Revendiare imobiliara

Document finalizat

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA CLUJ-NAPOCA

SECŢIA CIVILĂ

Dosar nr. ..../211/2016

Operator date cu caracter personal 3185

SENTINŢA CIVILĂ NR. 878/2018

Şedinţa publică din data de ….

Instanţa constituită din:

JUDECĂTOR: …..

GREFIER: …..

Pe rol se află pronunţarea hotărârii în cauza civilă privind pe reclamanta S.C. TTP... S.R.L. în contradictoriu cu pârâta S.C. OI... S.A., având ca obiect revendicare imobiliară.

Procedura este legal îndeplinită.

La data de 05.02.2018 au fost depuse la dosar, prin registratura instanţei, concluzii scrise din partea reclamantei.

La data de 06.02.2018 au fost depuse la dosar, prin registratura instanţei, note scrise din partea pârâtei.

Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în şedinţa publică din data de 15.01.2018, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când, instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a dispus amânarea pronunţării hotărârii pentru data de 29.01.2018, iar apoi pentru data de astăzi, 07.02.2018.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele :

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul instanţei la data de 19 decembrie 2016, sub nr. ..../211/2016, reclamanta TTP... S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta OI... S.A., obligarea pârâtei să recunoască reclamantei dreptul de proprietate cu titlu de cumpărare asupra imobilelor construcţii înscrise în CF nr. ...., sub nr. A1.1, nr. cad. C1, nr. top. ..../2, ..../2-C1: TVR....– construcţii cu caracter permanent cu fundaţii din beton, pereţi din cărămidă, acoperiş din plăci azbociment şi sub A1.2 nr. cad. A2, nr. top. ..../2, ..../2 –C2 Grajd, Sc. = 257 mp., compus din 1 încăpere, suprafaţa construită, taluz consolidare, teren saivane, padocuri în suprafaţă de 2274 mp., total suprafaţă construită Sc. = 2531 mp. şi să se dispună intabularea în Cartea Funciară a dreptului de proprietate al reclamantei asupra construcţiilor identificate cu titlu de cumpărare. De asemenea, s-a solicitat obligarea pârâtei la recunoaşterea unui drept de superficie asupra suprafeţei de teren proprietatea sa înscrisă în CF nr. .... nr. top. ..../2, ..../2 în limitele suprafeţei ocupate de construcţiile descrise şi dispunerea intabulării în Cartea Funciară a dreptului de superficie asupra suprafeţei de teren ocupată de construcţii, pe durata existenţei acestora. Cu cheltuieli de judecată.

În fapt, reclamanta a arătat că construcţiile evidenţiate în petitul nr. 1 al acţiunii precum şi terenul în suprafaţă de 3920 mp. au constituit proprietatea S.C. A.... S.A. Aceste construcţii au fost vândute la licitaţie publică către reclamantă la data de ...1996, fiind adjudecate conform procesului verbal de licitaţie nr. .../...1996 pentru preţul de 2.060.000 lei ROL. Preţul vânzării a fost achitat în integralitate de către reclamantă pe bază de factură, plata fiind evidenţiată în contabilitatea societăţii. În urma adjudecării, imobilele cumpărate de către reclamantă s-au predat în posesie pe bază de proces verbal, aflându-se de la acea dată în posesia şi folosinţa neîntreruptă a reclamantei. De altfel, în vederea exploatării eficiente a acestor active, reclamanta a făcut investiţii considerabile asupra acestor construcţii. Ulterior adjudecării, societatea vânzătoare S.C. A.... S.A. nu a întocmit actul autentic care să permită înscrierea în Cartea Funciară a dreptului de proprietate al reclamantei astfel încât părţile au purtat repetate negocieri pe această temă. În cursul anului 2015, S.C. A.... S.A.  a făcut obiectul unei proceduri de divizare, urmare a căreia construcţiile şi terenul în suprafaţă de 3920 mp. din CF nr. .... au fost intabulate pe numele şi în favoarea pârâtei S.C. OI... S.A.

S-a învederat instanţei că părţile au negociat reglementarea juridică a construcţiilor în modalitatea în care reclamanta să cumpere şi terenul sau societatea pârâtă să achiziţioneze construcţiile, fiind recunoscută vânzarea acestora la licitaţia din anul 1996. Cu toate acestea, părţile nu au ajuns la un acord, pretenţiile pârâtei neavând acoperire din perspectiva sumelor avansate.

