenţa actelor administrative de dispoziţie emise de fostele structuri statale în legătură cu acelaşi bun la nivelul anului 1952.

Cât priveşte posibilitatea ca bunul în cauză să fi ajuns în posesia statului prin alte mijloace care nu intră sub incidenţa Legii nr. 10/2001, este de precizat că din acest punct de vedere, domeniul de aplicare al Legii nr. 10/2001 este unul cuprinzător, incluzând toate modalităţile posibile în care bunurile imobile de orice fel au ajuns în sfera de dispoziţie a statului, organizaţiilor cooperatiste ori a altor persoane juridice (de stat) în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, precum şi cele preluate în baza Legii nr. 139/1940.

Reglementarea domeniului de aplicare al Legii nr. 10/2001, prin alin. (1) al art. 2 este una exhaustivă, concluzia rezultând cu evidenţă din dispoziţiile de la lit. h) şi i) ale art. 2 alin. (1), dispoziţii care acoperă, sfera tuturor modalităţilor de preluare abuzivă, odată ce, în completarea cazurilor prevăzute la lit. a) - g), acestea se referă la toate celelalte cazuri, fie că ar corespunde unei preluări cu titlu (valabil), fie că ar corespunde unei preluări fără titlu.

În lipsa unei dovezi formale de preluare a bunului imobil de către stat, cea mai apropiată ipoteză posibilă este cea a preluării sale în fapt, forma cea mai manifestă a preluării abuzive realizată de statul comunist, în lipsa întocmirii oricărei formalităţi care să dispună ori să constate preluarea şi care să aibă la bază un temei legal.

Singurul mod în care bunul în cauză ar fi putut ajunge în posesia statului prin mijloace care nu intră sub incidenţa Legii nr, 10/2001 - al cărei domeniu de reglementare este consacrat situaţiei bunurilor imobile preluate abuziv de stat - ar putea corespunde unei ipoteze de dobândire legală a proprietăţii acestuia, ceea ce ar presupune în mod obligatoriu existenţa, în primul rând, a unor forme legale (instrumentum probationem) de dobândire, doar preluările abuzive fiind compatibile cu absenţa acestor forme.

Mai mult decât atat, SC *** SA ***, în calitate de deținător al imobilului şi de societate comercială cu capital majoritar de stat (76.5318% deținut de AVAS), face parte dintre societățile enumerate în art.20 din lege, astfel cum a fost modificată.

Or, potrivit art.21 alin 1 din Legea nr.10/2001, imobilele preluate în mod abuziv, indiferent de destinaţie, care sunt deținute la data intrării în vigoare a prezentei legi de o regie autonoma, o societate sau companie naţionala, o societate comercială la care statul sau o autoritate a administraţiei publice centrale sau locale este acţionar majoritar, de o organizaţie cooperatistă sau de orice altă persoană juridică de drept public vor fi restituite persoanei îndreptățite, în natură sau echivalent bănesc, prin decizie sau, după caz, dispoziţie motivată a organelor de conducere ale unității deținătoare.

În cauza s-a făcut dovada ca SC *** SA  ***  a fost radiată de la Oficiul Registrului Comerţului, situație constatată de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia nr.***, pronunțată la data de 23.06.2016, în dosarul nr. ***/2005.

În urma deciziei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiție, AVAS-ul a emis decizia nr. ***/13.06.2007, prin care a propus acordarea de masuri reparatorii către reclamanţi, în baza art.29 din legea 10/2001, republicata, în cota de 46%.

Pentru considerentele expuse reclamanţii solicită anularea Deciziei de Compensare prin puncte nr. ***/16.02.2017 şi obligarea pârâtei să emită decizie de compensare prin 563.805  puncte.

În drept reclamanţii au invocat dispoziţiile art. 35 alin. (1) din Legea nr. 165/2013, art. 21 din Legea 165/2013, art. 41 alin 3 din Legea nr.165/2013, art. 1, 8, 18 din Lg. nr.554/2004, Codul civil, Codul de procedura civilă.

În probatoriu reclamanţii au solicitat administrarea probei cu înscrisuri (în cadrul probei cu înscrisuri obligarea pârâtei să înainteze întregul dosar), a probei cu expertiză tehnică de specialitate în vederea evaluării imobilului teren + construcţii, în cazul în care extrasul din grila notarială nu este suficient şi a oricărei probă care reiese din dezbateri.

Odată cu cererea de chemare în judecată reclamanţii au depus la dosar, în copie certificată pentru conformitate cu originalul: decizia de compensare nr.  ***  /16.02.2017 emisă de pârâtă, decizia nr. ***/13.06.2007 a Autorităţii pentru Valorificarea Activelor Statului, dispoziţia nr. ***/07.7.2009 a Primăriei Oraşului ***, Convenţiune din 6 februarie 1945, Act de partaj convenţional şi tranzacţie după defunctul Grigore Capitanu, adresa nr. 17/2015 a Serviciului Arhive Naţionale Istorice Centrale, Fişă industrială pentru Mori, extras nr. ***/21.10.2004 emis de Oficiul Registrului Comerţului de pe lângă Tribunalul Neamţ, adresa nr. ***/20.12.2004 a S.C *** S.R.L., adresa ***/19.04.2007 a Consiliului Local al Oraşului ***, declaraţie a numitului ***, Contract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. ***/16.12.1998, schiţă şi planşe foto.