La data la care reclamanta a cumpărat construcţiile TVR... şi G... în Cartea Funciară erau proprietari nişte persoane fizice cu care a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare şi cărora reclamanta le-a achitat preţul integral pentru terenul în suprafaţă de 2480 mp. cu nr. top. ..... Vânzătorii terenurilor au asigurat reclamanta că li se va emite titlu de proprietate asupra terenului, ceea ce nu s-a concretizat.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 480, art. 644, art. 1176, art. 1183, art. 1294, art. 1295 C.civ. 1864, art. 693 şi urm. C.civ., Lege nr. 7/1996, art. 451 C.pr.civ.

În probaţiune, reclamanta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, a probei cu interogatoriul pârâtei, expertiza tehnică.

La cererea de chemare în judecată au fost anexate copii de pe următoarele înscrisuri: extras Carte Funciară (fila 6), proces verbal negocieri (fila 7), contract de vânzare-cumpărare (fila 9), proces verbal de licitaţie cu anexe (filele 10-13), adresă participare licitaţie (fila 14), plan topografic (filele 15-17), extras de Carte Funciară (fila 18), factură (fila 19).

Prin nota de completare formulată la data de 3 ianuarie 2017, reclamanta a indicat valoarea obiectului cererii. (fila 23)

Prin cererea adiţională formulată la data de 27 ianuarie 2017, reclamanta a precizat petitul nr. 1 din cererea de chemare în judecată, arătând că înţelege să solicite obligarea pârâtei, în calitate de succesor în drepturi al S.C. A.... S.A., să îi predea înscrisurile necesare în vederea înscrierii în Cartea Funciară a dreptului de proprietate cu titlu de cumpărare asupra imobilelor menţionate.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 80 din Legea nr. 71/2011, art. 22, art. 24, art. 29 din Legea nr. 7/1996, art. 969, art. 1294, art. 1295 C.civ. 1864.

Cererea de chemare în judecată a fost legal timbrată, astfel cum rezultă din înscrisurile anexate la filele 38-41 ale dosarului.

Prin întâmpinarea formulată la data de 7 aprilie 2017, pârâta a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active, susţinând că reclamanta nu este îndreptăţită să solicite predarea unor înscrisuri necesare pentru intabularea dreptului de proprietate în Cartea Funciară întrucât acesteia nu i-a fost transmis nici un drept real imobiliar pentru care să fie necesară intabularea dreptului.

A fost invocată şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, pârâta arătând că este proprietara imobilelor construcţii descrise în Cartea Funciară nr. ...., drept dobândit ca efect al divizării societăţii A.... S.A. iar conform art. 238 C.civ. răspunde pentru obligaţiile legate de bunurile care formează obiectul drepturilor dobândite. Cu toate acestea, nici pârâta şi nici societatea divizată nu s-au obligat în legătură cu aceste imobile construcţii la constituirea/transmiterea în favoarea reclamantei a unui drept real imobiliar, raportat şi la dispoziţiile art. 29 din Legea nr. 7/1996. Din cuprinsul acţiunii, reclamanta recunoaşte că nu s-a întocmit un act autentic care să permită înscrierea în Cartea Funciară astfel că societatea divizată nu avea cum să transmită pârâtei un înscris apt de intabulare.

Pe fondul cauzei, pârâta a arătat că, în data de ...1996, a avut loc o vânzare voluntară la licitaţie publică a unor bunuri aflate în patrimoniul vânzătoarei A.... S.A. Nimic din ceea ce referă Procesul verbal de licitaţie nu plasează această vânzare într-o procedură specială de vânzare silită căreia să îi fie aplicabile reguli particulare. Contrar celor susţinute de către reclamantă, obiectul contractului a fost reprezentat de bunurile mobile descrise exhaustiv în cuprinsul Anexei nr. 1 şi Anexei nr. 2 la Procesul verbal de predare primire a obiectivelor în cauză. Intenţia părţilor a fost de a transmite şi corelativ de a dobândi bunurile mobile determinate generic şi fungibile, descrise în cuprinsul procesului verbal de licitaţie şi în anexele acestuia, bunuri mobile prin anticipaţie adică bunuri care prin natura lor sunt imobile dar care pot fi considerate de către părţi ca mobile în considerarea a ceea ce vor deveni. Această intenţie este confirmată de însăşi Hotărârea nr. 841/1995 referită în cuprinsul procesului verbal de licitaţie. Faptul că, după vânzare, construcţia edificată sub numele Tabara de vara nu a fost dezmembrară/demolată de către reclamantă iar materialele vândute nu au fost ridicate de pe teren nu poate da posibilitatea reclamantei să convertească un acord pentru vânzarea unor bunuri mobile într-un acord pentru vânzarea unor bunuri imobile.

În ceea ce priveşte acţiunea în prestaţie tabulară, s-a învederat instanţei că această presupune existenţa unui act juridic translativ de proprietate cu privire la un imobil iar vânzătorul să deţină singurul exemplar al actului care atestă vânzarea şi să refuze predarea actului de către dobânditor. Referitor la prima condiţie, contrar susţinerilor reclamantei, procesul verbal din data de ...1996 nu a avut ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra construcţiilor. Or, inexistenţa actului translativ de proprietate atrage respingerea acţiunii în prestaţie tabulară. Deşi reclamanta a susţinut că prin procesul verbal ar fi dobândit proprietatea asupra construcţiilor, acesta nu identifică obiectul vânzării cu date de carte funciară.  Bunurile pentru care a avut loc licitaţia au fost mijloacele fixe prevăzute în anexe iar, pentru a fi înlăturat orice dubiu, s-a menţionat expres în procesul verbal de licitaţie că bunurile imobile sunt exceptate de la procedura licitaţiei. A.... S.A. şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară în data de 01.01.1995, deci anterior datei la care a fost încheiat procesul verbal de licitaţie iar dacă intenţia părţilor ar fi fost acela de vânzare a construcţiilor, ar fi fost identificate cu date de carte funciară.

Neîndeplinirea condiţiei ca vânzătorul să deţină singurul exemplar al actului care atestă vânzarea rezultă din chiar faptul că reclamanta a anexat acţiunii introductive de instanţă procesul verbal de licitaţie. În contextul inexistenţei unui act translativ de proprietate asupra construcţiilor, nu se poate reţine nici refuzul pârâtei de a-l preda reclamantei.

Dincolo de neîndeplinirea condiţiilor speciale aferente prestaţiei tabulare, cererea este neîntemeiată şi din perspectiva în care ea urmăreşte înscrierea proprietăţii asupra construcţiilor în carte funciară. Potrivit art. 22 Legea nr. 7/1996, pentru a obţine înscrierea în Cartea Funciară, reclamanta trebuie să facă dovada existenţei unui act juridic prin care a fost transmisă ori constituită în mod valabil proprietatea iar o astfel de dovadă nu a fost făcută.

Raportat la petitul privind dreptul de superficie, pârâta a arătat că potrivit art. 68 din Legea de punere în aplicare a Codului civil, dispoziţiile art. 693-art. 702 nu se aplică drepturilor de superficie constituite înainte de intrarea în vigoare a Codului civil. Văzând că reclamanta solicită recunoaşterea dreptului în limitele suprafeţei ocupate de construcţiile descrise corelat cu faptul că a afirmat că le-a ocupat imediat după vânzare, putem concluziona că pretinsul drept de superficie a luat naştere, în teza reclamantei, mult înainte de intrarea în vigoare a noului Cod Civil. În raport de conţinutul complex al dreptului de superficie, acesta nu poate rezulta niciodată implicit dintr-o lege sau alt înscris, ci trebuie să rezulte în mod ferm şi neechivoc din legea sau convenţia care îi conferă superficiarului prerogativele folosinţei terenului căci superficia nu poate rezulta dintr-un act prezumat. Astfel, dreptul de superficie reclamă dovedirea dreptului de proprietate asupra construcţiei, probă pe care reclamanta nu este în măsură să o facă şi fie existenţa unei dispoziţii legale fie o convenţie încheiată între reclamantă şi pârâtă în calitate de proprietar al terenului.

În drept, au fost invocate temeiurile de drept la care s-a făcut referire în cuprinsul motivării întâmpinării.

În probaţiune, pârâta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri.

La întâmpinare au fost anexate copii de pe următoarele înscrisuri: Încheiere civilă nr. 2124/2015 pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj în dosar nr. ..../1285/2015 (filele 51-52), Sentinţa civilă nr. 3720/2016 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosar nr. ..../211/2016 (filele 53-55).