Prin încheierea din data de 11.05.2017 Secţia a II-a Contencios Administrativ şi Fiscal şi-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea secţiei civile a Tribunalului Bucureşti.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti – Secţia a V-a Civilă la data de 26.06.2017, sub nr.  ***  **.

La data de 18.08.2017 pârâta  *** a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Pârâta arată, în esenţă, în ceea ce priveşte motivele ce au condus la emiterea de către *** a Deciziei de compensare nr.  ***  /16.02.2017 pentru suma de 69.644 puncte, în favoarea domnilor ***, *** şi ***, că în şedinţa din data de 17.09.2015, *** a aprobat propunerea de invalidare a Dispoziţiei nr.***/07.07.2009 emisă de Primarul  ***  şi a Deciziei nr. ***/13.06.2007 emisă de AVAS, fiind emisă astfel Decizia de invalidare nr.***/17.09.2015.

Din analiza înscrisurilor aflate în dosarul nr. *** /CC conexat cu dosarul nr. *** /CC, *** a reţinut faptul că nu au existat documente din care să reiasă dovada preluării abuzive a imobilului situat în oraşul ***, jud. Neamţ.

Decizia de invalidare nr. *** /17.09.2015 a fost contestată de către domnii ***, *** şi ***.

Prin Sentinţa civilă nr. *** /2016 a Tribunalului Bucureşti, rămasă definitivă prin Decizia civilă nr. *** /2017, a fost admisă în parte contestaţia reclamanţilor, s-a anulat Decizia de invalidare nr. *** /17.09.2015 şi a fost obligată *** să valideze Dispoziţia nr. *** /07.07.2009 emisă de Primarul Oraşului  ***  şi Decizia nr. *** /13.06.2007 emisă de AVAS şi să emită pe numele reclamanţilor decizie de compensare prin puncte.

În temeiul dispoziţiilor art.17 alin.1 lit a şi b, art.21 şi art.25 din Legea nr.165/2013, *** a emis Decizia de compensare nr. ***  /16.02.2017.

Cu privire la cuantumul stabilit în cuprinsul deciziei de compensare, pârâta precizează că evaluarea imobilului ce face obiectul deciziei se face prin aplicarea grilei notariale valabile la data intrării în vigoare a Legii nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist în România, cu modificările şi completările ulterioare, în considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului şi a categoriei de folosinţă la data preluării acestuia, şi se exprimă în puncte. Un punct are valoarea de un leu.

Pe site-ul www.anrp.gov.ro sunt publicate grilele notariale aferente anului 2013. Procedura prevăzută de lege nu presupune şi înştiinţarea prealabilă sau acordul beneficiarului cu privire la valoarea stabilită conform grilei notariale.

Se arată că, având în vedere faptul că la dosar nu au fost depuse documente din care să reiasă descrierea din punct de vedere arhitectural a construcţiilor demolate, deşi acestea au fost solicitate în condiţiile art.32 din Legea nr.165/2013, la evaluarea acestora au fost avute în vedere prevederile OUG 21/24.06.2015: “ în cazul în care, prin documentele existente în dosarul de despăgubire, nu se pot/poate stabili suprafaţa şi/sau descrierea, din punct de vedere arhitectural, a construcţiilor pentru care se stabilesc despăgubiri, se acordă măsuri compensatorii pentru o suprafaţă utilă de 21 mp. Evaluarea se face prin aplicarea valorii minime din grila notarială aplicabilă spaţiilor de locuit din zona respectivă”.

Imobilul situat în ***, jud. Neamţ, a fost încadrat în Zona 1 a jud. Neamţ (Acces DJ) şi evaluat potrivit dispoziţiilor art. 21 alin. 6, Legea nr. 165/2013, prin aplicarea grilei notariale valabile la data intrării în vigoare a legii de către Secretariatul ***

Modalitatea de calcul: Teren=5376mp*6uro=32.256 Euro, Construcţie=(21 *1,2)mp*53Euro/mp=1335,60 Euro, Valoare proprietate= 33.591,60 Euro, 46% din valoarea proprietăţii=15.452,14 Euro, 1 Euro=4,5071 Euro.

Astfel, pârâta consideră că, având în vedere intrarea în vigoare a Legii nr. 165/2013, emiterea Deciziei de compensare nr.  ***  /16.02.2017 în dosarul nr. *** /CC conexat cu nr. *** /2010, s-a făcut cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare, solicitând menţinerea Deciziei de compensare nr.  ***  /16.02.2017 ca fiind legală şi temeinică.