Prin răspunsul la întâmpinare formulat la data de 2 mai 2017, reclamanta a solicitat respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale active, în contextul în care reclamantei i s-a transmis dreptul de proprietate asupra construcţiilor menţionate, împrejurare recunoscută de către pârâtă şi antecesoarea sa în drepturi cu ocazia discuţiilor purtate în vederea soluţionării amiabile a cauzei. S-a solicitat respingerea ca nefondată şi a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive având în vedere faptul că pârâta este succesoarea în drepturi a A.... S.A. şi este înscrisă ca şi proprietar tabular asupra construcţiilor ce fac obiectul cauzei.

Pe fondul cauzei, reclamanta a arătat că din înscrisurile depuse în probaţiune rezultă cu prisosinţă faptul că obiect al vânzării l-au constituit imobilele construcţii – TVR... şi anexele. La data la care reclamanta a dobândit în proprietate construcţiile prin cumpărare la licitaţie publică, legislaţia în vigoare nu impunea nici o condiţie de formă a actului juridic de dobândire a dreptului de proprietate, acest drept fiind transmis prin simplul acord de voinţă al părţilor contractante. S-a menţionat că imobilele construcţii au fost predate reclamantei încă de la data vânzării, fiind folosite de către reclamantă de la data respectivă.

În ceea ce priveşte dreptul de superficie, reclamanta a susţinut că sunt incidente dispoziţiile Noului Cod civil, având în vedere că acest drept nu a fost constituit în favoarea reclamantei până în prezent.

La termenul de judecată din data de 12 iunie 2017, instanţa a dispus recalificarea excepţiei lipsei calităţii procesuale active, invocată de către pârâtă prin întâmpinare, în apărare de fond. De asemenea, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a fost unită cu fondul cauzei, în temeiul dispoziţiilor art. 248 C.pr.civ.

La acelaşi termen de judecată, instanţa a încuviinţat pentru ambele părţi proba cu înscrisuri. Pentru reclamantă, a fost încuviinţată şi proba cu interogatoriul pârâtei şi proba cu expertiza tehnică în construcţii.

Prin notele scrise formulate la data de 15 iunie 2017, pârâta a arătat că din procesul verbal nr. ..../06.12.1996, corelat cu factura fiscală emisă de societatea A...., reiese că bunurile au fost expres individualizate, printre acestea fiind şi o magazie şi o platformă de beton. În schimb, în procesul verbal încheiat în data de 20 noiembrie 1996, nu se identifică vreo construcţie ci doar materialele rezultate din demolare.

Susţinerea reclamantei prin recunoaşterea dreptului său de către pârâtă prin procesul verbal încheiat în data de 17 mai 2016 este nefondată căci dreptul de proprietate asupra unor bunuri imobile nu se poate dobândi în temeiul unei pretinse recunoaşteri şi în lipsa unui act juridic prin care să se fi transferat sau să se fi promis transferul proprietăţii, cu atât mai mult cu cât recunoaşterea este contestată. Invocarea de către reclamantă a dispoziţiilor art. 693 alin. 3 C.civ. actului juridic în litigiu încalcă principiul neretroactivităţii legii civile. Procesul verbal de licitaţie nu poate genera efectele juridice prevăzute de legea în vigoare.

La data de 6 iulie 2017, pârâta a depus la dosarul cauzei răspunsul la interogatoriul propus de către reclamantă (fila 112).

La data de 13 octombrie 2017, a fost depus raportul de expertiză dispus în cauză (filele 125-140). La termenul de judecată din data de 27 noiembrie 2017, instanţa a încuviinţat obiecţiunile formulate de către reclamantă la raportul de expertiză iar expertul numit în cauză a depus răspunsul la obiecţiuni la data de 13 decembrie 2017 (filele 151-156).

Prin concluziile scrise formulate la data de 5 februarie 2018, reclamanta a solicitat respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale active şi a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive.

Pe fondul cauzei, reclamanta a susţinut că dispoziţiile art. 27 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 nu au în vedere predarea materială a unui înscris în sensul de suport material al unui act juridic ci obligaţia instituită de lege în sarcina celui care s-a obligat să strămute un drept real asupra unui imobil să facă toate demersurile necesare în vederea înscrierii în Cartea Funciară a dreptului dobânditorului, reclamanta fiind îndreptăţită la obţinerea unui înscris autentic.