În drept, pârâta a invocat Legea nr. 10/2001, republicată, Legea nr.247/2005, Legea 165/2013, art. 205 - 208 Noul Cod de Procedură Civilă.

La data de 16.10.2017 reclamanţii au depus la dosar răspuns la întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apărărilor pârâtei ca fiind neîntemeiate şi admiterea contestaţiei ca fiind fondată şi întemeiată.

S-a arătat că s-au depus la dosar înscrisuri care confirmă cu multă precizie suprafeţele imobilelor (teren + construcţii), iar din actul de partaj voluntar şi tranzacţie reiese că autorul a intrat în posesia casei cu crâşmă în procent de 100% si nu 46%. Procentul de 46% se aplică fabricii *** (fostă *** până la data de 11.06.1948), casei bătrâneşti şi morii cu terenul aferent de 5.376 mp.

Din cele 4 ilustrate luate de pe Google Maps se poate determina cu uşurinţă şi cu aproximaţie foarte mare suprafaţa celor 2 hale ale fabricii (una în prelungirea celeilalte).

Prima hală, construită din beton şi cărămidă conţine sala locomotivei, atelierul mecanic etc. A doua hală, construită din lemn conţine atelierul gaterelor, atelierul unde se făceau doagele, atelierul de confecţionai butoaie, atelierul unde se făcea cherestea fasonată şi nefasonată. Se dimensiona pe lungimi şi grosimi cherestea, în total 1.920 mp suprafaţa ce se găseşte şi într-un plan format A3 făcut atunci când fabrica aparţinea societăţii ***.

Se face referire, în probaţiune, la adresa Primăriei  ***  nr. *** /19.04.2007 către AVAS BUCUREŞTI, prin care se arată că fabrica *** (fosta ***) a fost vândută către SC ***, iar în prezent este în posesia firmei *** SRL ***.

Totodată, se arată că, prin declaraţia autentică a d-lui *** din ***,  este  descrisă construcţia casa părintească cu crâşmă, ce suprafaţă aveau şi din ce materiale au fost construite. D-nul *** a fost vânzător la crâşmă, din anul 1947/1948 până la naţionalizare.

Cu privire la moara ţărănească, se arată că era construită din lemn cu dimensiunile 5x5 =25 mp, aşa cum reiese din fisa industrială pentru mori, document eliberat de Serviciul Arhivelor Naţionale Centrale la data de 17.12.2015, în care se arata ca moara a fost naţionalizată, poate fi şi ea evaluată cu uşurinţă.

Consideră reclamanţii că, deşi există numeroase elemente care puteau conduce la o evaluare corectă, totuşi,  pârâta s-a rezumat la o evaluare sumară, rapidă, incompletă, eronată fără o analiză corectă a înscrisurilor depuse la dosarul administrativ.

Cu privire la  evaluarea corectă a imobilului fabrica *** (fosta  ***  ) se învederează depunerea extrasului de carte funciară privind imobilul din satul ***, comuna ***, emis în data de 24.12.1999 pentru a ajuta la de către expertul pe care îl veţi desemna.

Faţă de cele mai sus menţionate, reclamanţii susţin că nu s-a evaluat fiecare imobil în parte; pârâta a considerat că toate imobilele au împreună suprafaţa de 21 mp, deşi doar moara avea 25 mp, motiv pentru care se solicită anularea deciziei de compensare ca fiind nefondată şi neîntemeiată.

Pentru a înlătura orice dubiu cu privire la evaluarea corectă sau nu a imobilelor (teren+construcţii), se solicită efectuarea unei expertize cu numirea unui expert evaluator desemnat în procedura prevăzută de legea 247/2005, în condiţiile în care aceasta valorifica mai bine suprafaţa de teren si construcţiile; expert desemnat potrivit codului de procedură civilă care să efectueze evaluarea prin “metoda comparaţiei vânzărilor pe piaţa imobiliară în anul 2017.  Se arată că, expertiza ce va fi efectuată în cauză de către evaluatori va fi mai bine argumentată şi va reflecta cu mai mare acurateţe valoarea de piaţă a terenului si construcţiilor.

Terenul revendicat depăşeşte ca valoare media naţionala datorită amplasamentului său într-o zona turistică, fiind pretabil chiar si pentru dezvoltare imobiliară.

 Reclamanţii apreciază că metoda folosită de către pârâtă nu este una adecvată faţă de natura bunurilor expertizate şi în raport de scopul evaluării, iar faţă de probele ce vor fi administrate în cauză, evaluarea realizată de către pârâtă ***  nu reflectă valoarea reală a terenului şi construcţiilor la momentul evaluării, astfel că suma stabilită prin decizia de despăgubire nu acoperă întregul prejudiciu suferit prin deposedarea de teren şi construcţii.

Întrucât scopul legii este acela de a stabili o despăgubire justă şi echitabilă pentru persoanele deposedate de bunurile lor în perioada regimului comunist, arată că valoarea despăgubirilor ce se acordă trebuie să reflecte valoarea bunului la momentul stabilirii despăgubirilor.