La data de 6 februarie 2018, pârâta a depus note scrise, reiterând apărările formulate prin întâmpinare. În plus, pârâta a susţinut că folosinţa nelegitimă a terenului şi a construcţiilor de către reclamantă nu poate fi primită drept o recunoaştere a pretenţiilor reclamantei. Referitor la petitul privind instituirea dreptului de superficie, pârâta a arătat că pentru a putea fi obligată în maniera solicitată de către reclamantă, obligaţia trebuie să rezulte dintr-un raport juridic, legal sau convenţional. Or, nu există nici un raport juridic care să reglementeze obligaţia pârâtei de a recunoaşte în favoarea reclamantei un drept de superficie.

Analizând cererea formulată, instanţa reţine următoarele:

La data de ...1996, a fost încheiat procesul verbal de licitaţie nr. ...., cu ocazia licitaţiei organizate de către A.... S.A. având ca obiect vânzarea de mijloace cuprinse în lista anexă la procesul verbal şi anume TVR... din cadrul FZ... partea de construcţie din cărămidă şi scheletul metalic. (filele 10-11)

Prin acelaşi act, s-a constatat că licitaţia s-a adjudecat de către reclamanta S.C. TT... S.R.L.

În cuprinsul anexei nr. 1 la procesul verbal de licitaţie nr. .... au fost evaluate cantităţile pe bază de măsurător a materialelor aflate în diferite obiective la TVR... (fila 13) iar prin anexa nr. 2 a fost stabilită valoarea materialelor inventariate în anexa nr. 1 (fila 12).

Prin Încheierea civilă nr. 2124/04.08.2015 pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj în dosarul nr. ..../1285/2015 s-a constatat legalitatea Hotărârii nr. …/21.04.2015 a Adunării Generale Extraordinare a Acţionarilor societăţii A.... S.A. prin care s-a decis transferarea unei părţi din patrimoniul A.... către societăţile OI... S.A. şi AT... S.A. (filele 51-52)

În drept, conform dispoziţiilor art. 693 C.civ., „(1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă. (2) Dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.  (3) Superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.  (4) În situaţia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.”

Potrivit art. 29 din Legea nr. 7/1996,  „Cel care a transmis sau a constituit, în folosul altuia, un drept real asupra unui imobil, este obligat să predea înscrisul translativ sau constitutiv al dreptului, pentru înscrierea în cartea funciară, dacă acest înscris este în posesia sa şi este singurul exemplar doveditor, afară de cazul în care s-a procedat, din oficiu, la înscriere. În cazul în care cel obligat refuză predarea înscrisului, se va cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea.”

În temeiul dispoziţiilor art. 248 C.pr.civ., instanţa urmează să se pronunţe, cu prioritate, asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive, invocată de către pârâtă prin întâmpinare şi unită cu fondul cauzei.

Pârâta a invocat prin întâmpinare excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, invocând faptul că este proprietara imobilelor construcţii descrise în Cartea Funciară nr. ....ca însă nu s-a obligat în legătură cu aceste imobile construcţii. Întrucât pârâta nu s-a obligat în sensul pretins de către reclamantă şi nici nu deţine înscrisurile pe care le solicită reclamanta, nu se justifică calitatea procesuală a pârâtei pentru obligaţia de predare a înscisurilor.

Conform dispoziţiilor art. 36 C.pr.civ.,  „Calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecăţii. Existenţa sau inexistenţa drepturilor şi a obligaţiilor afirmate constituie o chestiune de fond.”

În speţă, calitatea procesuală a pârâtei OI... S.A. se justifică raportat la calitatea acestei societăţi de continuator în drepturi al A.... S.A. în contextul în care reclamanta pretinde că A.... S.A. îi datorează predarea înscrisurilor necesare intabulării dreptului său de proprietate asupra imobilelor construcţii descrise în cuprinsul cererii introductive de instanţă. Aspectele privind existenţa, în sarcina A.... S.A.  şi implicit a societăţii pârâte în calitate de continuator în drepturi şi obligaţii a A.... S.A., a obligaţiei de predare a unor înscrisuri în vederea intabulării reprezintă o chestiune de fond. Or, temeinicia pretenţiilor reclamantei nu poate fi analizată în contextul excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive.