Totodată, arată că valoarea estimată va reflecta starea şi circumstanţele pieţei la data evaluării, şi nu la o dată anterioară sau / ulterioară.

Prin urmare, raportul de evaluare ce urmează să fie întocmit în dosar trebuie efectuat în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare, aşa cum se prevedea la art.3 lit. d şi e din Titlul VII din Legea nr.247/2005 iar valoarea stabilită prin raportul de evaluare reprezintă valoarea de piaţă.

Indiferent de metoda utilizată (aplicarea grilei notariale, metoda comparaţiei vânzărilor, metoda costurilor, metoda capitalizării venitului etc), evaluarea se face la data efectuării lucrării de specialitate.

În ceea ce priveşte forma unui raport de evaluare arată că acesta trebuie să respecte elementele esenţiale şi anume: să fie redată definiţia "valorii de piaţă" conform standardelor; să se specifice orice ipoteze şi condiţii limitative care condiţionează concluzia asupra valorii; să se identifice ipoteze speciale; să se includă o descriere a informaţiilor şi a datelor analizate, a analizelor de piaţă efectuate ca şi raţionamentul care susţine analizele, opiniile şi concluziile raportului; să conţină declaraţia de conformitate care să certifice că evaluarea a fost făcută corespunzător cu Codul Deontologic.

De asemenea, conform Standardelor Internaţionale de Evaluare, piaţa se analizează în scopul selecţionării informaţiilor de piaţă adecvate pentru proprietăţi similare concurente cu proprietatea evaluată, pe acelaşi segment de piaţă, aceste informaţii fiind specifice tipului de proprietate supus evaluării.

În vederea evaluării unui teren conform standardelor internaţionale sunt utilizate mai multe metode:

Tehnica comparaţiei vânzărilor pentru evaluarea terenului, ce implică o comparaţie directă a terenului evaluat cu loturile similare de teren, tranzacţionate recent pe piaţă şi pentru care există informaţii disponibile. Deşi vânzările sunt cele mai importante, se poate realiza si pe baza ofertelor din piaţa pentru loturi similare.

Când comparaţia directă nu este posibilă, pot fi aplicate cu precauţie metodele de mai jos:

-Tehnica parcelării şi dezvoltării poate fi şi ea aplicată în evaluarea terenului. Acest proces presupune proiectarea unei parcelări a unui teren într-o serie de loturi, calcularea veniturilor şi cheltuielilor asociate parcelării şi construirii pe aceste parcele şi actualizarea venitului net rezultat, obţinându-se astfel o indicaţie de valoare.

-Repartizarea (alocarea) este o tehnică indirectă de comparaţie, care utilizează o proporţie /rată între valoarea terenului şi valoarea proprietăţii.

-Extracţia - prin această metodă se estimează valoarea amenajărilor terenului şi construcţiilor, prin costul lor minus deprecierea, care se scade apoi din preţul total al proprietăţilor comparabile.

-Tehnica abordării prin venit presupune informaţii privind venitul şi cheltuielile ca elemente de analiză, efectuându-se o analiza financiară a venitului net. Metoda este limitată la proprietăţile generatoare de venit.

-Terenul poate îl evaluat şi prin capitalizarea rentei funciare (chiriei), în situaţia în care terenul este capabil să genereze în mod independent rentă funciară sau chirie.

Aşadar, din cele precizate anterior cu privire la metodele de evaluare conforme - Evaluarea proprietăţii imobiliare, rezultă cu claritate faptul că raportul de expertiză tehnică judiciară ce urmează să fie întocmit de către expertul tehnic judiciar trebuie să respecte criteriile, condiţiile şi prevederile impuse de Standardele Internaţionale de Evaluare.

În concluzie, valoarea estimată de către pârâtă este rezultatul greşitei aplicări a procedeelor de evaluare, respectiv nerespectarea Standardelor Internaţionale de Evaluare, motiv pentru care s-a obţinut o actualizare deficitară, de natură a induce în eroare cu privire la valoarea reală a imobilului în cauză, valoarea obţinută ne putând fi verificată în piaţă, putând duce la o prejudiciere si a Statului Român.

Potrivit art. 1 din titlul VII al legii nr. 247/2005 “Prezenta lege reglementează sursele de finanţare, cuantumul şi procedura de acordare a despăgubirilor aferente imobilelor care nu pot fi restituite în natură, rezultate din aplicarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, republicată, a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 94/2000 privind retrocedarea unor bunuri imobile care au aparţinut cultelor religioase din România, cu modificările şi completările ulterioare, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 501/2002, a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 83/1999 privind, restituirea unor bunuri imobile care au aparţinut comunităţilor cetăţenilor aparţinând minorităţilor naţionale din România, aprobată cu modificări prin Legea nr. 66/2004, cu modificările ulterioare".