În consecinţă, raportat la aspectele expuse în cele ce preced, instanţa reţine că calitatea procesuală pasivă revine societăţii pârâte OI... S.A., având în vedere că este succesoarea în drepturi şi obligaţii a A.... S.A., iar chestiunea existenţei obligaţiei A.... S.A. de predare a unor înscrisuri urmează să fie analizate pe fondul cauzei.

În ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect prestaţie tabulară, privind obligarea pârâtei la predarea înscrisurilor necesare intabulării dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilelor construcţii înscrise în CF nr. ...., sub A1.1, astfel cum a fost explicitat acest petit prin precizarea formulată de către reclamantă la data de 27 ianuarie 2017, instanţa îl apreciază a fi nefondat.

Raportat la dispoziţiile art. 29 din Legea nr. 7/1996, cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept (alin. 1), iar în situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară.

Aşadar, acţiunea în prestaţie tabulară este eficientă doar atunci când pârâtul refuză să predea înscrisurile necesare pentru înscrierea dreptului, ceea ce presupune ca ipoteză de lucru existenţa unor înscrisuri aflate în stăpânirea pârâtului.

În prezenta cauză, această ipoteză de lucru nu se verifică, pârâtei nefiindu-i imputat refuzul de a preda anumite înscrisuri deja existente şi necesare înscrierii în cartea funciară,  în condiţiile în care reclamanta nu a indicat ce înscrisuri apreciază că îi sunt necesare înscrierii pretinsului său drept în Carte Funciară şi care s-ar găsi în posesia pârâtei. În aceste condiţii, instanţa nu poate proceda la analiza îndeplinirii condiţiilor necesar a fi întrunite în vederea admiterii unei acţiuni în prestaţie tabulară în contextul în care societatea reclamantă nu a indicat expres care sunt înscrisurile la care face referire.

Mai mult, reclamanta susţine că a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor contrucţie înscrise în CF nr. ...., sub nr. A1.1, nr. cad. C1, nr. top. ..../2, ..../2-C1: TVR....– construcţii cu caracter permanent cu fundaţii din beton, pereţi din cărămidă, acoperiş din plăci azbociment şi sub A1.2 nr. cad. A2, nr. top. ..../2, ..../2 –C2 Grajd, Sc. = 257 mp., compus din 1 încăpere, suprafaţa construită, taluz consolidare, teren saivane, padocuri în suprafaţă de 2274 mp., total suprafaţă construită Sc. = 2531 mp., conform procesului verbal de licitaţie din data de ...1996. Procesul verbal de licitaţie se află în posesia reclamantei, fiind ataşat de către aceasta, în copie, cererii de chemare în judecată. Or, având în vedere că reclamanta susţine că a devenit titulara dreptului de proprietate asupra imobilelor construcţii identificate în cele ce preced în temeiul procesului verbal de licitaţie iar acest înscris se află în posesia sa, promovarea unei acţiuni în prestaţie tabulară apare ca fiind lipsită de finalitate, cu atât mai mult cu cât nu sunt indicate înscrisurile cu privire la care reclamanta susţine că îi sunt necesare în vederea intabulării în Cartea Funciară a dreptului său de proprietate.

In ceea ce priveşte susţinerile reclamantei în sensul că este necesară întocmirea unui înscris autentic în vederea înscrierii dreptului său de proprietate, instanţa reţine, contrar alegaţiilor reclamantei, că obiectul unei acţiuni în prestaţie tabulară este reprezentat de predarea unui înscris deja existent iar nu obligarea pârâtului la încheierea unui act autentic. În consecinţă, pe calea acţiunii în prestaţie tabulară, pârâtul nu poate fi obligat să încheie un act juridic ci doar să predea un înscris preexistent.

În consecinţă,  instanţa urmează să respingă, ca neîntemeiat, capătul de cerere privind obligarea pârâtei la predarea în favoarea reclamantei a înscrisurilor necesare înscrierii în Cartea Funciară al dreptului de proprietate asupra imobilelor construcţie identificate în cererea introductivă de instanţă.

Referitor la capătul de cerere privind instituirea dreptului de superficie în favoarea reclamantei asupra suprafeţei de teren ocupate de construcţii, potrivit dispoziţiilor art. 68 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a noului Cod civil, dispoziţiile art. 693 – 702 din Codul civil nu se aplică drepturilor de superficie constituite înaintea intrării în vigoare a Codului civil.

Astfel, raporturile juridice dintre părţi s-au născut începând cu anul 1996, sub imperiul vechiului Cod civil, circumstanţă care face inaplicabile dispoziţiile art. 693 din Noul Cod civil pe care reclamanta şi-a întemeiat cererea de chemare în judecată. Dispoziţiile din Noul Cod civil evocate de reclamantă se aplică numai situaţiilor juridice născute după intrarea în vigoare a acestuia şi nu speţei de faţă. În consecinţă, vor fi analizate condiţiile de admisibilitate a cererii de chemare în judecată fundamentate pe instituţia superficiei din vechiul Cod civil. Aplicarea legii noi situaţiilor născute sub imperiul legii vechi echivalează cu aplicarea retroactivă a legii civile, lucru care contravine dispoziţiilor constituţionale.

Art. 693 din noul Cod civil nu are corespondent în vechiul Cod civil, dat fiind faptul că această instituţie nu şi-a găsit o reglementare expresă în acest sens. Existenţa dreptului de superficie a fost dedusă din interpretarea art. 492 din Codul civil 1864, fiind considerat o derogare de la regula accesiunii instituită prin acest text. Din interpretarea textului s-a concluzionat că „pot exista excepţii de la regula accesiunii, adică situaţii în care construcţiile şi plantaţiile să nu aparţină proprietarului fondului” Jurisprudenţă şi doctrină juridică,  întemeiată pe vechiul Cod civil, a acceptat în mod unanim că dreptul de superficie poate fi constituit prin lege sau prin convenţia părţilor, cu titlu oneros sau gratuit, prin contract bilateral sau prin act juridic unilateral.

Conform definiţiilor din doctrină, dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări ce se află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă accesoriu dreptului de proprietate asupra construcţiilor. În fapt, doar acest „drept de folosinţă” asupra terenului, este dreptul de superficie propriu-zis, dezmembrământ a dreptului de proprietate.

Din probele administrate în cauză, aşa cum am arătat mai sus, nu rezultă că între părţi a existat vreo convenţie în sensul constituirii dreptului de superficie, asupra terenului indicat  prin acţiunea formulată de reclamantă. Cererea de constatare a dreptului de superficie nu este întemeiată pe nici un text de lege, altul decât art. 693 din noul  Cod civil care nu este aplicabil în cauză.

Dreptul de superficie nu se poate dobândi prin hotărâre judecătorească fără acordul proprietarului. În acest sens s-a pronunţat şi Curtea Europeană a Drepturilor Omului care a reţinut în Hotărârea din 15 februarie 2007 (Bock şi Palade contra României) că dreptul de superficie poate fi dobândit numai prin lege, convenţia părţilor sau prin prescripţie achizitivă, iar simplul fapt de a ridica o construcţie pe terenul altuia, chiar de buna credinţă, constructorul având convingerea că este proprietarul terenului pe care o construieşte, nu ar fi de natură să conducă la recunoaşterea unui drept de superficie în favoarea celui ce construieşte pe terenul ce nu este proprietatea sa, în absenţa posibilităţii aplicării unuia din modurile de dobândire sus amintite, deoarece aparenţa de drept nu intră în categoria actelor şi faptelor juridice prin care se poate dobândi dreptul de superficie, astfel ca recunoaşterea dobândirii dreptului de superficie pe cale judiciară ar reprezenta o încălcare a dispoziţiilor art.1 din Protocolul nr.1 la Convenţie, considerente pentru care cererea reclamantei se impune, de asemenea, a fi respinsă.

Pentru toate considerentele expuse în cele de mai sus, instanţa urmează să respingă ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta S.C. TTP... S.R.L. în contradictoriu cu pârâta OI... S.A.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge, ca neîntemeiată, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, invocată de către pârâtă prin întâmpinare.

Respinge, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta S.C. TTP... S.R.L., …. în contradictoriu cu pârâta S.C. OI... S.A., ……

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Cererea de apel se depune, sub sancţiunea nulităţii, la Judecătoria Cluj-Napoca.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 7 februarie 2018.

Domenii speta

Spete similare