Art. 3 defineşte la litera d) evaluatorul ca fiind “persoana fizică sau juridică cu experienţă semnificativă în domeniu, competentă în evaluare pe piaţa proprietăţilor imobiliare, care cunoaşte, înţelege şi poate pune în aplicare în mod corect acele metode şi tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare, şi care este membru a.1 unei asociaţii naţionale profesionale de evaluare recunoscute ca fiind de utilitate publică având calitatea de evaluator independent” iar la litera e) Standardele Internaţionale de Evaluare ca fiind “standardele editate de Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare (IVSC - International Valuation Standards Committee).

În temeiul art. 13 alin. 1 “Pentru analizarea şi stabilirea cuantumului final al despăgubirilor care se acordă potrivit prevederilor prezentei legi, se constituie în subordinea Cancelariei Primului-Ministru, Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor, denumită în continuare Comisia Centrală...

Conform art.16 alin.7, Comisia Centrală a procedat, prin aplicarea “aşa ziselor” grile notariale, pentru o suprafaţa diminuata atât de mult, încât să ajungă la 21 mp, la emiterea deciziei reprezentând titlul de despăgubire, încălcând toate dispoziţiile legale în materie.

Potrivit art. 19 alin 1 din titlul VII al legii nr. 247/2005 “Deciziile adoptate de către Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor pot fi atacate în condiţiile Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004, cu modificările şi completările ulterioare, în contradictoriu cu statul, reprezentat prin Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor. Plângerea suspendă exerciţiul dreptului de opţiune asupra titlului de despăgubire al titularului”.

Pentru aceste considerente, reclamanţii solicită admiterea contestaţiei formulate împotriva Deciziei de compensare emisă de Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor şi dispunerea unui raport de evaluare pentru evaluarea corectă a terenului si construcţiilor, emiterea unei noi decizii şi acordarea despăgubirilor solicitate în temeiul Legii nr.247/2005, cu cheltuieli de judecată.

La termenul din data de 14.12.2007 Tribunalul a încuviinţat în cauză administrarea probei cu înscrisuri, în cadrul căreia pârâta a depus înscrisurile din dosarul administrativ nr.  ***/  CC conexat cu nr. ***/ CC . A fost respinsă ca nefiind utilă proba cu expertiză topografică, întrucât modalitatea de calcul a despăgubirilor poate fi verificată (în ceea ce priveşte terenul) pe baza înscrisurilor administrate.

Urmare a repunerii cauzei pe rol pentru lămuriri suplimentare, prin adresa nr.***/DJ/09.02.2018 (fila 238) pârâta ***  a precizat că, prin decizia contestată, a evaluat tot imobilul situat în oraş .***, jud. Neamţ, compus din cota de 46% din imobilul fosta fabrică de cherestea şi terenul aferent în suprafaţă de 5.376 mp., precum şi din casa bătrânească cu moară şi casa cu crâşmă.

Analizând contestaţia formulată, prin prisma argumentelor invocate, a apărărilor formulate, a probelor administrate şi a dispoziţiilor legale incidente, Tribunalul constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr.***/04.05.2016 pronunţată de Tribunalul Bucureşti Secţia a IV a Civilă, definitivă prin decizia civilă nr. ***A/26.01.2017 a Curţii de Apel Bucureşti Secţia a IV a Civilă (filele 240-242) a fost admisă în parte contestaţia formulată de contestatorii  *** ,  ***  şi ***; anulată decizia de invalidare nr. 5***577/17.09.2015 emisă de  *** şi obligată intimata  *** să valideze Dispoziţia nr. ***/7.07.2009 emisă de Primarul Oraşului  ***  şi Decizia nr. ***/13.06.2007 emisă de Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului şi să emită pe numele contestatorilor Decizia de compensare prin puncte.

Pentru a hotărî astfel, Tribunalul Bucureşti a reţinut că, prin notificarea nr. ***/15.08.2001, ***şi  *** , în calitate de moştenitori ai domnului ***, au solicitat acordarea de măsuri reparatorii pentru imobilul situat în oraşul ***, judeţul Neamţ, compus din: 46% din fabrica de cherestea cu utilajele aferente; 46% din valoarea morii ţărăneşti şi a casei bătrâneşti; casă cu crăşmă; 46% din suprafaţa de teren în suprafaţă de 5376 mp.

Tribunalul a constatat că, prin Decizia nr. ***/13.06.2007 emisă de AVAS în favoarea lui ***, ai cărui moştenitori sunt reclamanţii şi a lui  *** , s-a propus acordarea de măsuri reparatorii pentru cota de 46% din imobilul compus din „Atelierul Butoiul I”– fosta fabrică de cherestea - şi teren aferent în suprafaţă de 5376 mp situat în oraşul ***, judeţul Neamţ, care s-a aflat în patrimoniul S.C. ***S.A.

De asemenea, s-a declinat competenţa de soluţionare a notificării cu privire la construcţiile demolate (casa cu crâşmă şi casa bătrânească cu moară) către Primăria oraşului ***. Prin Dispoziţia nr. ***/07.07.2009 emisă de Primăria oraşului  ***  s-a propus acordarea de măsuri reparatorii în echivalent către  *** ,  ***  şi  ***  pentru construcţiile demolate, casa cu crâşmă şi casa bătrânească cu moară, conform notificării nr. ***/2001.

Ulterior, întreaga documentaţie a fost înregistrată la SCCSD sub nr.  ***/  CC şi nr.  ***/ CC , dosare ce au fost ulterior conexate. Prin decizia de invalidare nr. ***/17.09.2015, intimata a invalidat Dispoziţia nr. ***/7.07.2009 emisă de Primarul Oraşului  ***  şi decizia nr. ***/13.06.2007 emisă de Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului, reţinând că nu s-a făcut dovada preluării abuzive a imobilului situat în oraşul ***, judeţul Neamţ. 

Tribunalul a înlăturat apărările ***şi a constatat că, în dovedirea dreptului de proprietate, alăturat notificării s-a depus Actul de partaj convenţional şi tranzacţia nr. ***/1947, prin care autorul notificatorilor, ***, a dobândit 46% din Întreprinderea Fabricii de Cherestea şi moară, cu locul său aferent de circa 30 de prăjini sau 5376 mp situată în comuna ***, Judeţul Neamţ.

Din Anexa la Actul de  Partaj convenţional, rezultă faptul că toţi moştenitorii defunctului ***au convenit să îi cedeze autorului contestatorilor ***casa cu crâşmă şi casa bătrânească cu moară, aflate în apropierea fabricii de cherestea. Certificatul nr. ***/18.11.1997 emis de Arhivele Naţionale ale României, a arătat că, din cercetarea Monitorului Oficial Partea I nr. *** din 5 noiembrie 1948 s-a constatat că la fila 8904 există „Tabloul nr. 2 al fabricilor de cherestea propuse pentru reînnoirea temporară a autorizaţiei de funcţionare cu noua lor denumire”, iar în coloana a III-a rândul 12 de sus în jos figurează înscris: „Vechea denumire: ***, com. ***, jud. Neamţ; noua denumire: Industria de Stat, Fabrica de Cherestea  ***  nr. 3, comuna ***, jud. Neamţ”. De asemenea, din fişa personală din dosarul operativ a autorului contestatorilor, ***, a rezultat că acestuia i s-a naţionalizat o fabrică de cherestea. În plus, din Fişa industrială pentru mori aflată în dosarul ***/1948 rezultă că în comuna  ***  satul  ***  a fost naţionalizată o moară.

Aşadar, prin sentinţa sus amintită, a fost dezlegată cu putere de lucru judecat, problema calităţii reclamanţilor de persoane îndreptăţite la acordarea de despăgubiri în dosarul de despăgubire nr.  ***/  CC/13.11.2007 conexat cu nr. ***/CC/10.03.2010, pentru imobilul situat în oraşul ***, judeţul Neamţ.

În executarea acestei sentinţe, pârâta *** a emis Decizia de compensare nr.  ***  /16.02.2017 pentru suma de 69.644 puncte, contestată de reclamanţii  *** , Cap*** şi ***, care au arătat că evaluarea despăgubirilor s-a făcut eronat, prin raportarea greşită la o suprafață minimă a construcţiilor, de 21 mp şi cu nesocotirea standardelor internaţionale de evaluare, în opinia acestora fiind justificată acordarea unei despăgubiri prin raportare la valoarea reală, de piaţă a imobilului. Totodată, reclamanţii au arătat că s-a aplicat eronat procentul de 46% din dreptul de proprietate, inclusiv asupra casei crâşmă, deşi prin actul de partaj autorul lor a dobândit 100% din această construcţie. 

Cu privire la cuantumul stabilit în cuprinsul deciziei de compensare, Tribunalul reţine, potrivit apărărilor cuprinse în întâmpinare şi a precizărilor transmise, că au fost calculate  pentru 46% din valoarea întregului imobil, cu luarea în considerare a grilei notariale 2013, imobilul situat în ***, jud. Neamţ fiind încadrat în Zona 1 a jud. Neamţ (Acces DJ) şi evaluat potrivit dispoziţiilor art.21 alin. 6  Legea nr.165/2013, în privinţa construcţiilor fiind aplicată OUG 21/24.06.2015,  în sensul acordării de măsuri compensatorii pentru toate construcţiile la o suprafaţă utilă de 21 mp., evaluată prin aplicarea valorii minime din grila notarială aplicabilă spaţiilor de locuit din zona respectivă, astfel : Teren=5376mp*6uro=32.256 Euro, Construcţie=(21 *1,2)mp*53Euro/mp=1335,60 Euro, Valoare proprietate= 33.591,60 Euro, 46% din valoarea proprietăţii=15.452,14 Euro, 1 Euro=4,5071 Euro.

În justificarea acestei soluţii, pârâta a arătat că la dosarul administrativ nu au fost depuse documente din care să reiasă descrierea din punct de vedere arhitectural a construcţiilor demolate, deşi acestea au fost solicitate în condiţiile art.32 din Legea nr.165/2013.

Examinând decizia contestată prin raportare la motivele invocate de reclamanţi,  tribunalul apreciază ca fiind întemeiată în parte contestaţia, pentru următoarele considerente:

Reclamanţii susţin că au administrat înscrisuri privind suprafeţele construcţiilor, şi  prezintă un mod de calcul astfel: 1. teren construcții = 46% din suprafaţa de 5.376 mp la valoarea de 6 euro/mp = 14.838 euro; 2. hala fabricii înaltă de 6 m = 46% din 1920 mp = 883 mp x 120 Euro/mp = 105.960 euro; 3. moara 5x5 mp, înaltă de 4 m (25 mp) = 46% la aprox. 60 Euro mp x 11,5 mp = 690 Euro; 4. casa bătrânească + biroul fabricii (64 mp) = 46% la 120 Euro mp x 29,44 mp = 3.532 Euro;  5. casa cu crâșmă = 100% la 150 Euro x 72 mp = 10.100 Euro; 6.magazia şi grajdul 14 x4 de 54 mp x 50 Euro = 2.700 Euro total 568,805 lei.

În privinţa suprafeţelor, se invocă 4 ilustrate luate de pe Google Maps, din care pretind să se observe că halele fabricii, respectiv sala locomotivei şi atelierul mecanic şi cea de a doua, atelierul gaterelor, însumează 1.920 mp,  suprafaţa ce se găseşte şi într-un plan format A3 făcut atunci când fabrica aparţinea societăţii ***.

Se face referire, în probaţiune, şi la adresa Primăriei  ***  nr. ***/19.04.2007 către AVAS BUCUREŞTI, prin care se arată că fabrica *** (fosta ***) a fost vândută către SC ***, iar în prezent este în posesia firmei *** SRL ***.

Verificând aceste înscrisuri, Tribunalul constată că nu sunt apte să dovedească faptul pretins, în condiţiile în care, în dosarul administrativ nu există niciun înscris din care să poată fi dedusă suprafaţa construită a clădirii preluate de stat, demolată ulterior.

Cât priveşte cele patru fotografii Google Maps, se reţine că nu sunt elocvente, deoarece nu fac dovada suprafeţelor construite ale imobilului, la data preluării de către stat. Pentru aceleaşi raţiuni, nici planul A3 invocat, nu poate fi primit drept dovadă a suprafeței fostei fabrici ***, fiind întocmit la mult timp după preluarea de către stat. 

Nici actele de proprietate, nici înscrisurile întocmite ulterior preluării de către stat, nici adresa Primăriei  ***  nr. ***/19.04.2007 către AVAS BUCUREŞTI, nu dovedesc care era suprafaţa fabricii la data preluării de către stat şi nici nu conţin niciun element în baza căruia ar putea fi determinată suprafaţa construită a clădirilor. 

Reclamanţii înşişi, indicând anumite suprafeţe ale casei bătrâneşti, biroului fabricii, casei cu crâșmă, magaziei şi grajdului, nu arată în concret, care sunt înscrisurile care atestă o atare situaţie de fapt şi de către cine au fost emise. 

Pe de altă parte,  declaraţia notarială dată de numitul *** din ***, prin care este descrisă construcţia casa părintească cu crâşmă, nu poate fi primită, întrucât aceasta contravine principiului nemijlocirii procesului civil (art.16, art.261 alin.1, art.311-319, 321-324 C.p.civ), care impune judecătorului să audieze în mod direct martorii, în faţa instanţei, sub prestare de jurământ religios, în condiţiile în care reclamanţii nu au solicitat administrarea probei testimoniale, în condiţii procesuale. Chiar acceptând că ar putea avea valoarea probatorie a unui înscris, această declaraţie nu se coroborează cu nici o altă probă administrată, nefiind susceptibilă a proba faptul pretins. 

În această situaţie, tribunalul constată că sunt incidente disp. art. 21 alin. 62 din Legea nr.165/2013, în sensul că, pentru construcţiile cu privire la care reclamanţii nu au dovedit suprafaţa şi nici descrierea din punct de vedere arhitectural la data preluării de către stat, valoarea despăgubirilor se determină prin raportare la o suprafaţă utilă de 21 mp.

Cu toate acestea, critica reclamanţilor este în parte întemeiată, deoarece, în opinia tribunalului, evaluarea la suprafaţa minimă de 21 mp nu trebuie să se realizeze pentru un singur imobil, ci pentru fiecare construcţie - corp de clădire cu funcţionalitate distinctă, astfel cum au fost menţionate în Dispoziţia nr. ***/7.07.2009 emisă de Primarul Oraşului  ***  şi decizia nr. ***/13.06.2007 emisă de Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului, pe care pârâta *** a fost obligată, prin hotărâre judecătorească definitivă, să le valideze.

De asemenea, contestaţia este întemeiată şi în ceea ce priveşte suprafaţa morii, întrucât, din înscrisul aflat la fila 22 dosar secţia a II a contencios administrativ, reprezentând fişa industrială pentru mori, rezultă că aceasta era construită din scândură şi avea baza de 5/5 mp, rezultând astfel o suprafaţă de 25 mp. pentru acest corp de imobil.

Cât priveşte casa cu crâşmă, se reţine că, prin Dispoziţia nr. ***/07.07.2009 emisă de Primăria oraşului  ***  s-a propus acordarea de măsuri reparatorii în echivalent către  *** ,  ***  şi  ***  pentru construcţiile demolate, casa cu crâşmă şi casa bătrânească cu moară, conform notificării nr. 189/2001.

După cum s-a reţinut cu putere de lucru judecat prin sentinţa civilă nr. ***/04.05.2016 pronunţată de Tribunalul Bucureşti Secţia a IV a Civilă, în dovedirea dreptului de proprietate, alăturat notificării s-a depus Actul de partaj convenţional şi tranzacţia nr. ***/1947, prin care autorul notificatorilor, ***, a dobândit 46% din Întreprinderea Fabricii de Cherestea şi moară, cu locul său aferent de circa 30 de prăjini sau 5376 mp situată în comuna ***, Judeţul Neamţ. Totodată, din Anexa la Actul de Partaj convenţional, rezultă faptul că toţi moştenitorii  defunctului *** au convenit să îi cedeze autorului contestatorilor Mihai Căpitanu casa cu crâşmă, astfel încât, valoarea despăgubirilor, pentru această construcţie demolată, trebuise să se stabilească prin raportare la 100% din drept, astfel cum s-a solicitat, de altfel, prin notificare.

Se mai reţine împrejurarea că reclamanţii au propus aceeaşi valoare pentru teren, nefiind contestată încadrarea în zonă, evaluarea fiind legal realizată prin aplicarea grilei notariale corespunzătoare, din anul 2013.

 În consecinţă, pentru toate considerentele expuse, în temeiul art. 35 alin. 3 din Legea nr. 165/2013, contestaţia va fi admisă în parte, în limitele arătate, sens în care va fi anulată în parte decizia de compensare nr. ***  /16.02.2017 emisă de  ***  , pârâta urmând a fi obligată să emită o nouă decizie de compensare prin puncte pentru: 46% teren în suprafaţă de 5.376 mp; 46% din Atelier *** I (fosta fabrică de cherestea) prin raportare la o suprafaţa utilă minimă de 21mp – situate în ***, jud. Neamţ, precum şi pentru construcţiile demolate, respectiv: 46% din  valoarea casei bătrâneşti prin raportare la o suprafaţă utilă minimă de 21mp; 46% din valoarea morii prin raportare la suprafaţa acesteia de 25 mp; 100% din casa cu crâşmă prin raportare la o suprafaţă utilă minimă de 21 mp - conform grilei notariale valabile la data intrării în vigoare a Legii nr.165/2013, urmând a se ţine seama că, potrivit  prevederilor OUG 21/24.06.2015 în cazul în care, se acordă măsuri compensatorii pentru o suprafaţă utilă minimă de 21 mp., evaluarea se face prin aplicarea valorii minime din grila notarială aplicabilă spaţiilor de locuit din zona respectivă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Admite în parte contestaţia formulată de reclamanţii  *** , domiciliat în Mun. ***, str. *** jud. Prahova, CNP ***, ***, domiciliat în Mun. ***, str. ***, jud. Neamţ, CNP ***, ***, domiciliată în Mun. ***, str. ***, jud. Neamţ, CNP *** şi pe pârâta  ***  , cu sediul în Bucureşti, Calea Floreasca nr. 202, sector 1.

Anulează în parte decizia de compensare nr. ***  /16.02.2017 emisă de  ***  .

Obligă pârâta  *** să emită o nouă decizie de compensare prin puncte pentru: 46% teren în suprafaţă de 5.376 mp; 46% din Atelier *** I (fosta fabrică de cherestea) prin raportare la o suprafaţa utilă minimă de 21mp – situate în ***, jud. Neamţ, precum şi pentru construcţiile demolate, respectiv: 46% din valoarea casei bătrâneşti prin raportare la o suprafaţă utilă minimă  de 21mp; 46% din valoarea morii prin raportare la suprafaţa acesteia de 25 mp; 100% din casa cu crâşmă prin raportare la o suprafaţă utilă minimă de 21 mp - conform grilei notariale valabile la data intrării în vigoare a Legii nr.165/2013.

Cu apel în 30 de zile de la comunicare, care se depune la Tribunalul Bucureşti Secţia a V a Civilă. 

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei, azi, 01.03.2018.

Preşedinte, Grefier, *** ***

Red. jud. ***, 26.09.18

tehnored. gref. ***/6ex

Domenii speta

Spete similare